Skälig nedsättning av hyra p g a ohyra - praktiskt tillvägagångssätt
Lawline svarar
Hej!
Jag uppfattar din fråga som att du undrar vad du rent praktiskt kan göra för att få avdrag på din hyra under tiden det finns mjölbaggar hos dig. Innan jag går närmare in på den frågan kan det vara bra med lite grundläggande om ohyra och vilka regleringar i hyreslagen som blir gällande för att kunna göra gällande nedsättning av hyran. För svar direkt på din fråga, gå till delen av svaret som börjar med "Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för."
Precis som det skrevs i det svaret du länkade till, http://lawline.se/answers/11675, har hyresvärden enligt Jordabalken 12 kap. 9 och 15 §§ en skyldighet att hålla bostaden "lägenheten i ett ”sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet”.
Vidare, enligt 17 §, är ohyra att se som en brist om ohyran "är till men för hyresgästen". Generellt räknas vägglöss, kackerlackor, myror, tvestjärtar, pälsänger och mjölbaggar som ohyra, och personligen anser jag att det alltid "är till men" om sådan ohyra förekommer i ens bostad.
17 § stadgar att bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten gäller också om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen. Bestämmelserna om skada eller brist i lägenheten hittas bl.a. i 11 §. I 11 § st 1 p 3 står skrivet "För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran."
Lagtexten är på denna punkt tydlig. Under tiden lägenheten är bristfällig har man rätt till skälig nedsättning av hyran. Att din hyresvärd faktiskt avhjälper felet hindrar inte tillämpningen av 11 § st 1 p 3. Med andra ord har du rätt till skälig nedsättning av hyran.
Nu över till hur du faktiskt gör för att inte betala den del som du har rätt att göra avdrag för.
Först måste du bestämma dig vad som är "skälig hyra". Varje fall är individuellt och därför kan man inte direkt säga vad som är skäligt i ditt fall. Enligt Hyresgästföreningens schabloner (http://www.hemhyra.se/riks/sa-mycket-kan-din-hyra-sankas) ger mjölbaggeproblem rätt till 15 % avdrag på hyran. Detta ska beräknas per dag lägenheten är i bristfälligt skick. Som jag skrev skiljer sig varje fall från varandra men det är klokt att börja någonstans för att bilda sig en uppfattning om vad som kan vara skäligt.
Jag ser två alternativ till hur du praktiskt går till väga för att göra avdrag på hyran.
Det första alternativet är att betala hyran som vanligt för perioden dock med avdrag för vad som du finner skäligt. Detta är dock förenat med risk. Skulle beloppet bli tvistigt och det bestäms att du gjort avdrag med för mycket eller inte haft rätt att göra avdrag ö h t, är du i dröjsmål med betalningen vilket kan leda till att hyresvärden har rätt att säga upp ditt hyresavtal, se 42 § p 1.
Det andra alternativet är att du deponerar (låter någon annan hålla pengarna åt dig) det belopp som du finner skäligt hos länsstyrelsen, se 21 §. Genom depositionen undgår du i princip att hyresavtalet sägs upp även om du skulle ha fel i din bedömning om det skäliga beloppet eller om rätt till nedsättning av hyra. För att hyresvärden ska kunna få det deponerade beloppet måste denne då vinna en tvist mot dig i allmän domstol. Om hyresvärden inte väckt talan inom tre månader från att denne blivit underrättad om att du har deponerat pengar, har du rätt att från länsstyrelsen få tillbaka ditt deponerade belopp. Om hyresvärden förlorar tvisten, har du också självfallet rätt till det deponerade beloppet. Detta alternativ är det som är mest säkert för dig som hyresgäst eftersom att det inte anses att du är i dröjsmål med hyran om det visar sig att du inte haft rätt till nedsättning av hyran eller att du beräknat för högt belopp (till en viss gräns, givetvis). Det är således detta alternativ som jag rekommenderar. För mer läsning om du hur gör se för att deponera pengar, se länsstyrelsen (http://www.lansstyrelsen.se/STOCKHOLM/SV/MANNISKA-OCH-SAMHALLE/DEPONERA-PENGAR/Pages/deponering-av-hyra.aspx).
Hoppas jag besvarade din fråga!
