Undersökningsplikt vid fastighetsköp
Vi har sålt ett hus som är 9 år gammalt. Köparen har varit på två visningar samt varit där med besiktningsman. Nu hävdar köparen att duschen inte fungerar som den ska i bubbelbadkaret eftersom man måste trycka på knappen och hålla den inne när man duschar. Vi har aldrig sett detta som ett problem eftersom vi använt bubbelbadkaret som just badkar. Min fråga är ska vi betala köparen för att få felet åtgärdat eller faller detta under deras undersökningsplikt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar frågan som att den gäller en försäljning av fastighet och inte bostadsrätt.
Köparen har en undersökningsplikt vid fastighetsköp. Denna plikt regleras i Jordabalken 4 kap 19 § stycke 2. Köparen har en långtgående undersökningsplikt som sträcker sig även till små och trånga utrymmen. Även fel som borde upptäckts av en besiktningsman omfattas av köparens undersökningsplikt.
Om säljaren lämnar lugnande besked gällande fastighetens skick, minskar köparens undersökningsplikt. Säljaren har dock ingen generell upplysningsskyldighet, men säljaren får inte hålla tyst om fel i fastigheten som han varit medveten om (se NJA 2007 s.86).
Högsta domstolen anför följande i domskälen ''Det anförda innebär att det finns skäl för att en säljare av fast egendom - liksom en säljare av lös egendom i befintligt skick - i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett. Säljarens underlåtenhet att lämna upplysning i nu avsedda situationer kan i allmänhet anses strida mot tro och heder. Det är emellertid inte nödvändigt att förfarandet kan inordnas under 33 § avtalslagen för att vetskapen och underlåtenheten att lämna upplysning skall medföra att köparen får göra gällande att fastigheten är felaktig, även om köparen hade kunna upptäcka felet vid ett fullgörande av sin undersökningsplikt.''
Om ni har vetat om att det finns ett fel i badkaret men inte upplyst köparen om det kan det, beroende på omständigheterna och om ni faktiskt ansåg att det var ett fel och medvetet inte ville att köparen skulle veta om felet, bli skyldiga att åtgärda felet/kompensera för värdeminskningen.
