Uppsägning vid uthyrning av bostad: lag om uthyrning av egen bostad eller hyreslagen?
Hej!
Vi är en familj som delvis bor utomlands (min man arbetar förFN) och som för två år sedan köpte ett gathus med ett boende i markplan (A) dit vi tänkte flytta när vi återvänder hem om ett år, och en lägenhet (B) som är på vinden. Dessutom finns ett litet annex (C) där vi har våra prylar och dit vi och våra äldre barn återvänder på somrar och lov. Jag har egen firma och är registrerad o skriven i Sverige och på den adressen.
Vi har hyrt ut A i andrahand eftersom vi avser att flytta in där senare och B i förstahand, allt "by the book" och med hjälp av en agent som upprättat kontraktet. I kontraktet med A fastslås en gemensam uppsägningstid om tre månader.
Nu har hyresgästerna i A misskött huset och är allmänt obehagliga och vi vill säga upp dem. Då hävdar de att kontraktet vi upprättat (med deras agent - Homerantal) är ogiltigt och att de har rätt att stanna kvar de två år som kontraktet är satt till. De hänvisar till att kvinnan som bor på ovanvåningen bott längre än vad de har gjort i huset (pga av att de första hyresgästerna flyttade ut) och att deras boende A alltså är att betrakta som det sekundära boendet och därför går under en annan lag.
Hyresgästerna är amerikaner och väldigt "litigation happy", och hävdar att de fått sin info från hyresgästföreningen. Men nog måste det vara upp till oss vilket boende som är vårt "primära", det kan väl inte vara beroende av när hyresgäster flyttar in? Och vi tycker ju vi bekräftat detta med den typen av kontrakt vi tecknat me
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!
Mina utgångspunkter för svaret
Jag förstår det som ni äger hela huset (A, B & C) och är därför inte säker på vad du menar med att ni hyr ut A "i andrahand" och B "i förstahand". I sammanhanget tolkar jag det som att du syftar på att ni har två boenden som ni hyr ut, varav det ena från början hyrdes ut enligt de regler som finns i lagen om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen) och det andra enligt reglerna i 12 kap jordabalken (hyreslagen). Någon faktisk andrahandsuthyrning är det dock inte frågan om i sådant fall, utan båda era hyresgäster hyr i förstahand av er (som hyr ut i egenskap av fastighetsägare och hyresvärd).
För att UEB-lagen ska vara tillämplig krävs att följande förutsättningar är uppfyllda (1 § UEB-lagen):
– Ni hyr inte ut bostäder som näringsverksamhet. Den som hyr ut mer än två lägenheter/bostäder anses göra detta som näringsverksamhet. Det är dock möjligt att uthyrning betraktas som näringsverksamhet även vid upplåtelser i mindre omfattning. Avgörande för bedömningen är omständigheterna i det enskilda fallet, främst om det sker i syfte att skapa vinst eller i syfte att undvika kostnader för dubbelt boende.
– Hyresgästerna hyr bostaden som permanentboende (ej i fritidsändamål).
– Ni hyr ut i första hand.
– Det hyresförhållande som UEB-lagen från början tillämpades på var er första upplåtelse (det vill säga hyresförhållandet till er första hyresgäst). Om flera lägenheter/bostäder hyrs ut (i praktiken 2, annars blir det näringsverksamhet och lagen är ändå inte tillämplig) gäller nämligen UEB-lagen endast för den första upplåtelsen. Innebörden av detta återkommer jag till längre ner i svaret.
Mitt följande svar kommer utgå från att förutsättningarna var uppfyllda för tillämpning av UEB-lagen på hyresförhållandet mellan er och den ursprungliga hyresgästen till A. Eftersom hyresavtalet avseende B ingicks som upplåtelse nummer två gäller då hyreslagens regler för detta hyresförhållande.
Vilken lag gäller för hyresförhållandet mellan er och hyresgästerna i A?
Som jag förstår det är konflikten om tillämplig lag för hyresförhållandet följande:
– Hyresgästerna i A menar att hyreslagen är tillämplig på hyresförhållandet, eftersom hyresgästen i B bott i huset längre tid och uthyrningen av A därför inte kan vara "er första upplåtelse" (vilket är en förutsättning för tillämpning av UEB-lagen, se ovan).
– Ni är av annan uppfattning och menar att UEB-lagen är tillämplig eftersom A är er tänkta "primära bostad" där ni planerar att bosätta er så småningom.
Att UEB-lagen, när flera lägenheter upplåts, endast gäller för den första upplåtelsen innebär i ert fall att den inte gäller för hyresförhållandet mellan er och hyresgästerna i A, eftersom ni redan hade en annan upplåtelse (B) när det aktuella kontraktet för A ingicks. Med detta sagt påverkar dock inte bytet av hyresgäster i A hyresförhållandet mellan er och hyresgästen i B. Förutsatt att jag förstått omständigheterna rätt är min bedömning därför att hyreslagen är den lag som gäller för båda hyresförhållandena i nuläget.
Vad gäller kring uppsägning från din sida?
För hyresförhållanden som faller under UEB-lagen gäller att du som hyresvärd har en uppsägningstid på 3 månader (efter månadsskifte), om inte längre uppsägningstid avtalats. Detta gäller såväl för hyresavtal som ingåtts på obestämd tid som bestämd tid. (3 § UEB-lagen)
När det gäller hyresförhållanden som faller under hyreslagen ser reglerna något annorlunda ut. Här gäller att ett hyresavtal som ingåtts på obestämd tid medför en uppsägningstid för dig som hyresvärd på 3 månader (efter månadsskifte), om inte längre uppsägningstid avtalats. Om hyresavtal istället ingåtts på bestämd tid kan hyresvärden som utgångspunkt inte säga upp avtalet – hyresförhållandet varar fram till avtalat datum. (1 § & 3-4 § hyreslagen) Här kan dock noteras att hyresvärden under vissa förutsättningar har rätt till uppsägning även av tidsbestämda hyresavtal i förtid (förverkande). En sådan omständighet kan möjligen vara misskötseln, beroende vad denna mer konkret inneburit. (42 § hyreslagen)
Är ert kontrakt giltigt?
Som framgått ovan utgår villkoren för uppsägning till viss del från vad som avtalats mellan er. Det framgår inte av din fråga på vilken grund hyresgästen påstår att ert kontrakt skulle vara ogiltigt, vilket gör att jag inte kan ta ställning till denna invändning. Värt att nämna är dock att hyresavtal inte behöver uppfylla några särskilda formkrav – det kan alltså inte vara ogiltigt på denna grund utan en muntlig överenskommelse hade varit tillräckligt (men bristfälligt i bevishänseende). Möjlighet att ogiltigförklara kontraktet finns främst om det kommit till på ett sätt som innebär tvång, utnyttjande eller liknande.
Utifrån din fråga kan jag alltså inte utläsa några omständigheter som gör att hyresavtalet skulle vara ogiltigt – framförallt med tanke på att ett muntligt avtal är tillräckligt. Det ni har avtalat bör därför gälla – under förutsättning att det inte strider mot lag. Här kan nämnas att avtal inte får strida mot bestämmelserna i hyreslagen om det är till hyresgästens nackdel om de ingås innan tvist uppstår (1 § hyreslagen). Det är däremot okej att göra kompromisser efter att en tvist uppstått.
Sammanfattning
Jag är inte säker på att jag förstått omständigheterna korrekt. Så som jag förstått situationen gäller dock att hyreslagen är tillämplig på hyresförhållandet mellan er och hyresgästerna i A. Utifrån din fråga kan jag heller inte se någon omständighet som tyder på att hyresgästerna skulle ha fog för sitt påstående att kontraktet mellan er är ogiltigt (det framgår heller om de menar att det är ogiltigt i sin helhet eller bara delvis). Min slutsats blir därmed att de avtalade villkoren bör vara gällande så länge de inte strider mot lag.
Jag föreslår att vi utreder eventuella missförstånd eller oklarheter per mail eller telefon. Du når mig på malin.gustavsson@lawline.se. För telefonuppföljning får du gärna föreslå en tid som hade fungerat dig i och med tidsskillnaden.
Vänliga hälsningar,
