Vilka möjligheter har man att sälja sin del av en samägd fastighet?
Hej, min fru äger (1/2) tillsammans med sin bror en fastighet i Stockholms skärgård som är cirka 1400 kvm stor. Om min fru vill sälja fastigheten kan den då stoppas av den andra delägaren, t.ex genom klyvning eller annat förfarande?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vilken lag är tillämplig?
I det aktuella fallet är Lagen om samäganderätt tillämplig vilken i huvudsak är dispositiv. Om din fru och hennes bror har avtalat om annat än vad som hänvisas till i lag är det avtalet giltigt. Din fru och hennes bror skulle exempelvis kunna avtala om ett försäljningsförbud.
Under förutsättning att syskonen inte har avtalat om annat gäller följande:
Huvudregeln i lagen om samäganderätt är enligt 2 § att varje förfogande över det samägda godset i dess helhet förutsätter enighet mellan delägarna. Med "förfoga" åsyftas framförallt varje rättslig disposition, inklusive försäljning. Med andra ord borde din frus bror kunna förhindra att din fru säljer sin del av fastigheten genom att inte godkänna en försäljning. Det finns dock undantag till regeln (se stycket nedan).
En delägare kan hos tingsrätten ansöka om försäljning på offentlig auktion varvid försäljning kan bli möjlig trots att övrig delägare inte samtyckt till det. Om övrig delägare visar på att synnerliga skäl mot försäljning föreligger kan tingsrätten däremot inte meddela att försäljning är beviljad. Dessa regler finns i 6 § samäganderättslagen.
Delägare har dock ytterligare en möjlighet att undvika samägande med ny förvärvare och det är att nybilda fastighet. Om fastigheten är sådan att klyvning kan bli tillämplig (ex om fastigheten inte är fullständigt bebyggd) kan en delägare ansöka om klyvning innan ansökan om försäljning av fastighet har blivit avgjord av domstol. Om din fru skulle ansöka om att sälja sin andel av fastigheten har hennes bror möjlighet att ansöka om att fastigheten ska klyvas i stället vilket innebär att fastigheten i sin helhet delas upp i mindre fastigheter som får egna fastighetsbeteckningar och den ursprungliga fastigheten upphör då. På så vis kan din fru sälja sin fastighet medan hennes bror kan behålla äganderätten till sin nya fastighet. Klyvning kan med andra ord göras för att upphäva samägandet. Reglerna om klyvning återfinns i 7 § samäganderättslagen och 11:1 fastighetsbildningslagen. Lite kuriosa: Om den ursprungliga fastigheten är intecknad blir klyvningslotterna gemensamt intecknade efter klyvningsförfarandet.
En samägare kan inte förhindra en utmätning av fastighet om panträtt föreligger oavsett om bara en av ägarna är gäldenär (låntagare) (se också 8:8 UB om indragning vilket innebär att hela egendomen säljs och inte enbart en delägares andel om sökanden, gäldenär eller delägare begär det). Förstås kan samägaren "köpa ut" gäldenären för att få behålla sin äganderätt till fastigheten. Det finns ingenting som hindrar att din fru säljer sin del av fastigheten till hennes bror.
Sammanfattningsvis kan sägas att broderns samtycke i huvudregel krävs för att din fru ska få sälja sin del av fastigheten. Om hennes bror inte samtycker till försäljning kan din fru vända sig till tingsrätten och ansöka om att hennes andel av fastigheten ska säljas på offentlig auktion. För att hennes bror ska undvika en ny samägare kan han, innan tingsrätten har beslutat om försäljning, ansöka om att fastigheten ska klyvas.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
