Vilken uppsägningstid gäller för hyra av bostadsrätt av privatperson?
Vilken kortaste uppsägningstid gäller för mig som hyr en bostadsrätt av privatperson, enligt avtalet 3mån men enligt privatuthyrningslag (även uthyrning av bostadsrätt?) 1 mån?
Är något speciellt att beakta då jag tillsammans med kompis delar på hyran/bostaden vi hyr, kan jag säga upp "min del" utan beaktande av min kompis som står för andra hälften av "hyrningen" ?
Vi kommer inte överens längre så jag behöver hitta annan bostad/flytta hem tillsvidare.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga regleras i privatuthyrningslagen och hyreslagen (12 kap. jordabalken).
Privatuthyrningslagen eller hyreslagen?
För att privatuthyrningslagen ska vara tillämplig krävs att det är fråga om en bostadslägenhet som ägs direkt eller indirekt av den som hyr ut, som till exempel en villa, ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Lagen gäller även när en del av bostaden hyrs ut som t.ex. ett möblerat/omöblerat rum. Lagen gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand, syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål eller när uthyrningen sker i näringsverksamhet. Om man hyr ut två lägenheter gäller lagen bara för den första upplåtelsen. Om man hyr ut mer än två lägenheter anses man normalt bedriva uthyrning i näringsverksamhet och privatuthyrningslagen gäller då inte för någon av uthyrningarna (1 § privatuthyrningslagen).
Eftersom det är en bostadsrätt som du hyr räknas det som en sådan bostadslägenhet som täcks av privatuthyrningslagen. Syftet verkar heller inte vara att du använder lägenheten för fritidsändamål, utan som bostad. Hittills verkar alltså privatuthyrningslagen kunna vara tillämplig. Dock är frågan om detta är den enda lägenheten som din hyresvärd hyr ut. Om din hyresvärd enbart hyr ut denna lägenhet gäller privatuthyrningslagen för uthyrningen. Om din hyresvärd hyr ut två lägenheter gäller privatuthyrningslagen bara för den första uthyrningen och för den andra gäller hyreslagen. Om din hyresvärd hyr ut mer än två lägenheter anses denne bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller privatuthyrningslagen inte för någon av uthyrningarna och istället tillämpas hyreslagen. Vilken lag som blir tillämplig i ditt fall beror alltså på om din hyresvärd hyr ut flera lägenheter eller inte.
Eftersom jag inte vet vilken lag som blir tillämplig kommer jag nedan att redogöra för uppsägningsreglerna i privatuthyrningslagen respektive hyreslagen.
Uppsägning enligt privatuthyrningslagen
Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid avtalas. Hyresavtalet som gäller för obestämd tid, ska sägas upp för att upphöra att gälla. Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut, såvida inte avtalet sägs upp före hyrestidens slut. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet med 1 månads uppsägningstid. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Uppsägning sker i samband med månadsskifte (3 § privatuthyrningslagen).
Uppsägning enligt hyreslagen
Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska säga upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 1 st jordabalken). Hyresavtal som gäller för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 2 st jordabalken). För hyresavtal på obestämd tid gäller en uppsägningstid på 3 månader, om inte längre uppsägningstid har avtalats (12 kap. 4 § 1 st jordabalken). För hyresavtal på bestämd tid är uppsägningstiden: en dag om hyrestiden är längst två veckor, en vecka om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader om hyrestiden är längre än tre månader (12 kap. 4 § 2 st jordabalken). Uppsägnings sker i samband med månadsskifte. Hyresgästen får alltid säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid oavsett vad som avtalats (12 kap. 5 § jordabalken).
Sammanfattningsvis har du som hyresgäst 1 månads uppsägningstid om privatuthyrningslagen ska tillämpas alternativt 3 månaders uppsägningstid om hyreslagen istället ska tillämpas. Vad gäller din kompis som du delar bostaden med utgår jag ifrån att ni båda står på kontraktet. Du kan säga upp din del av hyresavtalet. Sedan om din kompis får stå kvar på hyreskontraktet beror på om hyresvärden skäligen kan nöja sig med denne som hyresgäst (12 kap. 47 § 1 st jordabalken). Om hyresgästen sannolikt kommer klara av att uppfylla sina förpliktelser mot hyresvärden anses denne ha rätt att stå kvar i hyresförhållandet. Om så är fallet kommer hyresvärden och din kompis sannolikt skriva ett nytt kontrakt. Jag skulle därför råda dig att prata med din hyresvärd innan du säger upp avtalet.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Vänligen,
