Fel i bostadsrätt

2007-04-18 i KÖPRÄTT
FRÅGA
Upptäckt fel efter försäljning av bostadsrätt. Dagar efter försäljning och tillträde hörde köparen av sig och konstaterade vatten/mögelskada i vägg/tapet angränsande till badrum. Detta var inte något jag som tidigare ägare upptäckt. Vad är mitt ansvar och vilka juridiska påföljder finns när lägenheten är såld och tillträde redan gjort?
SVAR
Inledningsvis kan konstateras att en bostadsrätt utgör lös egendom (KöpL 1 § och jordabalken 1:1, 2:1 och 2:2). Istället för de felregler som gäller vid köp av villa eller annan fast egendom tillämpas alltså felreglerna enligt Köplagen (KöpL).

Om ett fel föreligger eller inte bedöms i första hand enligt vad som följer av avtalet (KöpL 17 §). Stadgas särskilt i avtalet om lägenhetens skick, och denna vattenskada står i strid med detta, föreligger ett fel. Är dess skick inte omnämnt blir bedömningen istället enligt vad köparen med fog kunnat förvänta sig. Sannolikt skall inte köparen behöva förvänta sig en vattenskadad väg, men detta är en bedömningsfråga och skall ses i ljuset av de omständigheter under vilket köpet ägt rum. Är det ett gammalt hus med ett badrum som saknar kakel eller andra omständigheter som bör sänka köparens förväntningar kan bedömningen bli en annan.

Görs bedömningen att fel föreligger innebär detta inte nödvändigtvis att du kommer att ansvara för felet i slutändan. Först bör du kontrollera om köpekontraktet innehåller någon friskrivningsklausul. Är lägenheten såld i befintligt skick eller liknande? Om så är fallet kan felet endast göras gällande om

1. du lämnat direkta uppgifter om lägenhetens egenskaper som strider mot dess faktiska skick,
2. du underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper som du måste antas ha känt till, eller
3. lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Finns en sådan friskrivningsklausul och inget av dessa undantag är aktuella kan inget ansvar från din sida göras gällande (KöpL 19 §).

Har ni inte tagit in en sådan klausul i kontraktet blir en eventuell undersökning av lägenheten av stor betydelse. Det finns inte vid köp av bostadsrätt en absolut undersökningsplikt såsom vid köp av fast egendom. Att köparen undersöker lägenheten innan han köper den är dock så vanligt förekommande att jag utgår att så varit fallet även vid ert köp.

Köparen får inte åberopa ett fel han måste antas ha känt till vid köpet (KöpL 20 §). Hade han upptäckt skadan före köpet kan han inte ställa några krav gentemot dig. Av kanske större relevans är att han inte heller får åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen. Då det endast rörde sig om dagar efter tillträdet är det ju mycket möjligt att skadan visat sig redan vid undersökningen. Han kan alltså inte heller i detta fall göra felet gällande.

Om du skulle komma att bli ansvarig för den skada som uppkommit kan köparen enligt KöpL 30 § kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen. Då ett avhjälpande på egen hand kan vara besvärligt för en privatperson finns istället möjligheten att köparen kan kräva ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa felet (KöpL 35 §). Om avhjälpande eller omleverans inte blir aktuellt eller inte sker inom skälig tid efter reklamationen får köparen kräva prisavdrag eller häva (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). Inte heller hävning lär dock bli aktuellt då det kräver att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse. Det slutliga resultatet, om en ansvarssituation uppstår, kommer att bli ekonomiskt ersättning till köparen Antingen beräknat som ersättning för avhjälpandekostnaderna eller som prisavdrag. Köparen har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada han lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §).

Jag hoppas att detta varit det svar du sökt. Skulle det finnas otydligheter eller önskas vidare utveckling av någon särskild del, ber jag dig återkomma med dina funderingar.

Med vänliga hälsningar
Simon Carlsson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (914)
2021-10-12 Har jag rätt att ångra mitt köp?
2021-09-30 Marknadsvärde för möbler
2021-09-14 Köp av valp med dolt fel - fråga om säljarens ansvar
2021-09-08 Hur ser avtalsrelationerna ut när man köper en vara av ett företag och faktureras av ett annat, och till vem ska man rikta anspråk om reklamation eller retur?

Alla besvarade frågor (96372)