Vad gör man om delägare är oense om försäljning?

2007-03-17 i Samägandeavtal
FRÅGA
Min pojkvän äger sin bostadsrätt till 90 % och hans föräldrar äger 5% var. Om de är oense om försäljning, kan han då sälja ändå, utan deras samtycke?
SVAR

Enligt 2 § samäganderättslagen, se http://www.lagen.nu/1904:48_s.1, krävs samtliga delägares samtycke för försäljning av samägd egendom. Därmed krävs föräldrarnas samtycke för försäljning av bostadsrätten så länge din pojkvän och hans föräldrar inte kommit överens om någonting annat. Samäganderättslagen är nämligen möjlig att avtala bort. Om de inte kan komma överens har din pojkvän enligt 6 § samäganderättslagen rätt att hos tingsrätten ansöka om att bostadsrätten ska säljas på offentlig auktion. Hans föräldrar kan emellertid begära anstånd med sådan försäljning, om de kan visa på ”synnerliga” skäl därför. Kan de visa synnerliga skäl föreligger hinder mot tvångsförsäljning.



Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen.



Vidare föreligger det hinder mot tvångsförsäljning om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av). Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § UB, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas.



Även sociala förhållanden kan tänkas föranleda uppskov, dock ställs höga krav på att även de är av sådan beskaffenhet att de innefattar synnerliga skäl (se rättsfallet NJA 1979 s 562).



En annan invändning som kan göras är att samäganderätt inte föreligger till egendomen, vilket skulle föranleda att 6 § Samäganderättslagen inte blir tillämplig alls (se rättsfallet NJA 1984 s 256).



Hinder mot att begära tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen föreligger också om rättsförhållandet ägarna emellan rättsligt kvalificeras som bolag. Då är nämligen inte samäganderättslagen enligt 19 § tillämplig.



Med vänlig hälsning

Michael Witting
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Samägandeavtal (561)
2021-01-18 Hur löser man ut delägare ur samägt gods när det finns hembudsklausul?
2021-01-10 Samäganderättsavtal - hur och varför?
2021-01-01 Tvångsförsäljning av bostadsrätt
2020-12-30 Vem har rätt till en katt efter separation, om katten är köpt gemensamt?

Alla besvarade frågor (88438)