Frågor gällande samäganderätt

2021-09-02 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Jag har en fråga vad gäller samägande av fastighet och tvist om hur vi fattar beslut om investeringar eller försäljning.Vi har inget samägaravtal eller överenskommelse mellan ägarna. praxis är att vi kommit överens alla gemensamt vid uppkomna investeringar. Kan majoritets beslut tvinga andra ägare att investera eller underhålla den gemensamma fastigheten?Kan ägare som vill investera i fastigheten tvinga andra ägare att sälja sina andelar om de inte vill investera?Om någon ägare vill sälja måste de erbjuda övriga ägare att köpa deras andel?Om man inte kommer överens om priset på försäljningen av andelarna vad gör man då? om de som inte vill sälja och inte accepterat priset som de er bjudits av de som vill sälja. Vad krävs då för att starta en säljprocess av hela fastigheten? Får de delägare som inte accepterat priset deltaga i säljprocessen som intresserad köpare?Om priset i försäljningsprocess skulle visa sig vara lägre än vad som erbjöds de som inte ville sälja vad gäller då? blir man då tvungen att sälja till övriga delägare till detta pris? Jag har försökt att hitta svaren eller vägledning bland era svar och frågor men inte lyckats finna vilka lagar och praxis som gäller, tacksam för vägledning.
Julia-Saga Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Den lag som reglerar frågor om samäganderätt är lagen om samäganderätt, härefter förkortad som SamL. Investeringar och underhåll av fastigheten För att göra olika slags investeringar i samägd egendom krävs samtliga delägares samtycke (2 § SamL). Är det fråga om brådskande underhåll som måste göras och någon motsätter sig detta får dock åtgärden ändå vidtas. Det ska då handla om saker som måste göras för att egendomen inte ska gå till spillo, vilket man till exempel kan tänka sig är fallet med ett tak som inte håller tätt. Sälja sin andel? Man kan i ett inbördes avtal ha en så kallad hembudsklausul som ger de övriga delägarna förköpsrätt. I avsaknad av en sådan klausul finns det dock ingen skyldighet för en delägare att först erbjuda de andra att köpa andelen. Sälja hela fastigheten? Varje delägare har rätt att kräva att fastigheten ska säljas på offentlig auktion (6 § SamägL). Detta innebär att samtliga delägares andelar bjuds ut, men också att varje delägare får delta vid auktionen för att ensam eller tillsammans med de övriga köpa tillbaka egendomen. Det man ska ha i åtanke är att försäljning på offentlig auktion ofta ger ett lägre pris än motsvarande på den öppna marknaden. Detta kan då användas som argument för att den som vill sälja fastigheten istället ska sälja sin andel frivilligt till någon av de andra delägarna. Om man inte kommer överens? Man kan som tidigare har anförts inte tvinga någon till att deltaga i olika investeringar rörande egendomen, förutom de av väldigt brådskande karaktär. Om man inte kommer överens om vad som ska göras etc. kan man ansöka hos tingsrätten om en god man (3 § SamägL). Den gode mannens uppgift är att fatta beslut rörande förvaltningen av egendomen och inom ramen för detta väga delägarnas intressen och viljor emot varandra för att hitta den mest rättvisa lösningen för samtliga parter. Sammanfattning Man kan inte tvinga någon delägare till att investera i egendomen då det kräver samtliga delägares samtycke. Man kan inte heller kräva att någon säljer sin andel till någon av de redan befintliga delägarna. På samma sätt kan man inte heller kräva en specifik köpeskilling, utan det är upp till var och en att besluta om denne vill sälja sin andel och till vilket pris. Varje delägare kan ansöka om att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. De övriga delägarna kan då delta i auktionen eller försöka få den delägare som har ansökt om offentlig auktion att istället sälja sin andel till någon av de befintliga delägarna. Som argument kan då användas att försäljning på den öppna marknaden ofta ger ett högre pris än vid offentlig auktion, vilket gör att den sökande delägaren tjänar på att sälja sin del frivilligt. Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig idag, torsdag (2/9) klockan 15.30. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så bestämmer vi en annan tid. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till! Med vänliga hälsningar,

Hur ska jag och min särbo göra för att äga en husvagn tillsammans?

2021-08-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag har köpt tillsammans med min särbo en husvagn. Jag betalade hela summan kontant men han har skuld som han betalar till mig månadsvis men ,, han står som ägare. Hur skriver man kontrakt mellan oss?
Emma Johannesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga kommer jag hänvisa till lag om samäganderätt (SamägL) och lag om skuldebrev (SkbrL).Att äga husvagnen tillsammansOm man samäger egendom, så som du och din särbo nu samäger husvagnen, kan det vara en bra idé att upprätta ett samägandeavtal. Huvudregeln är att samägarna äger lika stor del i egendomen, men om ni vill att det ska vara på annat sätt kan ni ange det i ert avtal (1 § SamägL). Ni kan i avtalet också komma överens om hur förvaltningen av husvagnen ska ske och hur beslut om detta ska fattas. Huvudregeln är att alla samägare ska vara överens, men ni kan också avtala om annat om ni vill det (2 § SamägL). Om ni inte skulle kunna komma överens kan en av samägarna begära att en god man tar över förvaltningen (3 § SamägL).Mitt tips till er är alltså att ni upprättar ett samägandeavtal, där ni anger allt ni kommer överens om kring husvagnen och hur den ska skötas. Det finns inga formkrav för exakt hur ett sådant avtal ska se ut, men en bra utgångspunkt är att det ska vara skriftligt, det ska tydligt framgå vilken egendom det gäller och vad syftet med avtalet är. Ni behöver också båda två ange era personuppgifter och skriva under avtalet.Din särbos skuld till digOm ni vill ha ett avtal för att reglera din särbos skuld till dig och hur denna ska betalas kan ni upprätta ett skuldebrev. Det bästa i er situation är nog ett så kallat enkelt skuldebrev, vilket innebär att det är utställt till en viss person och därmed är svårt att överlåta till någon annan (26 § SkbrL). I skuldebrevet ska ni ange att ni är parterna, den totala skulden, eventuell ränta som din särbo ska betala, under hur lång tid skulden ska betalas av samt hur ofta och hur mycket han ska betala. Både du och din särbo ska skriva under skuldebrevet.Jag hoppas att detta var svar på din fråga! Mvh,

Hur hanteras investeringar i samägd fastighet?

2021-08-23 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Äger en sommar stuga ihop med min fd man. Har tre frågor:1. Kan jag vägra att investera i stugan om han skulle vilja det?2. Kan han investera i stugan utan mitt godkännande?3. Om han kan, kan han då begära ersättning vid en ev Försäljning?
My Jansson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Som jag tolkar din fråga äger du en sommarstuga tillsammans med din f.d. man och ni har inte avtalat om något gällande samägandet. Jag utgår också från att ni äger hälften av fastigheten var. Svaren på dina frågor hittar vi i samäganderättslagen (SamägL). Tillämplig lag och ägandeförhållandenSamäganderättslagen är tillämplig på samägd egendom men den är dispositiv vilket innebär att parterna har rätt att avtala om att annat ska gälla. Det verkar dock inte som att ni har gjort det i detta fallet. Samäganderättslagen är alltså tillämplig. Vid samägande av egendom tillkommer varje ägare en viss lott i godset. Om inget annat kan visas utgår man från att de har lika stor lott i egendomen (1 § SamägL). Eftersom att du inte skriver något annat utgår jag från att du och din f.d. man äger hälften av fastigheten var. Kan du vägra investera i stugan?Vid förfogande över den samägda fastigheten eller vidtagande av åtgärd i förvaltningen av fastigheten krävs det att alla delägare är överens (2 § SamägL). För åtgärder som man är överens om gäller det att parterna ska betala kostnaderna för egendomens förvaltning i förhållande till sin andel i egendomen (15 § SamägL). Om du inte vill investera i fastigheten kan din f.d. man som huvudregel inte tvinga dig. Det finns dock ett undantag som säger att samtycke inte krävs för åtgärder som är nödvändiga för fastighetens bevarande och som inte kan vänta. Då kan en delägare vidta åtgärder utan samtliga ägares samtycke (2 § SamägL). Kan din f.d. man investera i stugan utan ditt godkännande?Som jag tidigare skrivit ska alla delägare vara överens angående förfogande och vidtagande av åtgärder om det inte faller in under undantaget (2 § SamägL). Din man bryter alltså mot lagen om denne investerar i stugan utan ditt samtycke. Skulle denne vidta åtgärder som innebär att värdet på stugan sjunker kan du kräva skadestånd. Kan din f.d. man begära ersättning för vidtagna åtgärder vid försäljning av stugan?Jag utgår från att ni äger hälften av fastigheten var och då ska ni vid försäljning av fastigheten få 50 % av försäljningsvärdet var oavsett om ni har tillfört fastigheten värde eller inte. Din f.d. man har alltså inte rätt att få ersättning för tillfört värde av fastigheten vid försäljning. SammanfattningSom huvudregel krävs alla ägares samtycke vid förfogande över fastigheten eller vidtagande av åtgärder men om det skulle röra sig om en åtgärd som inte kan vänta och är nödvändig för fastighetens bevarande kan åtgärden utföras utan att alla ägare samtyckt. Skulle din f.d.man investera i fastigheter utan ditt samtycke bryter han mot lagen och inte kräva att du ska betala för vidtagna åtgärder. Om åtgärderna sänker värdet på stugan kan du dessutom begära skadestånd. Vid en försäljning av stugan har ni rätt till hälften av försäljningsvärdet var oavsett om din f.d. tillfört mer till fastigheten. Hoppas du fick svar på dina frågor! Om du har någon mer fråga är du välkommen att höra av dig till Lawline igen. Med vänlig hälsning

Kan delägare kräva lägsta pris vid tvångsförsäljning av fastighet?

2021-08-03 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vid tvångfösäljning, när makarna inte är överens, kan man bestämma lägsta priset för försäljning?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När jag besvarar frågan antar jag att det inte finns något samägaravtal som reglerar er situation. Därmed kommer jag att utgå ifrån bestämmelserna i lagen om samäganderätt (SamägL).Det finns en möjlighet för delägare att yrka på ett lägsta pris för försäljning. Detta yrkandet görs till rätten och måste vara ett rimligt lägsta pris. Om en delägare yrkar om ett "för högt" lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion (9 § lag om samäganderätt). Vid avgörande av lägsta pris brukar man som huvudregel utgå ifrån fastighetens taxeringsvärde. I vissa särskilda fall kan dock det lägsta priset motsvara tre fjärdedelar av ett uppskattat försäljningspris, förutsatt att utredningen ger stöd för att försäljningspriset kommer avvika från från det marknadsvärde som ligger till grund för taxeringen (se rättsfallet NJA 2012 s. 757).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Med vänliga hälsningar,

Hur stor andel har jag rätt till vid delat köp av husbil?

2021-08-31 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,Om två stycken köper en husbil, ena parten lägger insats 150000.Amortering på bilen sker 32000 kronor var dvs 64000.När husbilen är såld och det som återstår är 125000kr hur ska det fördelas?Totala insatsen är 214000 den ena parten har lagt 32000 och den andra 182000.Ingenting finns skriftligt, vad gäller?Tack på förhand
Amila Zahirovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Hur stor andel har jag rätt till vid delat köp av husbil?Då ni båda har lagt insatser på husbilen och det verkar saknas något avtal mellan er som reglerar äganderätten till husbilen, så kan det bli aktuellt att kolla på samäganderättslagen (samägL).Ni är båda ägare till en lös sak (husbil) då ni på olika sätt bidragit till köpet, vilket medför att ni har rätt till halva summan vid föräsljning om inget annat har avtalats mellan er (1 § samägL). Tänk dock på att även muntliga avtal är giltiga i svensk rätt, så i de fall ni muntligen sagt vad som ska gälla så kan det åberopas för att någon av er ska ha större/mindre andel (1 § avtalslagen). Det kan dock tillkomma bevissvårigheter när det kommer till att bevisa muntliga avtal. SammanfattningsvisAv frågan framgår inte om det finns något avtalat mellan er angående vem som äger vilka andelar i husbilen. Då det inte verkar finnas något avtalat mellan er gäller att ni räknas som samägare till bilen och har därmed rätt till hälften var av husbilens värde vid försäljning. Jag rekommenderar dig att ta kontakt med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information i ärendet. Det kan finnas många faktorer som spelar roll i en sådan situation, och jag kan endast utgå ifrån det som du har angivit i frågan.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00Hoppas att du fick svar på din fråga!

Tvångsförsäljning och synnerliga skäl enligt samäganderättslagen

2021-08-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man göra något för att häva en tvångsförsäljning där man använder sig av samägande lagen? Det är två syskon som äger 25% tillsammans son vill sälja och 50% vill inte och rastrerande 25% vill inte prata om någon försäljning.
Victoria Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Precis som du säger så framgår det i samäganderättslagen (6 §) att en tvångsförsäljning kan begäras av en delägare. Detta innebär följaktligen att syskonen som äger 25 % tillsammans kan begära tvångsförsäljning genom att lämna in en begäran till en tingsrätt.Det finns däremot en möjlighet för andra delägare att förhindra tvångsförsäljningen från att ske, men då krävs det enligt 6 § samäganderättslagen att det föreligger synnerliga skäl. Värt att påpeka är att domstolspraxis (tidigare domar) har tolkat "synnerliga skäl" strängt, vilket innebär att antalet orsaker som har kvalificerats som "synnerliga skäl" är relativt få.En situation som ansetts vara ett synnerligt skäl är en situation där en eventuell försäljning på grund av lågkonjunktur inte kommer kunna leda till ett rimligt pris. Vissa sociala förhållanden kan också beaktas, men har oftast inte fått bifall vid domstol. Ett sådant exempel är att ett barn som kan antas fara illa av att flytta från sin bostad och behöva byta skola inte utgjorde synnerliga skäl.Vad gäller för din situation?Eftersom jag inte vet vad för skäl som kan tänkas åberopas i ditt fall så kan jag inte tala för din specifika situation. Däremot så är "synnerliga skäl" ett så pass högt ställt krav att det krävs något mer än endast ovilja inför en eventuell försäljning.Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Vad kan vi avtala om som samägare

2021-08-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej.Vi är fyra syskon som i framtiden kommer att ärva en sommarstuga. 2 syskon vill ej behålla och jag och min syster vill vara kvar och tänker att vi köper ut de andra syskonen.Nu till problemet:Fastigheten är på en tomt och består av ett äldre hus på 65 kvm, med renoveringsbehov för ca 100 000 kr, och ett nyare "gästhus" på 35 kvm +loft. Detta har inget renoveringsbehov.Om jag och min syster äger allt tillsammans så antar jag att vi bara delar alla kostnader. Men jag vill att vi ska göra varsitt hus till vårt eget. Hur kan man isf dela upp ägandet eftersom husen har olika värde? Det ena är större men behöver renoveras, det andra är mindre men bättre. Om vi säger att fastigheten är värd 1 miljon varav tomtens taxeringsvärde är 10 %, det äldre huset 50 % och gästhuset 40%. Kan man dela ägandet på annat sätt än 50/50? Kan jag äga det ena huset och 50% av tomten?Vid en värdering av husen, med vetskap om att vi ska ta varsitt hus, ska man då ta hänsyn till kostnaderna för renovering samt arbetsinsatsen man lägger ner?Om man delar 45/55 som i detta fall är det så någon nackdel att ha 45% ? Finns det situationer däran har ex.vis röstning och den med 55% alltid vinner?Om jag vill ta lån för min del, kan jag då ta lån med det ena huset som säkerhet eller måste lånet alltid tas med hela fastigheten som säkerhet?Om jag äger huset och 50% av tomten men vill sälja, har jag då alltid rätt att bli utköpt av min syster? Har jag rätt att sälja det till nån utomstående?Mvh/ P
Franck Olofsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För samägare gäller Samäganderättslagen (SamägL). Av Samäganderättslagen framkommer indirekt att det går att avtala om det mesta. Enligt 1 § Samäganderättslagen är ägarandelarna lika stora om inte annat avtalats. Ni kan alltså avtala om ägarandel. Ni kan också avtala om hur ni ska förvalta fastigheten och vilka delar var och en ska ansvara för o s v. Vidare kan ni avtala om hur ni ska ta beslut i förvaltningen. Huvudregeln är att alla samägare ska vara överens, men det går att avtala annat (2 § SamägL), Om ni inte kommer överens kan enligt Samäganderättslagen någon av samägarna begära att en god man tar över förvaltningen (3 § SamägL). Denna bestämmelse går dock att avtala bort om någon alternativ lösning på problemet avtalas (se rättsfallet NJA 2019 s. 1055). Det går däremot inte att avtala om att man ska äga olika delar av en fastighet. Som samägare äger du en så kallad ideell andel i fastigheten. Om man vill äga en viss bestämd del av fastigheten måste man bilda en ny fastighet genom avstyckning. Om du säljer eller tar lån på din andel, så gäller det din ideella andel i hela fastigheten. Nu till frågan om försäljning av ideell andel. Det finns ingen bestämmelse i Samäganderättslagen som säger att den andre samägaren är skyldig att köpa ut den andres andel om den vill sälja. Man kan däremot avtala om detta genom en så kallad hembudsklausul, vilket innebär att man måste erbjuda försäljning till samägaren före andra. En annan viktig sak att tänka på vid samägande är om ni ska avtala bort 6 § i Samäganderättslagen eller inte. Enligt 6 § Samäganderättslagen kan nämligen en samägare när som helst begära att hela fastigheten säljs på auktion. Sammanfattningsvis så kan ni avtala om det mesta i förhållandet mellan dig och din syster. Ni kan dock inte avtala kring frågor som involverar en tredje part såsom en bank eller en köpare av andel. Viktigt att tänka på är hur ni i ert avtal ska förhålla er till 3 § och 6 § i Samäganderättslagen. Ta gärna hjälp av en jurist när ni författar ert Samäganderättsavtal så allt blir bra. Lycka till.

Kan en offentlig auktion stoppas av en delägare?

2021-08-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Kan en delägare vid en offentlig auktion av samägd fastighet sätta en så pass hög minimiförsäljningsgräns att en en offentlig auktion i praktiken omöjliggörs? Exempel:jag och min fru skall skiljas. Fastigheten är objektivt värd mellan 2,1-2,5 miljoner. Min fru anser den vara värd ca 1,65. Jag bedömer den vara värd ca 2,3. Statistiskt sett till områdets värdeökning så är den värd 2,3. Om jag begär offentlig auktion, kan den då stoppas i praktiken av min fru genom att hon begär ett minimipris på t.ex. 4 miljoner? Kan den stoppas på annat vis?
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är nej. Om en delägare yrkar om ett för högt lägsta pris behöver rätten inte beakta det utan kan fastställa ett lägre, mer rimligt pris. Lagen är utformad på detta sätt för att undvika att en delägare förstör för andra delägares rätt till att ansöka om offentlig auktion ( 9 § lag om samäganderätt). Det finns inte heller något annat sätt för en delägare att "stoppa" en offentlig auktion, däremot kan en delägare meddela anstånd om det föreligger synnerliga skäl. Vid anstånd skjuts den offentliga auktionen upp men den kommer fortfarande att genomföras. Synnerliga skäl kan exempelvis vara att det visar sig vara svårt att sälja fastigheten till ett rimligt pris (6 § lag om samäganderätt)Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen löser sig! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Om du vill ha fortsatt vägledning i processen kan du boka en tid med en av våra skickliga jurister här: https://lawline.se/boka. Lawline erbjuder också produkter till fast pris :https://lawline.se/fixed_price. Med vänliga hälsningar,