Kan samäganderättslagen avtalas bort?

2021-01-25 i Samägandeavtal
FRÅGA |Kan man avtala bort Samäganderättslagens regler(1904) och istället skapa ett eget samäganderättsavtal? Om alla ägare är överens om detta?Kan vi i så fall komma undan faran med att fastigheten skulle kunna komma ut till försäljning på offentlig auktion?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. När flera personer äger en fastighet tillsammans gäller som huvudregel lag om samäganderätt. Lagen är en dispositiv lag vilket innebär att den går att avtala bort, helt eller delvis. Finns ett samäganderättsavtal gäller det som står i avtalet framför vad som står i samäganderättslagen. I samäganderättslagen finns precis som du nämner en regel som möjliggör det för varje samägare att ansöka om att bjuda ut fastigheten på offentlig auktion (6 § Samäganderättslagen). Genom ett samäganderättsavtal kan den möjligheten mycket riktigt avtalas bort. Samäganderättsavtal är en mycket god idé att upprätta när en fastighet samägs då ni på så sätt kan reglera bland annat nyttjanderätten, hur underhåll ska ske och hur det ska gå till när någon vill sälja sin del av fastigheten. Det som inte regleras enligt avtal regleras istället av samäganderättslagen. Avtalet behöver inte uppnå särskilda kriterier för att bli juridiskt bindande men jag rekommenderar starkt att avtalet är skriftligt och innehåller samtliga samägares underskrift.Hoppas att du fick svar på dina funderingar!Hälsningar,

Samäganderättsavtal - hur och varför?

2021-01-10 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej Jag, min syster och min ex make äger en fjällstuga tillsammans. Går det att skriva ett dokument där det står, att detta ägarskap är varderas enskilda egendom om det skulle bli så att någon gifter sig? Samt att ingen har rätt att sälja sin del till någon annan utan de andras godkännande? Går detta att skriva själv i ett dokument skriva under och med vittnen, blir det ett juridiskt bindande dokument?
My Öhman |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Ett s.k. samäganderättsavtal som reglerar vad ni som samägare av fjällstugan får och inte får göra är en jättebra idé. Förhållandena kring fastigheter som samägs regleras i första hand av just samäganderättsavtalet. Finns inget sådant avtal regleras förhållandena istället av samäganderättslagen. Kan samäganderättsavtal reglera förutsättningar för försäljning?Ett samäganderättsavtal kan mycket riktigt reglera förutsättningar för försäljning. Villkoret kan precis som du själv formulerar vara att stugan inte kan säljas till en samägare utan den andras tillåtelse. Jag förslår starkt att ni kollar igenom samäganderättslagen och avgör vilka regler som ni inte vill ska gälla för er samägandegemenskap. De icke önskade delarna av lagen kan istället regleras genom ert samäganderättsavtal. Kan samäganderättsavtal reglera huruvida stugan är skyddad vid en bodelning?Inledningsvis bör vi reda ut begreppen giftorättsgods, enskild egendom och hur de står i relation till äganderätt. Låt säga att du skulle ingå ett äktenskap. Allt ni äger klassificeras då som giftorättsgods förutom det som av olika skäl är enskild egendom. Det betyder dock inte att ni äger allt tillsammans. Din nya partner blir alltså inte automatiskt samägare till fjällstugan då äganderätten fortfarande är din egen. Giftorätten reglerar endast att värdet av din samäganderätt vid en eventuell upplösning av äktenskapet blir föremål för bodelning. En framtida maka eller make har alltså i regel inte rätt att fatta beslut som rör stugan så som en ägare har. Det går inte att skydda egendom från att ingå i en bodelning med ett samäganderättsavtal som grund. Undantagandet av egendom vid eventuell bodelning kan endast ske genom äktenskapsförord.Hur blir ett samäganderättsavtal bindande?Ett samäganderättsavtal behöver inte ha en viss form för att vara bindande. Det behöver inte ens vara skriftligt utan kan även vara muntligt. Jag rekommenderar dock starkt ur bevissynpunkt att avtalet upprättas som ett skriftligt avtal med samtliga delägares underskrift. Vittnen är inte nödvändigt men tycker ni att det är nödvändigt för att bevisa att samtliga parter har skrivit är även det en god idé. Sammanfattningsvis uppmuntrar jag starkt upprättandet av ett samäganderättsavtal. På så sätt kan ni undvika onödiga framtida konflikter. Avtalet behöver inte uppnå något särskilt krav för att vara bindande men jag rekommenderar att avtalet är skriftligt, tydligt och innehåller alla samägares underskrift. Behöver ni hjälp med upprättandet av ett "vattentätt" samäganderättsavtal kan Lawline stå till tjänst. Vi kan ofta erbjuda ett fast pris, våra jurister når ni enklast här. Att i ett samäganderättsavtal förbehålla att stugan inte kommer att ingå i en framtida bodelning är inte möjligt då det i ert fall måste regleras av ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på dina frågor. Är något oklart får du gärna höra av dig genom att ställa en ny fråga. Hälsningar,

Vem har rätt till en katt efter separation, om katten är köpt gemensamt?

2020-12-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej kqn jag rådfråga er angående vad som är rätt ich fel angående min katt ? Mitt ex kräver att få katten vi köpte för 2 år sedan , vi bodde aldrig ihop och katten har alltid bott med mig och min son, jag står som ägare och försäkringen .Med vänlig hälsning.
Hilma Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Så som jag förstår din situation har du och ditt ex köpt en katt ihop när vi fortfarande var tillsammans. Ni har inte bott ihop och katten har alltid bott hemma hos dig. Jag tolkar din fråga att du undrar vad som gäller nu när ditt ex vill ha katten, fast du fortfarande står som ägare och står på försäkringen.Jag kommer att gå igenom vilka regler som finns och sedan applicera dessa på din beskrivna situation. Jag kommer även skriva med en rekommendation på hur du kan gå tillväga.Vad gäller vid gemensamt köp och relationen sedan avslutas?Då det gäller en katt som ni köpt tillsammans, blir lag om samäganderätt aktuell. Jag kommer hänvisa till den lagen genom förkortningen samäganderättslagen.När man äger en sak tillsammans med någon, äger man lika stor del av saken, om inget annat avtalats mellan parterna (1 § samäganderättslagen). I din situation handlar det om en katt, vilken i lagen klassas som en lös sak. Det kan kännas konstigt eftersom ett husdjur blir som en familjemedlem. Tyvärr läggs ingen vikt vid detta i lagens mening. Vad jag förstår, har ni inte kommit överens i ett avtal om vad som ska hända med katten efter att relationen tagit slut. Det innebär att du och ditt ex äger lika stor del var av katten. Här får det inte heller någon betydelse att du står som ägare och står på försäkringen, utan ni har lika stor rätt till den. Det kan istället få betydelse i bevishänseende, om det skulle uppstå en rättslig tvist i domstol om vem som ska få katten.Sammanfattning och rekommendationDå ni äger katten tillsammans, rekommenderar jag att ni försöker komma överens om vem som ska få katten. Det skulle kanske vara möjligt att ni turas om att få ha den hos er. En annan möjlighet skulle kunna vara att den ena parten köper ut sig, så katten tillfaller den andre parten.Skulle ni inte komma överens, kan du ansöka hos tingsrätt att katten ska säljas på en offentlig auktion (6 § samäganderättslagen). Vid försäljningen har ni båda rätt att buda på katten för att köpa denna. Om någon av er skulle göra detta och buda högst, blir katten istället partens helägda egendom och inte längre samägd.Jag hoppas att jag besvarat din fråga, och att ni kan lösa er situation på bästa sätt. Har du fler funderingar får du gärna återkomma till oss på Lawline!Vänligen,

Kan två äga samma bil?

2020-12-12 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min kille köpte en bil och vi båda har sökt för banklån tillsammans och bilen är i hans namn. Jag vill veta om kan 2 personer vara ägare till en bil?
Adam Winqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Svaret är inte så lätt som ja eller nej utan det beror på i vilket sammanhang frågan uppstår. Jag går igenom de viktigaste punkterna.BilregisterDet är bara en person som kan stå som ägare i bilregistret. Detta är mest en formalitet och i nästan alla andra situationer kan flera personer ses som ägare. Det blir dock den som står som ägare som får betala in skatten, även om ni mellan er kan dela upp kostnaden hur ni vill. HuvudregelnEftersom ni köper bilen tillsammans så kommer ni civilrättsligt ses som samägare vilket innebär att ni båda måste vara överens om åtgärder kring bilen, t.ex reparation/försäljning (SamL 1-2§§). Ifall ni står för lika stor del av betalningen äger ni lika stor andel av bilen och har därmed rätt till hälften var vid en försäljning.Ni har en stor frihet att själva avtala hur ert ägande ska se ut, t.ex hur stor andel ni äger var eller vem som får besluta om åtgärder kring bilen. Detta avtal kan påverka de situationer jag beskriver nedan. SeparationIfall ni är gifta och separerar kommer bilen ingå i en eventuell bodelning. I en bodelning kommer bilen ses som samägd vilket främst blir relevant ifall någon av er har skulder kopplad till egendom som ingår i bodelningen. Jag går inte in mycket djupare på denna punkt men den kan sammanfattas som att det påverkar hur mycket avdrag ni får göra för dessa skulder innan er egendom "räknas samman" (ÄktB 11:2). Eftersom det rör sig om en bil påverkar den inte en separation ifall ni är sambor. Problemet då blir dock att ni båda har lika rätt till den varför den ena kommer få köpa ut den andre. UtmätningOm du eller din kille skulle ha så stora skulder att utmätning blir relevant kommer ägarförhållanden bli viktiga. Ifall ni är gifta eller sambor föreligger en presumtion att bilen tillhör den skuldsatte och därmed kan utmätas för dennes skulder. För att bilen inte ska utmätas måste ni då göra det sannolikt att den är samägd (UB 4:19). Förmodligen kommer det räcka med att visa att den används för gemensamt bruk och att ni betalat bilen tillsammans. Skulle den som inte är skuldsatt stå som ägare i bilregistret skulle även detta tyda på samägande.Teoretiskt sett kan fortfarande den skuldsattes andel i bilen utmätas (UB 4:19 2st). Att detta händer är dock väldigt osannolikt eftersom ingen lär vilja köpa delägande i en främlings bil. SammanfattningÄven om bara en person står som ägare i bilregistret kommer ni i princip alltid ses som samägare, iallafall i de vanligaste/viktigaste situationerna. Jag rekommenderar dock att ni behåller dokumentation av något slag som visar att ni betalat bilen tillsammans då detta utgör viktiga bevis för att den är samägd. Jag hoppas du har fått svar på din fråga. Om du känner att jag missat någon viktig situation eller annars har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dessa till oss på Lawline!

Hur löser man ut delägare ur samägt gods när det finns hembudsklausul?

2021-01-18 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej,jag, mina syskon och kusiner samäger en fastighet vi ärvt av vår mormor. Hon var klok nog att göra ett avtal med bla regler angående hembud, när någon deltagare vill dra sig ur stugföreningen.Nu vill vår bror avvyttra sin andel, och både jag och min syster vill ta över. Hur ser alternativen ut?Så här är formuleringen i gåvobrevet från vår mormor:" Lagen om samäganderätt skall ej vara tillämplig vad gäller gåvotagarnas eller deras rättsinnehavare rätt att överlåta fastigheterna. Delägarna i fastigheterna skall således ej kunna påfordrar tvångsförsäljning av fastigheterna.Ingen gvotagare eller dela rättsinnehavare äger rätt att utan medgivande från övriga gåvotagare överlåta sin fastighetsandel.Skulle gåvotagare önska avveckla sitt andelsinnehav skall skriftligt hembud ske till övriga syskon, mor eller övriga gåvotagare i nu nämnd ordning.Hembjudande gåvotagare är bunden av denna klausul under en tid av tre (3) månader från det att hembudsskyldigheten fullgjortsGåvotagare som önskar avyttra sin andel, skalll äga påfordra inlösen av övriga syskon, mor eller övriga gåvotagaren."
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSamäganderättslagen gäller normalt sett när två eller flera gemensamt äger något, till exempel en fastighet. Lagen ger bland annat möjlighet till tvångsförsäljning av en fastighet. Lagen är däremot dispositiv, vilket ger möjligheten att bestämma att den inte ska tillämpas. Så kan ske i ett gåvobrev, vilket har skett i ert fall. Istället för samäganderättslagen gäller då vad som står i gåvobrevet. I ert fall framgår av första stycket i det du refererar till i din fråga att samäganderättslagen inte är tillämplig och att ingen delägare kan begära tvångsförsäljning. Normalt sett kan en delägare till samägt gods göra vad den vill med sin andel i det samägda. Det innebär att en delägare inte kan sälja hela fastigheten utan att alla är överens men att hen kan sälja sin andel. Även denna möjlighet har tagits bort genom gåvobrevet (andra stycket i det du hänvisar till).I ert fall finns det en hembudsklausul. Hembudsklausulen innebär att den som inte längre vill vara delägare ska de andra delägarna erbjudas att köpa ut vederbörande. Som jag förstår det av det du refererat till i frågan ska hembudet ske skriftligen och i en särskild ordning (1. övriga syskon, 2. mor, 3. övriga gåvotagare). När den som vill avveckla sitt delägarskap hembjudit sin andel är hen bunden av det i tre månader enligt villkoren i gåvobrevet.Utifrån det du refererat till i texten ska er bror därför skriftligen erbjuda er att lösa ut honom ur delägarskapet. Nu vet jag inte om det finns ytterligare villkor i gåvobrevet (hur priset ska beräknas m.m.). Om så inte finns är det i princip upp till er bror att erbjuda ett pris som det sedan är upp till er att ta ställning till. När er bror erbjudit er att lösa ut honom är han bunden av det i tre månader. Vad som gäller om ni inte godtar erbjudandet kan jag dessvärre inte ge ett rakt svar på. I första hand är det utifrån vad som står i gåvobrevet. Står det inte i gåvobrevet eller är otydligt formulerat kan det i sista hand bli till en tvist som ni får avgöra i domstol.Min rekommendation är att din bror hembjuder sin andel till er skriftligen och ni ser om ni kan komma överens. Kommer ni inte överens kan det vara en god idé att ni anlitar en jurist som går igenom gåvobrevet och villkoren och är vidare behjälplig.Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på onsdag, den 20 januari, klockan 10.00. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan, så bokar vi in en tid som fungerar bättre. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Tvångsförsäljning av bostadsrätt

2021-01-01 i Samägandeavtal
FRÅGA |Jag och min fd sambo äger 50% var av våran bostadsrätt. Han har flyttat till sitt hus som han haft kvar under hela tiden vi bott i bostadsrätten.Jag tog lån på min del och han betalade kontant när vi köpte den för tre år sedan.Nu vill jag köpa ut honom ur detta och vi har anlitat en jurist som gjort en kalkyl hur detta ser ut enligt lag.Jag får dra av värdet för lånen och dvs att han går minus i det han lade ut kontant.Min fråga är nu hur stor är oddsen att han kan gå vidare med detta och tvångsförsäljning av bostadsrätten trots att jag vill bo kvar och har mitt barn boende hos mig?Det handlar om ca 50 000kr.Jag har frågat våran jurist om det men hon vill inte svara eftersom hon inte står på någon av våran sida i ärendet.Jag är lite rådlös att han sänkt sig till att gå minus redan nu och det känns som han vet att jag skulle kunna lyckas få ut det priset som juristen nu har gett oss..Ska jag godta det han har uppgett eller är det nån idé att säga att jag vill ha det pris jag egentligen har rätt till?Med vänlig hälsning,
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.Tillämplig lag Jag tolkar din fråga som att du undrar huruvida din före detta sambo kan gå vidare och begära en tvångsförsäljning av er bostadsrätt. I denna situation blir lagen om samäganderätt, härefter förkortad som SamägL, tillämplig. Tvångsförsäljning Precis som du skriver kan en delägare i en samägd egendom påkalla att den ska säljas på offentlig auktion enligt samäganderättslagens regler. Rätten till försäljning på offentlig auktion inskränks av att en annan delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd (6 § SamägL).Rekvisitet "synnerliga skäl för anstånd" har i praxis tolkats strängt. Ett exempel i praxis då det har uttalats att synnerliga skäl för att skjuta upp försäljningen föreligger har varit om det är ett särskilt dåligt konjunkturläge, eller finns andra förhållanden som skulle göra försäljningen förlustbringande (NJA 1974 s. 490). I ett annat fall har det uttalats att sociala skäl under vissa förutsättningar kan vägas in i bedömningen för att ge anstånd. Det har dock inte ansetts vara tillräckligt att ett barn påståtts fara illa av att behöva flytta från det hus där det växt upp och hade sina kompisar (NJA 1979 s. 562). Det handlar alltså om rena undantagsfall då rekvisitet "synnerliga skäl" kan bli aktuellt, och det är därför inget jag råder dig att förlita dig på. Hur ska man bemöta ett krav på tvångsförsäljning? Det första du kan göra är att informera din sambo om att försäljning på offentlig auktion ofta ger ett lägre pris än vad man motsvarande skulle få vid en försäljning på den öppna marknaden. Kanske kan denna vetskap bidra till att han istället väljer att acceptera ditt bud. Skulle han ändå inte göra det kan du alltid lägga ett bud på den offentliga auktionen och således bli ägare till hela bostadsrätten. Sammanfattning Din före detta sambo har rätt att kräva tvångsförsäljning av bostadsrätten. Ett argument för att få honom att istället sälja sin andel till dig är att försäljning på offentlig auktion sällan ger lika bra betalt som en frivillig försäljning. Om detta inte skulle hjälpa kan du alltid lägga ett bud på auktionen. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Rätten för en delägare att tvinga försäljning och priset på denne.

2020-12-28 i Samägandeavtal
FRÅGA |kan en delägare i en fastighet som endast har 1/4 del kräva sin del och tvinga de andra ägarna att sälja fastigheten eller lösa ut henne på annat sätt Hur beräknas värdet av dennes del Skall ev. vinstskatt betalas för denna del
Jakob Westling |Hej och tack för att du valde Lawline med din fråga? Lagen i fråga som reglerar samägande är Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt. Rätten till försäljning:Lagen förutsätter i vanliga fall att delägarna samtycker innan rådliga åtgärder vidtas. Men vid oenighet så ger lagen möjlighet till att enhälligt lägga ut fastigheten på auktion, precis som du nämnde, 6§. Denna rätt ges till alla delägare om det inte är internt reglerat genom avtal. Det finns däremot ett undantag till rätten till utförsäljning om en annan delägare visar synnerliga skäl. Synnerliga skäl kan utgöra väldigt många skilda omständigheter. Från Praxis har det visats att ett barns välmående av en snabb utflyttning har utgjort synnerligt skäl. NJA 1979 s.562. Värdet:Till din nästa fråga om värdet, så beror det på vad för pris som ges på auktionen. 9§ ger en rätt till andra ägare att yrka ett lägsta försäljningspris. Dock har domstolen ansett att allt för höga minimipriser inte får ges, då det försvagar utförsäljardelägarens rätt att lösa upp delägarskapet. Skatt: Skatten utarbetas på det vanliga sättet med att försäljningsvärdet tas mot omkostnadsbeloppet. kap.44,45 IL.En viktig fråga i sammanhanget skulle vara om vissa samägare "förkorvat" fastigheten, D.v.s gjort förbättringsarbeten på den, och därmed skulle öka sitt omkostnadsbelopp och följaktligen sänka skatten. Vi kan här ta utgångspunkt i NJA 2016 s.1057, som handlade om samägare varav den ena hade gjort flera förbättringsarbeten på fastigheten. HD uttalade i det fallet att kostnaden för dessa ska presumeras vara uppdelade i förhållande till delen i fastigheten. För att presumtionen ska brytas krävs att individen visar att detta sågs som en gåva eller att det blivit överenskommet.

Vilka möjligheter finns att sälja en samägd bostadsrätt om en delägare motsätter sig försäljning?

2020-12-08 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger 90% av en bostadsrätt och min mor äger 10% som även bor i lägenheten "det va krav från föreningen att hon var tvungen att äga en del för att få bo där". Nu vill jag sälja lägenheten men hon vägrar att flytta vilket gör detta till en mardröm, vilka alternativ har jag som ägare att av lägenheten då hon vägrar att flytta och sälja den. De 10% som hon nu äger är även pengar som jag skickat över till henne så hon kunde köpa 10% av lägenheten.Med vänlig hälsning
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Jag tolkar frågan som att du undrar hur du ska gå till väga för att sälja lägenheten som samägs av dig och din mor. Regler om samägande finns i lag om samäganderätt (LoS). Av 1 § LoS framgår att lagen endast är tillämplig på fastigheter och lösa saker, men Högsta domstolen har slagit fast att lag om samäganderätt även ska omfatta bostadsrätter (NJA 1995 s. 478).Huvudregeln är att en åtgärd som berör den gemensamma egendomen kräver kräver samtliga delägares samtycke (2 § LoS). Du behöver alltså som utgångspunkt din mors samtycke för att kunna sälja lägenheten.Var och en av delägarna kan ansöka hos domstol om att egendomen ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Hela lägenheten bjuds då ut till försäljning. Övriga delägare kan motsätta sig försäljning på offentlig auktion om synnerliga skäl föreligger (6 § LoS). Vad som utgör synnerliga skäl avgörs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Rekvisitet "synnerliga skäl" har tolkats mycket strängt av domstol i praxis vilket innebär att det krävs mycket för att synnerliga skäl ska föreligga.Vid auktionen får samtliga delägare lägga bud. De kostnader som uppstår i samband med auktionen ska fördelas lika mellan delägarna i proportion till respektive delägares ägarandel (15 § LoS). Vid offentlig auktion kan delägarna begära att tingsrätten beslutar om ett minimipris som lägenheten inte får säljas under (9 § LoS).Hoppas detta var svar på frågan, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar