Undersökningsplikt vid bostadsrättsköp

Question

Hej,

Jag och min sambo har precis köpt en bosadsrätt med en öppen spis. I objektbeskrivningen står det att den öppna spinsen inte fungerar i dagsläget men att det är flera i huset som eldar i sina så det går att få igång den.

Nu visar det sig dock efter det att vi besiktigat skorstenen och rökkanalen att det inte går alls går att få igång den. Säljaren åberopar självklart min undersökningsplikt. Jag anser dock att detta torde vara ett dolt fel.

Min fråga är därför hur omfattande är vår undersökningsplikt och skulle vi exempelvis kollat upp om möjligen styrelsen vet något om detta eller om vi har rätt att få reducerat pris/skadestånd för felt. Vi har just nu bara betalat in handpenningen. Resterande belopp betalas på måndag den 30/6.

Tacksam för snabbt svar.

Answer 1

Hej,

Vid köp av bostadsrätter tillämpas Köplagen, som ni hittar https://lagen.nu/1990:931, om inget annat avtalats.

Köparen har en omfattande undersökningsplikt och får ej åberopa fel som köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. En köpare som ej fullgjort sin undersökningsplikt kan alltså i regel ej åberopa fel som han borde ha upptäckt vid en undersökning. En undersökningsplikt kan reduceras likväl som utökas. Den kan reduceras om säljaren tex garanterat något eller lämnat lugnande besked. Utökas gör den om säljaren påpekar att köparen bör undersöka något eller om han antyder att något är fel. I ert fall kan man säga att säljaren genom att i objektsbeskrivningen beskriva felet med den öppna spisen utökat er undersökningsplikt. Samtidigt som säljaren reducerat den genom att skriva att spisen fungerar i vilket fall. Faktum kvarstår dock att i undersökningsplikten så ingår det att utreda saker närmare om något tyder på att ett fel föreligger. Ni borde alltså ha undersökt spisen närmare för att klargöra förhållande kring den. En objektbeskrivning kan nämligen inte ses som 100 % korrekt utan mer som ett reklamblad och en del skönmålningar kan alltså förekomma. Med tanke på den omfattande undersökningsplikten som en köpare har så borde ni nog enligt min mening ha undersökt spisen mer noggrant. Det är dock en bedömningsfråga och det är svårt att avgöra utan att ha sett spisen.

Ett dolt fel föreligger om köparen vid köpets ingående inte kände till, och inte heller borde ha misstänkt felet. Med tanke på vad säljaren skrivit i objektsbeskrivningen hade ni anledning att misstänka felet. Ett dolt fel föreligger vidare om felet var omöjligt att upptäcka ens för en besiktningsman. Eftersom ni när ni besiktigade lägenheten efter köpet upptäckte fel och detta då uppenbarligen var möjligt att upptäcka för en besiktningsman anser jag inte heller att något dolt fel föreligger och ni kommer troligtvis tyvärr inte kunna få någon ersättning.

Med vänlig hälsning