Förverkande vid uthyrning av egen bostad

2021-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vi hyr ut en bostadsrätt i andrahand. Vi har ett avtal där 1 månads uppsägningstid är angiven. Nu har hyresgästen inte betalat hyran på 3 månader och vi har ansökt om betalningsföreläggande hos Kronofogden. Min fråga är om vi säger upp avtalet och ber hyresgästen flytta - måste vi ändå ge henne 1 månad att flytta trots att hon vid flertalet tillfällen själv brutit mot kontraktet?
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Vid uthyrning av egen bostad som ni hyr ut utanför näringsverksamhet och för annat än fritidsändamål så gäller lag om uthyrning av egen bostad, även kallat privatuthyrningslagen, 1 § privatuthyrningslagen. Om ni hyr ut fler lägenheter så gäller lagen enbart på den första upplåtelsen. Reglerna i 12 kap. JB, så kallade hyreslagen gäller när inget särskilt är föreskrivet i privatuthyrningslagen, 1 § 2 st privatuthyrningslagen.Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid måste sägas upp att för att upphöra, 3 § 1 st privatuthyrningslagen. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra med en månad. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, 3 § 2 st privatuthyrningslagen. Denna bestämmelse är tvingande och det går inte att avtala om en kortare uppsägningstid.Som anges ovan gäller detta inte när hyresrätten är förverkad. Det finns inga särskilda förverkanderegler i privatuthyrningslagen och då gäller 12 kap. JB. Enligt 12 kap. 42 § p. 1 JB är dröjsmål med hyran med mer än en vecka en förverkandegrund. Föreligger en förverkandegrund kan du som hyresvärd säga upp avtalet med omedelbar verkan.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Har hyresgästen besittningsskydd i ett vanligt bostadshus?

2021-09-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min fru äger ett bostadshus som vi hyr ut då vi flyttat till ett annat hus som vi hyr, men vi ska nu köpa huset som vi hyr i och vill sälja huset som vi hyr ut. Vår hyresgäst hävdar att han får bo kvar, att han har besittningsrätt. Gäller det verkligen i ett vanligt bostadshus eller gäller det hyresfastigheter?Vi måste väl kunna sälja vårt hus och säga upp hyresavtalet?
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar om en hyresgäst har besittningsskydd i ett vanligt bostadshus. Beroende på vilket datum ert hyresavtal ingicks, kommer olika lagar att vara tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 är det 12 kapitlet jordabalken (JB), även kallat hyreslagen, som är tillämplig. Är det istället så att avtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013, kommer lagen om uthyrning av egen bostad att tillämpas. Jag kommer att besvara din fråga utifrån båda situationerna. Vad är besittningsskydd?Jag vill börja med att nämna att besittningsskydd innebär att en hyresgäst kan ha rätt till förlängning av ett hyresavtal trots att en hyresvärd vill säga upp avtalet. Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013 kommer 12 kapitlet jordabalken (JB) att vara tillämpligt. Det direkta besittningsskyddet finns föreskrivet i 12 kap. 46 § JB och innebär att hyresgästen har rätt att förlänga hyresavtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av avtalet. Exempel på sådana situationer är om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Ett annat exempel på en situation då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd är om huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § andra stycket JB). Även i 12 kap. 42 § JB räknas vissa situationer upp då hyresrätten är förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. En sådan grund är att hyresgästen inte har betalt hyran i tid. Om avtalet sägs upp i förtid på denna grund kommer hyresgästen inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet och mister då alltså sitt besittningsskydd (12 kap. 42 § fjärde punkten JB). Andra fall då bostadslägenheter är undantagna från regeln om besittningsskydd, är till exempel om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresavtalet upphör innan det varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § JB). Det finns alltså situationer då hyresgästen får ett besittningsskydd enligt denna lag. Det förutsätter dock att besittningsskyddet inte är förverkat. Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013 kommer lagen om uthyrning av egen bostad att vara tillämplig. Om privatpersonen som är hyresvärd hyr ut fler än en bostad kommer lagen om uthyrning av egen bostad att sluta gälla. Istället kommer 12 kapitlet jordabalken att tillämpas, och då gäller det som sägs ovan. För uthyrning av privatbostad gäller hyresavtal för obestämd tid om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid så ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresvärden har vidare en uppsägningstid på tre månader vid uppsägning av hyresavtalet, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresgästen har inte rätt till förlängning av avtalet när det upphör att gälla, om inte parterna har avtalat något annat (3 § tredje stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Detta innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd enligt denna lag. Hyresvärden måste dock alltid beakta uppsägningstiden. SammanfattningBeroende på när hyresavtalet ingicks kommer olika lagar att bli tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 blir 12 kapitlet jordabalken tillämpligt, och på avtal ingångna efter detta datum blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Den stora skillnaden mellan dessa två lagar är att hyresgästen kommer att sakna besittningsskydd om lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig. Hyresgästen kommer därför aldrig ha rätt att bo kvar i lägenheten oavsett anledningen till att hyresvärden säger upp hyresavtalet. Uppsägningstiden behöver dock alltid beaktas av hyresvärden. Om 12 kapitlet jordabalken är tillämpligt, kommer hyresgästen att ha ett besittningsskydd i vissa fall, och får då bo kvar i lägenheten om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, därför kommer detta att variera från fall till fall. Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt! Med Vänliga Hälsningar,

Får hyresavtalet villkora att hyresgästen ska ersätta alla skador som uppstår på lägenheten?

2021-09-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hyr en bostad av en privatperson. Det är ett garage som ett ombyggt till lägenhet. Det står i kontraktet att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder. Får han verkligen skriva så? Är det lagligt?
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du hyr en bostadslägenhet av en privatperson och att lägenheten innan ombyggnationen var ett garage. I ditt hyresavtal med hyresvärden finns det ett villkor om att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder i lägenheten, och nu undrar om detta verkligen är lagligt. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB) - den s.k. hyreslagen. Jag går först igenom vilka skador som en hyresgäst alltid måste ersätta och vad som annars får avtalas i frågan mellan hyresvärden och hyresgästen. Sedan gör jag en bedömning på din situation utifrån informationen du har angivit. Vilka skador en hyresgäst ska ersätta och vad som får avtalas Hyresgästen har en ovillkorlig vårdnadsplikt som innebär att lägenheten ska vårdas väl med vad därtill hör (12 kap. 24 § 1 st. JB). Det innebär bl.a. att hyresgästen ska vara uppmärksam, försiktig och iaktta god hygien i lägenheten. Denna generella vårdnadsplikt är inget som kan avtalas bort och gäller alltid för en hyresgäst. Om en skada på lägenheten uppstår, är hyresgästen endast skyldig att ersätta skadan om den har uppstått till följd av hyresgästens eget vållande eller vårdslöshet samt om den är till följd av någon som hör till hyresgästens hushåll eller gästar hen eller av annan som hen inrymt i lägenheten (12 kap. 24 § 1 st. JB). "Vållande" är inom juridiken ett annat ord för vårdslöshet och oaktsamhet. Lagregeln innebär motsatsvis att en hyresgäst inte är ersättningsskyldig för skador som inte har uppstått till följd av hens eget vållande eller vårdslöshet. Det betyder att normalt slitage ska ersättas av hyresvärden då sådant inte är en följd av vårdslöshet från hyresgästens sida. Normalt slitage är sådana skador som är vanliga när en lägenhet brukas - det kan t.ex. vara fråga om små repor i golvet, ett visst anta hål i väggarna från tavlor eller fastskruvade bokhyllor, en liten mängd fettfläckar på väggar och tak samt måttliga rökskador efter tobaksrökning. Normalt slitage är skador som är ett vanligt förekommande och hör s.a.s. till när man är hyresgäst. Att för en hyresvärd och hyresgäst genom avtal utsträcka hyresgästens skyldighet att enbart behöva ersätta vållandeskador är bara möjligt om lägenheten i fråga helt eller delvis används i annat syfte än bostad - t.ex. fritidshus och landställen (12 kap. 24 § 5 st. JB). För lägenheter som enbart används i bostadssyfte finns det m.a.o. inga möjligheter att sträcka ut ansvaret, vilket innebär att ett villkor i ett hyresavtal för en bostadslägenhet, som föreskriver att bostadshyresgästen ska ersätta andra typer av skador än de som denne själv har orsakat, är utan verkan för hyresgästen. Föreskriver ett hyresavtal t.ex. en bostadshyresgäst även ska ersätta normalt slitage, är detta utan verkan och gäller inte för hyresgästen. Bedömning i ditt fall I ditt fall beskriver du att du hyr en bostadslägenhet som tidigare har varit ett garage, och att ditt hyresavtalet lyder att hyresgästen ska bekosta det som har gått sönder. Så som jag har redogjort för ovan, kan du som bostadshyresgäst alltid endast vara ansvarig för att ersätta sådana skador som du genom vårdslöshet själv har vållat. Avtalsvillkor som föreskriver att du ska ersätta andra skador än sådana, är utan verkan och gäller inte. Om vi exemplifierar detta, innebär det att du ska ersätta en trasig fönsterruta om du kastade en fjärrkontroll mot den. Du är i det fallet ersättningsskyldig eftersom du genom eget vållande och vårdslöshet orsakade skadan. Om fönsterrutan däremot går sönder p.g.a. att en fågel flyger mot den, är du inte ersättningsskyldig eftersom du inte har vållat en skada genom vårdslöshet. Om ditt avtal föreskriver att du ska ersätta skador som du själv har vållat genom vårdslöshet, är allt alltså i sin ordning. Om det däremot står att du ska ersätta andra skador än dessa, t.ex. normalt slitage, är det mot lagen och utan verkan för dig. Om det senare alternativet är fallet, rekommenderar jag att du pratar om det med din hyresvärd och påpekar att villkoret inte är giltigt. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Hyresavtals giltighet efter ändrade personuppgifter

2021-09-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Goddag. Mina personuppgifter samt personnummer har ändrat. Gäller min hyresavtal som innehåller den gamla samt inte längre giltiga personnummer ?
Alexandra Holmér Sposato |Goddag, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Finns det någon lag som reglerar ditt fall?Det finns dessvärre ingen lag som direkt behandlar hur avtalsparter ska agera när någon av parterna byter personnummer och personuppgifter, men som utgångspunkt blir avtalet inte ogiltigt för att du bytt personuppgifter.Hyresavtal, generelltDet finns inga specifika formkrav på ett hyresavtal, bortsett från att det ska vara skriftligt om du eller hyresvärden begärt det (12 kap 2 § första stycket jordabalken). Det är således inte ett krav att ha med personnummer i avtalet över huvud taget, och används framförallt vid kontraktsskrivning för att styrka din identitet så att hyresvärden ska veta vem de hyr ut till.Ny legal identitetEfter byte av personnummer har du en annan identitet rent juridiskt, men det är fortfarande du som ingått avtalet, och du har tidigare styrkt det och kommer att kunna göra det igen, med ett nytt personnummer och namn. Troligen kan du också styrka/bevisa att du tidigare haft ett annat namn och personnummer, och därför bör risken vara liten för framtida tvister eller missförstånd.Sammanfattning och råd till digAvtalet är alltså fortfarande giltigt, men vill du vara säker på att undvika eventuella missförstånd i framtiden kan det vara bra att skriva in i informationen att du bytt uppgifter. Det kan till exempelvis göras genom ett tilläggsavtal.Med vänliga hälsningar,

Har man rätt att ångra ett hyresavtal?

2021-09-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Har skrivit kontrakt på hyreslägenhet, digitalt, inflytt 1 decMen ångrar migHar jag ångerrätt?Har jag 14 dagars ångerrätt?Mvh
Sara Djogic |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller.Hyresavtal är bindande, och ska därför hållas. Det betyder att ni tyvärr inte har en ångerrätt på ert hyreskontrakt, och att detta därför måste sägas upp från er sida för att upphöra att gälla. Detta framgår också av JB 12 kap 3 §.Om ni säger upp ert hyresavtal upphör det att gälla det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. En hyresgäst i bostadslägenhet kan aldrig bli bunden av ett avtal som föreskriver en längre uppsägningstid än tre månader. Ni kan alltså bli skyldiga att betala max 3 månadshyror under uppsägningstiden.Eftersom hyreslagen är dispositiv till hyresgästens förmån (hyresgästen och hyresvärden kan alltid avtala om bättre förhållanden för hyresgästen än vad lagen föreskriver) finns det alltså inget som hindrar er hyresvärd att låta er säga upp avtalet direkt utan uppsägningstid, men det finns inget lagstöd för att ni skulle ha en ångerrätt.Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

När brukar man betala hyra?

2021-09-19 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag är ganska ung och förstår inte riktigt så mycket gällande deposition och så. Ska ge exempel såg att ni kan besvara min fråga.Jag har flyttat in den 25e januari och betalat hyran 7.500kr och deposition på 6000kr , och ska flytta i slutet av detta månad dvs 25e september.Bör jag då betala i slutet av månaden 7500kr? Och samt få min deposition helt, då bostaden är precis som jag fick? Hur blir det kan ni snälla försöka lära mig detta system? Mvh
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Normalt sett brukar man betala hyra i förskott, till exempel att man den sista januari betalar för hela februari, och den sista februari betalar man för mars osv. Det råder avtalsfrihet så man får själv komma överens om när man ska betala hyran och för hur lång period, men om man inte kommit överens om när hyran ska betalas så gäller enligt 12 kap 20 § Jordabalken att den ska betalas den sista vardagen innan det blir en ny kalendermånad. Om jag har förstått det rätt så betalade du den den första hyran 25:e januari, och då betalade du för februari månad (och inte för januari eftersom du då har betalt 7 500 kronor för de sista dagarna i januari) . Jag antar att du även betalade hyran i Augusti den 25:e, vilket innebär att du därmed betalade för September månad. Du behöver alltså inte betala oktober månads hyra nu i slutet av september eftersom du ska flytta ut. Om bostaden är i lika fint skick som när du flyttade in (med undantag för normalt slitage) så ska du få tillbaka hela depositionen. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Tveka inte på att höra av dig till oss igen om jag varit otydlig eller om du har fler frågor. Vänligen,

Ångra uppsägning av hyresrätt

2021-09-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan jag ångra en uppsägning av en hyresrätt
Ibrahim Halwachi |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Juridiken är inte alltid på ens sida, dessvärre finns det ingen föreskriven ångerrätt vid uppsägning av ett hyreskontrakt. Vad du däremot kan göra, som inte är en garanti, är att få din hyresvärds godkännande om att återta uppsägningen. Din hyresvärd har i denna situation ingen skyldighet att godkänna det men det är din enda chans. Jag råder dig således att så fort som möjligt söka upp din hyresvärd och se om det går att ångra uppsägningen.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Hur kan en lokalhyresgäst vräkas vid obetald hyra?

2021-09-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en lokal som jag hyrt ut till en som bedriver biltvätt verksamhet i, hyresgästen har inte betalt hyra sedan början av 2019 Min fråga är hur kan jag vräka honom snabbast? Han jobbar där dagligen och säger att han inte har rådd att betala hyran trots att det går väldigt bra honom. Hur får jag bort honom? vad har han för rättigheter?Hälsningar
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur en hyresvärd kan få till en vräkning när hyresgästen inte betalar hyran i tid, samt hur detta kan göras så snabbt som möjligt. De regler som är relevanta i ditt fall kan hittas i 12 kapitlet jordabalken (JB), som ofta benämns som hyreslagen. Du nämner att frågan rör hyra av en lokal, det är därför detta jag kommer att utgå från när jag besvarar din fråga. Om det hade varit fråga om en bostadslägenhet hade bestämmelserna skiljt sig åt något. I svaret utgår jag även från att det är en privatperson som hyr din lokal och inte ett företag. Detta säger hyreslagen om hyresrättens förverkandeSom huvudregel gäller en uppsägningstid på nio månader för uppsägning av hyresavtal gällande en lokal (12 kap. 4 § JB). Det finns dock situationer då hyresrätten anses förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid (12 kap. 42 § första stycket JB). Att ett hyresförhållande ska upphöra i förtid innebär att det ska upphöra omedelbart (12 kap. 6 § JB). En sådan orsak som kan leda till att hyresförhållandet upphör i förtid när det gäller en lokal, är att hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket andra punkten). Vid en sådan situation har alltså hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart. Observera att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat i mer än tre månader i följd (12 kap. 8 § JB). En sådan uppsägning kan av värden fullföljas med en ansökan om avhysning. Så går en avhysning/vräkning tillMed avhysning/vräkning avses en förpliktelse för tidigare ägare eller nyttjanderättshavare att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § utsökningsbalken (UB)). Om hyresvärden anser att hyresgästen uppfyller kraven för en avhysning/vräkning ska hyresvärden kontakta kronofogdemyndigheten (KFM) som hanterar vräkningsärenden. En ansökning om avhysning/vräkning räknas som en uppsägning av hyresförhållandet (12 kap. 8 § sjätte stycket JB). Hyresvärden ansöker då om ett betalningsföreläggande, vilket är bevis på att ett vräkningskrav har tagits in och att en vräkningsprocess kan inledas vid godkännande. Efter denna ansökan är gjord kommer hyresgästen att få hem ett så kallat delgivningskvitto som ska godkännas och skrivas under av hyresgästen för att en vräkningsprocess ska kunna påbörjas. Detta brev ska sedan skickas tillbaka och i brevet kan det stå hur lång tid man har på sig att flytta ut, vilket kan variera mellan olika fall. Hyresgästen kan även bestrida kravet genom att överklaga. Det bör nämnas att avhysning/vräkning är ett tvångsförfarande och att detta oftast aktualiseras i situationer då en hyresgäst vägrar att självmant flytta ut. Om rättelse Hyresgästen har dock en möjlighet att vidta rättelse, och kan då inte bli avhyst. Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid, men hyresgästen vidtar rättelse (dvs betalar hyran som denne är skyldig) innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 § JB). Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om hyran betalas inom två veckor från det att hyresgästen blivit underrättad om att hen genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten (12 kap. 44 § JB). SammanfattningEn hyresvärd kan i ett antal situationer bli berättigad att säga upp ett hyresavtal omedelbart. En sådan situation är om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. En uppsägning av hyresvärden kan fullföljas med en ansökan om avhysning/vräkning, vilket görs hos KFM som även hanterar vräkningsärendet. Om hyresgästen betalar den obetalda hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet får hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Är det så att hyresvärden har sagt upp avtalet kommer hyresgästen att ha två veckor på sig att betala hyran från det att hen blivit underrättad om att det är möjligt att vidta sådan rättelse. Om hyran betalas inom dessa två veckor får hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt!Med Vänliga Hälsningar,