Ersättning för förbättring på arrende?

2021-05-01 i Arrende
FRÅGA |Hej.Vi arrenderar en tomt där vi har vår sommarstuga.Snart ska vatten och avlopp dras in och jag vet att det är vi som får stå för kostnaden för detta.Min fråga är : när vi inte arrenderar längre får vi ersättning från jordägaren för de summor man lagt ner på tomten?Har läst överallt men inte hittat något svar.Känns inte rimligt att vi ska bekosta sådant och sen att jordägaren ska få ta över utan att ge någon ersättning.Tacksam för svar.Mvh
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Er instinkt stämmer precis. När arrendatorn frånträder arrendet ska denne erbjuda jordägaren att mot inlösen ta över det arrendatorn uppfört eller förbättrat på arrendestället (8 kap. 21 § jordabalken). Jordägaren har då en månad på sig att acceptera. Om jordägaren inte accepterar får arrendatorn istället föra bort egendomen eller överlåta den till nästa arrendator, för att på så vis ändå få ersättning för de summor som lagts ner utöver vad som ålegat denne. När det, som i ert fall, rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 §) kan ni även ha rätt att överlåta arrenderätten (10 kap. 7 § andra stycket). För detta krävs att jordägaren inte accepterar erbjudandet inom en månad precis som ovan, samt att arrendet är ingått på viss tid, att den arrenderätten överlåts till är någon jordägaren objektivt sett inte borde ha något att invända emot som ny arrendator (huvudsakligen avses att denne förväntas kunna betala arrendeavgiften), och att inget annat följer av avtalet och att avtalet i så fall godkänts av arrendenämnden. Ni bör alltså, på något av dessa sätt, kunna få kompensation för de summor ni lägger ner. Om ni har fler funderingar är ni är varmt välkomna att återkomma med en ny fråga. Med vänlig hälsning,

Fortsätter arrende gälla om fastigheten säljs?

2020-10-19 i Arrende
FRÅGA |Kan man skriva ett arrendeavtal för skog där ägaren förbjuds att sälja skogen medan den arrenderas? Eller följer arrendet skogen om den byter ägare?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det korta svaret är att huvudregeln är precis som du säger, arrendet ska följa med skogen om den byter ägare. Frågan huruvida man kan skriva avtal som begränsar ägarens rätt att sälja fastigheten är komplicerad. Avtal om överlåtelse av fastigheter är endast giltiga om de uppfyller vissa formkrav (4 kap. jordabalken), och överlåtelseförbud berörs specifikt (4 kap. 3 § 3 p.). Exakt vad ett överlåtelseförbud får för verkan är den juridiska världen inte helt enig om, då det exempelvis inte är klart om den bör gälla även andra än avtalsparterna. Jag fokuserar därför i mitt svar inte på ett eventuellt överlåtelseförbud, utan på arrendatorns fortsatta rättighet till arrende vid överlåtelse.Reglerna över vad som händer med nyttjanderätter när fastigheten byter ägare finns i jordabalkens 7 kap. Reglerna om huruvida arrende gäller efter försäljning återfinns i 11 - 14 § som jag går igenom nedan. Dessa är tvingande till arrendatorns förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren. Vilka rättigheter och skyldigheter parterna har om arrendet fortsätter gälla återfinns i 17 och 20 §. Hänvisar jag härefter till en bestämmelse finns den i 7 kap jordabalken, om annat inte anges. Arrendet kan gälla på grund av förbehållÄgaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av arrende är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §).Arrendet kan gälla även utan förbehållRättigheten till arrendet ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret (14 § första stycket), eller om det exempelvis, som i ditt fall, rör sig om arrende som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Arrendeavtal ingås som huvudregel skriftligen (8 kap. 3 §, fortfarande jordabalken).Detsamma gäller om den nye ägaren före köpet kände till eller borde ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 § första stycket, andra satsen).Om arrendet inte gäller mot ny ägare kan arrendatorn ha rätt till ersättningOm ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om arrendet före försäljning av fastigheten och detta medför att arrendet inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet blir säljaren ersättningsskyldig gentemot arrendatorn (18 §, som också är tvingande till arrendatorns förmån, enligt 21 §). SammanfattningRätten till ett arrende kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning. För att försäkra sig om detta rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss!Med vänlig hälsning,

Vem kan ta över arrendet när arrendatorn avlider?

2021-04-02 i Arrende
FRÅGA |Vår farbror gick bort för ett tag sedan. Enda arvingen är vår pappa. Vår pappa vill att jag och min bror ärver och tar över vår farbrors sommarställe. Han har haft stället sedan 1967-68. Enda kruxet är att det är en arrendetomt. Hur fungerar det när arrendetagaren avlider? Tar dödsboet/min pappa över arrendet eller hur fungerar det? Om jordägaren vill sälja tomten har arvtagarna i så fall någon form av förtur för att köpa loss tomten?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att det rör sig om ett bostadsarrende (10 kap. 1 § jordabalken). Arrendet kan övergå till din pappa genom arv Huvudregeln är att arrendatorn inte kan överlåta arrendet till någon annan utan jordägarens samtycke (10 kap. 7 § första stycket). Ett undantag är dock om arrendet övergår till någon annan genom exempelvis arv eller testamente. För detta krävs att den som ska överta arrendet är någon som objektivt sett är lämplig och jordägaren därför kan nöjas med som ny arrendator (10 kap. 7 § tredje stycket). Vad som menas med objektivt lämplig är huruvida denne kan antas uppfylla avtalsvillkoren, i synnerhet betalningen av arrendeavgiften. Förutsättningar för att detta ska vara möjligt är att arrendeavtalet är ingått på bestämd tid (10 kap. 7 § andra stycket) samt att arrendeavtalet inte innehåller avtalsvillkor som uteslutit denna möjlighet och som dessutom godkänts av arrendenämnden (10 kap. 7 § fjärde stycket). Eftersom er pappa är er farbrors enda arvinge, kan arrendet således övergå till honom om tre förutsättningar alla är uppfyllda:1) er pappa är objektivt sett en lämplig person som jordägaren borde godta 2) arrendeavtalet löper på bestämd tid3) något annat inte följer av avtalet Ett avtal om bostadsarrende ska löpa antingen på bestämd tid, eller gälla för arrendatorns livstid (10 kap. 2 §). Förutsatt att arrendet inte slutade löpa i och med er farbrors bortgång löper avtalet därmed på bestämd tid, och den förutsättningen för arv är uppfylld. Under vissa förutsättningar kan arrenderätten överlåtas till dig och din brorPå samma vis som er pappa kunde ärva arrendet kan du och din bror ärva arrendet av er far vid hans bortgång, om förutsättningarna enligt ovan är uppfyllda. Om er önskan däremot är att ni ska överta arrendet redan nu kan er pappa under vissa förutsättningar överlåta arrenderätten, genom exempelvis köp eller gåva. Samma förutsättningar som ovan behövde vara uppfyllda för att han som arvinge skulle kunna överta arrendet behöver även här vara uppfyllda, men utöver det behöver först jordägaren erbjudas att återta arrendestället mot skälig ersättning (10 kap. 7 § andra stycket). Om jordägaren inte antar erbjudandet inom en månad har denne inte längre något att säga till om, och arrendatorn har rätt att överlåta arrendet. Vid bestämmandet av vad som vore skälig ersättning tas hänsyn bl.a. till kostnader arrendatorn haft på exempelvis uppförandet av byggnad på stället. Har arvtagarna rätt till förtur vid eventuell försäljning?När det rör sig om ett bostadsarrende har arrendatorn rätt att göra en intresseanmälan om rätt att förvärva arrendestället vid eventuellt försäljning (1 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, hädanefter kallad förvärvslagen). Sådan intresseanmälan kan göras först om bostaden åsatts ett taxeringsvärde, vilket innebär att värdet inte får understiga 50 000 kr (2 § första stycket förvärvslagen, och 7 kap. 16 § första punkten fastighetstaxeringslagen). Anmälan ska skickas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel (2 § första stycket förvärvslagen), och till anmälan ska arrendeavtalet bifogas i original eller bestyrkt kopia, samt bevis om åsatt taxeringsvärde (2 § andra stycket). Intresseanmälan gäller därefter i tio år som huvudregel, innan en ny anmälan behöver göras (4 § första stycket). Om arrendatorn avlider medan intresseanmälan fortfarande gäller, upphör den dock att gälla ungefär sex månader från den dag då arrendatorn avled (4 § andra stycket). Medan en intresseanmälan gäller får arrendestället i fråga som huvudregel inte överlåtas utan att arrendatorn som gjorde intresseanmälan erbjudits att förvärva arrendestället (5 § första stycket). Undantag görs bl.a. om överlåtelsen sker till en närstående till överlåtaren eller till en kommun (5 § fjärde stycket) eller om det på vissa sätt vore orimligt för arrendatorn att ha förvärvsrätt (6 §). Sammanfattningsvis kan arrendet under vissa förutsättningar övergå till er pappa och även till er, och ni kan därefter eventuellt förvärva förtursrätt vid försäljning genom att göra en intresseanmälan. Lycka till, och tveka inte att återkomma med en ny fråga om ni har fler funderingar! Med vänlig hälsning,