​Hyresrätt vid flytt utomlands.

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Vad händer med min hyresrätt och jag står på hyreskontraktet, och bosätter och folkbokför mig i Norge?Kan hyresvärden säga upp mitt kontrakt då?Vänliga hälsningar
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du har en hyresrätt och undrar om/vad som kommer att hända med den ifall du flyttar utomlands.I din fråga framgår inte om du tänkt behålla din lägenhet utan att bo där eller om du avser att hyra ut lägenheten i andra hand. I det förstnämnda fallet råder inga problem. Du kan ha kvar din hyresrätten så länge du betalar hyran för den i tid varje månad. I det andra fallet finns lite regler man bör vara medveten om. Om du endast ska bo utomlands under 1-2 år kan du få hyra ut din bostad, men samtycke från din hyresvärd eller hyresnämnden (12 kap. 39-40 § JB). Generellt godtas skäl såsom utlandsstudier, arbete, test boende med sambo m.m. Rör det sig istället om en längre tidsperiod där tanken inte är en begränsad utlandsflytt är det i regel svårare att beviljas tillstånd att hyra ut i andrahand.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Hyresvärd skäller ut mig för jag har middag

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en hyresrätt av en privat hyresvärd sedan 3 år tillbaka. Under åren har de infört så kallade husregler som de säger att alla hyresgäster måste följa. Detta innebär att man inte får ha middagar, någon typ av festlig tillställning, eller vistas på fastighetens innergård. Hyresvärden (som bor i lägenheten mittemot) har kommit och skällt ut min inneboende för att hon hade vänner över på middag, för att hon i hyresvärdens mening då hade en fest. Det ska tilläggas att klockan var innan 22 och även om alkohol var inblandat kan det knappast ha inneburit en stor störning då de hade väldigt dämpad musik och den huvudsakliga aktiviteten var en middag. Detta upplever både jag och min inneboende som mycket obehagligt och stundvis hotfullt, då hyresvärden vid det tillfället skriker och säger att vi inte borde bo där. Det har aldrig inkommit någon förfrågan om att dämpa musiken från varken hyresvärd eller övriga hyresgäster, det blir denna utskällning direkt. Jag undrar nu om detta verkligen är tillåtet. I vilken mån får hyresvärdar bestämma vad man får göra och inte göra i sin lägenhet? Var går gränsen för störningar som påverkar omgivningen? Vilken rätt har jag som hyresgäst?
Jakob Westling |Hej och tack för att du valde Lawline med din fråga! Hyreskontrakten är ett civilrättsligt, och är i grunden ett kontrakt. Generellt innehar två privatpersoner endast de skyldigheter och rättigheter gentemot varandra som upprättats inom avtalet. Hyreskontrakt är något annorlunda än ett rent kontrakt då hyreslagen reglerar hur avtalen får se ut.Om dessa ordningsregler inte uttryckligen regleras av avtalet så föreligger ingen sådan skyldighet som beskrivs i texten. Däremot reglerar även Hyreslagen hur en hyresgäst får använda hyresrätten.12:25 JB skapar en skyldighet för hyresgästen att inte utsätta sin omgivning för störningar. Det får göras en avvägning av vad som ska anses vara en störning i boendet och mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående (t.ex. om en granne rustar sin lägenhet) måste hyresgästen tåla. Hänsyn ska inte tas till om en person är "känsligare än normalt" (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att på natten ska de boende kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten.Att ha en middag med musik innan kl 22 kan endast svårligen ses som ett störande moment, varav hyresvärden inte kan luta sig på 12:25 för att diktera hur ni använder lägenheten.Hoppas det besvarade din fråga!

Kan en hyresvärd lägga över reparationsansvaret på hyresgästen?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en hyresrätt. Nu har duschmunstycket lossat från duschslangen vilket behöver åtgärdas för att man ska kunna använda duschen. Min hyresvärd har tagit ett beslut att detta kan vänta till efter pandemin då de nu bara gör akuta åtgärder, tex åtgärdar vattenläckor. När jag ringer till felanmälan och hävdar att jag inte kan vänta med att duscha till pandemin är över menar de på att jag kan åtgärda felet själv, alltså åka och köpa ny slang och nytt munstycke och montera och spara kvittona för att någon gång i framtiden få tillbaka pengarna (?).Kan en hyresvärd verkligen göra så här? Jag betalar ju en dyr hyra varje månad för att slippa åtgärda fel själv.Tacksam för svar.
Benjamin Lindholm |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad säger hyreslagen om ditt fall?Vad gäller frågor rörande hyresrätter regleras detta i 12 kap. Jordabalken (även kallad hyreslagen, HL). En skada av duschen som leder till att denna inte längre blir brukbar och som inte är orsakad av hyresgästen själv kan möjligtvis innebära ett sådant grundläggande fel i lägenhetens funktion att 15 § HL blir tillämplig. Av 15 § HL framgår det att hyesvärden har en s.k. underhållsplikt där denne med skäliga tidsmellanrum ansvarar för att utföra sedvanliga reparationer för att säkerställa att hyresbostaden når upp till det kravet på full brukbarhet som framgår av 9 § 1 st. HL. Är skadan akut bör alltså hyresvärden åtgärda denna utan något oskäligt dröjsmål. Vad kan hyresgästen göra om skadan inte repareras?Om hyresvärden bortser från att åtgärda fel i bostaden trots tillsägelser från hyresgästen, kan hyresgästen med hjälp av 16 § HL som vidare hänvisar till 11 § 1 st. 1-5 p. HL göra gällande fem olika rättigheter som kan komma att bli gällande i situationer som denna, dessa sammanfattas nedan: Hyresgästen får åtgärda skadan själv på bekostnad av hyresvärden.Hyresgästen får säga upp hyresavtalet om skadan bör anses vara av väsentlig betydelse.Hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran så länge skadan inte har åtgärdats.Hyresgästen kan få rätt till ersättning för skadan.Hyresgästen kan med hjälp av hyresnämnden ålägga hyresvärden att åtgärda bristen genom ett s.k. åtgärdsföreläggande.Kan hyresvärden lägga över reparationsansvaret på hyresgästen?Som ovan sagt har hyresgästen en rättighet att själv åtgärda felet i bostaden på hyresvärdens bekostnad, detta är som nämnt förutsatt att hyresvärden har brustit i sin underhållsplikt. Men detta skall alltså anses vara en rättighet för hyresgästen, och inte en rättighet för hyresvärden. Din hyresvärd äger som huvudregel alltså ingen rätt att lägga över reparationsansvaret på dig som hyresgäst och begära att du åtgärdar skadan för att sedan bli återbetald för kostnaderna. Däremot är det värt att framhålla att de oklarheter som pandemin innebär för rättsläget även gäller situationer som denna. Det är svårt att ta ställning till om din hyresvärds hänvisning till covid-19 faktiskt kan innebära en temporär begränsning från dennes underhållsplikt då ingen praxis på området har hunnit utvecklas i takt med de rådande omständigheterna.Sammanfattning:Denna skada ligger med störst sannolikhet inom hyresvärdens underhållsplikt. Hyresvärden ska utföra reparationer med skäligt tidsmellanrum, denna tidsfrist måste bedömas från fall till fall. Hyresvärden har som huvudregel ingen rätt att lägga över reparationsarbetet på dig som hyresgäst, dock är det oklart vilken inverkan covid-19 har på denna situation varför det blir svårt att ge något konkret svar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline.Vänliga hälsningar,

Gäller 12:25 JB i ökad utsträckning om grannen är känslig?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag är en sopran som går en operautbildning. Jag går på lektioner på min skola, men oavsett Corona-status så behövs det att öva hemma. Jag bor i en liten etta där det är många andra studenter och ungdomar.Nu till problemet: en granne bankar regelbundet i väggen, mycket kraftigt, precis när jag börjar sjunga. Jag har försökt prata med grannen, hitta lämpliga tider, och han sa bara att "han kunde inte alls få höra nånting under dagen" för att han jobbar osv osv. Detta gör jag med, så föreslog jag runt kl. 12 och runt kl 18.30. Till det fick jag inget svar, så jag tröttnade på att snacka med personen, men ändå håller mig vid dessa tider så mycket som möjligt.Övningarna behöver inte heller ta så lång tid utan kanske max 30minuter hög sång fördelat vid dessa två tillfälle. Oftast typ 10 minuter per gång. Sedan sjunger ibland när jag diskar o duschar, men det är inte alls högt, utan helt vanligt sjungande.Enligt andra grannar så antingen är det neutralt eller t.o.m. fint att höra. Enligt hyresvärden så ska jag få sjunga. Jag är också mycket tolerant av alla grannars ljud.Lagen säger ju något som liknar "man får låta under dagen så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljö. Men detta hjälper mig inte mycket. Öronen kan ju inte skadas av sång genom väggarna, men kan grannen då säga att jag ger honom ångest eller nått sånt? Det är ju väldigt lätt att bli diagnoserad med något sånt i Sverige iaf. Det som faktiskt orsakar ångest är sjukt starkt bankandet...
Klara Zethraeus |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur rekvisitet i 12 kap 25 § Jordabalk (JB) ska tolkas.Det är precis som du redogör för i din fråga att ljud är acceptabla så länge det inte skadar hälsan eller försämrar bostadsmiljön. Detta innebär att man som granne kan behöva stå ut med ganska vardagliga ljud så som fotsteg, diskning och eventuella höjda röster. Enligt propositionen till lagrummet ska det inte heller tas hänsyn till om personen som störs är känsligare än andra (prop. 1992/93:115 s. 30).Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänlig hälsning

Kan hyresvärd be hyresgäst att rasta hund oftare?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag som privat hyresvärd säga till hyresgäst som har hund att den inte rastar eller går ut med hunden tillräckligt många gånger per dag?Har jag som privat hyresgäst rätt att uttrycka vad jag tycker om deras rutiner vad gäller hunden?Mvh
Jakob Westling |Hej och tack för att du valde Lawline med din fråga!Hyreskontrakten är ett civilrättsligt, och är i grunden ett kontrakt. Generellt innehar två privatpersoner endast de skyldigheter och rättigheter gentemot varandra som upprättats inom avtalet. Hyreskontrakt är något annorlunda än ett rent kontrakt då hyreslagen reglerar hur avtalen får se ut.Om dessa ordningsregler inte uttryckligen regleras av avtalet så föreligger ingen sådan skyldighet som beskrivs i texten. Däremot reglerar även Hyreslagen hur en hyresgäst får använda hyresrätten Lagen ger inga sådana befogenheter. Det innebär att du som hyresvärd inte har någon rätt gentemot hyresgästen över hur de behandlar sin hund.Du kan dock uppmärksamma frågan i vanlig ordning, däremot kan du inte tvinga fram en förändring. Hoppas det besvarade din fråga!

Vad kan jag göra om min granne använder narkotika?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |1. Är det tillåtet att röka hasch eller narkotika av något slag i en flerfamiljsfastighets lägenhet? 2. Upplever att jag utsätts för knarklukt från grannboende i samma fastighet och reagerar genom att bli trött och okoncentrerad.3. Kan jag genom passivt intag av knarkdoft få bestående biverkningar?4. Är det möjligt att avläsa lukten och definiera vad den består av?
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline. Såsom jag uppfattat det påstår du att din granne röker narkotika av något slag och ni bor i en flerfamiljsfastighet. Din fråga är uppdelad i fyra, där endast den första är strikt juridisk och jag kommer dessvärre bara att kunna besvara denna. Det är inte tillåtet att röka hasch eller annan narkotika i Sverige.Enl. Svensk lag är det brottsligt att bruka narkotika (vilket bl.a. hasch klassas som) enl. 1 § 6 p. Narkotikastrafflagen. På så sätt är det, om det kan visas, olagligt av din granne att över huvud taget röka narkotika. Det är däremot inte i sig olagligt att att vara påverkad av det, vilket har en viss koppling till att brukandet måste ske avsiktligt. Ett exempel är att det inte är olagligt om du blir narkotikapåverkad efter att någon har lurat i dig narkotika. Av din fråga verkar det dock som att din granne röker hasch medvetet, vilket är en olaglig handling. Detta bör givetvis polisanmälas. Att enbart röka hasch är ett mindre allvarligt narkotikabrott och brukar rubriceras som ringa narkotikabrott. Straffet för det brottet är böter eller högst sex månaders fängelse, se 2 § Narkotikastrafflagen. Din granne kan förmodligen inte vräkasAtt du bor i en flerfamiljsfastighet kan vara relevant om både du och din granne hyr delar av den eller flerfamiljshuset är uppdelad i bostadsrätter. Om ni hyr fastigheten så tillämpas reglerna i 12 kap. JB. Där finns det möjlighet att omedelbart säga upp en hyresgäst under vissa förutsättningar. Att säga upp någon med omedelbar verkan enbart för att denne brukar narkotika är förmodligen inte en tillräckligt stark anledning. I lagen anges att det ska röra sig om mer kvalificerad brottslighet som ingår i en del av en näringsverksamhet (exempelvis olaglig narkotika-tillverkning eller spelverksamhet) (12 kap. 42 § 11 p. JB ). Samma regel finns för bostadsrätter i 7 kap. 18 § p. 8 Bostadsrättslagen. Dock kan det vara så att det finns en rätt till omedelbar uppsägning på grund av att bruket av narkotika gör att hyresgästen orsakar så pass allvarliga störningar att dessa inte ska behöva tålas av grannarna. (Se JB 12:25 st. 3 samt 7:9 st. 3 BrL) Detta blir en bedömningsfråga som hyresnämnden/Bostadsrättsföreningen + socialnämnden kommer att ta upp om du väljer att anmäla saken dit. AvslutningJag hoppas att jag kunnat bringa någon klarhet till din situation. Mitt bästa tips är att du kontaktar en jurist för att ta saken vidare om det rör sig om en hyres- eller bostadsrätt. Du bör även polisanmäla om du misstänker brukande av narkotika. Om du undrar över någonting mer så är det bara återkomma till mig eller mina kollegor på Lawline så ska vi hjälpa dig. Allt gott!

Får hyresvärd låsa utrymme?

2021-02-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej Har jag som hyresvärd rätt att låsa ett utrymme som ingår i en hyresgästs hyresavtal vid uteblivna hyror?
Johannes Ljusteräng |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I din fråga aktualiseras egentligen två olika frågor. Dels är det fråga om vad du får göra när hyresgästen inte betalar sin hyra, dels vad det får för konsekvenser om du skulle låsa utrymmet.Åtgärder vid obetald hyraRegler om hyresrätter, det vill säga hyra av bostad och lokal, finns i jordabalkens (JB) tolfte kapitel. En hyresrätt är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka (JB 12 kap 42 § st 1 p 1). Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden, det vill säga du, rätt till skadestånd för den ekonomiska skada du lidit (JB 12 kap 42 § st 6). Du har med andra ord rätt att säga upp hyresavtalet och också rätt till skadestånd.Om hyresgästen inte frivilligt flyttar, kan hyresvärden ansöka om avhysning hos Kronofogden (lagen om betalningsföreläggande och handräckning (BFL) 1, 3 §§). Innan Kronofogden tar beslut i frågan har hyresgästen rätt att yttra sig (BFL 25 §). En hyresvärd kan alltså inte tvinga någon att flytta själv eller för den delen byta lås på ett tillhörande utrymme, utan det måste prövas av Kronofogden. Du kan läsa mer om avhysning och vanlig handräckning här.Får du låsa utrymmet?En hyresgäst har rätt att få tillgång till de utrymmen som framgår av hyresavtalet. En hyresvärd får inte hindra hyresgästens tillgång till dessa utrymmen. Detta utgör en olovlig rubbning av någon annans besittning (det vill säga hyresgästens besittning till utrymmet) och är straffbart som egenmäktigt förfarande (brottsbalken 8 kap 8 §). Av den anledningen rekommenderar jag dig att inte låsa utrymmet, med risk för att du annars blir skyldig att betala böter och skadestånd.Sammanfattningsvis tycker jag alltså att du bör säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen inte flyttar, bör du kontakta Kronofogden angående avhysning.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Är hyresgästen skyldig att betala för reparationer?

2021-02-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor en villa som är en hyresrätt, jag upptäckte idag att några vattenledningar troligtvis har frusit och mailade därför min hyresvärd. Hon uppmanade mig att kontakta fastighetsbolagets godkända vvs operatör och sedan återkoppla med besked om problem/åtgärd/skada. Hon skrev också att jag vid behov ska göra en skadeanmälan till mitt hemförsäkringsbolag. Frågan jag har är om jag som hyresgäst är skyldig att betala för hantverkare och eventuella åtgärder?
Felicia Hauzenberger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilken lag är tillämplig?På hyresavtal som avser en bostadslägenhet så tillämpas, under vissa omständigheter, lagen om uthyrning av egen bostad. Detta förutsätter att uthyrningen inte har som syfte att utgöra näringsverksamhet samt att det inte är fråga om uthyrning för fritidsändamål. Det förutsätter även att det enbart är fråga om en upplåtelse och inte flera (1 § Lagen om uthyrning av egen bostad). På frågor som inte regleras i denna lag så är det dock 12 kap. Jordabalken som ska tillämpas istället (1 § 2 st. Lagen om uthyrning av egen bostad). Frågan om hyresvärdens eller hyresgästens ansvar för skador regleras inte i Lagen om uthyrning av egen bostad. Av denna anledning så får man, oavsett om ditt hyresavtal omfattas av Lagen om uthyrning av egen bostad eller inte, söka vägledning i 12 kap. Jordabalken. Vem ansvarar för underhåll?Som hyresgäst så ska man ansvara för all skada som man själv orsakat (12 kap. 24 § Jordabalken). Hyresgästen är även skyldig att informera hyresvärden om skada som uppkommit i lägenheten, vilket du har gjort (12 kap. 24 § 2 st. Jordabalken). I detta fall så handlar det dock om att vattenledningarna har frusit. Skadan beror således inte på något som du som hyresgäst har gjort. Hyresvärden ska under hyrestiden se till att hyreslägenheten hålls i ett sådan skick som gör att den är brukbar och uppfyller den standard som krävs (12 kap. 15 § 1 st. Jordabalken och 12 kap. 9 § Jordabalken). Som hyresgäst ska du alltså inte behöva ansvara för sådana skador som du inte själv har orsakat. Jag rekommenderar att du informerar din hyresvärd om att du inte tänker betala för reparationerna innan du anlitar en hantverkare så att det inte uppkommer några oklarheter senare. Om du är i behov av fortsatt vägledning så är du varmt välkommen att kontakta Lawlines jurister (https://www.lawline.se/boka). Med vänliga hälsningar.