Lokalhyresgäst orsakar störningar för boende i huset

2021-03-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag bor i en lägenhet i en bostadsrättsförening i innerstan i Sthlm. Efter att vi har flyttat in har det öppnat en yoga studio vägg i vägg med vår lägenhet. Hur mycket ljud ska man behöva tåla? Jag hör musik och bas in i vår lägenhet på dagar och kvällar, vardagar och helger. Deras lokal är också vägg i vägg med vår uteplats/balkong. Är det ok att spela hög technomusik så vi inte kan sitta och äta lunch där på helger på våren och sommaren? Eller ha öppet fönster? Tack för er hjälp. Med vänlig hälsning, ledsen boende.
Matilda Hamner |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Jag utgår från att din bostadsrättsförening hyr ut lokalen till "yogaföretaget" vilket innebär att jordabalken (JB) är tillämplig.Vad gäller vid störningar i lokaler?Lokalhyresgäster har en skyldighet att inte störa de andra boende i huset. Störningarna får inte ske i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön (12:25 § 1 st. JB). Vanliga exempel på störningar är bland annat störande ljud i form av t.ex. hög musik, skrik eller bankningar. Om det finns ordningsföreskrifter i föreningen som stadgar att man ska vara tyst efter vissa tider kan det innebära störningar om man bryter mot dessa. Däremot är man som boende i ett lägenhetshus tvungen att leva med acceptabla ljud, t.ex. ljudet från lekande barn och normalt beteende.Hur ska bostadsrättsföreningen hantera problemet med störningarna?Det krävs att, de boende som upplever störningar från andra i huset, framför sina klagomål till styrelsen i föreningen. Styrelsen har en skyldighet att utreda vid klagomål från boende i huset. Styrelsen måste agera snabbt och ta klagomålen på allvar. Styrelsen har bevisbördan vid en eventuell tvist och måste kunna styrka grunden för förverkande om det skulle bli aktuellt.Vid störningar ska, om styrelsen finner skäl för det, delge en rättelseanmodan till den som ska upphöra med störningarna. Då har hyresgästen cirka 4–5 veckor på sig att rätta sig innan styrelsen kan gå vidare med en eventuell uppsägning. Om hyresgästen rättar sig inom denna tid sker ingen vidare åtgärd. Däremot om hyresgästen inte vidtar rättelse har bostadsrättsföreningen rätt att förverka hyresrätten. Det innebär att hyresavtalet upphör att gälla omedelbart och hyresgästen måste flytta ut (12:42 6 p. JB).Sammanfattningsvis kan bostadsrättsföreningen göra mer än att bara säga till lokalhyresgästen att sluta med störningar. Lokalhyresgästen kan bli tvungen att flytta på bostadsrättsföreningens begäran.Vad gäller vid bostadsrättsföreningens passivitet att ingripa mot störningarna?Ifall bostadsrättsföreningen inte gör något åt störningarna kan du vända dig till hyresnämnden som kan meddela ett åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande innebär att bostadsrättsföreningen ska lösa ett problem t.ex. störningar före ett visst datum. Det finns även en möjlighet att få nedsättning av årsavgiften under tiden som störningarna sker.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att ställa dem till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan en fastighetsägare begära förskott av hyra för nio månader?

2021-03-06 i Hyresrätt
FRÅGA |hej, kan en fastighetsägare begära förskott av hyra i 9 månader?Hur många månader kan han begära hyra i förskott?
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om hyra av fastighet finns i jordabalken (JB).Av din fråga framgår det inte om det rör sig om hyra av lokal, bostad eller om det rör sig om hyra av jord i form av exempelvis jordbruksarrende. Detta har betydelse för svaret på din fråga, eftersom det gäller olika bestämmelser beroende vad du hyr. Därmed kommer jag gå igenom de olika typerna i mitt svar.LokalVid hyra av hus eller delar av hus gäller JB 12 kap., eller hyreslagen som den också brukar kallas för (JB 12 kap. 1 § första stycket). Hyreslagen gäller både för hyra av lokal och bostad, men det finns olika bestämmelser om när hyran ska betalas. Bestämmelserna i JB 12 kap. är tvingande och gäller till fördel för hyresgästen (JB 12 kap. 1 § femte stycket). Ett avtal som strider mot bestämmelserna gäller alltså inte, utan lagen har då företräde. När det gäller lokaler är utgångspunkten att parterna är fria att bestämma när hyran ska betalas, det råder avtalsfrihet (JB 12 kap. 20 § första stycket). Hyreskontrakt innehåller i stort sett alltid en sådan klausul och du får därmed kolla vad som står i hyresavtalet gällande när hyran ska betalas. Ifall det står i hyresavtalet att du som hyresgäst ska betala hyran nio månader i förskott så kan därmed fastighetsägaren kräva att du ska betala hyran nio månader i förskott. Fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott så många månader som det står i hyresavtalet. Allt beror alltså på vad du och fastighetsägaren har kommit överens om när betalning ska ske och hur många månader du ska betala för varje gång. Ifall det inte står något om när hyran ska betalas och för hur många månader du ska betala för så ska hyran betalas en månad i förskott. BostadNär det gäller hyra av bostad så är bestämmelserna annorlunda jämfört med hyra av lokal. Detta eftersom det finns ett undantag om avtalsfriheten när hyran ska betalas (JB 12 kap. 20 § första stycket andra meningen).Bostadshyresgäster har alltid rätt att betala sista vardagen före nästkommande månad. Om du hyr en bostad så har du alltså rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan alltså inte kräva att du betalar mer än en månad i förskott. Då kan alltså inte fastighetsägaren kräva att du betalar hyra nio månader i förskott eller fler månader utöver en månad.Detta gäller dock inte den första månadens hyra. För denna har parterna avtalsfrihet och kan komma överens om att den exempelvis ska betalas ett kvartal eller nio månader före tillträdet. Arrende Arrende betyder att en fastighetsägare upplåter nyttjanderätt till jord mot vederlag, dvs. ersättning i form av pengar, natura eller dagsverke (JB 8 kap. 1 §). En fastighetsägare kan exempelvis hyra ut sin jordbruksfastighet till en person som vill bedriva jordbruk, detta kallas för jordbruksarrende.Ifall det rör sig om arrende av jord så ska arrendeavgiften betalas senast tre månader före varje kalenderårs utgång (JB 8 kap. 12 §). Arrendeavgiften ska alltså inte betalas i förskott eller efterhand och den ska betalas årsvis som utgångspunkt. Det finns dock inget som hindrar att parterna i arrendeavtalet kommer överens om att arrendeavgiften ska betalas vid en annan tidpunkt, i förskott eller efterhand, eller att betalning ska ske t.ex. månadsvis eller kvartalsvis, eller som i ditt fall 9 månader i förhand. Ifall det rör sig om arrende så är alltså utgångspunkten att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förtid, du får dock kolla i avtalet vad som gäller eftersom det råder avtalsfrihet. SammanfattningDet framgår inte av din fråga om du hyr en lokal, bostad eller nyttjanderätt av jord i form av exempelvis ett jordbruksarrende. Svaret på om fastighetsägaren kan begära betalning av hyran i förskott på nio månader blir olika beroende på vad du faktiskt hyr. Om du hyr en lokal så gäller avtalsfrihet och om du och din fastighetsägare har kommit överens om att hyran ska betalas nio månader i förskott, så är detta som gäller. Om inget är avtalat gäller förskottsbetalning av en månad. Om du istället hyr en bostad så har du rätt att betala en månad i förskott, och fastighetsägaren kan därmed inte kräva att du betalar nio månader i förskott. Ifall det rör sig om nyttjanderätt av jord genom exempelvis jordbruksarrende så gäller avtalsfrihet, men utgångspunkten är att arrendeavgiften ska betalas årsvis men inte i förskott. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Förbud mot rökning utanför hyreshus

2021-03-03 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag bor i en studentbostad där vi har en innergård. Idag så har de satt upp en lapp att det är förbjudet att röka på innergården. Jag har läst tidigare frågor angående rökning och bostadsrätter, min förståelse är att det inte finns något lagligt stöd för ett sådant förbjud. Hur ser det ut i detta fall då det är en studentbostad? Innergården har ingen lekplats och är för allmänt bruk av alla boende. Jag antar att förbjudet tillkommit då någon med fönster mot innergården valt att klaga på röklukt (vilket är förståligt om någon står under deras fönster), men enligt lagen så är inte röklukt ett störande moment och det finns gott om plats för att röka med gott avstånd från fönster (dvs inget störande moment).MvhStudent
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I 6 kap. Lagen om tobak och andra liknande produkter hittar du bestämmelser om var det är förbjudet att röka. Där finns ingen bestämmelse som tar sikte på hyreshus, vare sig inuti ett hyreshus eller utanför, exempelvis på en innergård. Bestämmelser om hyreshus och hyreslägenheter generellt återfinns dock i 12 kap. Jordabalken. Där framgår det att du som hyresgäst är skyldig att, vid användning av din lägenhet, försäkra dig om att du inte utsätter dina grannar för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som skäligen inte bör tålas (12 kap. 25 § JB). Men när det gäller rökning har domstolarna slagit fast ett flertal gånger att rökning är något som grannar skäligen måste tåla, vilket gör att en hyresvärd inte kan förbjuda en hyresgäst att röka i lägenheten, på balkongen eller utanför hyreshuset. Det finns därför inget stöd för din hyresvärds beslut att förbjuda rökning på innergården.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Kan jag inneha en hyresrätt och äga en bostadsrätt samtidigt?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Kan jag ha en hyresrätt där jag är skriven och äga en fastighet samtidigt?Jag funderar nämligen på att köpa en fastighet till min gudson men han är fortfarande bara 16 år och kommer inte att kunna bo där ännu.Det utan att hyresvärden säger upp mig.
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer vi kika i jordabalken (JB) 12 kap.Till att börja med tolkar jag din fråga som att du kommer bo kvar i hyresrätten, men köpa en bostadsrätt som din gudson sedan kommer bo i. Kan man ha en hyresrätt och en bostadsrätt samtidigt?Det finns inte reglerat någonstans att en person inte får äga en bostadsrätt och samtidigt inneha en hyresrätt. Hyresvärden kan dock uppställa som villkor att en person inte får inneha en hyresrätt om man inte har för avsikt att bo där permanent. I sådant fall kan hyresvärden säga upp kontraktet. Om hyresvärden säger upp kontraktet kan det behöva göras en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att disponera lägenheten och hyresgästens intresse av att behålla hyreslägenheten (12 kap 46 § 10 punkten JB). Om du tänker bo i hyreslägenheten kommer ditt intresse av att behålla lägenheten i en sådan avvägning troligtvis väga tungt.Eftersom du stadigvarande bor i hyresrätten och har för avsikt att fortsättningsvis permanent bo kvar, borde inte hyresvärden kunna häva hyreskontraktet för att du köper en bostadsrätt.RådDet är troligtvis inga problem att inneha bostadsrätten samtidigt som hyresrätten. Jag skulle dock råda dig att kolla i hyresvillkoren eller kontakta hyresvärden för att försäkra dig om att det inte där står någonting annat beträffande rätten att inneha en bostadsrätt och hyresrätt samtidigt.Du bör också kolla i bostadsrättsföreningens villkor till den bostadsrätt du vill köpa. Det kan nämligen vara så att en bostadsrättsförening där skrivit in att det inte är tillåtet att äga en lägenhet som man inte själv bor i. Hoppas du fått svar på din fråga,Med vänliga hälsningar,

Hur beräknas uppsägningstid för en hyresrätt?

2021-03-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,jag hyr en bostad med 1 månads uppsägningstid. I december meddelade jag hv att jag ville flytta ut 15 mars vilket hv bekräftade i skrift var ok. Nu vill hv att jag betalar full, hyra för mars, måste jag det?Tack på förhand, mvh osäker
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du måste betala hyra för hela månaden även om du flyttar ut innan månaden är slut. Jag utgår från att du bor i en hyresrätt. Om du hyr en bostadsrätt i andra hand gäller samma regler men då gäller lagen om uthyrning av egen bostad.Uppsägningstiden räknas i hela kalendermånader och räknas från början av en månad till slutet av en månad (12 kap. 4 § JB). Det innebär att du kan säga upp ditt hyreskontrakt när du vill men uppsägningstiden räknas från början av månaden efter uppsägningen. I ditt fall innebär det att uppsägningstiden löper fram till och med sista mars även om du flyttar ut tidigare än så.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,

Kan hyresvärden kräva att jag flyttar ut innan uppsägningstidens slut?

2021-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande uppsägningstid på hyresrätt. Om man har uppsägningstid till sista mars men hyresvärden bestämmer sig för att renovera i bostaden och kräver att man flyttar ut tidigare, i detta fallet senast 6 mars, kan hyresvärden ändå kräva att man ska betala in hyran för mars?
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.Hyresavtal som gäller för obestämd tid, vilket oftast fallet, skall sägas upp för att upphöra att gälla och om ett hyresavtal om en bostad löper på obestämd tid så är utgångspunkten att uppsägningstiden är tre månader 12 kap 3 och 4 § JB. Du och hyresvärden kan avtala om antingen längre eller kortare uppsägningstid, men lagen ska tolkas till hyresgästens fördel, det innebär att du alltid har rätt till en uppsägningstid om minst 3 månader. Är hyreskontraktet på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestiden.Har ni avtalat om en uppsägningstid till och med sista mars kan inte din hyresvärd kräva att du flyttar ut innan dess. Då bryter hyresvärden avtalet, detta är lagstadgat och det finns inget hyresvärden kan göra för att kringgå detta. Väljer ni att avtala om en kortare uppsägningstid, vilket både hyresgäst och hyresvärd måste gå med på, finns det heller inget lagstöd för att behöva betala hyra efter dess att hyresrätten är uppsagd. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Fråga om vilken uppsägningstid som gäller vid ett tidsbestämt hyresavtal

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag hyr en lägenhet på förstahand från 1 mars 2020 fram till 31 maj 2021. Eftersom avtalet är tidsbegränsat, vad skulle gälla för mig om jag skulle behöva säga upp lägenheten i förväg? Vad skulle gälla för min hyresvärd om hen vill säga upp hyresavtalet i förväg? Är det skillnad om hyresavtalet är "tillsvidare"? Jag hittar så annorlunda svar när jag söker efter det. Tack!
Runa Hansson Bandelin |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom du hyr en lägenhet i förstahand kommer jag utgå ifrån de regler som gäller för hyresrätter. Regler om hyra regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken (JB)).Uppsägningstid hyresrättSom framgår av frågan har du ett tidsbestämt hyresavtal, ett sådant avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalats. Har hyresperioden varat längre än nio månader ska dock alltid avtalet sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § andra stycket JB). Om hyrestiden är längre än tre månader gäller att uppsägning ska ske tre månader i förväg (12 kap. 4 § andra stycket p.3 JB). Det är dock möjligt att hyresvärd och hyresgäst avtalar om en annan uppsägningstid än den som gäller enligt hyreslagen, om det skulle vara till hyresgästens fördel. Det som gäller är alltså tre månaders uppsägningstid för både hyresvärd och hyresgäst. Du kan alltså säga upp ditt kontrakt till upphörande och har då en uppsägningstid om 3 månader, även om ni har ett tidsbestämt avtal.Med vänlig hälsning,

Brott - förverkandegrund för hyresrätt?

2021-02-28 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag undrar om ifall någon som bor i hyresrätt och blivit dömd ett grovt narkotika brott där, genom att den har förvarat narkotika i lägenheten för 5-6 år sedan, skulle kunna bli uppsagd sitt hyreskontrakt på grund av detta? Spelar tiden efter brottet har begåtts någon roll? Alltså finns det någon typ av preskriptionstid för detta?
Frida Deivard |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hyreslagen (12 kap. jordabalken) ger hyresvärden möjlighet att säga upp en hyresgäst i förtid av flera anledningar. En sådan är brottslig verksamhet i hyreslägenheten enligt 12 kap. 42 § 1 st. 9 p. jordabalken. Förvaring av narkotika är ett brott, och lägenheten används för brottet i fråga vilket innebär att hyresvärden har rätt att förklara lägenheten förverkad. Enligt 12 kap. 43 § 1 st. jordabalken kan dock en hyresgäst inte skiljas från lägenheten i fråga, trots att förverkandegrund funnits enligt 9 p. om en rättelse görs innan hyresvärden säger upp avtalet. Jag tolkar din fråga som att hyresgästen inte längre förvarar narkotika i lägenheten, det vill säga att hyresgästen har rättat sig och därmed kan han/hon inte skiljas från sin lägenhet på denna grund längre. Men om grunden för förverkande är särskilt allvarliga störningar i boendet gäller dock inte detta undantag. Även om narkotikabrottet klassades som grovt bör det inte räknas som särskilt allvarlig störning men det är inget jag kan ge ett säkert svar på utan att veta alla omständigheter. Det finns alltså ingen given preskriptionstid utan "tiden" beror på vräkningsgrund samt eventuell rättelse från hyresgäst. Jag hoppas detta besvarade dina frågor!