Hur beskattas en försäljning av en del av en fastighet?

2019-06-29 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hur beskattas försäljning av en del av tomt?
Daniel Karl |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Beskattning sker genom inkomstskattelagen, och försäljning av en fastighet anses vara beskattning av kapitalvinst. I 44 kap. och framåt regleras beskattning av kapital.I 44 kap. 13 § inkomstskattelagen anges hur beräkningen av beskattning ska ske. Där anges att kapitalvinsten som ska beskattas räknas ut genom att ta skillnaden mellan ersättningen för försäljningen minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Alltså: (Ersättning – avgifter – omkostnadsbelopp) = kapitalvinsten som ska beskattas.Omkostnadsbeloppet - huvudregelOmkostnadsbeloppet för fastigheter är utgifter för anskaffning (hur mycket det kostade att köpa) + utgifter för förbättring, t.ex. arbeten som har skett på fastigheten (44 kap. 14 § inkomstskattelagen).Alltså: (Kostnad när man köpte fastigheten + kostnad för förbättringar) = omkostnadsbeloppDenna bestämmelse om omkostnadsbelopp kompletteras av 45 kap. 19 § inkomstskattelagen som handlar om avyttring av del av fastighet.Där anges att kapitalvinsten ska "beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen". Detta innebär att man ska räkna ut hur stor del av omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § som hänför sig till den del av fastigheten som ska försäljas. Alternativ metod för omkostnadsbeloppDu som skatteskyldig kan också begära att beräkningen av omkostnadsbeloppet sker på annat sätt enligt 45 kap. 20 §. På detta sätt så antas omkostnadsbeloppet för delen av fastigheten vara lika stor del som marknadsvärdet för delen av fastigheten. Om t.ex. fastigheten är värd 1 200 000 kr, och den avyttrade delen är värd 400 000 kr = 1/3 av det totala värdet, så kommer omkostnadsbeloppet för den delen av fastigheten vara 1/3 av det totala omkostnadsbeloppet för hela fastigheten.Vänligen,

Jag är numera obegränsad skattskyldig i Sverige. Ska min lägenhet som jag betalar skatt för i Grekland också beskattas i Sverige?

2019-04-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, Jag har under 2018 flyttat hem till Sverige från Grekland efter ha varit bosatt och haft skattehemvist där i ett antal år. Jag är numera obegränsat skattskyldig i Sverige. Jag har en lägenhet kvar i Grekland som jag inte lyckats sälja om jag inte vill acceptera en jättestor reaförlust (halva priset minst pga finanskrisen i landet 2008 och framåt). Lägenheten står obebodd, dvs är inte uthyrd. Jag betalar skatt för lägenheten i Grekland. Min fråga är om den också skall beskattas i Sverige.
Tova Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du betalar alltså skatt för din lägenhet i Grekland och undrar om du också ska betala skatt för den i Sverige nu när du bor här igen. Bestämmelser om detta finns i Inkomstskattelagen (IL) och dubbelbeskattningsavtalet mellan Sverige och Grekland.Det finns undantag från skattskyldigheten i dubbelbeskattningsavtalUtgångspunkten är att du ska betala skatt för allt du äger om du är obegränsat skattskyldig i Sverige, vilket du ju skriver att du är (IL 3 kap. 3 § och 8 §). För att undvika att du betalar dubbel skatt i två olika länder finns dock undantag från detta i de dubbelbeskattningsavtal Sverige skrivit med många länder, bl.a. Grekland. Enligt Sveriges skatteavtal med Grekland ska endast Grekland beskatta din lägenhetTill att börja med utgår jag från att din lägenhet är en s.k. "ägarlägenhet", alltså en lägenhet du äger direkt och inte en bostadsrätt. I Sverige anses en ägarlägenhet vara en fastighet i lagens mening (Fastighetsbildningslagen 1 kap. 1 a §). Jag utgår från att "fastighet" i Grekland har samma betydelse och att det alltså omfattar ägarlägenheter. Enligt skatteavtalet mellan Sverige och Grekland ska din lägenhet som en fastighet beskattas i det land där den ligger, alltså Grekland. Lägenheten ska därför vara undantagen från svensk skatt (art. X § 2, XXII a) och XXIII § 3).Sammanfattning:Din lägenhet ska inte också beskattas i Sverige eftersom det är Grekland som enligt skatteavtalet mellan Sverige och Grekland ska beskatta en sådan fastighet trots att du är obegränsat skattskyldig i Sverige.Jag rekommenderar dig att kontakta Skatteverket för mer detaljerad och praktisk information om vad som gäller om beskattning och deklaration av din lägenhet. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Är det en gåva eller ett köp av fastigheten?

2019-04-12 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Min far äger idag en fastighet med ett taxeringsvärde på 350 000 kr. Fastigheten har blivit muntligt värderad till 250 000 kr, och han har försökt att sälja den för 300 000 kr till två olika externa parter som var intresserade för 3-4 år sedan - men som sedan drog sig ur. Min far har två barn: Jag själv (som vill köpa fastigheten) och min syster (som inte vill köpa fastigheten). Vi har nu i familjen kommit överens om att jag får överta fastigheten, så länge jag köper ut min syster för 150 000 kr (hälften av det värde som min far var beredd att sälja fastigheten för). Det vill säga att vår far ger ifrån sig fastigheten utan ersättning, jag övertar fastigheten, och min syster får 150 000 kr som ersättning från mig. Även vår mor, som är gift med vår far men som inte har något ägande i fastigheten, är med på detta.För att undvika beskattning och framtida problem med arvsrätt har vi därmed tänkt oss följande:1. Min far ger bort fastigheten till mig och min syster, med ett gåvobrev som deklarerar att det rör sig om ett förskott på arv. med 1/2 andel till mig, och 1/2 andel till min syster. Här bör det inte bli någon beskattning?2. Jag köper min systers andel för 150 000 kr, vilket understiger fastighetens halva taxeringsvärde. Detta köp bör då ses som en gåva (?), och vi upprättar ett gåvobrev som även inkluderar denna monetära transaktion. Denna transaktion bör därför inte beskattas, och några framtida problem vid arvsuppdelning bör inte uppstå?Är vi rätt ute?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Din fars gåvaDin far ger fastigheten gratis till dig och din syster, detta är skattefritt eftersom gåvor är skattefria i Sverige (8 kap 2 § Inkomstskattelag).När du köper din systers andelNär du köper halva fastigheten från din syster är detta också skattefritt, detta eftersom man på fastigheter tillämpar helhetsprincipen, som innebär att om köpet understiger taxeringsvärdet (och alltså har inslag av både köp & gåva) så ska helheten ses som en gåva. Vad händer med skatten? Du kommer att inträda i din fars skattemässiga position, det innebär att den dagen du säljer fastigheten så kommer du att skatta för den som om du köpt den för det pris som din far en gång köpte den för.Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Hur ska jag av vinsten ska jag skatta för när jag sålt en fastighet jag fått i gåva?

2019-02-27 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, Jag fick ärva min fars lägenhet som togs upp i bouppteckningen som ett värde av 1 250,000 kr. Det fanns inga lån på lägenheten, Den köptes för, vad vi tror, har inte köpekontrakt, men har fått ungefärlig summa från Riksbyggen, 1000kr. ( år 1965) Nu sålde jag lägenheten, Dec 2017 till min son för 1 000 000 kr. Har varit i kontakt med skattemyndigheten, men fick olika svar där... Jag har rustat upp lägenheten för uppskattningsvis 80,000 kr. En liknande lägenhet på bostadsmarknaden på samma område, ligger idag till salu för omkr 1 500 000 kr Nu till min fråga ; hur mycket av vinsten ska jag skatta för? Tacksam för svar!Med vänliga hälsningar
Andreas Grundstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! En försäljning av fastigheter kan utgöra en kapitalvinst. Kapitalvinsten beräknas genom att man tar ersättningen du fick vid försäljningen och tar bort eventuella kostnader vid själva avyttrandet (typiskt sätt mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet beräknas på så sätt att man tar anskaffningsvärdet och förbättringskostnader (44 kap. 14 § inkomstskattelagen).Du ärvde fastigheten och hade alltså inga anskaffningskostnader, men när man ärver eller får en fastighet i gåva så blir det så att man tar över den tidigare ägarens situation, detta kallas kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § inkomstskattelagen). Så det anses i ditt fall som att det var du som köpte fastigheten 1965.De utgifter du haft för att rusta upp lägenheten bör du kunna göra avdrag på i omkostnadsbeloppet (45 kap. 11 § inkomstskattelagen). Det beror lite på vad det är för förbättringsåtgärder (du kan läsa mer om detta på skatteverkets hemsida).Men kort sagt så är min tolkning att du bör skattas på beloppet som beräknas (här inte medräknat eventuella mäklarkostnader eller liknande): 1 000 000 – (1000 + 80 000) = 919 000Det belopp vi fått fram är alltså vinsten du gjort som då ska beskattas med 22 % (45 kap. 33 § inkomstskattelagen). Med vänliga hälsningar,

Uppskovsbeloppet ska tas upp till beskattning vid bodelning inom äktenskapet

2019-06-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Vi har bodelat i avtal, ingen ärver den andra, bor isär osv men är gifta. I delningen ingick tidigare gemensam bostadsrätt, överläts till maken. Värderades och övriga delar sammanställdes, en del i reda pengar betalades till mig.Ska då tidigare uppskovsbelopp (vinst från husförs) föras över till maken som övertagit bostadsrätten från mig? Vi har ju avtalat bort allt som äktenskapsbalken innebär, men är ändå gifta.SKV vet inte hur de ska hantera saken men tror att jag ska skatta för hela beloppet och inte överföra till maken.
Stephanie Fjeldseth |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Huvudregeln enligt inkomstskattelagen, IL, är att när du avyttrar din ersättningsbostad ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning (47 kap 11 § IL). Från denna huvudregel finns undantag för när uppskovet inte ska återföras till beskattning. Exempel på när uppskovet ska föras vidare är: - med anledning av att ett samboförhållande upphör - på grund av äktenskapsskillnad - på grund av en makes eller sambos dödI ert fall är det en överlåtelse under bestående äktenskap genom en bodelning vilket har regleras i äktenskapsbalken 9 kap 1 § andra stycket. Er överlåtelse är inte att se som den gjorts med anledning av äktenskapsskillnad. En överlåtelse som ni gjort medför därför att ditt uppskovsbelopp ska återföras till beskattning och inte föras vidare till din make. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga hälsningar,

Är skatteverket bunden av att lantmäteriet anser att en överlåtelse av en fastighet är ett köp och inte en gåva?

2019-04-25 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej, jag frågade skatteverket och fick instruktion om att fastighetsöverlåtelse under taxeringsvärdet (jag är överlåtaren) kunde ske utan vinstberäkning när jag överlät under 2018 taxeringsvärde till en närstående. Nu har jag ändå fått en K5 blankett. Ringde skatteverket och frågade, och de säger att "lantmäteriet har registrerat detta som köp och inte gåva, och då är det ett köp". Men detta krav skrev inte skatteverket något om när jag frågade dem. Vad borde jag göra? Lämna in deklaration ändå, med bifogat brev från skatteverket som bilaga, info i övriga upplysningar om detta, och en tom K5? (Obs..."jag" i ovan text är min mamma, inte jag. Och hon överlät 50% av en fastighet till sin svägerska)
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid fastighetsöverlåtelse så gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen, vilken innebär att överlåtelsen ska klassificeras beroende på vilken karaktär som den huvudsakliga delen av överlåtelsen har. En överlåtelse av fastighet betraktas alltså som gåva om:1. överlåtelsen sker för mindre än taxeringsvärdet, eller2. överlåtelsen sker för mindre än marknadsvärdet, när marknadsvärdet understiger taxeringsvärdet.Eftersom det i det här fallet rör sig om halva fastigheten är det också halva taxeringsvärdet och markandsvärdet som blir avgörande. Utöver detta måste man dock även ha en så kallad gåvoavsikt, dvs har en avsikt att berika motparten. Är det så att man är närstående till den man överlåter fastigheten till så antar Skatteverket att en sådan gåvoavsikt föreligger. Däremot är det så att de inkomstskattemässiga reglerna kring överlåtelse av fastighet skiljer sig åt när det kommer till reglerna kring stämpelskatt (lagfartskostnad) enligt lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Det finns alltså ingen enhetlig definition av gåva mellan den lagen och inkomtskattelagen, och det är inte heller meningen att det ska finnas det. Att lantmäteriet bedömer något vara ett köp ska därmed inte vara styrande för hur skatteverket gör sin bedömning. Att skatteverket påstår det motsatta är alltså underligt. Vad ska ni göra?Vad ni ska göra är att ni skicka in underlag till Skatteverket som visar att det inte rör sig om ett köp. Dvs, eventuellt gåvobrevet, köpebrev, uppgifter som taxeringsvärde och möjligtvis marknadsvärde, hur mycket som gåvomottagaren har betalat och liknande. Ni ska tillsammans med dessa uppgifter också förklara varför ni inte skickat in K5-blanketten, vilket i det här fallet är för att ni inte anser det vara ett köp.Har du några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå, får du gärna höra av dig till pegah.fazli@lawline.se!Vänligen

Skatt vid fastighetsavyttring

2019-02-27 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej. Jag äger 50% av fritidsfastighet, den andra delen min bror. Vi har fått fastigheten av vår far som gåva för ca 18 år sedan. Min bror är intresserad av att köpta ut mig. Taxeringsvärde ca 1200 tkr. Jag kan tänka mig att överlåta min del som "gåva" - mot att min bror ger en ekonomisk "gåva" till mig och/eller barnen. Alternativet är förstås ren försäljning men vi vill undvika reavinst, stämpelskatt och andra kostnader om det är möjligt. Vad är ekonomiskt fördelaktigast för mig personligen? Jag vill ju sköta detta skattemässigt korrekt.
Patrik Olsson |Hej!Tack för din fråga.Mest fördelaktigt för er båda är att sälja fastigheten till ett lägre pris än taxeringsvärdet eller marknadsvärdet. Ett så kallat blandat fång, en del är gåva och en del överlåts mot ersättning. Viktigt är att huvudsaklighetsprincipen uppfylls, vilket innebär att en gåvooavsikt finns och annat man vill berika mottagaren. Enligt högsta förvaltningsdomstolen presumeras det att huvudsaklighetsprincipen är uppfylld när överlåtelsen sker till en som överlåtaren har en nära relation, vilket du har.Uppfylls kraven för gåva slipper ni kapitalvinstbeskattning och ifall överlåtelsen sker till under 85% av taxeringsvärdet kan ni även slippa stämpelskatt, Lag 1984:404 om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.För mer information rekommenderar jag: https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.htmlHoppas du fått svar på din fråga!MVH

Privatbostad eller näringsfasitghet?

2019-02-17 i Fastighetsskatt
FRÅGA |Hej!Jag äger en fastighet med 3 stycken småhus på samma tomt som jag hyr ut till utomstående behöver jag taxerar om fastigheten till en näringsverksamhet eller kan jag fortsätta köra det som en privatbostad?
Sam Naderi |Svar: Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om privat- och näringsfastigheterHuvudregeln är enligt 2 kap. 8 § inkomstskattelagen (IL) att ett småhus är en privatbostad om den till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon till denne närstående. För de fall småhuset skulle vara inrättat till bostad åt två familjer ska den till väsentlig del (minst 40 %) användas av ägaren eller någon närstående. När något av dessa rekvisit inte är uppfyllda betraktas småhuset som en näringsfastighet enligt 2 kap. 14 § IL. Bedömningen i ditt fallAv vad som framgår av din fråga hyr du ut samtliga småhus inom småhusenheten till utomstående, varför fastigheten är att betrakta som en näringsfastighet. Beskattningen ska därför ske i inkomstslaget näring enligt 13 kap. 1 § 3 stycket. IL. Om småhusenheten tidigare varit en privatbostad kan du i enlighet med den s.k. "tröghetsregeln" i 2 kap. 11 § IL vänta två år med att taxera om den.Om du däremot hyr ut enheterna till närstående kommer fastigheten fortsätta vara en privatbostad. Med närstående åsyftas enligt 2 kap. 22 § IL make, föräldrar, avkomling och avkomlings make, mor- och farföräldrar, syskon, syskons make och avkomling och även dödsbo som den skattskyldige eller någon av de tidigare nämnda personerna är delägare i.Jag hoppas du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,