Under hur lång tid får en bostadsrätt hyras ut i andra hand?

2018-10-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag äger en bostadsrätt och har fått en tjänst utomlands och skulle därför vilja hyra ut min lägenhet i andrahand. Ordföranden för min bostadsrättsförening påstår att jag endast får göra det i max 3 månader enligt lag. Vad säger lagen angående detta?
Louise Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uthyrning av bostadsrätt i andra handEftersom din fråga handlar om uthyrning av en bostadsrätt aktualiseras bostadsrättslagen (BRL).Här sägs att det krävs samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse för andrahandsuthyrning av en bostadsrätt (7 kap. 10 § BRL). Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo någon annanstans.Om styrelsen skulle vägra uthyrning kan tillstånd med vissa villkor och för begränsad tid sökas hos hyresnämnden (7 kap 11 § BRL). Det krävs då att bostadsrättshavaren uppvisar något skäl till uthyrningen. Skäl kan vara exempelvis arbete på annan ort, vistelse utomlands, studier, provboende, ålder eller sjukdom. Det som avses är situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten för att kunna återvända till den efter en tid. Men i förarbetena framkommer att kraven på bostadsrättshavaren att visa att han eller hon har ett behov av att kunna komma tillbaka till lägenheten, kan sättas lågt. Vanligtvis brukar uthyrning i andra hand tillåtas för ca 1 år men längre tid än så kan medges. Det måste finnas en befogad anledning från styrelsen att vägra samtycke.Det saknas regler om hur länge en bostadsrättshavare får hyra ut en bostadsrätt. Det finns ingen bestämmelse som säger att uthyrning endast får ske i tre månader såsom ordföranden påstår. Uthyrningstiden regleras ofta i bostadsrättsföreningens stadgar men däremot inte i lag.Hur du ska gå till vägaArbete utomlands bör vara ett giltigt skäl till andrahandsuthyrning. Om styrelsen vägrar, eller endast tillåter uthyrning under 3 månader, tycker jag att du ska vända dig till hyresnämnden för att få tillstånd under en bestämd tid. Här kan du ansöka om tillstånd. Vänligen,

Får jag hyra ut delar av min lägenhet via AirBnb utan hyresvärdens tillstånd?

2018-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har hyrt ut ett rum via airbnb medan jag själv bott i lägenheten. Nu påstår min hyresvärd att det får man inte alls göra utan att be om tillstånd först och ska det vara utan tillstånd så får det endast vara en natt. Stämmer det?Jag läste på hyresgästföreningens hemsida att man får hyra ut ett rum via airbnb utan tillstånd, om det är när man själv bor där.Med vänliga hälsningar
Signe Lundgren |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Gränsdragningen Det är en väldigt fin gränsdragning mellan att ha en inneboende och andrahandsuthyrning. Det lagstiftningen tar syfte på är självständigheten hos någon som hyr i andra hand. En inneboende hyr en bestämd del av hyresvärdens lägenhet exempelvis ett specifikt rum, den bor inte heller ensam i lägenheten utan delar bostaden med hyresvärden. Lagstiftningen tar sikte på skillnaden i självständighetens hos en en andrahandshyresgäst gentemot en inneboende. En andra handshyresgäst har alltså tillgång till lägenheten på ett mer självständigt vis. Inneboende Lagstiftningen ställer inte upp något regelverk för inneboende, på sådant sätt finns det inget krav på tillstånd som det gör för andrahandsuthyrning. Det finns däremot regler som gör att hyresvärden kan ställa krav om den inneboende stör grannar eller liknande. Detta enligt 12 kapitlet 41 § jordabalken. Skulle störningen som den inneboende skara medföra men för hyresvärden är detta en grund för uppsägning enligt 42 §.Situationen vid AirBnbDet är svårt för mig att svara på hur gränsdragningen vid din typ av uthyrning går och vilket sätt de hyresgästerna har kunnat använda din lägenhet. Det ska också beaktas att det kan vara beroende av hur mycket pengar du tjänar på uthyrningen via AirBnb, hyran för den del av din lägenhet du hyr ut får inte vara oskälig. Hoppas att du fick svar på din fundering, om du skulle fundera på något mer är du alltid välkommen att ställa fler frågor till oss på Lawline. Vänligen,

Kräva tillbaka hyra vid tidigare utflytt

2018-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej jag bor som andrahandshyrsgäst och nu måste jag flytta ut tidigare än vad det står på kontraktet. Jag flyttar ut den 16 sep. Men enligt mitt kontrakt är det den 30 sep.Innan jag visste att jag behövde flytta den 16sep betalade jag hela hyran för sep. Och nu säger fastighetsägarna att jag inte kan få tillbaka mina pengar för jag andrahandshyrsgäst. Får dem verkligen göra så?
Victoria Najafi |Hejsan!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det framkommer inte av din fråga huruvida det är på egen begäran som du väljer att flytta ut den 16 september eller om det är hyresvärden som begär det. Jag ska nedan förklara hur det funkar oavsett vilket scenario som uppstått. Tidig utflytt på egen begäran Väljer du att flytta ut den 16 september trots att kontraktet går ut 30 september, har du inget lagstöd som säger att du har rätt att få tillbaka hyran för perioden mellan 16 september och 30 september. Eftersom kontraktet säger att du ska hyra lägenheten tills 30 september, ska du betala full hyra oavsett när under månadens gång du väljer att flytta ut. Tidig utflytt på hyresvärdens begäran Avtal bör hållas enligt principen pacta sunt servanda, 1 § avtalslagen. Tvingas du däremot flytta ut från lägenheten tidigare än kontraktsdatumet säger, på hyresvärdens begäran, anses detta vara ett kontraktsbrott (såvida någon klausul inte föreligger i ert kontrakt som ger hyresvärden rätt till att tvinga dig flytta ut tidigare än avtalat). Således bör du ha rätt till att kräva tillbaka hyran för perioden mellan 16 september och 30 september. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen!Med vänlig hälsning,

Behålla deposition

2018-09-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |I somras hyrde jag ut min lägenhet till en kille och båda parterna signerade ett kontrakt jag skrivit där en punkt bland annat var att lämna lägenheten i det skick man fått den, dvs grundligt städad (dammsugad, moppad, dammtorkad och i allmänhet fräsch) När jag kom tillbaka så insåg jag snabbt att hyresgästen inte ens plockat upp dammsugaren och heller inte ens torkat med en trasa på ytor som kök och badrum (har fotograferat). Damm överallt och skräp under säng, matrester kvar i kök och avföring i toalett. I allmänhet en smutsig lägenhet som inte städats för fem öre. Som plus så hade hyresgästen inte haft frysen stängd så den har stått på, med dörren öppen och ett 2 cm istäcke har täckt hela frysen så att lådorna ej går att öppna och att de-frosta tog ca 6 timmar med mycket jobb att skrapa och hacka is samt moppa kontinuerligt för att undvika fuktskador i trägolvet. Jag tog en deposition på 3000 kr och månadshyran var 6500. Min fråga är nu hur mycket det är rimligt att behålla av denna deposition?
Louise Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Allmänt om depositionJuridiskt ses depositionen som ett separat civilrättsligt avtal vid sidan av själva hyresavtalet.I hyreslagen stadgas att hyresgästen har en vårdplikt och att hyresgästen är skyldig att kompensera för alla skador som denne orsakar genom vårdslöshet (se 12 kap 24 § hyreslagen). Hyreslagen innehåller däremot inga uttryckliga bestämmelser om deposition.Som säkerhet för det fall att hyresgästen exempelvis inte betalar hyran eller missköter vårdplikten kan hyresvärden ha rätt att kräva deposition. Det är dock viktigt att hyresvärden specificerar vad depositionen avser i avtalet, det vill säga under vilka förutsättningar hyresvärden får behålla hela eller delar av depositionen. Depositionen fungerar som en ekonomisk säkerhet och kan då avräknas vid utflyttning om det exempelvis visar sig att hyresgästens flyttstädning varit bristfällig.Hyresvärden har bevisbördanJag tolkar det som att du i avtalet inte närmare preciserat vad som förväntas av hyresgästen när hen flyttstädar utan att det står att "lägenheten ska återlämnas i samma skick som vid tillträdet" eller liknande. Det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att lägenheten inte återlämnats i avtalat skick. Frågan är då vilket skick den var i när hyresgästen flyttade in och om du kan bevisa att lägenheten avvek från avtalat skick när hen flyttade ut. Precis som du gjort är det bra att ta bilder på lägenhetens skick vid utflytt för att kunna använda dessa som bevis mot hyresgästen. Däremot kan det vara svårt att faktiskt bevisa att lägenheten var i sämre skick vid utflytt än vid tillträdet om det saknas bevis från tillträdet. Finns det något besiktningsprotokoll eller några bilder? Hur stor del av depositionen är det rimligt att behålla?I din situation skulle jag kontakta en flyttfirma och be om en offert för att se vad en flyttstädning skulle ha kostat. På så sätt kan du visa hur mycket flyttstädningen kostar och använda det som bevis mot hyresgästen för att få behålla hela eller en del av depositionen. SammanfattningsvisFörhoppningsvis går hyresgästen med på att avstå hela eller en del av depositionen som kompensation för flyttstädningen. Om inte, kan det bli svårt för dig som hyresvärd att bevisa att lägenhetens skick var sämre vid utflyttningen än vid inflyttningen om det eventuellt skulle uppstå en tvist.Vänligen,

Fråga beträffande hyresbelopp vid andrahandsuthyrning samt kontraktsbrott

2018-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har en hyreslägenhet som jag hyr ut i andra hand en tidsbegränsad period. Hon som hyr har redan börjat tjafsa om att vi tar ut för mycket i hyra nu när hon fått reda på vad hyran egentligen är. Hon har på eget bevåg bestämt att hon bara kommer betala halva hyran då hon tycker att det är mer rimligt (säga vad man vill om "rimligt"). Kan det klassas som att bryta kontraktet? Och kan jag i och med detta avsluta kontraktet i förtid? Jag har inte accepterat hennes förslag, inte heller svarat på hennes förslag.Hyra för augusti (Betalat 25/7): Hon betalade enligt kontrakt.Hyra för september: Utebliven då hon tycker att första hyran täcker 2 hyror (detta utan mitt medgivande)Hyra för oktober: Hon kommer säkerligen betala in 1/2 hyran enligt vårt kontrakt. Hur möter jag henne smartast? Hon säger "om vi inte går med på hennes förslag om halva hyran kommer hon lämna in en ansökan till Hyresnämnden", vilket hon säkerligen vinner då vi tagit mer en lagen säger. Men jag vill att hon flyttar ut hur som helst och har dessvärre fyllt i alternativ 1 i kontraktet (dvs. tidsbegränsat kontrakt med 3 månaders uppsägning). Tacksam för snabbt svar hur jag ska bemöta detta. Om jag inte svarar på hennes mail och hon fortsätter betala bara 1/2 hyran, är det kontraktbrott?tack!
Frida Gustafsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! För att det ska vara ett giltigt andrahandskontrakt av din hyresrätt så krävs det att hyresvärden har godkänt avtalet. Man har som hyresgäst ingen rätt att hyra ut i andra hand utan den tillåtelsen av hyresvärden. (12 kap. 39 § jordabalken) Om man gör det så riskerar man själv att få sin hyresrätt förverkad och sitt hyresavtal uppsagt (12 kap. 42 § 3 p. jordabalken). Om det är så att du hyrt ut lägenheten utan godkännande är det i princip inget giltigt avtal och du kan då inte åberopa några kontraktsbrott eller liknande. Anledningen till att jag tar upp detta scenario är då ni har tagit ut en högre hyra, vilket inte är tillåtet, och att det därav inte är ett kontrakt som en hyresvärd bör godkänna. Beträffande hyran får man endast hyra ut lägenhet i andra hand för samma belopp som hyran ligger på hos hyresvärden. Det är tillåtet att lägga på 10–15 % av hyran om det är så att man hyr ut lägenheten möblerad, i övrigt är det inte tillåtet att höja hyran.Du nämner även att du helst vill att kontraktet genast upphör. Vad som gäller där beror också på kontraktets giltighet. Allmänt beträffande hyreskontrakt så ska ett kontrakt på obestämd tid upphöra att gälla vid utgången av hyrestiden, eller om annat följer av avtalet. I ert fall gäller annars en uppsägningstid på 3 månader. (12 kap. 3 § 2 st. jordabalken) En grund för uppsägning av ett hyreskontrakt är exempelvis att hyresgästen inte betalar hyran inom en vecka efter förfallodagen. (12 kap. 42 § 1 p. jordabalken) Då hyresgästen i det här fallet inte har betalat hela hyran har hen inte fullgjort denna skyldighet, samtidigt har hyresbeloppet inte varit korrekt och det är därav svårt att åberopa den grunden.Det är svårt att ge exakta råd om hur du ska gå tillväga i detta fall, då du har tagit ut en hyra som inte är lagligenlig, samt då jag inte har tillräckligt med förutsättningar för att veta om detta är ett giltigt kontrakt eller inte. Samtidigt har hyresgästen ingen rätt att själv bestämma hur mycket hen ska betala i hyra. Jag skulle därför rekommendera att ta hjälp av hyresnämnden för att reda ut förhållandet. Det kan däremot vara så att hyresnämndens utredning blir till nackdel för din del, men samtidigt krävs det att ni reder ut vad ni har för skyldigheter och rättigheter gentemot varandra. Även att du uppdaterar din hyresvärd om läget. Hoppas mitt svar har varit till hjälp!

Vad händer om man hyr ut i andrahand utan tillstånd?

2018-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag känner till att en hyresrätt hyrs ut olovligen Med ett hyrespåslag av 180% "svart". Hyresgästen står skriven på adressen men bor ej där utan hyr ut den olovligen i andrahand och den som bor där får ej skriva sig på adressen. Detta stör mig något fruktansvärt eftersom att jag aktivt söker lägenheter i området och vill hyra korrekt och enligt avtal, detta gör att jag har "1" lägenhet mindre att kunna söka eftersom att någon hur ut den för att tjäna pengar olovligen. Trist. Jag kan självklart anmäla detta till hyresvärden och få det bevisat, men vad händer med hyresgästen som har förstahandskontraktet och framför allt den personen som olovligen hyr lägenheten? Jag vill helst inte ställa till det för hyresgästen som bor där nu olovligen, dock vet jag att den hyresgästen flyttar om en månad så kanske inte spelar någon roll. Det är redan ordnat med en ny hyresgäst om en månad, även detta olovligen... gäller Stockholm City.Vad gör jag som verkligen behöver en lägenhet och finns det kanske någon möjlighet för mig att få lägenheten om jag anger personen i fråga? Hyresvärden har ej bostadskö. Tacksam för svar!
Lovisa Sidén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om uthyrning i andra hand finns i Jordabalken.Som du redan har konstaterat så får man inte hyra ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden, 12 kap 39 § JB. Om detta görs har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap 42 § 3 p JB Eftersom hyresvärden inte har någon avtalsrelation till den som hyr i andra hand så är inte hyresvärden ansvarig för andrahandskontraktet och således inte heller för deras boendesituation. Om förstahandshyresgästen blir uppsagd så blir även andrahandshyresgästen av med boendet.Det finns ingen lag som säger att om man anmäler att någon som hyr ut i andra hand utan tillstånd så har rätt att bo där istället. Med vänliga hälsning,

Hur räknar jag ut hur mycket en inneboende ska betala i hyra?

2018-09-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur räknar jag ut hur mycket en inneboende ska betala i hyra? Eget rum i lägenhet och hela hyran är på 5678kr per mån
Ronja Westlin |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I min fråga utgår jag ifrån att du äger din lägenhet och att du inte utför uthyrningen inom en näringsverksamhet, om detta inte stämmer är du varmt välkommen att återkomma så kan vi försöka svara på frågan utifrån andra förutsättningar. Vidare regleras din fråga i lagen om uthyrning av egen bostad. Utgångspunkten är att det råder avtalsfrihet. Avtalsfriheten är dock begränsad på så sätt att hyran inte påtagligt får överskrida kapitalkostnaderna och driftkostnaderna för bostaden (4 § lag om uthyrning av egen bostad). Driftkostnaderna bestäms utifrån de faktiska utgifterna, såsom avgift för el och vatten. Kapitalkostnaden beräknas däremot som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. SvarDu kan räkna ut hur mycket hyra en inneboende ska betala igenom att se till dina faktiska driftkostnader, och kombinera dessa med avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. Jag hoppas att du känner att du har fått ett tydligt svar på din fråga, om det är något mer du undrar över så är du varmt välkommen att återkomma!Vänligen,

Hyresvärden vill bara betala tillbaka hälften av min deposition då jag sa upp kontraktet innan jag flyttat in

2018-09-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag betalade en deposition på 6000kr för att bo inneboende. Jag valde sedan att inte flytta in i lägenheten och sa upp kontraktet. Nu vill hyresvärden bara betala tillbaka hälften av min deposition och hävdar att jag har en månads uppsägningstid. Vilket jag inte tycker stämmer då jag ej satt min fot i lägenheten och sa upp den i tid. Vad tycker ni?Mvh
Tova Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du undrar alltså om hyresvärden har rätt att behålla hälften av din deposition och bara betala tillbaka dig hälften. Bestämmelser om detta finns i Jordabalken 12 kap., den så kallade "Hyreslagen". Du är skyldig att betala hyra om uppsägningstiden sträcker sig in på hyrestidenSvaret på din fråga beror helt på vilken uppsägningstid som gäller för det kontrakt du och hyresvärden skrivit. Det spelar alltså egentligen ingen roll att du inte har satt din fot i lägenheten. Har du sagt upp lägenheten i tid har du såklart rätt att få tillbaka hela depositionen, men sträcker sig uppsägningstiden in på själva hyrestiden är du skyldig att betala hyra från det datum du skulle flyttat in i lägenheten. Hyresvärden kan då behålla hyresbeloppet.Du har som hyresgäst alltid rätt att säga upp bostaden med tre månaders uppsägningstid (5 §). Har du och hyresvärden avtalat om kortare uppsägningstid har du dock rätt till den tid som står i kontraktet (4 §). ExempelLåt säga att du skulle ha flyttat in i lägenheten den 1 december 2018 och att ni har avtalat om två månaders uppsägningstid.- Säger du upp avtalet senast den sista september så sträcker sig uppsägningstiden t.o.m. den sista november. Kontraktet upphör då innan inflyttningsdatumet och du har rätt att få hela depositionen tillbaka.- Säger du däremot upp kontraktet i t.ex. oktober så sträcker sig uppsägningstiden t.o.m. den sista december, d.v.s. en månad in på hyrestiden. Du är då skyldig att betala hyra för en månad. Har ni avtalat om en månadshyra på 3 000 kr har hyresvärden då rätt att behålla detta och endast betala tillbaka hälften av din deposition.SammanfattningHar du sagt upp din lägenhet i tid så att inte uppsägningstiden sträcker sig in på hyrestiden, så har inte hyresvärden rätt att behålla hälften av depositionen.Om uppsägningstiden inte sträcker sig in på hyrestiden tycker jag att du ska kontakta din hyresvärd och förklara detta. Det är endast om du är skyldig att betala hyra som hyresvärden kan ha rätt att behålla så stor del av depositionen som hyran utgör. Och hyra är du naturligtvis bara skyldig att betala för hyrestiden, inte för tiden innan inflyttningsdatum. Förhoppningsvis får du då tillbaka dina pengar, men skulle hyresvärden vägra betala tillbaka dig kan det finnas möjlighet att ta hjälp av Kronofogden för att få tillbaka depositionen genom ett så kallat betalningsföreläggande. Är du däremot skyldig att betala hyra får du tyvärr acceptera att hyresvärden behåller hyresbeloppet och endast betalar tillbaka resten. Hoppas du fått svar på din fråga! Med vänliga hälsningar