Försäljning av del av fastighet

2017-03-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, vad blir skattekonsekvenserna för delägare till fastighet vid överlåtelse/försäljning till övriga delägare? Blir det som en fullständig försäljning med ingångsvärde och eventuella avdrag för förbättring och övrigt med skattesats drygt 20 procent?Tacksam för svar
Julia Gustafsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inkomster som ska beskattas i inkomstslaget kapital, är med några undantag skattepliktiga till 100 procent och beskattas med en separat statlig skatt på 30 procent se 67 kap 7 § inkomstskattelagen. Till inkomst av kapital räknas inkomster på grund av innehav av tillgångar och skulder liksom inkomster i form av kapitalvinster och kapitalförluster vid försäljning av dessa tillgångar. Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar, 41 kap inkomstskattelagen. Av detta kan man utläsa att en försäljning av en del av en fastighet är en skattepliktig inkomst som man ska ta upp till beskattning. Det finns dock lite olika regler om hur mycket av inkomsten som ska upp till beskattning beroende på vilken typ av delägare du är. Om det du avser är att du äger en fastighet tillsammans med andra är ni samägare av fastigheten som ni alla bor i är lagen om samäganderätt blir tillämplig, om inte annat har avtalats. Delägaren har rätt att ta ut det pris denne önskar, det vill säga vanligtvis då marknadspriset när denne säljer sin andel i den samägda fastigheten. Du ska beskattas för vinsten du gör på denna ersättning, denna får du fram genom att beräkna ersättningen för andelen - försäljningsutgifter - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Detta följer av 44 och 45 kap IL. På detta ska du då, eftersom det är en form av kapitalvinst till följd av en dig tillhörig egendom, beskatta inkomsten i kapital till 30 % skatt. Enligt 45 kap 33 § inkomstskattelagen behöver man dock vid försäljning av en privatbostadsfastighet bara ta upp tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet till beskattning. Skattesatsen blir då 22 procent. Som jag förstår det av frågan är det förmodligen ingen bostadsrättsförening det var fråga om. Är det så gäller det som beskrivs nedan istället. Det finns här två olika typer av bostadsrättsföreningar som skulle kunna vara aktuella i ditt fall och som ger olika skatterättsliga konsekvenser. Som jag förstår det är det inte en del i en sk. äkta bostadsrättsförening som du nu ska sälja. För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Om så dock är fallet och du avser sälja din bostadsrätt till de andra i föreningen gäller följande:Skatteverket anser att överlåtelse av bostadsrätter till en äkta bostadsrättsförening är en avyttring som medför kapitalvinstbeskattning. Ersättningen för de överlåtna bostadsrätterna är marknadsvärdet på den nya erhållna bostadsrätten. Detta gäller oavsett vilket pris som har avtalats för föreningens inlösen av bostadsrätterna. På detta sätt räknas alltså ersättningen, det vill säga inkomsten som ska beskattas, på ett annat sätt än vad som gäller när man säljer sin bostadsrätt (del i bostadsrättsförening) till en utomstående köpare. Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Den andra typen av bostadsrättsförening som mer sannolikt är aktuell i detta fall är den sk. oäkta bostadsrättsförening. När man säljer en andel i ett oäkta bostadsföretag ses det som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening. Utöver de grundläggande bestämmelserna i 44 kap inkomstskattelagen blir därför även bestämmelserna om avyttring av delägarrätter i 48 kap inkomstskattelagen tillämpliga. Beräkningen av inkomsten blir därför försäljningsintäkten (ersättningen för andelen - försäljningsutgifter) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Kapitalvinst på andelar i onoterade svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar kvoteras till fem sjättedelar 42 kap 15 a § inkomstskattelagen. Skatten på kapitalvinsten blir därmed 25 procent.Hoppas du har fått svar på din fråga!

Kan avdrag för utgift medges när kvitto saknas?

2017-02-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ett syskon ska bli utköpt ur sommarställe av de övriga syskonen. Fastigheten är gammal, så 150% av fastighetens taxeringsvärde blir ingångsvärde. Under årens lopp har väsentliga förbättringar gjorts av föräldrarna (tillbyggnader på huset, bygge av uthus m m.) men uppgifterna om kostnader har förkommit. Är det verkligen möjligt att inte få några avdrag när reavinstskatten ska betalas vid utlösen? Fastigheten är idag värderad till 3,5 milj och ingångsvärdet är inte mer än 10 000 kr.
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om kapitalvinst vid avyttring av fastighet finns i inkomstskattelagen (IL). Jag utgår från att fastigheten förvärvats före år 1952 och att det därför, precis som du skriver, är 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 som anses som anskaffningsutgift. Detta framgår av 45 kap. 28 § IL (här) och gäller förutsatt att det verkliga anskaffningsvärdet inte överstiger 10 000 kr – är det fallet bör det verkliga anskaffningsvärdet användas istället eftersom det leder till att kapitalvinsten blir mindre. För att räkna ut kapitalvinsten vid försäljning av fastigheten dras från ersättningen vid försäljningen, förutom anskaffningsutgiften, även utgifter för förbättrande reparationer, ex. ny-, till- och ombyggnader, se 44 kap. 13-14 §§ IL (här). Den grundläggande principen för avdragsrätt är att utgifterna ska verifieras med fakturor och kvitton. Om utgifterna inte kan verifieras genom kvitton eller fakturor måste man enligt Skatteverket kunna bevisa omfattning och tidpunkt för förbättringsarbetena med andra dokument.Högsta förvaltningsdomstolen har i en dom (RÅ 2002 ref. 73) där en skattskyldig inte har kunnat visa fakturor eller kvitton, uppskattat förbättringsutgifterna till ett skäligt belopp. Den skattskyldige hade i målet visat ritningar, handlingar från fastighetstaxeringen, beslut om bostadslån utvisande godkänd byggkostnad, fotografier från nybyggnationen, samt SCB:s statistik över byggkostnader de år åtgärderna utfördes. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att det fanns en godtagbar utredning om förbättringsåtgärdernas omfattning, men att utredning saknades om kostnadernas storlek. Avdrag medgavs därför med skäligt belopp.Enbart foton visa bara att något faktiskt är gjort, inte vad det kostade. Det framgår ex. inte vem som utfört arbetet, vilket är viktigt att avgöra eftersom man kan ha utfört arbetet själv och värdet av eget arbete är inte avdragsgillt. Sammantaget finns alltså en möjlighet att tillgodogöra sig avdrag för förbättringsutgifter trots att man saknar kvitton och fakturor. Storleken på beloppet beror dock i stor mån på vilken bevisning man kan prestera.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Sälja fastighet till barn till underpris samt ge pengar till syskonen, slippa skatt?

2017-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi är 4 barn och våra föräldrar ska sälja sin bostadsrätt till ett av barnen och våra föräldrar ska bo kvar i Lägenheten. Lägenheten är värd 700.000 säljer för 600.000 och ger dom andra barnen var 100.000. Måste våra föräldrar betala skatt ? det blir inte så mycket över till dom själva. Mvh jonna.
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Den lag som gäller för din fråga är Inkomstskattelagen. Den är dock ganska omfattande och jag kommer inte hänvisa särskilt mycket till paragraferna. Om beskattning vid fastighetsförsäljning:När man säljer en lägenhet så betalar man skatt på den kapitalvinst man gör. Skatten klassificeras till inkomstslaget "kapital" och kapital beskattas alltid med 30 %. När det gäller fastigheter som man säljer så beskattas dock bara 22/30 av kapitalvinsten. Därför säger man ofta att fastighetsskatten är 22 %. Det belopp som man betalar skatt på är (försäljningspriset - inköpspriset - förbättringskostnader =) realisationsvinsten. I ert fall så innebär det att om lägenheten är inköpt för 300 000 kr och säljs för 600 000 kr så har de gjort en realisationsvinst på 300 000 kr. Den kommer beskattas med 66 000 kr. Totalt har de då tjänat 234 000 kr på fastighetsförsäljningen. Att de sen väljer att ge bort pengar är tyvärr inget som skatteverket bryr sig om. Om det var möjligt att slippa skatt på det här viset så skulle ju ingen betala skatt någonsin. Ett barn får mindre än de andra:Det intressanta här är dock att den personen som köper lägenheten också "får" 100 000 kr. Det är dock inte sant. För i de 100 000 kr så finns det fortfarande kvar en latent skatteskuld. De 100 000 kronorna är ju inte beskattade och kommer därför beskattas först när lägenheten säljs av barnet som nu köper lägenheten. (Iallafall i teorin). Det här gör det hela klart mer komplicerat om det finns en vilja att sträva efter millimeterrättvisa.I praktiken så förlorar alltså den som köper fastigheten på det här i jämförelse med de andra tre barnen. Hur mycket personen förlorar beror på fastighetens inköpspris då föräldrarna köpte den. Det är svårt för mig att beräkna eftersom jag inte har alla siffror tyvärr. Worst case scenario innebär att de 100 000 kr som personen "får" genom lägenheten skall beskattas med 22 000 kr. Då har det barnet egentligen bara fått 78 000 efter beskattning samtidigt som de andra får 100 000 kr. Råd:En enkel lösning är att föräldrarna säljer lägenheten till marknadspris, betalar skatten och sedan helt enkelt delar upp sin vinst på fyra lika stora delar.En svårare lösning är att ni noga beräknar skattekonsekvenserna innan för att se hur stor belopp som barnet som köper fastigheten kan få i rabatt för att det skall bli rättvist. Rent spontant handlar det nog inte om supermycket pengar dock så det här alternativet kan kräva mer energi än vad ni egentligen bryr er om det.Tyvärr finns det alltså inte möjlighet att undvika skatten om lägenheten skall säljas. Tyvärr har inte föräldrarna heller möjlighet att använda sig av uppskovsbelopp eftersom de inte köper en ny fastighet utan faktiskt bor kvar i sin gamla.Det bästa alternativet för att undvika skatt i dagsläget skulle sannolikt vara att ni barn helt enkelt får 100 000 kr i värde i lägenheten. Dvs, varje barn får 1/7 av lägenheten samtidigt som ett barn får köpa resterande 3/7.Det här är dock något som garanterat kommer medföra enorma problem om ni kommer i konflikt och därför rekommenderar jag verkligen inte det här alternativet även om det är det bästa sättet att skjuta upp beskattningen. Hoppas detta gett viss klarhet i er situation även om jag inte kan ge er någon bra lösning.Med vänliga hälsningar,

Arvskifte bostadsrätt

2017-01-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,min mor bor i en bostadsrätt ( HSB ) som hon betalade 675000:- för ,år 2006. Hon är 88år gammal och börjar bli "dålig". Vi funderar på om en gåva idag eller ett arv senare vid hennes bortgång är det fördelaktigaste för oss efterlevande? Hennes vilja är att skatten blir så minimal som möjligt. Hon har testamenterat bostaden till oss, 3 söner..varav 1 är död men 4 barn delar på " hans" del i testamentet. försäljningsvärde ca. 2,5 milj. / jari
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrätten tillhör skattemässigt inkomslaget kapital. Den skattemässiga påverkan inträffar först i samband med en avyttring och den förlust eller vinst som uppkommer då. När bostadsrätt ges bort i gåva eller som förskott på arv sker ingen avyttring och någon skattemässig påverkan uppstår inte i stunden för någon av parterna. Det är inte heller någon skattemässig skillnad på om fastigheten ges som arv eller gåva. Den skattemässiga frågan uppstår istället i samband med den framtida avyttring av bostadsrätten. Ni som förvärvare kommer i samband med att bostadsrätten överlåts till er så som gåva eller förskott på arv att inträda i er mors skattemässiga situation. Genom att ni inträder i överlåtarens skattemässiga situation kommer beräkning av skattepliktigt vinst eller förlust göras utifrån det anskaffningsbelopp som er mor hade. En beskattning av värdeökningen från det att hon anskaffade fastigheten till det att ni som mottagare avyttrar fastigheten kommer således att göras. Ni kommer även vid beräkningen av belopp som kan dras av, i samband med att omkostnadsbeloppet beräknas, kunna räkna in vissa av de kostnader som er mor har haft i samband med sitt ägande, exempelvis kostnad för ombyggnation.Hoppas ni har fått svar på er fråga!

Skattekonsekvenser vid försäljning till underpris

2017-02-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag äger 50% av en Fastighet, min syster den andra hälften som vi ärvt efter min mors bortgång. Om jag avyttrar min del i fastigheten till mina 2 söner som vill köpa den, helst hela fastigheten. Jag förutsätter att den skall värderas först. Och därefter får mina söner köpa ut min del ?om jag efterskänker en större del av det värderade värdet på fastigheten, kan jag då drabbas av någon sort av gåvoskatt ?
Cecilia Knutsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är okej att, som du beskriver, sälja din del i fastigheten till dina söner. Du är även fri att sätta vilket pris du vill på din del i fastigheten när du säljer den. Vad som spelar roll i ditt fall är om det pris du väljer överstiger eller understiger taxeringsvärdet på din del i fastigheten. Av praxis har framkommit att vid försäljning av fastigheter så är det taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp. Om priset du väljer att sälja din del i fastigheten för understiger taxeringsvärdet på den andelen så kommer överlåtelsen räknas som en gåva till dina söner. Det räknas alltså då som en gåva även om dina söner betalat en viss summa till dig. Om denna summa de betalat understiger taxeringsvärdet kommer hela överlåtelsen räknas som en gåva. Om du sätter priset över taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som ett vanligt köp. Det du betalar skatt på då är det överskott du får vid försäljningen. Att priset understiger marknadsvärdet spelar ingen roll.Om du säljer fastigheten till ett pris som understiger taxeringsvärdet räknas det alltså som en gåva. Konsekvensen av detta blir att dina söner kommer ”motta givarens skattemässiga situation”. Detta benämns kontinuitetsprincipen och anges i 44 kap. 21 § inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P20S2. När dina söner i framtiden ska sälja sin del i fastigheten kommer de att få betala skatt på överskottet vid försäljningen. Från överskottet ska man räkna av de kostnader man hade för att köpa egendomen. Om dina söner har förvärvat fastigheten som gåva kommer de i detta skede få dra av de kostnader som du hade när du köpte fastigheten. Då de fått fastigheten som gåva har de ju själva inte haft några kostnader för att förvärva fastigheten. Någon gåvoskatt finns inte längre i Sverige, detta framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K8P2S1. Det tillkommer alltså ingen skatt bara för att du väljer att sälja din del i fastigheten till ett, för dina söner, förmånligt pris. Du kommer heller inte att betala någon kapitalvinstskatt vid överlåtelsen (om du låter det vara en gåva). Det som händer om du säljer din del i fastigheten till ett pris understigande taxeringsvärdet är då alltså bara att dina söner vid en framtida försäljning kommer att räkna med dina anskaffningsutgifter vid beräkningen av deras kapitalvinst. Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Försäljning av jordbruksfastighet

2017-02-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |härVid försäljning av en jordbruks fastighet för 16 miljoner, som varit i samma ägo i sex generationer vad blir skatten?
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inkomstskattelagen (IL) aktualiseras vid beräkning av skatten. Försäljning av en jordbruksfastighet anses som försäljning av en näringsfastighet, men ska redovisas i inkomstslaget kapital om den ägs av en enskild näringsidkare enligt 13 kap. 6 § IL. Enligt 45 kap. 3 § IL beräknas ska 90 % av vinsten beskattas, skattesatsen i inkomstslaget kapital uppgår till 30 %, vilket innebär att skatten beräknas till 27 % av den totala vinsten (0.9 x 0.3 = 0,27). Vissa poster, exempelvis tidigare gjorde värdeminskningsavdrag, skall dock återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Själva vinsten beräknas i sin tur enligt huvudregeln som skillnaden mellan (försäljningspriset) och (omkostnadsbeloppet, andra utgifter för anskaffning och förbättringskostnader) se 44 kap. 13-14§§ IL. För fastigheter som förvärvats före år 1952, kan dock 150 % av taxeringsvärdet användas som omkostnadsbelopp. Verklig anskaffningsutgift får dock användas om denna går att härleda. Om fastigheten förvärvats genom arv eller gåva får man använda arvlåtarens anskaffningsutgift enligt 44 kap. 21 § IL. I och med att jag inte har fler uppgifter om fastigheten blir det svårt för mig att beräkna skatten mer exakt, men hoppas att svaret ger dig ledning ändå! Slutligen skulle jag även råda dig att ta kontakt med Skatteverket för att få klarhet i frågan, kontaktinformation hittar du här, de brukar vara snabba på att ge svar.Inkomstskattelagen hittar du här!Vänligen,

Skatt vid försäljning av ärvd fastighet

2017-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Vi är fyra syskon i ett dödsbo efter vår far. Han äger en fastighet värd ca 20 milj. Om jag blir utköpt till fullo av mina syskon så är det ju ingen arvsskatt, men vad händer om jag går med i ett ägande och tar lagfart. Vad sker när det i slutändan i framtiden skall säljas?? Åker jag på skatt? Mvh Tord Appelquist
|Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör Inkomstskattelagen (vilken jag kommer förkorta IL). Ni behöver inte betala någon arvsskatt när ni tar emot fastigheten (arvsskatten är avskaffad) men däremot behöver ni betala vanlig vinstskatt när ni säljer fastigheten. Hur stor vinstskatt som ska betalas på er fastighet kommer bestämmas utifrån vad ni säljer fastigheten för och fastighetens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet är det belopp som er far betalade när han en gång förvärvade fastigheten (om det var han som köpte fastigheten). Detta eftersom man vid arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation, enligt 44 kap 21 § IL. Detta belopp (liksom förbättringskostnader om ni eller er far haft sådana för huset och mäklarkostnader ni har) ska dras av från försäljningspriset för att få fram vinsten, och denna vinst ska ni betala skatt på, enligt 44 kap 13 - 14 §§ IL. Ex. Om er fars anskaffningsvärde var 10 milj.och ni säljer fastigheten för 20 milj. och ni inte har några mäklarkostnader eller förbättringskostnader för fastigheten blir vinsten 10 milj. Det är detta belopp som ska beskattas! Huvudregeln för kapitalvinster är att vinsten beskattas med 30 %, 65 kap 7 § IL. Vid privatbostadsfastigheter räcker det däremot att bara 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning, enligt 45 kap 33 § IL. I exemplet ovan betyder det att skatten på fastighetsförsäljningen blir 30 % av 22/30-delar av 10 miljoner kr. Hoppas du har fått svar på din fråga! Med Vänliga Hälsningar

Fastighetsöverlåtelse med benefikt inslag

2017-01-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har fått en gåva (köpeskilling 0:-), en fastighet som endast är en tomt (objektet rivet och borttagits) och det finns ett pantbrev på 150 000:-, som är en skuld idag. Jag betalar 0:- till givaren, så övertar jag skulden som är på pantbrevet för fastigheten, om jag förstått rätt.När jag övertar skulden på pantbrevet, så har jag egentligen betalt 150 000:- för fastigheten som egentligen skulle vara 0:- Hur ska "formuleringen" vara skrivet i mitt gåvobrev ang Köpeskilling 0:- eller 150 000:- ?Vid försäljning av tomten (500 000:-); Hur räknas vinstskatten, efter vilken summa 0:- eller 150 000:-?Tacksam för svar :-)
Viktor Lennartsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Vad ni kallar kontraktet/gåvobrevet är egentligen inte det väsentliga utan det som avgör om det är ett köp eller en gåva är handlingens faktiska innehåll. Förklara bara att gåvotagaren, i samband med fastighetsöverlåtelsen, åtar sig att ta över nämnda skulder. En överlåtelse är att betrakta som gåva om följande tre kriterier är uppfyllda: Förmögenhetsöverföring (fastigheten har överförts till dig = uppfyllt) Det finns en gåvoavsikt från givaren (av frågan framgår det tydligt att gåvogivaren uttryckt detta = uppfyllt) Det har skett av frivillighet - (även detta framgår som självklart av frågan = uppfyllt) För att fastighetsöverlåtelsen även skattemässigt ska räknas som en gåva (och inte köp) måste överlåtelsen huvudsakligen vara av så kallat benefikt inslag (dvs huvudsakligen bestå av en gåvodel). Denna huvudsaklighetsprincip härstammar från praxis och innebär att om ersättningen (dvs värdet på lånen du tar över) inte överstiger fastighetens taxeringsvärde räknas hela överlåtelsen som en gåva. Av informationen i frågan verkar det således som att överlåtelsen även skatterättsligt ska betraktas som en gåva.Av 44 kap 21 § Inkomstskattelag (1999:1229) framgår att du som gåvotagare inträder i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta får effekt vid en framtida försäljning när du ska beräkna vinsten. Vinsten beräknas, enligt 44 kap 13 §, som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet beskrivs i 44 kap 14 § och består av anskaffningsutgifter (det man köpt för) och förbättringsutgifter (vissa kostnader för ombyggnad och reparation). Eftersom du inträtt i gåvogivaren skattemässiga situation blir din anskaffningsutgift samma som gåvogivarens anskaffningsutgift. Det vill säga om gåvogivaren en gång köpt fastigheten för t.ex. 200 000 kr blir detta belopp din anskaffningsutgift.Om vi ponerar att anskaffningsutgiften är 200 000 kr och du inte har några förbättringsutgifter samt att du får 500 000 kr vid en försäljning blir vinsten 300 000 kr. Den effektiva skattesatsen på kapitalvinst pga fastighetsförsäljning (så länge det rör sig om en privatbostadsfastighet och inte en näringsfastighet) är 22 % enligt 45 kap 33 § och 65 kap 7 §. I det här exemplet blir det således 66 000 kr i skatt.Hoppas detta gav svar på din fråga!