Vad är uppsägningstiden om man hyr bostad av en privatperson?

2021-03-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr just nu en lägenhet av en privatperson. Men sa upp denna 2:a mars. Jag och hyresvärden hade ett samtal igår angående uppsägningen. Hon förklarade att uppsägningen börjar gälla nästkommande kalendermånad, alltså 1:a april. Detta va helt nytt för mig, men det visar sig att detta stämmer. Dock har jag lusläst hyresavtalet igen, och där står följande: "1 månads uppsägningstid. Vid utebliven uppsägning förlängs kontraktet med (inge ifyllt fält) månad/-er för varje gång". Min fråga till er är, ska jag vara ute ur lägenheten 2:a april eller blir det som hon påstår, alltså att jag tvingas betala ytterligare hyra för hela april? Tack.
Elmer Mårtensson Wallhult |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Om det är en privatperson som har hyrt ut huset tillämpas lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Då den är en speciallag tillämpas den före 12 kap Jordabalken (JB).Som hyresgäst har du då alltid rätt att säga upp avtalet från och med det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, se 3 § privatuthyrningslagen. Det innebär att uppsägningstiden börjar att gälla vid nästa månadsskifte. Uppsägningsmånaden hade alltså varit april vare sig du säger upp lägenheten i slutet eller i början av mars. Det citerade stycket ur erat avtal tolkar jag som att hyrestiden löper på som vanligt tills vidare om kontraktet inte sägs upp. Däremot om det var hyresvärden, och inte du i egenskap av hyresgäst, som sa upp hyresavtalet, så gäller 3 månaders uppsägningstid.Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen

Vad kan jag göra om hyresgästen haft pälsdjur i lägenheten utan tillstånd?

2021-03-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand. I kontraktet skrev vi att inga pälsdjur fick vistas i lägenheten på grund av allergi. Lägenheten hyrdes ut möblerad. Nu när uthyrningen var avslutad ser jag att det är hundhår i soffan, sängen och till och med i frysen! Hyresgästen påstår att ingen hund varit i lägenheten och säger att det kan ha varit en kompis som haft hundhår på kläderna. Vilket inte är troligt då det var så mycket hundhår under dynorna i soffan och under bäddmadrassen och mellan resårbottnarna. Hur går jag vidare. Hyresgästen vill inte ersätta mig för möblerna som nu inte kan använda.
Oscar Friedrich |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (JB). Av frågan framgår att ni i hyresavtalet avtalat om att pälsdjur inte får vistas i lägenheten. Eftersom förbudet mot pälsdjur finns p.g.a. allergi är avtalsvillkoret giltigt, då villkoret är motiverat av sakliga skäl. Hyresgästen begår således ett avtalsbrott om denne uppehåller pälsdjur i lägenheten utan tillåtelse.Är hyresgästen skyldig att ersätta skadorna?Hyresgästen har en s.k. vårdplikt för lägenheten under hyrestiden. Vårdplikten innebär att hyresgästen under hyresperioden ska vårda lägenheten och tillhörande möbler väl. Hyresgästen är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande eller vårdslöshet (12 kap. 24 § första stycket JB).Hyresgästen har med andra ord en skyldighet att vårda lägenheten och tillhörande möbler, samt ett ansvar för orsakade skador. Om en skada uppkommer på grund av att hyresgästen har varit oförsiktig ska denne också ersätta skadan. Att det finns hundhår på möblerna utgör en skada, men det är hyresvärden som har bevisbördan för att skadan uppkom under hyrestiden, vilket framgår av rättsfallet NJA 1987 s. 668. Hur bör ni gå vidare?Jag rekommenderar er att kontakta hyresgästen och berätta att denne är skyldig att ersätta er för skadorna, alternativt sanering av lägenheten. Om hyresgästen inte svarar eller vägrar betala kan ni vända er till domstol. Om ni överväger att ta ärendet vidare till domstol rekommenderar jag er att kontakta en jurist för ytterligare rådgivning. Ni kan boka tid hos en jurist på Lawline för ytterligare rådgivning här.Hoppas detta var svar på din fråga, annars får du gärna återkomma till oss!Med vänliga hälsningar

ändra hyresavtal

2021-03-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!!Min son sa upp sin lägenhet och fick tillbaka papper från kontoret att han hade 2 mån uppsägning?? Kan han flytta då??...kan hyresvärden hävda att han skrev fel och kräva honom på 3 mån?? ...eller gäller skrivet papper.
Oscar Rudén |Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline!Jag förstår din fråga som att du undrar om din sons hyreskontrakt kan ändras av hyresvärden vad gällande uppsägningstiden. Jag ska i mitt svar redogöra så utförligt jag kan om rättsläget och sedan summera vad detta innebär för er. Om ni vill kan ni därför gå direkt ner till sista stycket för mitt slutgiltiga svar. Jag kommer hänvisa till Jordabalken (JB) och Avtalslagen (AvtL) i mitt svar. Utgångspunkt - Utgångspunkten följer principen "pacta sunt servanda" eller "avtal skall hållas" som framgår av 1 § i Avtalslagen. Utgångspunkten är därför att hyreskontraktet är giltigt och att uppsägningstiden är just 2 månader. Kan hyresvärd ändra ett avtal ensidigt - Det finns vissa möjligheter för en hyresvärd att ändra villkoren i ett hyresavtal. Om hyresvärden vill att villkoren ska ändras är hen skyldig att meddela dig detta, se 12 kap. 54 § JB. Om hyresgästen inte går med på ändringen får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Som utgångspunkt krävs alltså att du som hyresgäst måste godkänna ändringen av hyresvillkoren.Det finns dock ett alternativt sätt som du som hyresgäst kan bli bunden av en höjning av hyran. För att detta alternativa sättet ska kunna användas krävs två saker, se 12 kap. 54 a §. Det krävs dels att ert hyresavtal är på obestämd tid och dels att ert avtal gäller en lägenhet i ett hus med förhandlingsordning men där lägenheten inte omfattas av förhandlingsordningen, se 3 § hyresförhandlingslagen.Om det inte går att komma överens om hyran eller om vilka avtal som ska gälla ska hyresnämnden bestämma hyran och avtalsvillkoren till vad som är skäligt, se 12 kap. 55 § JB.Ogiltigförklara ett avtalEtt avtal kan ogiltigförklaras eller jämkas på flera olika grunder enligt avtalslagen. Närmast till hands i din svärfars fall ligger först och främst 31 §. Denna regel säger att om någon utnyttjar annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning för att ingå ett förmånligt avtal där motprestationerna står i uppenbart missförhållande till varandra, så är avtalet ogiltigt. Ett alternativ till denna regel finns i 33 §. Denna regel anger att ett avtal som inte kan ogiltigförklaras enligt 31 §, eller de övriga ogiltighetsreglerna, kan ogiltigförklaras om det strider mot tro och heder att åberopa avtalet. 33 § används förhållandevis sällan och ett vanligare alternativ till en ogiltighetsförklaring enligt 31 § är jämkning av avtal enligt 36 §.Ett avtal eller vissa avtalsvillkor kan jämkas enligt 36 § om avtalet respektive villkoret är oskäligt på grund av innehållet, omständigheter vid avtalets tillkomst, senare tillkomna omständigheter och omständigheter i övrigt. Vad innebär detta för dig – Kortfattat så säger lagen att din son måste godkänna ändringar av hyreskontrakt för att dessa ska vara giltiga. Hyresvärden kan, under specifika omständigheter, ändra avtalet på egen hand. Dessa speciella omständigheter verkar inte föreligga i detta fall. Hyresvärden kan annars försöka ogiltigförklara hyreskontraktet på andra sätt, men detta krävs tvistlösning i domstol eller hyresnämnden för att göra. På tok för dyrt och tar för lång tid för att hyresvärden ska vara intresserad av detta. Sammanfattat, nej hyresvärden kan inte ändra kontraktet. Uppsägningstiden innebär att din son är skyldig att betala för lägenheten i 2 månader till efter uppsägning, det innebär inte att han måste bo kvar. Han kan flytta redan nu om han vill. Uppsägningstiden är endast som säkerhet för hyresvärden så att denna har tid på sig att hitta en ny hyresgäst. Hoppas att de var svar på din fråga!

Bör hyresgäst skäligen behöva tåla rök i lägenhet?

2021-02-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag bor i en rökfri lägenhet, det står även i kontraktet att det är förbjudet att röka. Min nya granne röker och rök kommer in i min lägenhet. Det har pågått nu i 5 månader och ingenting har gjorts av hyresvärden. Vad har jag rätt juridiskt att göra?
Emil Wellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Lagstödet till din fråga återfinns i 12 kap. jordabalken (1970:994) (JB). Grannar ska inte utsättas för oskäliga störningar Först och främst framgår det av 12 kap. 25 § JB att en hyresgäst ska se till att grannarna inte utsätts för störningar som antingen kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö, utöver vad som skäligen bör tålas. Vidare ska hyresgästen verka för att lägenheten ska hållas i gott skick. I 12 kap. 25 § andra stycket JB stadgas att hyresvärden ska ge den störande hyresgästen en tillsägelse och se till att störningarna omedelbart upphör. Slutligen ska hyresvärden dessutom underrätta socialnämnden i kommunen om störningarna. De störningar som du har blivit utsatt för bör inte skäligen kunna tålas, vilket bland annat stärks av att du bor i en rökfri lägenhet. Om det framgår av ditt hyresavtal att det ska vara en rökfri lägenhet så ökar dina chanser att få beteendet att upphöra och dina juridiska möjligheter blir fler. Detta eftersom rök normalt sett skäligen bör kunna tålas, enligt bland annat ÖH 9814-11. Samtidigt kan det argumenteras för att det inte är skäligt att rök ska komma in i din lägenhet. Röken som kommer in i lägenheten skulle kunna skada din hälsa eftersom det skulle kunna röra sig om att du blir utsatt för passiv rökning. Vidare försämrar röken din bostadsmiljö och grannens beteende påverkar din livssituation negativt. Det är viktigt att du poängterar den eventuella skrivelsen i ditt hyresavtal om att det är just en rökfri lägenhet till din hyresvärd. Det har inte framgått av din fråga om du har anmält eller inte, men jag tolkar det ändå som att du har informerat hyresvärden. Hyresvärden har alltså en skyldighet att se till att omedelbart få störningarna att upphöra. Jag tolkar därför situationen som att hyresvärden inte har fullgjort sin plikt i den aspekten. Om störningarna är oskäliga kan hyresrätten sägas upp Av 12 kap. 42 § tredje stycket JB och 12 kap. 25 § andra stycket JB behöver socialnämnden informeras om störningarna för att grannens hyresrätt ska kunna sägas upp. Grannen kan bli tvungen att få sin lägenhet uppsagd av hyresvärden om grannen inte rättat sig efter tillsägelsen, enligt 12 kap. 42 § nionde punkten JB. Sammanfattning och rekommendationer Jag råder dig till att kontakta din granne om problemet. Vidare kan en rekommendation vara att återigen kontakta hyresvärden och berätta om att beteendet hos grannen fortfarande kvarstår. Om beteendet inte förbättras, trots att hyresgästen blivit tillsagd, kan hyresgästen tvingas flytta ut. Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att störningarna kommer att upphöra.Med vänliga hälsningar,

Kan du som hyresvärd sätta över dina el/vatten-fakturor på dina hyresgäster?

2021-03-06 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag hyr ut mitt hus och undrar om jag kan sätta el/vatten-fakturor på de som hyr?MVH
Erika Björnfors |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du kan sätta över dina el/vatten-fakturor på dina hyresgäster, på så sätt att du inte längre står på dessa avtal och att det är hyresgästerna som direkt betalar fakturorna. HyreslagenJordabalken (JB) 12 kap., även kallat för hyreslagen, gäller vi uthyrning av hus eller delar av hus (JB 12 kap. 1 § första stycket). Bestämmelserna i JB 12 kap. är även tvingande till hyresgästens fördel och ett avtal som strider mot bestämmelserna så har lagen företräde (JB 12 kap. 1 § femte stycket). AvtalsfrihetGällande el/vatten fakturor och vem som ska betala för dessa, så står det dock ingenting om detta i JB 12 kap. Därmed gäller avtalsfrihet. Detta innebär att du som hyresvärd kan avtala fritt med dina hyresgäster om hur elen/vatten-fakturorna ska betalas. Ni måste alltså komma överens om elen/vattnet ska ingå i hyran eller om det är dina hyresgäster som ska stå för fakturorna. Du som hyresvärd får därmed tänka över om du vill skriva över dina el/vatten-avtal på dina hyresgäster. Då kommer dina hyresgäster stå på avtalen och för att ändra så att du inte längre står på avtalen så måste du kontakta det företag som du har el/vatten-avtalen med idag. Då kan företaget ordna så att el/vatten-avtalen skrivs över till hyresgästerna, de ordnar en flytt av avtalen. Alternativet är att själv behåller ditt el/vatten-avtal och bakar in denna summa i hyran som du tar av dina hyresgäster. Ett tredje alternativ är att du säger upp dina el/vatten-avtal, och att hyresgästerna får teckna helt egna el/vatten-avtal. Du får alltså komma överens med dina hyresgäster om hur ni vill göra med el/vatten-fakturorna och om elen/vattnet ska ingå i hyran. Detta reglerar ni i hyresavtalet. Även om fallet är sådant att du redan hyr ut ditt hus och att ni har kommit överens om hyran och att elen/vattnet inte ska ingå i hyran, så kan du och dina hyresgäster komma överens om att ändra i hyresavtalet och att hyresgästerna ska betala fakturorna. Det krävs dock som sagt att ni kommer överens med hyresgästerna om hyresavtalet ska ändras.SammanfattningAvtalsfrihet gäller och du får därmed avtala med dina hyresgäster om elen/vattnet ska ingå i själva hyran. Detta reglerar ni hyresavtalet. Ni kan komma överens om att el/vatten-avtalen ska skrivas över på dina hyresgäster, eller att du ska stå kvar på avtalen och att du bakar in denna summa i den hyra som hyresgästerna ska betala. Ett tredje alternativ är att du säger upp dina avtal och att hyresgästerna får teckna helt egna el/vatten-avtal. Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny till oss på Lawline!Med vänlig hälsning,

Kan man inneha både hyresrätt och hus samtidigt?

2021-03-05 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag bor i Stockholm i en bostadsrätt och funderar på att köpa hus som investering för att sen hyra ut bostaden, alternativt att jag använder huset som verksamhet (yoga studio, hälso center). Jag vill bo kvar i min hyresrättslägenhet. Har jag rätt till det? Eller har min hyresvärd rätt att säga upp mig?
Moa Lundqvist |Hej och tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga! Jag uppfattar det som att du för närvarande bor i en hyresrätt och att du önskar att bo kvar där även efter att du förvärvar huset.Giltiga skäl för uppsägning av hyresavtalRegler om hyresrätter finns i 12 kap. jordabalken (JB). Hyresgäster har ett starkt skydd av lagstiftningen och det krävs mycket till för att hyresvärden ska ha rätt att säga upp hyresavtalet. Exempel på när uppsägning kan bli aktuellt är om hyresgästen inte betalar hyra, hyr ut bostaden i andra hand utan tillåtelse eller annars missköter sig på ett allvarligt sätt (12:42 JB). I sådana fall kan avtalet sägas upp med omedelbar verkan (12:6 JB).Bedömning i ditt fallDet finns inget hinder mot att både ha en hyresrätt och ett hus samtidigt. För att hyresvärden ska ha rätt att säga upp ditt hyresavtal krävs det att du har brutit mot kontraktet på något sätt. I 12:42 JB finns en uppräkning av de situationer när hyresvärden har rätt till att säga upp hyresavtalet, du kan läsa detta HÄR. Om ingen av dessa situationer föreligger, så har hyresvärden alltså ingen rätt till uppsägning av ditt hyreskontrakt. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta våra jurister på Lawline!

Kan man avtala om hur många som får bo i en hyreslägenhet?

2021-02-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Kan man i ett hyreskontrakt, ingå ett avtal, som fastställer antal personer som får bo i lägenheten, för att undvika att till exempel tio personer tillkommer efteråt, i en mindre lägenhet.
Ellinor Bäckström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga rör hyresrätt och detta regleras i 12 kap. jordabalken (JB).Kan man begränsa antalet personer som får bo i en lägenhet?I 12 kap. JB finns inga regler om hur många personer som maximalt får bo i en hyreslägenhet. En hyresvärds villkor om hur många som får bo i en lägenhet är därmed inte juridiskt bindande. Att bryta mot en sådan bestämmelse kan inte leda till att hyresavtalet upphör.SammanfattningsvisEn bestämmelse i ett hyreskontrakt om hur många som maximalt får bo i en lägenhet är inte juridiskt bindande. Det är därför onödigt att avtala om det.Jag hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Avtala bort nyttjanderätten av stallplats under uppsägningstiden

2021-02-27 i Hyresavtal
FRÅGA |I vårt hyresavtal står det att om jag flyttar hästen från boxen under uppsägningstiden, 3 månader har stallägaren rätt att nyttja boxen. Jag betalar full stallhyra hela uppsägningstiden och stallägaren kan ställa in en ny häst där och ta ut stallhyra även för denna. Är detta ok att göra lagligt. Vet att jag skrivit på kontraktet.
Rebecca Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår i mitt svar att du endast hyr en stallplats, det innebär att ni inte avtalat om några tjänster så som utsläpp, insläpp, utfordring eller liknande. Det är alltså endast rätten att använda boxen ni avtalat omEtt avtals bundenhet Som du nämner har du skrivit på kontraktet, huvudregeln är att du då har juridiskt bundit dig till avtalet och vad som står i det. 1 kap. 1 § Lag om avtal och andra rättsliga handlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) I avtalsrätten talar man om avtalsfrihet, vilket innebär att parterna som ingår i ett avtal, själva har rätt att bestämma vilka avtalsvillkor som ska gälla. Detta innebär inte att man kan avtala om vad som helst och att det är fullt lagligt.Kan hyresvärden avtala bort hyresgästens nyttjanderätt? Hyra av box är inte definierat i lagtext, men om det endast är hyran av boxen som är föremål för avtalet tillämpas i regel reglerna kring hyra av lokal. Dessa går att finna i 12 kap. Jordabalken (JB). De regler som framgår i Jordabalken är indispositiva, dvs. att de inte går att avtala bort eller göra mindre förmånliga för hyresgästen. (12 kap. 1 § femte stycket)Du som hyrestagare har nyttjanderätt till egendomen under hela den period du betalar för. Det framkommer av 12 kap. 1 § JB genom skrivningen "upplåts till nyttjande mot ersättning". Detta innebär att din nyttjanderätt inte kan avtalas bort och du ska ges full rätt att nyttja boxen under uppsägningsperioden, oavsett om du har hästen uppstallad där eller inte. Inskränks hyresgästens nyttjanderätt?Det är svårt att säga hur ett utfall i den frågan skulle bli. Det finns idag ingen praxis kring huruvida en hyresvärd får hyra ut lokalen till annan under uppsägningstiden om hyresgästen inte utnyttjar boxen. Dock skulle mitt personliga svar bli att detta inskränker din rätt som hyresgäst, i och med att du har rätt till att utnyttja boxen under perioden. DVS. att du ska kunna komma efter en månad och ställa in din häst i boxen på nytt, utan att förvarna hyresvärden om att du kommer. Står det då en annan häst där skulle detta innebära att din rätt inte längre existerar och din hyresvärd bryter som jordabalkens regler. I och med att 12 kap. JB är tvingande ska därför denna punkt i ditt avtal vara utan verkan. SammanfattningHar du skrivit på ett avtal är du i huvudregel bunden av det avtalet. Dock kan inte en hyresvärd avtala bort din rätt att nyttja boxen under uppsägningstiden. (12 kap. 1 § JB) Knäckfrågan är dock här huruvida att ställa in en häst i den box du betalar för är att inskränka på din nyttjanderätt. Det finns inget avgörande i frågan att utgå från, inte heller framgår det i jordabalken hur en sådan fråga ska lösas. Min bedömning, utifrån din rätt att nyttja egendomen under uppsägningsperioden, är att din nyttjanderätt inskränks genom hyresvärdens agerande och att denna punkt i avtalet därför ska vara utan verkan mot dig,Detta är dock min bedömning i frågan och eftersom det saknas något avgörande från HD kan jag inte med säkerhet säga att en domstol hade kommit fram till samma svar. Jag rekommenderar att du i första hand pratar med din hyresvärd om punkten och försöker komma fram till en överenskommelse ni båda är nöjda med. Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,