Kan min hyresrätt sägas upp för att jag saknar behov av den?

2020-01-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Min dotter med familj flyttade hem till mig i juli 2017 . Jag gifte mig i december 2017 och jag flyttade till min fru och lät min dotter med familj bo kvar i min lägenhet.Nu skriver hyresvärden att jag har blivit uppsagd att jag inte har behov av lägenheten de vill ta mig till hyresnämden om jag inte kommer med en uppgörelse. Vad ska jag göra? Min dotter har två småbarn!, Ska jag verkligen behöva säga att jag använder lägenheten ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga hyr du en lägenhet sedan sommaren 2017. Inneboende i lägenheten hade du din dotter och hennes familj. December 2017 gifte du dig och flyttade tillsammans med din fru. Vid flytten lät du din dotter och hennes familj bo kvar i lägenheten. Nu har hyresvärden hört av sig till dig och vill säga upp dig med anledning av att du inte längre har behov av lägenheten. Du undrar vad du kan göra åt detta. Uppsägning på grund av avsaknad av behov av lägenhetenBestämmelser om hyreslägenheter finns i 12 kap. Jordabalken (JB), även kallad "hyreslagen". Som utgångspunkt har en bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Punkt 10 i lagrummet innebär att hyresvärden kan säga upp dig från lägenheten om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Punkten är en generalklausul i vilken kan innefattas sådant som inte faller under punkterna 1-9 (olovlig andrahandsuthyrning, misskötsamhet m.m.). Ett typfall som hamnar under generalklausulen är att hyresgästen sägs upp med motiveringen att hen saknar behov av lägenheten på grund av ringa användning.Som jag förstår dig är du inte längre boende i lägenheten, då du nu bor med din fru istället. Din lägenhet är i sådana fall att anse som en komplementbostad (en "övernattningslägenhet"). Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse, men besittningsskyddet är svagt. Bedömningen om behovet av lägenheten är ett skyddsvärt intresse ska ske utifrån det primära syftet med besittningsskyddsreglerna, dvs. att skydda hyresgästens besittning till hemmet. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad blir bedömningen i ditt fall snarare om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall. Enligt praxis från domstolarna är intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenheten tillgodoser. En användning av lägenheten för att tillgodose mer privata intressen anses i regel inte som skyddsvärd. För att lägenheten ska anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement ska du i princip behöva den för att du arbetar eller studerar på annan ort och pendlingsavståndet ska vara stort.Uppsägning på grund av otillåten andrahandsuthyrningAv din fråga framkommer inte om hyresvärden anfört att du även hyrt ut lägenheten olovligen. Det är väldigt vanligt när en hyresgäst inte anses ha behov av lägenheten för att hen nyttjar den för lite, hyresvärden även påstår att en olovlig andrahandsuthyrning skett; just för att hyresgästen låter någon annan bo i lägenheten.Som hyresgäst har du rätt att ha inneboende, däremot får andrahandsuthyrning endast ske med hyresvärdens tillstånd. Avgörande i ert fall är huruvida det rör sig om en olovlig andrahandsuthyrning eller om din dotter är att anse som inneboende. Bedömningen därom får göras i det enskilda fallet och är tyvärr omöjlig för mig att göra; dock finns det sådant som talar till din nackdel. Framförallt att du inte själv verkar bo i lägenheten, men att din dotter och hennes familj gör det. En bedömning får i slutändan göras av hyresnämnden för det fall att ärendet tas till förhandling. Mot en hyresvärds påstående om andrahandsuthyrning invänds ofta från hyresgästens sida att andrahandsuthyrning inte skett utan att hyresgästen endast låtit andra bo i lägenheten och dela den med hyresgästen. Invändningen måste hyresvärden normalt sett motbevisa för framgång i sin talan. I ett äldre beslut från hyresnämnden (BD 174/1986) framgick av hyresgästens egna uppgifter att han endast i undantagsfall bott i lägenheten när han låtit någon annan använda den. Då lägenheten var på endast ett rum och kök om ca 39 m2 kunde enligt domstolen inte annan slutsats dras än att den som fått bo i lägenheten fått disponera den i sin helhet dvs. att den varit upplåten i andra hand. Enligt förarbetena när bestämmelsen infördes omfattar förbudet om andrahandsuthyrning endast sådan upplåtelse som medför en självständig rätt för tredje man att nyttja lägenheten. Den som i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och gäster, omfattas sålunda inte av förbudet (prop. 1968:91 Bihang A s. 225).I ditt fall finns det mycket som talar till din nackdel; dels vad gäller behovet av lägenheten, dels att din dotter och hennes familj bor i lägenheten utan att du är boende där. Folkbokföringsadress är inte avgörande, dock är det en tydlig indikation på vart man är boende i praktiken. Att du är gift och antagligen även folkbokförd där du bor med din fru, talar för att du inte har ett skyddsvärt behov av lägenheten. Att din dotter och hennes familj är boende i lägenheten medan du inte bor i den, talar även för att en olovlig andrahandsuthyrning sker. För andrahandsuthyrning krävs inte att det i sig betalas någon hyra, det är själva upplåtelsen till annan för självständigt brukande som utgör överträdelsen.Innan den nuvarande ändringen av Jordabalken förverkades hyresrätten inte direkt utan hyresvärden behövde först uppmana hyresgästen till rättelse, eller att hyresgästen skulle ansöka om tillstånd hos hyresnämnden för andrahandsuthyrning. Tidigare kunde hyresgästen således undvika ett förverkande av hyresrätten genom att direkt upphöra med den olovliga andrahandsuthyrningen eller genom att ansöka om, och få beviljat, tillstånd av hyresnämnden. Numera finns inte den möjligheten; om lägenheten hyrs ut i andra hand utan tillstånd kan hyresvärden säga upp hyresgästen direkt.Om du som hyresgäst vägrar att godta uppsägningen måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). Om hyresgästen vägrar att godta uppsägningen är det således hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om det rör sig om du saknar skyddsvärt behov av lägenheten eller om det sker en otillåten andrahandsuthyrning. Utifrån den information du tillskrivit oss i din fråga finns det mycket som talar till din nackdel. Du nämner dock i din fråga att hyresvärden vill ta dig till hyresnämnden om ni inte kan nå en uppgörelse. Det bästa är om du kan komma överens med hyresvärden; kanske kan hyresvärden gå med på att lägenheten överlåts till din dotter så hon står på kontraktet istället? I annat fall är det helt enkelt en förhandling i hyresnämnden som kan bli aktuell.Om du vill ha hjälp att förhandla med din hyresvärd alternativt att du behöver hjälp av en av Lawlines jurister om ärendet går till hyresnämnden kan vi givetvis vara fortsatt behjälpliga. Lawlines jurister har lång erfarenhet av hyrestvister. Om du är intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan min hyresvärd blir skadeståndsskyldig för att den förhalar besked om överlåtelse av lokal?

2019-12-27 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Då jag inte längre använder min lokal ska jag sälja min verksamhet. Jag har kommit överens med en köpare, skickat alla uppgifter till hyresvärden och bett dem förbereda överlåtelsen. Men hyresvärden är svår att få tag i, förhalar processen och har först gått med på ett möte 2,5 månad efter begäran om godkännande för överlåtelse. Detta kostar såklart mitt bolag mycket pengar och vi riskar även affären för överlåtelsen. Hyresvärden medger ingen kompensation utan svarar "Om vi inte svarar på din överlåtelsebegäran eller skulle neka överlåtelsen utan befogad anledning så kan du säga upp ditt hyreskontrakt i förtid. Skulle du anse att vi inte gjort vad som ålegat oss i denna del, så är du välkommen med din uppsägning. Vi är eller blir inte ersättningsskyldiga gentemot dig på grund av ett sent svar eller på grund av att vi vill se till att allt är i sin ordning innan vid godkänner en överlåtelse. Vi kommer inte heller bära några hyreskostnader i anledning av att överlåtelsen ännu inte godkänts av oss".Dem menar även att det är en fråga om överlåtelse av lokal och inte av verksamhet. Köparens verksamhet är inte identisk men går i samma linje. Det finns heller ingen skrivet i hyresavtalet om vilken verksamhet som har, eller får, bedrivas i lokalen. Vad har jag för rättigheter att utföra affären och kan hyresvärden bli skyldig att ersätta mig för mina ökade kostnader?Tack på förhand.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om överlåtelse av lokaler finns i 12 kap. 32-28 § Jordabalken (JB). Utgångspunkten är att du som hyresgäst inte får överlåta lokalen utan hyresvärdens samtycke. Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden inte besked inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får du som hyresgäst säga upp hyresavtalet (12 kap. 32 § JB). Treveckorsfristen räknas från att hyresvärden fått din förfrågan. Det är hyresgästen som har bevisbördan för när hyresvärden fått del av framställningen. Det finns inget i lagbestämmelsen som anger att hyresvärden måste uppge skälen till ett nekande svar inom treveckorsfristen. Så framgår av en hovrättsdom (Hovrätten över Skåne och Blekinge, avd. 3, dom 2009-11-17 i mål nr T 2785-08). Enligt domen står det hyresvärden fritt att när som helst framföra sina skäl för att vägra överlåtelse. Det är först inför en eventuell rättslig prövning han måste åberopa de omständigheter som han anser utgöra giltiga skäl för vägran.Att din hyresvärd "förhalat" processen genom att medge ett möte tidigast om 2,5 månader kan rent juridiskt tolkas som ett nej till förfrågan om överlåtelse alternativt att hyresvärden inte svarat i tid. Ett hovrättsavgörande (Hovrätten över Skåne och Blekinge, avd. 3, dom 2006-04-12 i mål nr T 137-05) utgör ett exempel på fall där hyresvärden ansågs inte ha svarat i tid. Hyresgästen (ett AB) uppgav sig i ett meddelande önska överlåta hyresrätten till ett danskt bolag inom samma koncern med angivande av namn, adress och danskt skatteregistreringsnummer och hyresgästen sade sig framställa en förfrågan om detta. Meddelandet bedömdes av domstolen som en begäran om överlåtelse. Hyresvärden som per telefon förgäves sökt företrädare för hyresgästen och som i tvisten uppgav att man saknade kännedom om hur man kunde få fram uppgifter om ett danskt företag angav inom fristen i brev att man övervägde att godta en överlåtelse under förutsättning att man fick tillgång till ett aktuellt bokslut. Hyresvärdens meddelande bedömdes av domstolen som att företaget inte svarat i tid. I sammanhanget konstaterade domstolen att hyresvärden inte ensidigt kan utsträcka tidsfristen. Enligt lagkommentarerna till bestämmelsen kan det i det aktuella fallet ifrågasättas om inte hyresvärdens villkorade svar i stället borde ha betraktats som ett nej varvid domstolens prövning skulle ha inriktats på frågan om hyresvärden haft skälig anledning att vägra.Den hyresvärd som får en förfrågan om överlåtelse och som vill försöka hindra hyresgästen att säga upp avtalet i förtid bör undersöka den tilltänkte hyresgästen samt med hänsyn till resultatet svara ja eller nej inom tidsfristen. Om hyresgästen i det senare fallet säger upp hyresavtalet i förtid och hyresvärden inte vill godta detta måste han föra talan om avtalets bestånd. Därvid blir utgången beroende av om hyresvärden haft skälig anledning att vägra eller inte. Ett villkorat svar får normalt ses som en vägran.Utifrån hur du beskrivit din fråga kan det åtminstone argumenteras för att hyresvärden faktiskt svarat, men att den vägrar att ge ett besked, varför det kan tolkas som ett nej. Om du får ett nej utan skälig anledning kan du säga upp avtalet eller begära tillstånd enligt 12 kap. 36 § JB (se nedan). Däremot har du ingen möjlighet att kräva hyresvärden på skadestånd (se Hovrätten för Västra Sverige dom 2005-11-10 i mål nr T 2249-04).I 12 kap. 36 § JB finns ett undantag från överlåtelseförbudet av lokal. Enligt bestämmelsen får den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.Bestämmelsen innebär att du som lokalhyresgäst har möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till överlåtelse av hyresrätten om värden inte frivilligt vill gå med på det. För att hyresrätten till lokalen ska kunna överlåtas krävs att den är uthyrd för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet. Tillämpningsområdet för bestämmelsen är således begränsat till lokal i vilken det bedrivs verksamhet med sikte på ekonomiskt utbyte. En lokal i vilken det bedrivs ideell verksamhet faller därför utanför bestämmelsen. Huruvida köparens verksamhet är tillräckligt lik din för att bestämmelsen ska vara tillämplig kan jag tyvärr inte svara på. Tillräcklig identitet mellan hyresgästens verksamhet och den som förvärvaren avser att bedriva är i mångt och mycket öppet för diskussion. Som exempel kan nämnas avgörandet ÖH 4756-15; 2015-11-27 vari hyresgästen inte lyckades visa tillräcklig identitet mellan den bedrivna verksamheten (tebutik och café) och den som skulle bedrivas (caféverksamhet med orientalisk inriktning).Sammanfattningsvis får du inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Om samtycke vägras utan skälig anledning eller hyresvärden inte lämnar besked inom tre veckor efter att samtycke begärdes får du som hyresgäst säga upp hyresavtalet. Däremot har du inte rätt till någon ersättning från hyresvärden.Det kan i ditt fall argumenteras för att hyresvärden i princip sagt nej genom att svara men förhala eventuellt besked så som skett. Om lokalen hyrs för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet får hyresrätten överlåtas om hyresnämnden lämnar tillstånd. Tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Om du innehaft lokalen mindre än tre år, får tillstånd bara lämnas om det finns synnerliga skäl. Det finns ett krav på identifikation mellan den verksamhet du överlåter och den som förvärvaren avser att bedriva. Huruvida sådan identifikation finns mellan era verksamheter kan jag tyvärr i detta inte besvara. Om du önskar hjälp av en av våra jurister för att undersöka vilka möjligheter du har att driva ärendet vidare är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kommunikation. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Har vi rätt att häva köpet när det visar sig att bygglov saknas?

2019-12-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |I mars 2017 köpte vi en bostadsrätt i en ganska nybildad förening. Pris 1375000 kr. Byggherrarna satt i styrelsen och har förvaltningsavtal med brf. och sålde bostadsrätten till oss. Liksom till ytterligare 4 andra i samma hus. Objektbeskrivningen: ...en smakfullt nyrenoverad bostadsrätt i toppskick. I köpekontraktet Säljaren/byggherrens bolag till Bostadsrättsförenigen 2015 02 27 finns §6. Säljaren garanteraratt samtliga på fastigheterna uppförda byggnader är uppförda med bygglov...att erforderlig mark-, bygg-, och rivningslov lämnats för på tillträdesdagen verkställda eller före avtalsdagen beställda åtgärder på fastigheternas. Bygglov finns från 1949. 2001 gjordes stora ombyggnader, från ett korridorboende för personal, 2 stora lägenheter till 4 permanentbostäder på vardera ca 110 kv meter + en vindsvåning. 26 oktober 2019 får brf en skrivelse från byggnadsnämnden där de skriver att det finns inget bygglov för ombyggnaden eller de nya balkongerna ht 2016. Massor av brister i huset, brandskydd o ledningsbrister nedtagna bärande väggar nya öppningar i bärande väggar, sviktande golv... Ej handikappanpassad toalettdörr mm. §23 Skadestånd. Skulle åsidosättandet av åtagandet vara av väsentlig betydelse, har motparten dessutom rätt att häva köpet. Vid bedömning av denna ersättnings-och hävningsrätt skall beaktas extraordinära omständigheter, varav avtalsparten ej kunnat råda. Är detta ett kontraktsbrott som gör det möjligt för brf att häva köpet?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBostadsrätter räknas rent juridiskt som lös egendom innebärande att bestämmelser om fel, hävning, undersökningsplikt m.m. i första hand regleras i avtalet mellan parterna. För det fall att det saknas avtal om något gäller reglerna i köplagen (KöpL).Grundläggande är att lägenhetens skick ska stämma överens med avtalet, samt de uppgifter som säljaren/mäklaren lämnat före köpet (17-18 § KöpL). Det föreligger ett fel om bostadsrättens skick inte stämmer överens med dessa uppgifter, eller om lägenheten i något avseende avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta. Om du undersökt bostadsrätten innan köpet kan du inte som fel åberopa sådant som du borde märkt vid undersökningen. Detsamma gäller om säljaren uppmanat dig att undersöka bostadsrätten men att du trots detta inte gjort så (20 § KöpL). Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. Viktiga faktorer som påverkar är ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.Som köpare har du alltid en undersökningsplikt efter köpet. Som köpare ska du efter köpet, så snart omständigheterna medger det, undersöka varan (bostadsrätten) i enlighet med god affärssed. Som jag förstår det utifrån det du beskrivit i frågan har säljaren garanterat att det fanns erforderliga bygglov för bostadsrätten. En sådan utfästelse från säljaren minskar din skyldighet för undersökning. Det finns därför mycket som talar för att avsaknaden av bygglov är ett fel du kan göra gällande.Enligt avtalet er emellan har du rätt att häva köpet om felet är av väsentlig betydelse. I bedömningen ska beaktas extraordinära omständigheter. Vad som innefattas i väsentlig betydelse och vad som utgör extraordinära omständigheter är dock öppet för tolkning. Som exempel för vad som kan anses vara av väsentlig betydelse kan hänvisas till ett rättsfall från Svea hovrätt (2012-04-30, mål nr T 322-11). I målet hade säljaren garanterat att våtrum och tättskiktsarbeten var utförda på ett fackmannamässigt sätt. De fel som visade sig vid undersökning efter köpet ansågs av domstolen varit av väsentlig betydelse för köparna som därför hade rätt att häva köpet.Vad som utgör ett väsentligt fel får i regel bedömas i det enskilda fallet från en helhetsbedömning. När det gäller avsaknaden av bygglov kan det åtminstone argumenteras för att felen är av väsentlig betydelse för er, framförallt då säljaren garanterat att sådana fanns. Även begreppet extraordinära omständigheter är ett begrepp som får tolkas och det går göras en helhetsbedömning från omständigheterna i det enskilda fallet.Viktigt att observera är att för det fall att ni anser att det utgör ett fel och att ni vill åberopa påföljd (t.ex. hävning) måste ni reklamera inom skälig tid efter att ni märkt eller borde ha märkt felet (32 § KöpL). Oavsett om ni har för avsikt att häva eller begära annan påföljd (t.ex. skadestånd) måste ni omgående reklamera och göra gällande att ni anser att det finns ett fel på bostadsrätten. Min rekommendation är att reklamationen görs skriftligen så ni kan bevisa att sådan gjorts. Ett vanligt motargument vid tvister som den som kan uppkomma är att reklamation skett för sent varför påföljd inte kan göras gällande.Min rekommendation är att ni (1) reklamerar omgående, om så inte redan skett och (2) anlitar en jurist som företräder er. Juristen kan gå igenom avtalet i dess helhet och beakta övrigt som skett utanför avtalet för att råda er att gå vidare. Utifrån det du beskrivit i din fråga kan det åtminstone argumenteras för att det finns grund för att begära hävning.I ett första skede kan juristen kontakta er motpart med de krav ni har, med förhoppning om att ni kan komma överens. Kan ni inte komma överens kan juristen företräda er i domstol. För detta ändamål kan en jurist på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om ni är intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag bli uppsagd från min övernattningslägenhet?

2019-11-21 i Hyresrätt
FRÅGA |För enkelhets skull skriver jag detta i jagform, men frågan gäller egentligen en närstående:"Jag bor och är skriven i en stad 15-20 mil från Stockholm. Jag arbetar 2-3 dagar/vecka kvällstid i Stockholm och behöver då oftast sova över innan jag åker hem. Därför hyr jag sedan 2005 en liten lägenhet för att kunna övernatta. Min son har börjat plugga på KTH och bor i lägenheten med mig.Nu säger hyresvärden att jag inte behöver kunna övernatta och att min inneboende son betraktas som att han hyr i andra hand och därför säger hyresvärden upp kontraktet. Jag har inte blivit tillfrågad och fått visa hur min arbetssituation ser ut innan ett uppsägningsbrev kommer från hyresvärden.Är det rätt? Hur lång tid har man på sig att svara hyresvärden? Behöver inte hyresvärden ge någon förvarning innan uppsägning? Skall man gå till hyresnämnden direkt eller försöka prata med hyresvärden först."
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har din hyresvärd sagt upp lägenheten du hyr för att det inte längre finns ett behov av den (12 kap. 46 § p10 Jordabalken, JB) eller för att det sker en otillåten andrahandsuthyrning (12 kap. 46 § p2 JB).Du undrar huruvida detta är riktigt, hur lång tid man har på sig att svara hyresvärden och om hyresvärden behöver ge någon förvarning innan uppsägning. Du undrar även om man ska gå till hyresnämnden direkt eller försöka prata med hyresvärden först.Besittningsskyddet för övernattningslägenhetEn bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd och innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § JB är uppfyllda. Som jag tolkar din fråga har hyresvärden anfört att det inte finns något behov av en lägenheten varför punkten 10 är aktuell (dvs. att hyresgästen inte har rätt till förlängning av avtalet om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör). Behovet av en övernattningslägenhet anses i vissa fall vara ett skyddsvärt intresse men besittningsskyddet är svagare än för en permanentbostad. Då det rör sig om en lägenhet som inte används som permanentbostad får det göras en bedömning om lägenheten är ett nödvändigt komplement till den fasta bostaden. Frågan om vilka kriterier som krävs för att behovet av en kompletterande lägenhet till sin ordinarie bostad ska vara skyddsvärt har prövats i flertalet fall.I ett avgörande av Svea Hovrätt (ÖH 337/2002) uttalade domstolen att det enligt praxis krävs att komplementbostaden normalt sett används 2-3 gånger i veckan alternativt 80- 100 dagar om året, men det finns exempel på att en lägre frekvens har godtagits. För att lägenheten ska anses vara ett nödvändigt bostadskomplement har hovrätten dessutom uttalat att användningen av lägenheten ska ske i samband med studier eller arbete. I ÖH 9920-05 hade en hyresgäst en övernattningslägenhet i Stockholm och en permanentbostad i Ronneby. Hovrätten konstaterade att uppgifter i målet tydde på ett kontinuerligt behov av lägenheten och att den fick anses vara ett nödvändigt komplement till permanentbostaden. I fallet godtogs syftet med användning av lägenheten, hur frekvent den användes samt hur långt pendlingsavståndet var. I rättsfallet ÖH 2755-05 ansågs pendlingsavståndet däremot inte vara tillräckligt långt då det rörde sig om en bilresa på 10 mil (ca 1 timme och 20 minuters bilfärd). Enligt praxis är alltså intresset av att behålla hyreskontraktet skyddsvärt om lägenheten kan anses utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hur omfattande användningen är av övernattningslägenheten är det första kriteriet att ta hänsyn till, det andra är pendlingsavståndet och vilket syfte behovet av övernattningslägenhet tillgodoser. Att du har en så pass lång resväg som du beskriver, att du nyttjar den 2-3 dagar per vecka och att du använder den för ditt arbete talar för att du kan ha ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten.Otillåten andrahandsuthyrning?Hyresrätten är förverkad och kan sägas upp om du utan samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt (12 kap. 42 § första stycket p3 JB). Tidigare var det tillräckligt att du vidtog rättelse vid tillsägelse från hyresvärden alternativt att du sökte och beviljades tillstånd av hyresnämnden. Reglerna ändrades dock den 1 oktober i år och det krävs inte längre att hyresvärden uppmanar dig till rättelse (dvs. att den påstådda andrahandshyresgästen flyttar ut) eller att du ansöker om tillstånd av hyresnämnden. Om det rör sig om en upplåtelse utan tillstånd i andra hand rör det sig om en besittningsbrytande grund innebärande att du kan sägas upp (12 kap. 46 § första stycket p2 JB).För uthyrning i andra hand krävs således tillstånd, medan det för att ha en inneboende inte krävs något. Avgränsningen mellan inneboende och andrahandsuthyrning är i många fall svår att dra. I regel krävs det att du kan använda hela lägenheten och att du är boende i den. Sådant som tas med i bedömningen huruvida det rör sig om inneboende eller andrahandsuthyrning är om du kan komma och gå i lägenheten som du vill och om du kan nyttja lägenheten självständigt (jfr RH 2007:18). I ditt fall talar det till din fördel som jag förstår det utifrån hur din fråga är ställd.Det som dock talar till din nackdel är att lägenheten är en övernattningslägenhet och inte din permanentbostad. Du är i princip inte boende i lägenheten och du har inte ett lika starkt besittningsskydd. Domstolen uttalade i ett äldre fall (BD 287/1990) att en hyresgäst inte hade rätt till förlängning. Hyresgästen hade under tiden september 1982–november 1988 haft sin fasta bostad på annat håll och endast använt den omtvistade lägenheten för övernattning någon gång per vecka. Under samma tid hade en annan person med hyresgästens medgivande haft sin permanenta bostad i lägenheten. Vid angivna förhållanden fick hyresgästen anses ha upplåtit lägenheten i andra hand. Vad du kan göraOm du inte håller med hyresvärden kan du vägra att godta uppsägningen. Om du vägrar att godta uppsägningen är den utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden (12 kap. 49 § första stycket JB). I ditt fall innebär det att du kan vägra uppsägningen och att det är hyresvärdens ansvar att ta ärendet till hyresnämnden som får avgöra om du får bo kvar eller inte.Min rekommendation är därför att du direkt kontaktar hyresvärden, och vägrar att godta uppsägningen. Du bör göra det skriftligt och ta kopia på det du skickar. Det är sedan upp till hyresvärden huruvida den vill gå vidare till hyresnämnden eller ej. Går hyresvärden inte vidare till hyresnämnden är uppsägningen utan verkan.Givetvis kan en av våra jurister hjälpa dig att skriva till hyresvärden för att vägra uppsägningen. För det fall att det går vidare till hyresnämnden kan en av våra jurister företräda dig inför nämnden. Vi kan prata vidare om detta när jag ringer dig då du beställt telefonuppföljning. Jag kommer att ringa dig imorgon, fredagen den 22 november, klockan 10.30. Om tiden inte fungerar för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan för att boka en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Måste jag vara skriven i min lägenhet?

2019-12-31 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej jag har haft min lägenhet uthyrd i andra hand, vederbörande ska flytta nu, och jag bor och är skriven på annan ort och behöver tillgång till lägenheten några månader innan jag säger upp den. Måste jag stå skriven där igen?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det finns inget krav på att du ska vara skriven i den lägenhet du hyr. Tvärtom; du är skyldig att vara folkbokförd där du anses vara bosatt. Du anses vara bosatt på den fastighet där du regelmässigt tillbringar din dygnsvila (6-7 § folkbokföringslagen). Oriktig uppgift om folkbokföring kan medföra straff (42 § folkbokföringslagen).Det finns dock en risk att lägenheten sägs upp av hyresvärden. Som utgångspunkt har du som bostadshyresgäst ett direkt besittningsskydd vilket innebär att hyresförhållandet i regel förlängs, utom för det fall när någon av punkterna i 12 kap. 46 § Jordabalken, JB är uppfyllda. Punkt 10 i lagrummet innebär att hyresvärden kan säga upp dig från lägenheten om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Punkten är en generalklausul i vilken kan innefattas sådant som inte faller under punkterna 1-9 (olovlig andrahandsuthyrning, misskötsamhet m.m.). Ett typfall som hamnar under generalklausulen är att hyresgästen sägs upp med motiveringen att hen saknar behov av lägenheten på grund av ringa användningSom svar på din fråga så måste du inte stå skriven på lägenheten. Du ska stå skriven där du tillbringar din dygnsvila. Däremot blir ditt besittningsskydd till lägenheten svagare om du inte är boende i den, med risk för att hyresvärden får lättare att säga upp dig. I ditt fall kanske det kvittar då du ändå är i följd med att snart säga upp den.God fortsättning!Vänligen,

Hur beräknar vi skälig hyra och hur upprättar vi ett lånedokument?

2019-12-26 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, bor i en villa på 195 kvadratmeter, sjöutsikt, värderad till 12 miljoner i Sollentuna. Min man dig för 2,5 år sedan och mamma och pappa flyttade upp. De flyttade in i huset och en lägenhet byggdes som de betalade ca. 450 000. Förutsättningen var att de skulle betala lägenheten. De har dessutom när de flyttade upp betalt av ett inblancolån på 300 000 kr.Sen har vi byggt ut ytterligare 15 kvadratmeter till mamma och pappa som de skulle betala. Då hade de inte tillräckligt med pengar och jag har tagit ett inblancolån på 160000De betalar en hyra på 5000 kr vilket är lite mer än vad själva driften kostar. Lägenheten är på 50 kvadratmeter. Vi måste skriva papper och vad är en skälig hyra för dom? Hur skriver vi lånedokumentet? Vad måste vara med.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga vill du dels veta vad som är skälig hyra för uthyrning av lägenheten du byggt, dels vad som måste vara med i det lånedokument ni ska skriva då dina föräldrar är skyldiga dig pengar.Uthyrning av egen bostadEfter att ha läst din fråga förstår jag det som att det du benämner "lägenheten" är en del av din fastighet, varför lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) är tillämplig. Privatuthyrningslagen tillämpas när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål (1 § privatuthyrningslagen). Enligt privatuthyrningslagen är du och dina hyresgäster (dina föräldrar) fria att komma överens om hyran. Som hyresvärd har du rätt att genom hyran få ersättning för dina kostnader för bostaden. Om det däremot blir tvistigt mellan hyresvärd och hyresgäster kan de senare begära att hyresnämnden ska fastställa vad som är skälig hyra. Hyran ska då, om inte den avtalade hyran är lägre, fastställas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaderna och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (4 § privatuthyrningslagen).Avkastningsräntan har inte någon koppling till dina faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Det har ingen betydelse om du lånat pengar för att köpa bostaden eller om du lånat pengar för att bygga ut. Den närmare gränsen skälig avkastningsränta får enligt förarbetena bedömas i rättstillämpningen. Som ett riktvärde för avkastningsräntan anges i förarbetena fyra procent, ett par procent över Riksbankens referensränta (se prop. 2012/13:1 utgiftsområde 18 s. 78). För att beräkna kapitalkostnaden utgås således från värdet av lägenheten. Om vi förenklat antar att lägenheten är värd 1.000.000 kronor blir kapitalkostnaden (1.000.000 x 0,04)/12 = 3.333 kr / månad. Till det ska läggas driftskostnaderna. Driftskostnaderna innefattar nödvändiga kostnader för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut. Det kan t.ex. handla om kostnader för el och vatten. Som hyresvärd har du även rätt att tillgodoräkna dig viss ersättning för slitage av möbler, om lägenheten hyrs ut möblerad. I fråga om driftskostnader avses de faktiska kostnaderna. Inget hindrar att ni som partergör en uppskattning av dessa. I de fall ett sådant antagande leder till en alltför hög hyra kan den dock komma att sättas ned av hyresnämnden.Ovanstående är hur hyresnämnden räknar för det fall att hyran skulle bli tvistig mellan dig och dina föräldrar. Det står dock dig och dina föräldrar fritt att avtala om vilken hyra ni kommer överens om. Det är först om hyresgästen anser att den är oskälig som det prövas av hyresnämnden och hyran kan sättas ner.För lånet behöver ni skriva ett skuldebrevDå du lånat ut pengar till dina föräldrar behöver det skrivas ett skuldebrev. Regler om skuldebrev och dess giltighet finns i skuldebrevslagen (SkbrL).Ett skuldebrev ska vara:1. Skriftligt 2. Till det yttre fristående (dvs det ska bara ge uttryck för en fordran) 3. Ensidigt (eventuella motprestationer ska inte framgå) 4. En utfästelse om ett penningbelopp.I skuldebrevet kan skrivas in om hela beloppet ska betalas vid anfordran eller att en viss summa ska betalas t.ex. varje månad eller kvartal. Om man inte skriver in något förfallodatum är huvudregeln att hela beloppet ska betalas när det begärs (5 § SkbrL). För att ha rätt att ta ut ränta (förutom ev. dröjsmålsränta) måste även det skrivas in i skuldebrevet.Rent juridiskt finns det inget direkt formkrav för ett skuldebrev, innebärande att det inte behöver vara underskrivet för att vara giltigt. Däremot, för att det ska ha ett bra bevisvärde vid en eventuell tvist, är det en god idé att det undertecknas. I skuldebrevet ska således nedtecknas hur mycket pengar dina föräldrar har lånat av dig, eventuella räntevillkor samt eventuella villkor om återbetalning. Dina föräldrar bör även underteckna skuldebrevet.Jag kan varmt rekommendera Lawlines avtalstjänst vari ni kan upprätta ett skuldebrev till ett mycket konkurrenskraftigt pris. I vår tjänst skapar ni skuldebrevet utifrån vår guide som förklarar de olika begreppen och ser till att alla uppgifter finns med. Efter betalning erhåller ni skuldebrevet korrekt juridiskt författat till er e-post. För det fall att ni hellre vill ha hjälp av en av våra jurister, eller om något är oklart, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Måste min sambo skriva under för att jag ska säga upp lägenheten?

2019-11-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag ska flytta ifrån min sambo som jag vill bryta upp mitt förhllande med och för att kunna säga upp min del av hyreskontraktet så måste jag ha hennes underskrift. Båda är skrivna på lägenheten och hon har ingen inkomst men vill behålla lägenheten ändå så därför vill hon inte skriva under min uppsägning. Hur ska jag ta mig vidare i detta scenario? Jag är inte intresserad i någon bodelning eftersom jag anser det skulle vara orättvist mot min sambo eftersom hon har betalat för de flesta möbler och hushållstilläg men om jag så måste gå vidare med det alternativet så får det gå.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.På hyresförhållande gäller reglerna i 12 kap. Jordabalken (JB), det som ofta brukar benämnas hyreslagen. Huvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid. Hyresavtal som gäller för obestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § JB). Under tiden som du står kvar på lägenheten är du ansvarig för betalning av hyran, men även för lägenhetens vårdplikt. Vårdplikten innebär att du som hyresgäst är ersättningsskyldig för skador som uppkommer genom eget vållande, genom vårdslöshet eller försummelse av såväl dig själv som gäster och hantverkare (jfr 12 kap. 24 § JB). Det är således en god idé att säga upp din del av hyreskontraktet om du inte längre bor kvar. För att säga upp din del av kontraktet behöver du inte ha den andre hyresgästens (din f.d. sambos) underskrift.Om du säger upp din del av kontraktet gör hyresvärden i regel en ny prövning av huruvida den kan godkänna att den kvarvarande hyresgästen står som ensam ansvarig för hyresavtalet. Din f.d. sambo har rätt att ensam stå som ansvarig för hyresavtalet om hyresvärden skäligen kan nöja sig med henne som hyresgäst (jfr 12 kap. 47 § JB). Tänk på att du ska göra din uppsägning skriftligen. Ofta har hyresvärdar färdiga blanketter för uppsägning av del av hyresavtal. På samma blankett ska i regel den av hyresgästerna som vill bo kvar underteckna. Rent juridiskt finns det däremot inte något krav att använda sådan blankett eller underskrift från den andre hyresgästen för att uppsägningen av din del av hyresavtalet ska vara giltig. Om det hade krävts den andre hyresgästens underskrift för att du skulle säga upp din del av avtalet hade vederbörande annars kunnat blockera din uppsägning genom att vägra skriva under, vilket inte är möjligt.Sammanfattningsvis krävs det inte att din f.d. sambo som vill bo kvar i lägenheten skriver under för att du ska säga upp din del av hyresavtalet. Om du säger upp din del av hyresavtalet kommer hyresvärden att göra en prövning av om den kan godkänna att din f.d. sambo står som ensam ansvarig för hyresavtalet. Om hyresvärden skäligen kan nöja sig med henne som hyresgäst har hon rätt att ansvara för hyresavtalet själv. Du kan således säga upp din del av hyresavtalet och du ska göra det skriftligen. Det kan dock vara en god idé att du kontaktar hyresvärden och förklarar att du vill säga upp din del och att din f.d. sambo vill bo kvar.Vänligen,

Måste man flytta direkt om hovrätten ändrar hyresnämndens beslut?

2019-11-15 i Hyresavtal
FRÅGA |En väns sambo avled hastigt i december 2016. Deras samboförhållande var ganska nytt och hyresvärden i Stockholm sade upp min vän från lägenheten. Min vän överklagade detta till hyresnämnden och fick möjlighet att lägga fram sin sak för nämnden. Hyresnämnden gick på min väns linje och hon skulle få bo kvar i lägenheten enligt deras beslut. Hyresvärden överklagade då till Hovrätten som idag lämnat besked om att kontraktet ska sägas upp. Man skriver: Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdenstalan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därförupphört den 30 november 2018. Dödsboet efter XXXXXXXX ärskyldigt att flytta genast.Kan man göra så efter så lång tid? Nästan tre år. Och kan man i så fall göra det utan någon egentlig uppsägningstid för att ordna allt praktiskt? Till saken hör att min vän inte har någon annan bostad. Kan hon ånyo vädja till hyresvärden, eller få annan hjälp?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningFör att besvara din fråga har jag begärt ut, och läst igenom, beslutet från hovrätten. Som jag tolkar beslutet har det varit frågan om en överlåtelse enligt 12 kap. 34 § Jordabalken (JB). Det domstolen hade att pröva var huruvida din vän varaktigt sammanbott med den avlidne. Som du sannolikt är medveten om fann domstolen vid en sammantagen bedömning att det som framkommit inte var tillräckligt för att visa att det förelegat ett sådant sammanboende som förutsätts för en överlåtelse.Som du själv beskrivit i din fråga, och utifrån det jag läst i beslutet, ändade hovrätten hyresnämndens beslut till din väns nackdel. Hovrättens beslut innebär att hyresavtalet upphörde den 30 november 2018 och att dödsboet är skyldig att flytta genast.Som svar på din första fråga, om man kan göra så här efter så lång tid som nästan tre år, så är det tyvärr fullt möjligt. Anledningen enligt Hovrättens beslut är att det inte fanns någon rätt att överlåta hyresrätten inledningsvis, varför hyresavtalet upphörde den 30 november när hyresvärden sa upp dödsboet för avflyttning. En prövning av hyresnämnden (och sedermera Hovrätten) ger en möjlighet att få giltigheten av uppsägningen prövad. Då Hovrätten kommit fram till att det inte förelåg ett sådant sammanboende som krävs finns det tyvärr ingen rätt att stanna kvar i lägenheten. Dödsboet har rätt att ha kvar lägenheten under prövningen, om det inte når framgång i en prövning måste det däremot flytta direkt. Det finns ingen uppsägningstid då den redan löpt ut (den 30 november 2018).Hovrättens beslut går inte att överklaga varför din vän tyvärr uttömt de möjligheter som finns till prövning.Avseende din andra fråga, huruvida din vän kan vädja till hyresvärden eller få annan hjälp; givetvis kan hon vädja till hyresvärden. Däremot har värden ingen skyldighet att hjälpa henne. Om din vän och hyresvärden kommer överens om det kan de avtala om ett senare datum för utflyttning. Likväl kan hon vädja om att hon ska få hyra en annan lägenhet. Om din vän inte flyttar ut kan hyresvärden inte själv handgripligen "kasta ut" henne ur lägenheten. För att få ut en hyresgäst som inte flyttar måste hyresvärden vända sig till Kronofogden med en begäran om handräckning. Därefter är det Kronofogden som verkställer avhysningen.Om din vän inte har någon bostad och inte kan komma överens med hyresvärden är hennes sista alternativ att vända sig till socialtjänsten. Det är dock inte säkert att socialtjänsten kommer att vara behjälplig med att ordna bostad. Hur praxis tolkas varierar något mellan kommunerna. Utgångspunkten är att socialtjänsten inte ansvarar för att ordna bostad, men kan däremot vara behjälplig med ekonomiskt bistånd för att betala hyra för den som är helt utblottad.Socialtjänsten har dock det yttersta ansvaret då det föreligger en akut nödsituation. När det gäller en person som är helst bostadslös, genom att tillhöra en särskilt utsatt grupp, och har mycket svårt att ordna bostad på egen hand kan socialtjänsten vara skyldig att ordna bostad tillfälligt (RÅ 1990 ref 119 och RÅ 2004 ref 130). Det kan under en övergångsperiod vara godtagbart att det erbjuds ett boende av lägre standard. Därefter ska kommunen vara behjälplig med att erbjuda ett boende av högre standard på en mer rimlig nivå (RÅ 1994 not 574). Sådana boenden det handlar om då är tillfällig inhysning på härbärgen, vandrarhem m.m. Boenden som den enskilde kan bo på under en kortare eller längre tid men som vanligen inte kan omvandlas till ett mer stadigvarande boende.Sammanfattningsvis har din vän en skyldighet att flytta från lägenheten. Gör hon inte det kan inte hyresvärden själv få ut henne ur lägenheten utan måste vända sig till Kronofogden med ansökan om handräckning.Din vän kan försöka komma överens med hyresvärden. Antingen att hon får stanna kvar något längre eller om den eventuellt kan erbjuda annan lägenhet. Däremot har hyresvärden ingen sådan skyldighet. Kan din vän inte komma överens med hyresvärden är sista möjligheten (om hon inte kan få hjälp av släkt eller vänner) att hon vänder sig till socialtjänsten. Socialtjänsten är som utgångspunkt inte skyldig att ordna boende. Däremot kan socialtjänsten vara behjälplig med akut boende i vissa situationer. Dock rör det sig i regel om tillfälliga lösningar och mer eller mindre bara "tak över huvudet".Hoppas du fick klarhet i vad som gäller. Tyvärr finns det inte mer hjälp att tillgå än vad som nämnts ovan och hyresvärden har, med Hovrättens beslut som underlag, rätt att begära att din vän ska flytta. Om något är oklart är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,