Är jag bunden av mitt lokalhyreskontrakt trots ägarbytet?

2020-08-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag driver catering i en hyrd lokal sedan åtta år. I mitt hyresavtal står, som gick ut 2017-04-01, "uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligt 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall ä kontraktet för varje gång förlängt med 9 månader". Kontraktet står på min enskilda firma (som fortfarande existerar), men har i fyra år betalts av mitt ab. Hyresvärden som står på kontraktet har sålt fastigheten, och jag har inget kontrakt med den nya ägaren. Den nya ägaren tog över fastigheten för ca två år sedan. Vad gäller? Är det fortfarande nio månader som gäller, efter den 1/4? Eller har förutsättningarna förändrats i och med ägarbytet och saknaden av kontrakt?Hade varit så tacksam för svar! Cateringbranschen är svår just nu..
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har din enskilda firma ett hyreskontrakt med en hyresvärd för en lokal. Hyran har dock betalats av ditt AB. Kontraktet löpte ut den 1 april 2017 och enligt avtalet ska uppsägning ske skriftligt nio månader för den avtalades hyrestidens utgång, i annat fall förlängs kontraktet med nio månader i taget. Hyresvärden som står på kontraktet har sålt fastigheten och du har inget kontrakt med den nya ägaren. Du undrar om det fortfarande är nio månaders uppsägningstid som gäller eller om förutsättningarna har ändrats i och med ägarbytet och avsaknaden av kontrakt med den nya ägaren.Vilka är avtalsparter?Ursprungliga avtalsparter för lokalhyresavtalet är din enskilda firma och fastighetsägaren (hyresvärden) du ingick avtalet med. Att ditt AB betalt hyran förtar inte att din enskilda firma ingått ett hyresavtal. Har din enskilda firma inte sagt upp avtalet är det som utgångspunkt bindande.Vad händer med hyreskontraktet när fastigheten byter ägare?Upplåtelse som avser hyra gäller mot ny ägare av fastigheten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § första stycket jordabalken, JB). Bestämmelsen innebär att om du ingått ett skriftligt hyresavtal med den tidigare ägaren och tillträtt innan fastigheten såldes kommer kontraktet att flyttas över till den nye fastighetsägaren. I ditt fall innebär det att du har ett giltigt avtal med den nya fastighetsägaren/hyresvärden, trots att ni inte skrivit något sådant.Vad innebär det för dig?För dig innebär det att din enskilda firma är bunden av hyresavtalet i förhållande till den nya ägaren. Att du betalt hyran från ditt AB ändrar inte att det finns ett ingånget avtal. Den nya ägaren har trätt i den f.d. ägarens ställe eftersom hyresavtalet upprättades skriftligt och du tillträdde innan fastigheten såldes.Utifrån den information du delgett oss i frågan har du nio månaders uppsägningstid utifrån vad ni avtalat. Även enligt jordabalkens regler är utgångspunkten en uppsägningstid om nio månader (jfr 12 kap. 4 § JB). Att det finns avtalat om nio månader, och att lagen stadgar nio månader om inte längre tid är avtalad, innebär att du bör ha nio månaders uppsägningstid som utgångspunkt. Däremot hindrar det givetvis inte att du och hyresvärden kan komma överens om annat, om ni båda är överens om det. Min rekommendation är att du kontaktar din hyresvärd och ser om ni kan komma överens om en kortare uppsägningstid. Kanske har hyresvärden någon annan som kan tänka sig att ta lokalen tidigare, innebärande att ni kan komma överens om en kortare uppsägningstid.För det fall att det blir en tvist och du vill ha hjälp av en av våra jurister från Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad räknas som fastighetstillbehör och vad är stadigvarande bruk?

2020-07-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Många servitut verkar verkar luta sig mot jordbalken 2 kap. Vad är stadigvarande bruk? Låter mer som en näring än ett fritidshus. Och kan fastighetstillbehör vara en byggnad med nyttjanderätt på min mark?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningI 2 kap. jordabalken (JB) behandlas i dess första lagrum vad som utgör allmänna fastighetstillbehör. Som fastighetstillbehör räknas byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel (2 kap. 1 § första-fjärde stycket JB). Som byggnader räknas inte bara hus utan även murar, broar, bryggor och andra uppbyggda konstruktioner. En byggnad behöver inte ligga över jordytan för att anses som fastighetstillbehör; däremot måste den vara uppförd inom fastigheten. Flyttbara skjul som kan transporteras från plats till plats räknas inte som fastighetstillbehör. Däremot krävs det inte att en byggnad sammanfogas med marken för att den ska räknas som fastighetstillbehör. Exempelvis räknas en oljecistern som inte är fäst vid marken utan enbart hålls kvar av dess tyngd som fastighetstillbehör (se prop. 1966:24 s. 60 och 88). Exakt vad som anses med stadigvarande bruk framkommer inte av lagtexten. I praxis har däremot uttalats att "installatörens" avsikt med att tillföra föremålet ska ha varit att det ska vara där för mer permanent bruk. Viss ledning torde vara möjligt att ta från Skatteverkets allmänna råd om de allmänna grunderna för taxeringen och värdesättningen fr.o.m. 2020 års fastighetstaxering. I de allmänna råden anses med byggnad för stadigvarande bruk en byggnad som med någon grad av säkerhet kan bedömas stå på fastigheten minst fem år, eller byggnad som har stått på fastigheten mer än fem år.Som fastighetstillbehör räknas även byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövandet av ett servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns (jfr 2 kap. 1 § femte stycket JB). Som synes är en byggnad eller anläggning som innehas med stöd av en servitutsrätt på annan fastighet tillbehör till den härskande fastigheten, om inte anläggningen redan är tillbehör till den tjänande fastigheten. Om anläggningen uppförts av ägaren till den härskande fastigheten och rätten att ha anläggningen på den tjänande fastigheten tryggats med en servitutsupplåtelse, blir anläggningen därmed tillbehör till den härskande fastigheten. En anläggning som uppförts av fastighetsägaren – och som därmed är fastighetstillbehör – förblir tillbehör till denna fastighet även om ägaren upplåter anläggningen genom servitutsavtal till en ägare av en annan fastighet.I ditt fall kan en byggnad på din fastighet vara fastighetstillbehör trots att annan har nyttjanderätten. Om den däremot har uppförts av den härskande fastigheten och tryggats med ett servitutsavtal kan den istället utgöra fastighetstillbehör till den fastigheten. I bedömningen av vad som är att avse som stadigvarande bruk får ledning tas enligt beskrivningen ovan.Om något är oklart eller du behöver vidare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan samfälligheten förbjuda mig att parkera på min fastighet?

2020-07-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi bor i ett samfällighetsområde i parhus med friköpt tomt. Det går en väg runt samfälligheten där man får köra fram men självklart inte parkera på samfällighetens väg på grund av att eventuella utryckningsfordon ska kunna komma fram. Nu till min fråga. Kan samfällighetens styrelse förbjuda mig att parkera på min tomt om det innebär in och utfart från samfällighetens väg?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga bor ni inom ett samfällighetsområde med friköpt tomt. Det går en väg runt samfälligheten som får användas för trafik (dock får det inte parkeras på vägen då eventuella utryckningsfordon ska ha möjlighet att komma fram). Du undrar om samfällighetens styrelse kan förbjuda dig att parkera på din tomt, om det innebär in- och utfart från samfällighetens väg.Utifrån vad du skriver i din fråga är tomten för din fastighet friköpt, dvs. din/er tomt. På er egen tomt får ni lov att parkera. Det krävs inte heller bygglov för att anordna en parkeringsplats på en fastighet där det endast finns ett eller två enbostadshus eller ett tvåbostadshus, om parkeringen endast är avsedd för fastighetens behov (jfr 6 kap. 1-2 § plan- och byggförordningen).När det gäller vägen förstår jag att den tillhör samfälligheten och min utgångspunkt är att vägen är en enskild sådan. Det är vägens ägare (samfällighetsföreningen) som bestämmer om trafik med motordrivna fordon eller ett visst eller vissa slag av sådana fordon får äga rum (10 kap. 10 § trafikförordningen). Om det utbetalas statsbidrag för vägen kan trafikinskränkningar påverka utbetalningen av bidraget och förbud mot trafik med motorfordon av visst slag eller fordon med last av viss beskaffenhet samt begränsning av största bredd, längd eller vikt får inte ske utan samråd med Trafikverket.Om vägen är enskild och ägs av samfällighetsföreningen har föreningen möjlighet att bestämma hur och vem som får nyttja vägen. Det kan innebära att fordonstrafik kan förbjudas eller att det krävs tillstånd för att köra på vägen. Det är däremot alltid tillåtet att gå, cykla och rida på vägen. I ditt fall har jag tyvärr inte tillräckligt med information för att avgöra på vilken grund samfällighetsföreningen nekar dig att parkera på din tomt eller om du är medlem av föreningen. Det torde dock ligga inom föreningens bestämmanderätt att avgöra om du kan göra en utfart mot vägen. Sammanfattningsvis bestämmer samfällighetsföreningen över vägen. Däremot, då tomten är friköpt, bestämmer du själv över din fastighet. Utifrån den information du delgivit oss i din fråga kan samfälligheten inte besluta om huruvida du får parkera på din fastighet eller ej.Om du behöver vidare hjälp av en av våra jurister med eventuell tvist med samfällighetsföreningen är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vad kan vi avtala om i servitut och kan ett servitut skrivas in?

2020-06-07 i Servitut
FRÅGA |Hej,Vi håller på att överlåta en jordbruksfastighet till en släkting/delägare av fastigheten. Från fastigheten har vi övriga delägare tidigare avstyckat ett antal fritidsfastigheter. Några av oss skulle nu, i samband med överlåtelsen, vilja skriva ett servitut med innebörden att ett visst skogsområde på jordbruksfastigheten inte får kalhuggas, att några mindre åkerlappar inte planteras med träd, då fritidsfastigheternas sjöutsikt skulle fördärvas, samt att en annan åker inte kommer att bebyggas. Vi misstror inte på något vis vår släkting, men det kommer ju nya ägare i framtiden efter hen. Kan ett sådant avtal vara servitut eller blir det någon form av nyttjanderätt? Kan det skrivas in i fastighetsboken?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningServitut och nyttjanderätt är när en fastighet eller person har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någon annans fastighet. I fråga om servitut finns två typer; avtalsservitut och officialservitut. Ett servitut är knutet till en viss fastighet och gäller oavsett vem som äger fastigheten. Ett officialservitut bildas genom en lantmäteriförrättning och kan bara skrivas in och tas bort ur fastighetsregistret av en lantmätare. Avtalsservitut skrivs mellan två fastighetsägare. Kravet för officialservitut är något högre då det beslutas genom myndighetsbeslut och även kan beslutas om utan fastighetsägarens samtycke. En nyttjanderätt är när en person, ett företag eller en kommun har rätt att på ett visst bestämt sätt använda någons fastighet, t.ex. genom att nyttja en bostad, ett område av fastigheten eller genom arrende. Som jag tolkar din fråga är syftet med det avtal som ska skrivas bland annat att utsikten inte ska försämras för grannfastigheterna. Så är möjligt genom ett avtalsservitut. Ett servitut kan vara både positivt och negativt. Ett positivt servitut innebär en rättighet att exempelvis nyttja en väg, en brunn eller att dra t.ex. kraftledningar eller vattenledningar över en fastighet. Ett negativt servitut innebär ett förbud om att utföra en viss handling, t.ex. att fastigheten som omfattas av det negativa servitutet inte får plantera träd på en plats som skymmer utsikten för den andra fastigheten.Bestämmelser om upprättande av avtalsservitut finns i 14 kap. jordabalken (JB) och det krävs att vissa förutsättningar är uppfyllda. En rätt i en fastighet (den tjänande fastigheten) får upplåtas till förmån för ägaren i en annan fastighet (den härskande fastigheten) under vissa förutsättningar. Ett första krav är att rätten är ägnad att främja en ändamålsenlig markanvändning från allmän synpunkt. Det krävs däremot inte att servitutsupplåtelsen i det enskilda fallet ska främja ett ändamålsenligt utnyttjande av marken. Ett andra krav är att upplåtelsen innebär en rätt att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk den tjänande fastigheten. Det får därmed inte vara fråga om ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Servitutet får endast avse ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, innebärande att servitut inte kan användas för rätt till en mer tillfällig anordning på den tjänande fastigheten (14 kap. 1 § JB). För upplåtelse av avtalsservitut finns vissa formkrav som måste vara uppfyllda; servitutet ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska anges den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen. Följs inte formkravet är det inte giltigt som servitut (14 kap. 5 § JB).Det är möjligt att ansöka om inskrivning av ett avtalsservitut i fastighetsregistret, vilket jag även rekommenderar att ni gör. Ett inskrivet avtalsservitut blir offentligt genom ansökan om inskrivning hos Lantmäteriet och gäller då automatiskt mot ny ägare av fastigheten. Vid inskrivning redovisas servitutet i fastighetsregistret och syns i fastighetsbeviset. Du kan läsa närmre om ansökan om inskrivning på Lantmäteriets hemsida.För det fall att du/ni önskar hjälp av en jurist att skriva ett avtalsservitut är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert från någon av våra jurister. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp min lokalhyra genom rekommenderat brev?

2020-08-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag har ett lokalhyreskontrakt som jag vill säga upp. Fastighetsägaren gör sig oåtkomlig (nu i 4 månader) och uppsägningen närmar sig datumet.Kan jag/min firma skicka kontraktet som rekommenderat och därmed få det lagfäst?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga vill du säga upp den lokal du hyr och vara säker på att uppsägning sker i tid varför du undrar om uppsägningen kan ske genom rekommenderat brev.En uppsägning av lokal ska vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader. Skriftlighet är även att föredra ur bevissynpunkt. Det är möjligt att säga upp ett lokalhyreskontrakt genom ett rekommenderat brev. När det är hyresgästen som säger upp kontraktet räknas datumet då uppsägningen lämnats för postbefordran som uppsägningsdatum (12 kap. 8 § första och fjärde stycket jordabalken). Som svar på din fråga innebär det att du/företaget kan sända uppsägningen rekommenderat. Det datum uppsägningen lämnas in till posten räknas som uppsägningsdatumet, oavsett om/när hyresvärden hämtar ut uppsägningen. Tänk på att spara inlämningskvittot du erhåller från posten.Om något är oklart är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vem ska betala för skador på grund av inbrottsförsök i lokal, hyresvärden eller hyresgästen?

2020-07-21 i Hyresavtal
FRÅGA |HejJag hyr ut en lokal till xxxxxxxx Livs AB (******-****) och nu har de haft ett inbrottsförsök. I samband med det så blev deras entrédörr skadad och behöver repareras alternativt bytas ut.Det skedde runt 20 juni. Eftersom vi i kontraktet har med en klausul "Yttre åverkan" där det står att hyresgästen ansvarar för skador som uppstår på dörrar å fönster till lokalen har jag inte funderat så mycket på det. Jag bad dem bara att se till att skadan blev åtgärdad snarast.Nu säger de att de inte tänker göra det utan att det är mitt ansvar! Det är därför jag vänder mig till Er för Ni bör ju ha den här typen av ärenden ganska ofta. Min inställning är att det här är hyresgästens ansvar. Utdrag ur kontrakt:Yttre åverkan☐Hyresvärden ☒Hyresgästenansvarar för skador som uppstått till följd av åverkan på entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från lokalen samt till lokalen tillhörande fönster, skyltfönster och skyltar. Ansvaret omfattar i samtliga fall även karmar, bågar och foder.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om hyra av såväl lokaler som hyreslägenheter regleras av 12 kap. jordabalken (JB). Vissa bestämmelser i jordabalken är tvingande, medan andra är möjliga att avtala bort. På tillträdesdagen ska hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten (i ert fall lokalen) i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är full brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick bland annat om upplåtelsen avser en lokal (jfr 12 kap. 9 § JB). Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anses i 12 kap. 9 § JB om inte något annat har avtalats (12 kap. 15 § första stycket JB). Reglerna i 12 kap. 15 § JB hänvisar tillbaka till skicket enligt 12 kap. 9 § JB men ger även en möjlighet för parterna i ett lokalhyresavtal att komma överens att hyresgästen har underhållsskyldigheten. Att det faktiskt är möjligt att komma överens om att hyresgästen står för underhåll, skador m.m. är prövat i domstol. I ett rättsfall från Svea hovrätt (dom 2004-12-22, mål nr 5664-04) fanns det en klausul i ett lokalhyresavtal att hyresgästen skulle "svara för underhåll av lokalerna med inredning". Hyresgästen hävdade inför domstolen att klausulen enbart medförde att hyresvärden friskrevs från sitt underhållsansvar och att hyresgästen därför inte hade något ansvar. Domstolarna fann dock att hyresgästen varit skyldig att underhålla lokalen.Den klausul du citerat i din fråga är en vanlig klausul i lokalhyresavtal. Det är giltigt att avtala om att hyresgästen ansvarar för skador som uppstått till följd av åverkan på entré och andra dörrar/portar, fönster, skyltfönster m.m. Eftersom det finns en möjlighet att avtala om sådant ansvar, och ni har ett kontrakt som stadgar det, är min bedömning utifrån den information du delgivit oss i frågan hyresgästens ansvar att åtgärda. I regel brukar det även i hyresavtalet finnas avtalat att hyresgästen har en skyldighet att teckna en företagsförsäkring. Om hyresgästen har en försäkring kan den i många fall täcka hela eller delar av skadorna. Ansvaret för att skadan åtgärdas är dock hyresgästens.Om något är oklart eller du behöver hjälp av en av våra jurister i kontakten med hyresgästen är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Ingår redskapsboden i fastigheten eller ej?

2020-07-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Min mor gav mig som gåva ett fritidshus som var uppdelat på två platser.i det västra läget finns en gammal redskapsbod som lotsverket lät installera för underhåll av sjömärken, s.k. prickar.Boden står på plintar, därmed fast egendom?Mina föräldrar arrenderade marken när lotsplatsen lades ned 1960. Kommunen tog över den s.k. "prickebodstomten" samt som hade samma fastighetsbeteckning.Mor fick köpa loss "prickebodstomten" av kommunen samt föra över dess mark till fastigheten.Inget papperskontrakt upprättades av äganderätten till min broder.Brodern vill nu föra över äganderätten av boden till sin son.Äger han boden "av hävd"? Läst att så kan det vara.Enligt en mäklare menar han att boden tillhör fastigheten 1:26 enligt jordabalken och det har jag nästan förstått i ett av edra svar på en liknande fråga.Men jag har ingen tanke på att köra bort honom.Jag tänkte att man skulle kunna upprätta ett hyreskontrakt löpande på fem år, med ömsesidig uppsägning på tre månader. samt att hyrestagaren har underhållsskyldighet.Finns det fastställt hyresmax. i kronor per kvm. och mark?När jag avlider lär väl boden följa med vid en eventuell försäljning?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningBestämmelser om fastigheter och fast egendom finns i jordabalken. Fast egendom är jord, vilken är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Som jag förstår det har du av din mor fått en fastighet i gåva. Till en fastighet gör bland annat byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. första och andra stycket JB). Att föremålet ska ha anbragts inom fastigheten innebär att det ska finnas ett fysiskt samband mellan föremålet och fastigheten. Föremålet måste även vara avsett att finnas där mer permanent eller under en längre tid. I ditt fall, och utan närmre information, förefaller det rimligt att redskapsboden monterad på plintar är att anse som fastighetstillbehör.I din fråga skriver du vidare att inget papperskontrakt upprättades av äganderätten till din bror. Din bror vill nu föra över äganderätten av boden till sin son. Du undrar om din bror kan äga boden av hävd. Även om det inte framgår tydligt av din fråga blir min utgångspunkt att även om redskapsboden sannolikt hör till din fastighet har den disponerats av din bror. I lagen om godtrosförvärv av lösöre finns bestämmelser om äganderätt till egendom genom hävd (jfr 4 §). Bestämmelserna gäller dock endast i fråga om lösöre. I förevarande fall räknas redskapsboden sannolikt inte som lösöre utan som fastighetstillbehör varför bestämmelsen inte är tillämplig. I jordabalken finns rätt till egendom genom hävd om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom (16 kap. 1 § JB). Inte heller detta är aktuellt, hävd enligt jordabalkens bestämmelser avser den fasta egendomen och lagfart, inte fastighetstillbehör.Sammanfattningsvis är min bedömning, utifrån de uppgifter du presenterat i din fråga, att redskapsboden utgör fastighetstillbehör till din fastighet och inte tillhör din bror.Om redskapsboden är din står det dig givetvis fritt att hyra ut den om du så önskar. Hyresavtal kan ingås för såväl obestämd som bestämd tid (12 kap. 3 § JB). Ska ett hyresavtal för bestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla och är inte längre uppsägningstid avtalad, ska uppsägningen ske senast nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader och det är fråga om en lokal (12 kap. 4 § andra stycket p5 JB). I ert fall är redskapsboden att bedöma som en lokal och inte en bostadslägenhet. Avtal om kortare uppsägningstid än de nio månaderna är till hyresgästens nackdel och kommer därför endast att gälla om hyresgästen säger upp hyresavtalet. Trots avtal om tre månaders uppsägningstid kommer du som hyresvärd att ha en uppsägningstid om nio månader. Däremot går det att avtala om längre uppsägningstid för er båda. Den som hyr en lokal har ett indirekt besittning om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd. Det innebär att man som hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust man gör på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen. Ett hyresförhållande kan upphöra både genom en uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring. Det finns i jordabalken inte fastställt något hyresmax utan ni kan i princip komma överens om den hyra ni vill. För att sedan höja hyran måste du säga upp avtalet (i enlighet med avtalad uppsägningstid). I detta fall kan hyresgästen ha rätt till ersättning om det begärda hyresbeloppet som krävs för förlängning anses oskäligt på grund av att det överstiger marknadshyran (12 kap. 57 § JB). Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten (12 kap. 57 a § JB). För det fall att det blir en tvist om redskapsboden eller du önskar hjälp av en av våra jurister att utforma ett hyresavtal ni är nöjda med, är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Kan bostadsrättsföreningen bestämma hur hög häck vi får ha?

2020-06-04 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej vi bor i brf i markplanet med uteplats. Runt uteplatsen finns en plantering som ör ca 99 cm djup. Vi har skött om planteringen under de drygt 10 år som vi har bott i föreningen. Nu har styrelsen startat ett skötselprogram av växtligheten på gårdarna som innebär sk radikal nedskärning av buskar vart 6:e år. Vi har underhållsbeskurit våra buskar vilket innebär att man beskär buskarna årligen genom att ta bort de äldsta grenarna nerifrån buskens fot. Radikal beskärning innebär att man tar ned bäxten till ca 19cm höjd över marken. Sedan tar det minst två år förmodligen mer, innan busken är uppe i en höjd som skymmer insyn igen. Vi har vår matplats på uteplatsen aldrles intill där folk passerar. Den skärmas av en ca 3m lång vöxtskärm med spirea, som nu har beordrats nedskärning. Vi är olyckliga och har kontaktat styrelsen för att be dem tillämpa underhållsbeskärning på vår buske istället. Vad har vi för juridiska möjligheter? I vårt köpesvtal står det i objektsbeskrivningens rumsbeskrivning "stor grönskande gård om ca 15 kvm i söderläge".Har vi något att säga till om här?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningAvgörande i ert fall är på vilket sätt marken ("gården") är upplåten. För det fall att marken är upplåten med bostadsrätt har bostadsrättshavaren ansvar för att sköta trädgården och då även en rätt att bestämma över exempelvis hur buskar eller häck ska klippas. För att avgöra om marken är upplåten med bostadsrätt bör du kontrollera ert upplåtelseavtal. Har du inte tillgång till avtalet så fråga föreningen och begär ett utdrag från lägenhetsförteckningen. Rent generellt är det förhållandevis ovanligt att marken är upplåten med bostadsrätt, men så sker emellanåt.Marken kan även vara upplåten med ett separat nyttjanderättsavtal som ger bostadsrättshavaren rätt att nyttja marken utanför lägenheten. I nyttjanderättsavtalet regleras hur marken får nyttjas; t.ex. hur höga buskar får vara, om det får byggas trädäck m.m. För att veta om marken är upplåten med ett separat nyttjanderättsavtal och vad som i det stadgas, kan du kontakta föreningen. Om det däremot inte finns något alls reglerat mellan er och föreningen om marken nyttjas den med s.k. "allmän nyttjanderätt". Den allmänna nyttjanderätten innebär att bostadsrättshavaren genom att nyttja marken med bostadsrättsföreningens kännedom erhållit en viss rätt att nyttja marken. Finns det ingen särskild överenskommelse med föreningen är det som utgångspunkt föreningen som bestämmer över marken och har rätt att beskära buskar/häckar och göra vissa förändringar av marken. Sammanfattningsvis blir det avgörande i ert fall för om marken är upplåten med bostadsrätt eller ej och vad som eventuellt avtalats med föreningen. Enkom att marken finns utanför er bostadsrätt innebär inte med säkerhet att ni har rätt att bestämma vad som ska göras med buskar och häckar. Min rekommendation är dels att ni kontrollerar eventuella avtal, dels att ni försöker föra en dialog med föreningen. För det fall att ni önskar vidare hjälp med en av våra jurister i ärendet är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. En av våra jurister kan dels gå igenom de eventuella avtal som finns, dels vara behjälplig i kommunikationen med föreningen. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,