Hyresvärdens uppsägningstid vid andrahandsuthyrning enligt privatuthyrningslagen

2020-08-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min lägenhet i andrahand med tidsbestämt kontrakt på 7 månader. I kontraktet skrev vi att vi båda parter har en månads uppsägningstid. Kan jag säga upp min hyresgäst innan kontraktet löpt ut eller är jag bunden till det under hela perioden?
Marina Alsayegh |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du nämner att du hyr ut din lägenhet i andrahand. Eftersom det av frågan inte framkommer att det rör sig om att du hyr ut en hyresrätt i andrahand kommer jag därför att utgå från lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, som är tillämplig då hyresvärden äger bostaden. Hyresvärdens uppsägningstid vid andrahandsuthyrning enligt privatuthyrningslagenTill att börja med ska nämnas att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med bestämmelserna i lagen är ogiltiga (2 § privatuthyrningslagen). Du nämner att ni har avtalat om att båda parterna har en månads uppsägningstid. Detta är oförenligt med privatuthyrningslagen när det kommer till uppsägningstiden för dig, alltså hyresvärden. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Det är därför möjligt att avtala om längre uppsägningstid än så för hyresvärden. Däremot är det inte möjligt att avtala om kortare tid än det minimum som lagen stadgar, det vill säga 3 månader (3 § stycke 2 privatuthyrningslagen). Detta gäller oberoende av om hyrestiden är bestämd och hyresvärden vill säga upp den innan eller om den är obestämd.Sammanfattning Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut men kan sägas upp före denna tidpunkt (3 § stycke 1 privatuthyrningslagen). Uppsägningstiden för hyresvärden är då 3 månader om inget mer förmånligt för hyrestagaren avtalats.Vänliga hälsningar,

Vilken lag gäller när jag hyr ut ett kedjehus och vad behöver jag tänka på vid uthyrningen?

2020-08-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag vill köpa ett kedjehus med äganderätt och hyra ut. Viken lag gäller? Är det https://lagen.nu/2012:978#P1S1 - Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad? Vad behöver jag tänka på? Behöver jag få godkänd från grannar?
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När du hyr ett kedjehus som du har äganderätt till gäller precis som du skriver lag om uthyrning av egen bostad. Du behöver inte få godkännande från dina grannar till uthyrningen. Det är däremot viktigt att allt blir juridiskt korrekt från början vid en andrahandsuthyrning, så att du och hyresgästen inte hamnar i en framtida tvist. Viktigt att tänka på är att ni bör upprätta ett skriftligt hyresavtal som reglerar allt vad gäller uthyrningen. Lawlines jurister kan hjälpa dig med att upprätta ett hyresavtal.Vänliga hälsningar

Hur bedömer hyresnämnden om min bostadsrätt är svårsåld när jag ansöker om tillstånd för andrahandsuthyrning?

2020-08-23 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har två frågor gällande andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Jag är ägare av en bostadsrätt som jag för tillfället hyr ut i andra hand. Jag har fått godkänt av föreningen att göra detta i ett år eftersom jag bor och jobbar utomlands. De verkar inte vilja godkänna ytterligare förlängning av andrahandsuthyrningen.Till mina frågor: 1. Jag kan tänka mig att göra ett försök att sälja lägenheten, men beroende på hur skakig marknaden är vid det tillfället vet jag inte hur den försäljningen kommer gå. Jag vill ju givetvis göra en bra affär när jag väl säljer. Jag är medveten om att jag kan överklaga styrelsens beslut till tillstånd för andrahandsuthyrning genom Hyresnämnden, och som giltiga skäl står där både jobb utomlands och svårsåld lägenhet. Det jag är fundersam på där är hur "svårsåld" definieras? Om jag sänker priset till 1 kr kommer den ju inte vara svårsåld. Eftersom lägenheten är i fint skick vill jag inte sälja den till underpris, men hur gör Hyresnämnden bedömningen? Till vilket pris? 2. Om jag vill överklaga till Hyresnämden, hur långt i förväg behöver man skicka in en sådan överklagan? Bör jag göra detta långt innan nuvarande tillstånd löper ut? Kan jag göra en överklagan "i förhand" som jag kanske kommer använda beroende på hur försäljningen går?Tack på förhand!
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Definition av svårsåld bostadsrättFör att hyresnämnden ska ge dig tillstånd att hyra ut din bostadsrätt krävs att du har skäl för uthyrningen (7:11 bostadsrättslagen). Precis som du skriver så kan ett giltigt skäl vara att bostadsrätten är svårsåld på grund av rådande marknadsförutsättningar. I så fall får du normalt hyra ut bostadsrätten i högst ett år till. Det finns inget klart svar på hur "svårsåld" definieras utan det är en bedömning som hyresnämnden gör i varje enskilt fall. Det följer dock av tidigare beslut från hyresnämnden att du som bostadsrättshavare till att börja med måste kunna bevisa att bostadsrätten är svårsåld, lämpligen genom att du visar att du har försökt sälja lägenheten men inte lyckats.Av ett annat beslut från hyresnämnden följer att du som bostadsrättshavare som utgångspunkt kan förlita dig på en mäklares värdering av marknadsvärdet på bostadsrätten. Du ska så klart inte behöva sälja din bostadsrätt för 1 kr utan du bör ha rätt att kräva att bostadsrätten säljs till ett marknadsmässigt pris.Ansök hos hyresnämnden i god tidOm du vill ansöka om tillstånd för andrahandsuthyrning hos hyresnämnden bör du göra det i god tid innan ditt nuvarande tillstånd löper ut, åtminstone om du har tänkt att fortsätta hyra ut bostadsrätten. Om ditt tillstånd löper ut och du fortsätter hyra ut bostadsrätten så räknas det som en olovlig andrahandsuthyrning. Det kan vara en grund för förverkande av din bostadsrätt vilket betyder att du kan tvingas flytta, om du inte vidtar rättelse efter föreningens tillsägelse (7:18 BRL).Hyresnämnden ger inte något generellt tillstånd till andrahandsuthyrning utan du måste i din ansökan ange bland annat vem du ska hyra ut till och under vilken tidsperiod uthyrningen ska ske. Det tillstånd du eventuellt får grundar sig alltså på en överenskommelse om uthyrning som du har gjort med en tilltänkt hyresgäst. Det kan därför bli svårt för dig att skicka in en ansökan som du bara kanske kommer att använda.På hyresnämndens hemsida kan du läsa mer om hur du gör din ansökan.Vänliga hälsningar

Måste jag betala hyra för uppsägningsmånaden?

2020-08-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan Jag bor i student lägenheten utan nåt avtal eller kontrakt och killen vill nu att jag ska betala för två veckors som jag bort men detta är i uppsättnings månaden Killen har sagt att han vill inte ha pengar om jag flyttar ut nästa vecka och jag gjorde det men nu kom han och säger att han vill ha pengar förr att jag har bort där tills jag flyttar ut Han har ändrat sig helt enkelt Är jag skyldig att betala ? eller om jag betalar inte får jag problem?Tack
Mina Jenabpour |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du har inget skriftligt avtal med hyresvärdenDu beskriver att du inte har något avtal med din hyresvärd beträffande lägenheten du bor i. Jag tolkar detta som att ni inte har något skriftligt avtal, men att ni ändå har ingått någon form av överenskommelse beträffande uthyrningen av lägenheten. Det försvårar givetvis din situation att avtalet inte ingåtts skriftligen, eftersom att det inte finns något bevis på vad ni kommit överens om och vad som ska gälla mellan er.Ett muntligt avtal om uthyrning av lägenheten kan dock fortfarande vara bindande, eftersom att det inte finns några formkrav på denna typ av avtal. Om ni har ingått ett muntligt avtal så är det alltså det som ska gälla, förutsatt att det är giltigt enligt Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL). UppsägningstidenJag tolkar det som att du hyr en studentlägenhet i andra hand av killen i fråga. Det är då Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som är tillämplig och det är denna lag som reglerar uppsägningstiden mellan er. Enligt 3 § 2 stycket är det en månads uppsägningstid som gäller för dig som hyresgäst, detta är en tvingande lagregel som inte kan avtalas bort - vilket innebär att oavsett om ni har avtalat om en längre uppsägningstid (till hyresvärdens fördel) så är det en månad som ska gälla. Att du har en månads uppsägningstid innebär alltså att du har en månad på dig att flytta ut ur lägenheten, du är skyldig att betala hyra för denna månad oavsett om du flyttar ut två veckor in i månaden eller vid månadens slut. Hyresvärden har alltså rätt att kräva dig på dessa pengar och du bör därmed betala hyran för denna månaden.Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en till fråga!Vänliga hälsningar,

Vad är uppsägningstiden för en stuga som hyrs i andra hand?

2020-08-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en liten stuga i andrahand på min hyresvärd tomt och kontraktet är på 12 månader med möjlighet till förlängning. På kontraktet står det också 3 månaders uppsägningstid. Jag frågade om det gällde för mig också och det sa hyresvärden att det gjorde. Sen läste jag något om att 3 månader gäller för hyresvärden och 1 månad för hyresgästen, stämmer detta och är det så i alla fall?
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning:När en bostad hyrs ut för annat än fritidsändamål regleras det av lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen gäller dock inte om det rör sig om en hyresrätt som hyrs ut i andra hand. Av din fråga så tolkar jag det som att det gäller en privatperson som hyr ut sin bostad. Hyresförhållanden regleras även i jordabalkens (JB) tolfte kapitel, men denna lag blir endast aktuell i de delar då privatuthyrningslagen inte reglerar frågan.Uppsägningstid:Privatuthyrninglagens 2 § stadgar att avtalsvillkor som är till nackdel för hyresgästen i jämförelse med lagen är utan verkan mot denne. Lagen uppställer därmed minimikrav som hyresvärden inte kan avtala bort. Enligt 3 § 2 st samma lag får hyresgästen vid hyresavtal som ingås för bestämd tid säga upp detta att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad från uppsägningen. För hyresvärden däremot gäller uppsägningen från det månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte längre uppsägningstid har avtalats.Sammanfattning:Enligt privatuthyrningslagen så har du som hyresgäst rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad. Om det dock rör sig om en hyresrätt du hyr i andra hand blir istället JB 12 kap. aktuellt. Du som hyresgäst har då rätt att säga upp hyreskontraktet vid månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, JB 12 kap. 5 § 1 st. Uppsägningstiden för en hyresrätt blir alltså tre månader istället för en.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Hur lång tid efter olovlig andrahandsuthyrning får hyresvärden säga upp hyreskontraktet?

2020-08-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hejsan, jag bor i Göteborg. Min fråga n är om man hyrde ut lägenheten andrahand utan att ta tillstånd från hyresvärd tar hyresvärd tar tillbaka lägenheten? Det andrahand uthyrning var mellan 1 april till 30 september 2019. Efter den första hand hyresgästen bor i lägenheten. Tack på förhand!
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra av bostad finns i jordabalkens (1970:994) (JB) tolfte kapitel, även kallad hyreslagen.Din fråga är lite otydligt ställd, men jag antar att din hyresrätt har blivit uppsagd på grund av förverkande till följd av andrahandsuthyrning.Otillåten andrahandsuthyrningEn hyresgäst får inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut en lägenhet i andra hand (12 kap. 39 § JB). En hyresgäst får dock hyra ut lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det och det finns beaktansvärda skäl. Tillstånd lämnas i förtid (12 kap. 40 § JB). Med andra ord hade du behövt din hyresvärds samtycke eller hyresnämndens tillstånd innan du hyrde ut lägenheten i andra hand.Uppsägning på grund av förverkandeEn hyresrätt är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan (det vill säga utan uppsägningstid) om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd hyrt ut lägenheten i andra hand och ingen giltig ursäkt kan visas (12 kap. 42 § p. 3 JB). En sådan giltig ursäkt kan vara för handen då hyresvärden lämnat felaktig eller otydlig information till hyresgästen gällande andrahandsuthyrning. Om hyresvärden har informerat om regler kring andrahandsuthyrning på ett tydligt sett, exempelvis i hyresavtalet, genom utskick eller anslag i trapphus, är det svårt att anse att en giltig ursäkt förelåg (se prop. 2018:19:107 s. 68-69). I detta fall förelåg alltså en rätt för hyresvärden att med omedelbar verkan säga upp hyresavtalet, om inte hyresvärden underlåtit att tydligt informera dig om reglerna för andrahandsuthyrning. Om så var fallet framgår dock inte av din fråga.Uppsägning måste ske inom sex månader från andrahandsuthyrningens upphörandeDet finns dock undantag från de nämnda reglerna. Om hyresrätten är förverkad på grund av otillåten andrahandsuthyrning, kan hyresgästen skiljas från lägenheten endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom sex månader från det att hyresvärden fick vetskap om andrahandsuthyrningen eller senast sex månader efter det att andrahandsuthyrningen upphörde (12 kap. 43 § st. 2 JB). Det är hyresgästen som måste bevisa att hyresvärden fick vetskap om andrahandsuthyrningen vid en viss tidpunkt (se RH 1981:91). Det framgår inte av din fråga när din hyresvärd sade upp ditt hyreskontrakt. Det finns dock två möjligheter för dig att behålla hyresrätten. Om hyresvärden visste om andrahandsuthyrningen och inte sade upp kontraktet inom sex månader, har din rätt inte förverkats. Det krävs dock att du som hyresgäst kan bevisa att hyresvärden visste om detta i sex månader. Om hyresrätten sades upp efter den 30 mars 2020, så har din rätt inte heller förverkats. Det uppställs som sagt en uppsägningsfrist på sex månader från det att andrahandsuthyrningen upphörde (12 kap. 43 § st. 2 JB). Om kontraktet sades upp därefter, är uppsägningen utan verkan.SammanfattningSammanfattningsvis har du alltså hyrt ut lägenheten olovligen. Utgångspunkten är att sådan olovlig andrahandsuthyrning innebär att hyresrätten är förverkad, vilket ger hyresvärden rätt att med omedelbar verkan säga upp avtalet. Uppsägningen måste dock ske senast sex månader efter det att andrahandsuthyrningen upphörde, i detta fall senast den 30 mars 2020. Mycket pekar alltså på att hyresvärdens uppsägning är utan verkan och att du därmed har rätt att bo kvar i lägenheten. Kom dock ihåg att söka hyresvärdens samtycke eller Hyresnämndens tillstånd om du planerar att hyra ut lägenheten i andra hand igen!Skulle några frågetecken kvarstå rekommenderar jag att du kontaktar någon av Lawlines jurister för fortsatt rådgivning, du kan kontakta dem här!

Får jag kamerabevaka min uthyrda bostad?

2020-08-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vad gäller om jag vill övervaka min bostad med kameror när bostaden hyrs ut? Är jag förpliktigad att informera de som hyr bostaden om detta? Skillnad på korttidshyra (typ Airbnb) och långtidshyra (andra hands uthyrning)?Om jag hyr en bostad, kan det få finnas kameror där utan att jag blivit informerad? Och kan jag anmäla uthyraren om jag hittar sådan utrustning?
Vendela Tingshammar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vilka lagar gäller?De lagar som aktualiseras i detta fall är Kamerabevakningslagen (KBL) och Brottsbalken (BrB). Tillstånd krävs inte om du vill övervaka din bostad under uthyrningTillstånd krävs om kamerabevakningen sker på en plats dit allmänheten har tillträde (7 § KBL). Och syftet med att tillstånd krävs i vissa fall är att skydda mot otillbörligt intrång i den personliga integriteten (2 § KBL). Du behöver inte tillstånd för att övervaka bostaden du hyr ut såvida kamerabevakningen endast görs på ett ställe dit allmänheten inte har tillträde till. Exempelvis kan det innebära att tillstånd krävs om du har kamera som bevakar ytterdörr och väg. Du är förpliktad att informera om kamerabevakningenDu är förpliktad att informera de som hyr bostaden om kamerabevakningen, detta kan göras direkt men tydlig skyltning krävs. Om inspelningen har ljudupptagning krävs att även detta anges (15 § KBL). Det gör ingen skillnad på om det är långtidsuthyrning eller korttidsuthyrning. På samma sätt får det alltså inte finnas kameror som bevakar området du hyr om du inte blivit informerad om det. Olovlig kamerabevakning är brottsligtBlir bostaden du hyr kamerabevakad utan att du informerats om detta kan du börja med att informera personen som bevakar att du inte gett ditt tillstånd och be dem ta ner utrustningen. Därefter kan du lämna in klagomål om den olovliga kamerabevakningen till Datainspektionen. Utöver detta innebär olovlig kamerabevakning brottet kränkande fotografering om det görs på någon som befinner sig inomhus i en bostad, på en toalett eller liknande (4 kap. 6a § BrB). SammanfattningSom uthyrare får du kamerabevaka din bostad utan tillstånd så länge bevakningen endast sker där allmänheten inte har tillträde. Däremot måste du informera personerna som hyr bostaden att den är bevakad. Annars kan du begå brottet kränkande fotografering. Samma gäller om du hyr bostaden av en uthyrare som i sin tur bevakar sin bostad. Med vänliga hälsningar,

Stökiga hyresgäster i villaområde

2020-08-14 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vår granne hyr ut sitt hus via Airbnb. Hon har själv aldrig bott i huset sen hon köpte det för 6 år sen. Villan ligger mycket nära andra villor i området och problemet är såklart högt ljudnivå från fester o.l. som stör genom hela sommarhalvåret, samt osäkerheten runt att det ständigt är nya människor i huset.Vi och andra grannar har fått ringa polisen vid flera tillfällen. Vi har varit i kontakt med husägare, men hon fortsätter hyra ut till unga människor, gärna bara för en natt, där syftet är att ha fest.Frågan blir om det finns något vi kan göra för att få slut på detta? Vilka lagar kan vara aktuella i detta fall? Uthyrning? Hotellverksamhet? Får man hyra ut på detta sett i denna typ av villaområde?
Olivia Viklund |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! RättslägetEn villaägare har naturligtvis större frihet att upplåta sin fastighet jämfört med vad exempelvis en bostadsrättsinnehavare har. Hyresnämnden i Stockholm beslutade i ärendet 8741-15 att en bostadsrättsförening haft befogad anledning att vägra ge samtycke till en bostadsrättshavare som ansökt om att få hyra ut sin lägenhet via Airbnb. Anledningen var att uthyrningen skulle ske till många olika personer under korta perioder, vilket var att anse som uthyrning under hotelliknande former (som ej är tillåtet). Hyresnämnden menade även att det stora antalet människor som kommer och går skulle medföra störningar och osäkerhet för de andra bostadsrättshavarna i bostadsrätten. Observera att det här ärendet rör andrahandsuthyrning i en bostadsrättsförening och är därför inte direkt tillämplig i ditt fall, men enligt min mening kan Hyresnämndens resonemang ha viss betydelse för din situation. Aktuella lagarLag (2012:987) om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, gäller inte när syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.Av 3 kap. 1 § Jordabalken framgår det att den som nyttjar fast egendom (t.ex. en villa) ska ta skälig hänsyn till sin omgivning, vilket alltså medför att inte föra alltför mycket oväsen. Bryter fastighetsägaren mot detta kan man väcka talan i allmän domstol på denna grund.Det finns även bestämmelser i miljöbalken som rör störningar från grannfastigheten. Enligt 32 kap. 3 § miljöbalken betraktas buller från grannfastigheter vara en störning och den som utsätter någon för störningar kan bli skadeståndsskyldig. Förutsättningarna för skadestånd är att bullret ska ha orsakat någon typ av personskada och vidare finns det ett uppsåtskrav, alternativt ett vårdslöshetskrav. Din granne ska alltså ha haft uppsåt att skada dig eller dina grannar genom uthyrningen, eller åtminstone varit vårdslös i den aspekten. I fråga om personskada kan man argumentera för sömnsvårigheter e.d. Vad du kan göraEftersom du bor i ett villaområde så antar jag att du ingår i någon slags samfällighetsförening, mitt råd till dig är att ta upp dessa problem på nästa möte med föreningen. Vidare skulle jag rekommendera att du polisanmäler händelserna ifall villaägaren inte rättar sig. Du kan även prova att kontakta miljönämnden i er kommun. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och känner mer klarhet i situationen, du är alltid välkommen att kontakta oss igen eller boka tid med vår Juristbyrå. Tillsvidare önskar jag dig lycka till!Med vänlig hälsning,