Uppskovsavdrag vid avyttring av bostadsrätt

2006-05-31 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har blivit erbjuden att köpa en bostadsrätt till ett bra (lågt) pris. Jag funderar på att köpa den, förbättra den och sälja den inom ett år. Antag att jag gör en vinst, alltså att försäljningspriset är högre än inköpspris+förbättringsutgifter. Jag förstår att jag inte kan få uppskov med kapitalvinsten, eftersom man ska ha bott i bostaden i minst 1 år. Nu till frågorna: Kommer jag att beskattas mer när jag köper och säljer bostadsrätten i "spekulativt" syfte, och jag alltså kommer att äga bostaden under så kort tid? Spelar det någon roll om jag själv bor i bostaden eller om jag hyr ut den, under den korta tid jag äger den?
Tim Boström |Hej! Allmänna bestämmelser beträffande kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kap. inkomstskattelagen (IL). Enligt kapitlets 13 § skall kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med eventuella utgifter för avyttringen (t.ex. mäklararvoden) och ett omkostnadsbelopp. Med det senare avses enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsutgifter ökat med förbättringsutgifter, men enligt 46 kap. IL finns särskilda bestämmelser beträffande avyttring av bostadsrätter - exempelvis får enligt kapitlets 10 § enbart förbättringsutgifter som hänför sig till något av de fem föregående beskattningsåren räknas till omkostnadsbeloppet och i 18 § finns regler om kvotering. Om det uppstår en kapitalvinst enligt ovan, skall denna enligt 41 kap. 1-2 §§ IL beskattas i inkomstslaget kapital där skattesatsen enligt 65 kap. 7 § IL är 30 % av överskottet - kapitalvinsten från försäljningen av bostadsrätten skall med andra ord inte ses isolerat, utan det är det samlade resultatet i inkomstslaget kapital som det beräknas enligt 41 kap. 12 § IL, som blir föremål för beskattning. Att kapitalvinsten uppstår till följd av vad du kallar för ”spekulativ verksamhet” torde inte förändra någonting så länge du inte bedriver någon form av näringsverksamhet. Enligt huvudregeln i 44 kap. 26 § skall en kapitalvinst tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Eftersom att det belopp som erläggs i skatt kommer att minska det kapital (d.v.s. ersättning från den sålda bostaden) som kan återinvesteras i en ny bostad, finns det betydande risker för att många inte skulle kunna byta bostad - dessa s.k. ”inlåsningseffekter” har därför försökt lindras genom bestämmelserna kring uppskovsavdrag. Dessa bestämmelser skall med andra ord inte betraktas som ett sätt att kringgå skyldigheten att betala skatt, utan är endast en möjlighet för säljaren att skjuta upp beskattningen till en senare tidpunkt. För att kunna utnyttja möjligheten till uppskovsavdrag krävs det enligt 47 kap. 2 § IL att; 1. kapitalvinsten (som är föremål för uppskov) har uppkommit till följd av avyttring av en ”ursprungsbostad”, 2. man har, eller har för avsikt att förvärva en ”ersättningsbostad”, och 3. man har, eller har för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden. Med ursprungsbostad avses enligt 47 kap. 3 § en sådan ”privatbostad” som utgör den skatteskyldiges ”permanentbostad” vid tidpunkten för avyttringen. En privatbostad kan vara ett småhus eller en bostadsrätt som till övervägande del (mer än 50 %) används, eller är avsedd att användas av ägaren (eller någon närstående till honom) för permanent boende eller som fritidsbostad. Om bostaden uppfyller kraven för privatbostad krävs det enligt ovan även att denna betraktas som permanentbostad - med detta menas en bostad där den skatteskyldige antingen har varit bosatt ett år närmast avyttringen eller tre av senaste fem åren. Om du säljer bostaden innan ett år har förlöpt torde det stå klart att du inte kan erhålla uppskov med beskattningen (den kan ju inte ses som din permanentbostad). Att din bostad är uthyrd kan ha betydelse för huruvida den kan betraktas som en privatbostad enligt ovan. För att din bostadsrätt skall kunna betraktas som en sådan krävs det som sagt att den helt eller till övervägande del används, eller är avsedd att användas för ditt egna (eller dina närståendes) permanent- eller fritidsboende. Det räcker emellertid med att bostaden är avsedd att användas som privatbostad, att den är uthyrd till någon utomstående innebär inte per automatik att den förlorar sin status som privatbostad - detta bör du undersöka närmare då bedömningen är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Mvh

Uppskov med reavintskatt vid flytt inom EU

2006-05-23 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vi planerar att sälja vårt villa i Sthlm med vinst i augusti och flytta till England. Där köper vi ett dyrare hus. Kan vi få uppskov med vinstskatten enligt EU-fördraget? Har besluts tagits i regeringen? Är det värt att vänta med försäljningen?
David Andersson |Hej! Kommissionen har sagt att Sveriges regler, där man alltså bara kan få uppskov med reavinstskatten om man köper en ny bostad i Sverige, strider mot den fria rörligheten. Sveriges regering har medgett detta och kommer ge efter för kommissionens krav. Exakt när våra svenska regler harmoniseras med övriga EU på området vet jag dock inte. Men det är alltså på gång.

När anses äganderätten övergått till ny ägare?

2006-04-24 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Vilket datum anses en fastighet vara förvärvad om den har tillskiftats en make genom ett bodelningsavtal? Uppgiften behövs ska fyllas i allmänna självdeklarationen. Bodelningsavtalet är endast signerat av parterna 2 mars resp. 21 mars och därefter inlämnat till tingsrätten. (Lagfart beviljades först i juni.)
Michael Witting |Vad gäller fastighetsskatten övergår normalt äganderätten vid datumet för köpekontraktet. Om till exemple en person ägt en fastighet t.o.m.5 feb 2005 ska han betala 45/365 av skatten. Samma sak borde gälla vid bodelning, d.v.s. äganderätten övergår vid datumet för undertecknandet av bodelningsavtalet. I ditt fall borde det vara den 21 mars.

Uppskovsavdrag vid försäljning av sommarhus

2006-04-04 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, vi har ett sommarhus. Kan vi skjuta upp beskattningen av reavinsten om vi köper en villa som planerat? Dvs. vi byter tillgångslag från fritidshus till permanent boende (villa).
Tim Boström |Hej! I skattehänseende kallas det uppskov med beskattning som ni önskar få, för ”uppskovsavdrag” och behandlas i 47 kap. inkomstskattelagen (IL). Möjligheten att kunna erhålla sådana uppskov har tillkommit för att motverka s.k. inlåsningseffekter. Med detta menas de svårigheter att finansiera en ny bostad som annars lätt skulle kunna uppstå om den ersättning man erhåller vid en bostadsförsäljning skulle tas upp till beskattning - en stor del av ersättningen skulle ju i sådana fall inte kunna användas till att förvärva en ny bostad. För att erhålla uppskovsavdrag med en kapitalvinst (d.v.s. vad som förut benämndes som reavinst) ställs det i 47 kap. 2 § IL upp tre krav som alla måste vara uppfyllda: 1. kapitalvinsten ska ha uppstått till följd av en avyttring som omfattar en ursprungsbostad, 2. man ska ha förvärvat, eller ha för avsikt att förvärva en ersättningsbostad, och 3. man ska ha bosatt sig, eller ha för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden. För att kunna avgöra om försäljningen berättigar till uppskovsavdrag krävs därför att man undersöker om kraven enligt ovan är uppfyllda. Inledningsvis bör man således avgöra om resultatet från avyttringen av fastigheten (d.v.s. försäljningen) är positivt (kapitalvinst) eller negativt (kapitalförlust). Troligtvis ger detta inte upphov till några större problem, men oavsett vilket beräknas resultatet enligt 44 kap. 13 §, genom att ersättningen för den avyttrade tillgången minskas med eventuella utgifter för att avyttra densamma (t.ex. mäklararvorden) samt ett omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 14 § IL. Vad beträffar fastigheter finns det dock i 45 kap. IL vissa specialbestämmelser rörande omkostnadsbeloppet. Primärt berör dessa regler vilka förbättringsutgifter som får räknas med i omkostnadsbeloppet - att detta kan ha betydelse beror ju på att ett större omkostnadsbelopp minskar resultatet enligt ovan. Om man kommer fram till att det rör sig om en kapitalvinst skall denna enligt 47 kap. 6 § IL vidare uppgå till minst 50000 kr (detta krav gäller per delägare) för att uppskovsavdrag skall få göras. Om även detta krav är uppfyllt måste det, som framgår enligt ovan, röra sig som en avyttring av en ”ursprungsbostad” och det är detta som troligtvis skapar problem i erat fall. Med ursprungsbostad avses enligt 47 kap. 3 § IL en privatbostad (belägen i Sverige) som vid tidpunkten för avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad. Med detta avses enligt samma lagrum en privatbostad där den skattskyldige varit bosatt: 1. under minst ett år närmast försäljningen, eller 2. minst tre av de senaste fem åren. Detta innebär att ni troligtvis inte kan få uppskovsavdrag för kapitalvinsten som uppstår i samband med försäljningen av erat fritidshus eftersom att den svårligen kan anses utgöra er permanentbostad (som jag tolkar frågan rör det sig om en fritidsbostad som ni inte använder som eran egentliga bostad). Om situationen dock skulle vara sådan att erat sommarhus faktiskt utgör eran permanenta bostad (att kraven avseende bosättningstid i 47 kap. 3 § IL är uppfyllda) skulle ni troligtvis kunna erhålla uppskovsavdrag i och med att ni har för avsikt att köpa en ersättningsbostad som utgör ett småhus (som uppfyller kraven om ersättningsbostad enligt 47 kap. 5-5b §§ IL) i vilket ni har för avsikt att bosätta er. I sådana fall skulle uppskovsavdragets storlek enligt 47 kap. 7 § IL bli beroende av skillnaden mellan ersättningen för ersättningsbostaden och ursprungsbostaden. Är ersättningen för ersättningsbostaden minst lika stor som ersättningen för ursprungsbostaden kommer uppskovsavdraget att motsvara den del av kapitalvinsten som tas upp - kapitalvinster som uppstår i samband med försäljningar av fastigheter skall enligt 45 kap. 33 § IL kvoteras till två tredjedelar (det alltså enbart två tredjedelar som skall tas upp till beskattning). Är ersättningen för ersättningsbostaden mindre än ersättningen för ursprungsbostaden kommer uppskovsavdraget emellertid att justeras nedåt. Sammanfattningsvis tror jag inte att ni kan få uppskovsavdrag för den kapitalvinst som uppstår om ni säljer er fritidsbostad eftersom att den troligtvis inte kan anses utgöra en permanentbostad. Mvh

Gåvoskatt

2006-05-04 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej, jag har fått en gåva från min morbror.Måste jag ta upp den i deklarationen och betala skatt på den? Mia
Nahale Karimi |Nej, arvs- och gåvoskatten är numera avskaffad. Man blir inte längre skattepliktig för emottagande av gåvor.

Fribelopp hos CSN

2006-05-04 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Utifrån uppgifter från skatteverket så stämmer CSN av om man har haft en inkomst över fribeloppet. Men är det verkligen bruttoinkomsterna som ska ligga till grund för ev. återbetalning? Eller är det taxerad förvärsinkomst. Eller kanske t.om. skattepliktig förvärsinkomst? Det kan vara ganska stor skillnad i kronor och ören mellan dessa tre begrepp. I SFS nr: 1999:1395 står det bara att det ska beräknas på "överskottet i inkomstslagen tjänst......" Vad menas med "överskott" , är det verkligen bruttoinkomsten rätt upp och ner? Vänlig hälsning -Magnus-
Nahale Karimi |Fribeloppet är den maximala inkomst (av tjänst, av näringsverksamhet och av kapital före skatt) du får ha per halvår utan att ditt studiemedel minskas. Det är således bruttoinkomsten som ligger till grund för beräkningen.

Delägares skyldighet att betala fastighetsskatt

2006-04-27 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Minskar fastighetsskatten jag betalar om jag sambeskattas med min make? Jag äger en fastighet tillsammans med annan släkt än min make. Släktingen har inte sambeskattning genom äktenskap. Får släktingen utan sambeskattning betala mer fastighetsskatt än jag som sambeskattas genom äktenskap? Vi äger 50 % av fastigheten.
Tim Boström |Hej! Fastighetsskatt skall enligt 2 § lagen om statlig fastighetskatt, betalas av fastighetsägaren. Om flera personer tillsammans äger en fastighet, skall fastighetsskatten delas upp så att beloppet motsvarar delägarens andel i fastigheten - äger man hälften var av en fastighet skall m.a.o. fastighetsskatten delas upp på motsvarande sätt. Såvida din make inte är delägare i fastigheten torde han inte vara skyldig att betala någon fastighetsskatt (vad beträffar den berörda fastigheten). Därmed torde du och din släkting vara skyldiga att betala lika mycket i fastighetsskatt. Mvh

Är försäkringsersättning skattepliktig?

2006-03-31 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Skatt vid brand ersättning? Bodde i ett hus med typkod 223, 1997 köptes det. 1999 flyttar vi till en villa på grund av störningar från våran krogverksamhet. Krogen utgjorde 130 kvm av totalt 400 kvm. Bostaden i fastigheten har varit tom sedan dess och krogen har betalt hyra. Nu har fastigheten brunnit ner o pgh hot kommer kontant ersättning ske? Hur skall vi betala skatt på vinsten? Får olika svar från skatteverket.
Tim Boström |Hej! Reglerna kring hur försäkringsersättning vid skada på byggnader/fastigheter skall beskattas torde i sig inte vålla några större problem då de finns tydligt lagfästa i inkomstskattelagen (IL). Vad som däremot kan vara svårare att avgöra (och som kanske är anledningen till att Skatteverket ger er olika svar) är huruvida byggnaden skall anses vara en privatbostadsfastighet eller näringsfastighet - att denna fråga är viktig beror på att olika regler gäller. Med en privatbostadsfastighet avses enligt 2 kap. 13 § IL antingen ett småhus som används som privatbostad (en- eller tvåfamiljshus) eller en obebyggd tomt som är avsedd att bebyggas med en privatbostad. För att småhuset skall anses utgöra en privatbostad krävs det vidare att det helt eller till övervägande del (gränsen går vid 50 %) används för permanent boende alternativt som fritidsbostad för dig själv eller dina närstående. Fastigheter som inte kan anses utgöra en privatbostadsfastighet anses utgöra näringsfastigheter och det är som sagt troligtvis denna aspekt som vållar vissa problem. Som jag uppfattar frågan är det den ursprungliga fastigheten (den som rymmer restaurangen) som har brunnit ner och jag skulle kunna tänkta mig att Skatteverket anser att den utgör en näringsfastighet eftersom att du tycks använda fastigheten i din näringsverksamhet till så pass stor del (den tycks ju enbart uteslutande användas i näringsverksamheten) att den kan anses ha förlorat karaktären av småhus (om det ens från början har haft en sådan) varför den inte längre kan anses utgöra en privatbostadsfastighet. Om så skulle vara fallet innebär det att reglerna för försäkringsersättningar kommer att ta sin utgångspunkt i dem som gäller näringsfastigheter och inte privatbostadsfastigheter. Försäkringsersättningar vid skada på en privatbostad är enligt 8 kap. 22 § skattefri (det finns dock vissa regler vid beräkningen av eventuella kapitalvinster) medan den enligt samma lagrum är skattepliktiga beträffande näringsfastigheter. Om skadan är så omfattande att byggnaden inte längre finns kvar medges enligt 19 kap. 7 § avdrag för byggnadens återstående oavskrivna anskaffningsvärde. Om det nu är så att fastigheten utgör en näringsfastighet torde således försäkringsersättningen tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet. Hur du kommer att beskattas går emellertid inte att svara mot den information som följer av frågan. Mvh