Räkna fiktiv skatt och mäklararvode för utköp av make

2018-09-05 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hur gör jag uträkning hur mycket jag ska lösa ut blivande ex-maken med? Huset värt 4 000 000:-. Lån på 2 160 000:-. Köptes år 2002 för 950 000:-. Förbättringar och utbyggnad 1 500 000:-. Jag ska bo kvar och lösa ut honom och ta över hans del av lånen och han äger 20% av huset, jag äger 80%, äktenskapsförord finns. Vi har också ett fritidshus som vi äger 50% i var av, köptes år 2009 för 900 000:-, värde nu 1 900 000. Lån på banken 860 000:-. Lån till min pappa 300 000:-. (Blivande exmaken ska betala tillbaka sin del nu men inte jag min, min del får stå kvar i huset, betalar han det av de pengar han får ut då eller?). Förbättringar 25 000:-. Jag ska ta över banklånen (han står nu på det mesta av lånen men jag tar över allt och min pappa blir medlåntagare på den.) Hur ser uträkningen ut med skatt och fiktivt mäklararvode mm, vad ska jag lösa ut honom med?Extremt tacksam för snabbt svar.Vi har i övrigt lite småtillgångar och småskulder, men det reglerar vi själva.
Soroosh Parsa |Du ska köpa ut din make med 306 840 kr för hembostaden och 271 110 kr för fritidshuset. Dessa är nettobelopp, dvs. belopp efter avdrag för 20% av skulderna för hembostaden och 50 % av skulderna för fritidshuset. Beloppet kan variera något beroende på om ni vill justera det fiktiva mäklararvodet. Ju högre mäklararvode du tar med i beräkningen, desto mindre behöver du betala din make. Nedan framgår uträkningen utförligt. Hör av dig enligt kontaktuppgifter nedan vid följdfråga.-------------------------------Kapitalvinst (reavinst) är i stora drag resultatet av det fiktiva försäljningsvärdet (marknadsvärde) subtraherat med anskaffningsvärdet, mäklararvode och förbättringskostnader. Mäklararvoden uppgår till olika belopp beroende på mäklarens uppdrag och kan variera beroende på var i landet fastigheten finns. Jag utgår från 4 % i min beräkning. Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 22 % av kapitalvinsten. Resultatet är baserat på en fiktiv försäljning, dvs. det spelar ingen roll om du har för avsikt att sälja husen eller inte.HEMBOSTADÄgarförhållanden 80/20Marknadsvärde 4 000 000 Lån 2 160 000 Anskaffningsvärde 950 000 Förbättringskostnader 1 500 000Beräkning4 000 000 - 950 000 = 3 050 0003 050 000 - 1 500 000 = 1 550 0001 550 000 - 160 000 kr (fiktivt mäklararvode) = 1 390 0001 390 000 x 0,22 = 305 800Kapitalvinsten uppgår till 1 390 000 kr och slutlig kapitalvinstbeskattning blir 305 800 kr. Du äger motsvarande 3 200 000 kr i huset och din make 800 000 kr. Du har lån motsvarande 1 728 000 kr i huset och din make 432 000 kr.Du beskattas med 244 640 kr och din make med 61 160 kr.Vid dessa förhållanden, ska du köpa ut din make med 306 840 kr.FRITIDSHUSÄgarförhållanden 50/50Marknadsvärde 1 900 000Lån 1 160 000Anskaffningsvärde 900 000Förbättringskostnader 25 000Beräkning1 900 000 - 900 000 = 1 000 0001 000 000 - 25 000 = 975 000975 000 - 76 000 kr (fiktivt mäklararvode) = 899 000899 000 x 0,22 = 197 780Kapitalvinsten uppgår till 899 000 kr och slutlig kapitalvinstbeskattning blir 197 780 kr.Ni äger respektive 950 000 kr i huset.Ni har respektive lån motsvarande 580 000 kr i huset.Ni beskattas med 98 890 kr var.Vid dessa förhållanden, ska du köpa ut din make med 271 110 kr.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se

Får jag i deklarationen dra av den summa jag överlät till min sambo när jag "löste ut" henne?

2018-08-29 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej !Jag har en fråga vad gäller beskattning av min sålda lägenhet.Bakgrund:För att göra en lång historia kort, för 4 år sedan så separerade jag och min dåvarande sambo, och jag löste ut hennes del av lägenheten för strax under 900 000 kr. (i denna summa ingick hennes handpenning, + hennes del av amorteringarna, + en uppräkning av vad lägenheten var värd vid detta tillfället). Jag sålde sedan lägenheten under hösten 2017. I min skattedeklaration lade jag till summan jag hade löst ut min sambo för, som en del av inköpspriset, eftersom jag anser att det var ytterligare ett utlägg för att förvärva lägenheten. Nu har skatteverket återkommit och sagt att kontinuitetsprincipen ska gälla, i vilket skatteverket säger att jag får tillgodoräkna hela det ordinarie inköpspriset på lägenheten (när vi köpte lägenheten så delade vi på lånet/köpesumman = 50% vardera), men inte de 900 000 kr jag lagt ut för att lösa ut min sambo. Och nu till min fråga: om jag inte får dra av de 900 000 kr, så blir min skatt på vinsten av försäljningen mycket högre (900 000 *22% = 198 000 kr högre).Är det inte meningen att man ska skatta på den faktiska vinsten man har gjort? Eller med andra ord, ska inte skatten baseras på de pengarna man "har i handen" när lägenheten väl var såld? Mvh,Undrande
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Har fastighet förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller liknande, dvs. på ett sätt som inte är jämförbart med köp eller byte, anses den förvärvad vid närmast föregående köp, byte eller därmed jämförligt förvärv (44 kap. 21 § IL). Din lägenhet anses alltså vara förvärvad vid det köp du och din före detta sambo gjorde tillsammans. Detta är den så kallade kontinuitetsprincipen. Eftersom lägenheten anses förvärvad vid närmast föregående tillfälle, får du tillgodoräkna dig den föregående innehavarens anskaffningsutgift och förbättringsutgifter. Däremot inte den "utgift" du hade för att lösa ut din före detta sambo från lägenheten. Detta följer även av att en sådan "utgift" inte anses vara en anskaffningsutgift (45 kap. 5-7 §§ IL).SlutsatsSkatteverket har sålunda rätt i sitt beslut. Om du så önskar är du emellertid välkommen att skicka beslutet så kan jag granska det.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!

Skatt gemensamt ägd bostadsrätt med olika inköpspriser för respektive halva

2018-05-20 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejEn klurig fråga (för oss iallafall) som vi hoppas få svar på. (siffrorna är exempel)För ca ett år sedan sålde jag halva min lägenhet till min sambo. Lägenheten hade jag köpt för 1 miljon för 4 år sedan. Priserna har stigit rejält (till ca 2 miljoner) och vi kom överens om att sambon skulle köpa halva för 1 miljon. Jag har efter detta deklarerat och jag fått betala reavinstskatt för försäljning av en halv lägenhet. Nu ska vi sälja vår gemensamt ägda bostadsrätt. Säg att försäljningspriset blir 2,5 miljoner. Hur ska man då räkna ut vad reavinstskatten blir? Halva lägenheten är ju inte skattad sedan innan, medan andra halvan av lägenheten är det. Funderat om det kan bli såhär: Vinst på 50% av bostaden är 2,5 milj minus 1 milj och vinst på den andra 50% av bostaden blir 2,5 milj minus 2 milj. Tänker vi rätt eller är vi helt ute och cyklar?Tacksam för svar/förklaring i denna för oss komplicerade fråga.
Johan Landström |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Ni äger halva bostadsrätten var. Ni bör se på försäljningen som att ni säljer var sin halva av bostadsrätten som ni ska skatta för separat. Ni har också separata inköpspris för er respektive halva. Varje halva av bostadsrätten är idag värd 1,25 miljoner (2,5/2). Ditt inköpspris för din halva är 0,5 miljoner eftersom du betalade 1 miljon för hela bostadsrätten för 4 år sen. Det innebär att du räknar 1,25 miljoner minus 0,5 miljoner. Din vinst är alltså 0,75 miljoner.Din sambos inköpspris för sin halva är 1 miljon. Det innebär att sambon räknar 1,25 miljoner minus 1 miljon. Sambons vinst är alltså 0,25 miljoner.Mvh

Reavinstskatt vid fastighetsförsäljning om begränsat skattskyldig?

2018-04-24 i Reavinstskatt
FRÅGA |HejJag är sedan 14 år utflyttad och bosatt i Nederländerna. Jag har ingen anknytning till sverige mer än att jag är svensk medborgare. Till frågan: Jag var delägare till en skogsfastighet som såldes 2016. Denna skogsfastighet ärvde jag (1/4 del) vid min fars bortgång år 2014. Hela försäljningsvärdet är i princip vinst (anskaffningsvärdet för min far är försumbart)Är jag nu skyldig att betala reavinstskatt på denna försäljning i Sverige eller faller detta under begränsad skatteskyldighet.
Sara Jönsson |Hej! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!Denna fråga regleras i inkomstskattelagen. Jag kommer nedan gå igenom bestämmelserna och avsluta med en kort sammanfattning. Som jag förstår det av din fråga räknas du som begränsad skattskyldig i Sverige, jag kommer därför utgå från detta i mitt svar. Begränsad skattskyldighet betyder att du endast är skattskyldig i vissa i lagen uppräknade situationer. Bland annat innebär det att du är skyldig att betala skatt för kapitalvinst på en fastighet i Sverige (3 kap. 18 § p.10 IL). Jag förstår inte av din fråga om själva fastigheten finns i Sverige eller i Nederländerna. Om det handlar om en svensk fastighet är du, som sagt, skyldig att betala reavinstskatt i Sverige. Eftersom du, som obegränsad skatteskyldig, endast behöver betala skatt i de situationer som räknas upp i lagen innebär det att du inte är skyldig att betala skatt för en försäljning som skett utanför Sverige.SammanfattningOm fastigheten ifråga är svensk är du skyldig att betala reavinstskatt på denna. Om det däremot är en utländsk fastighet behöver du inte betala skatt i Sverige för vinsten. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om inte är du är varmt välkommen att ställa en ny eller lämna en kommentar!Vänlig hälsning,

Skatt vid byte av fastighet eller ge varandra i gåva

2018-09-02 i Reavinstskatt
FRÅGA |Är tre st vänner som gemensamt äger tre fastigheter. Vill dela upp dem genom gåva så vi får varsin.En värderad 800, lån 456, taxeringsvärde 517 tkr. Två värderad 700, lån, 472, taxeringsvärde 388 tkr.Tre värderad 700, lån, 324, taxeringsvärde 379 tkr.Alla är renoverade av oss gemensamt och har nya värmesystem.Ungefär samma övervärden.Är det möjligt att dela upp dessa som gåva mellan oss och slippa stämpelskatt och andra skattepåföljder? Ingen av oss gör ju någon vinst i verkligheten.Inköpsprisen är låga då de renoverats.Värderingen är gjord i samråd med banken som även är med på enskilda lån.Även om det måste ske genom försäljning så är där ingen vinst i verkligheten.Hur blir skatteeffekterna då?Fast vi anser det vara gåva.
Soroosh Parsa |Byte av fastighet jämställs med köp och försäljning. Var och en av er kommer vid byte att beskattas för era respektive kapitalvinster. Kapitalvinst är i stora drag resultatet av bytesvärdet subtraherat med anskaffningsvärdet, försäljningskostnader och eventuella reparationer och underhåll (senaste fem åren) samt förbättringskostnader. Kapitalvinstbeskattningen uppgår till 22 % av kapitalvinsten. Stämpelskatten uppgår till 1,5 % av det högre av försäljningspris och taxeringsvärde.Exempel: Inköpsvärde 100 000 kr (anskaffningsvärde). Underhåll förra året 50 000 kr (renovering). Förbättringskostnader 500 000 kr (t.ex. värmesystem). Bytesvärde (försäljningsvärde) 700 000 kr. Kapitalvinsten uppgår i exemplet till 50 000 kr. Beskattningen uppgår till 11 000 kr. Stämpelskatten uppgår till 10 500 kr.Om ni, efter avdrag för t.ex. inköpsvärde, förbättringskostnader och renovering, inte gör någon kapitalvinst på bytena, så kommer ni inte heller att kapitalvinstbeskattas. Ni får däremot betala stämpelskatt när ni ansöker om lagfart på respektive fastighet.Om ni mot förmodan gör en kapitalvinst på bytena, så kan ni sänka bytespriset på respektive fastighet, t.ex. ända ner till taxeringsvärdet, för att undvika beskattning. Ju högre ni värderar respektive fastighet i bytena, desto större sannolikhet att ni också gör kapitalvinst.De negativa skatteeffekterna med att sänka priset vid bytena nu, är att kapitalvinstbeskattningen kommer uppgå till högre belopp när ni sedan ska sälja den fastigheten ni fått efter bytet eftersom inköpspriset är lågt, och försäljningsvärdet kommer vara förhållandevis högt (under förutsättning att den går upp i värde). Ni slipper alltså beskattning nu men får vara beredda på högre skatt i framtiden.Jag rekommenderar inte att ni ger fastigheterna till varandra i gåva. Det är ett klart kringgående av skattereglerna eftersom en gåva förutsätter att man inte får något i gengäld. I detta fall får man ett hus i gengäld. Det är alltså inte gåvor, utan byten. Skatteverket kommer troligtvis att upptäcka detta och fråga er varför ni inte har tagit upp kapitalvinsterna i er deklaration.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se

När måste man betala skatt vid försäljning av hus?

2018-06-25 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag och min systerson äger en fastighet gemensamt. Taxeringsvärde 590.000 kr. Kan jag överlåta min del tillrett värde av 300.000 kr utan att det blir skatt på beloppet.
Carl Lohmander |Jag och min systerson äger en fastighet gemensamt. Taxeringsvärde 590.000 kr. Kan jag överlåta min del tillrett värde av 300.000 kr utan att det blir skatt på beloppet.Hej och tack för att du vänder dig till Lawine med din fråga!Regler om skatt finner man i Inkomstskattelagen (IL).Vad händer vid köp/försäljning?Vid en försäljning av en fastighet måste man alltid betala skatt på eventuell.Vad händer vid en gåva?Vid gåvor behövs dock ingen skatt betalas, utan den som får gåvan "tar över" skatten på så vis att anskaffningsvärdet inte förändras på grund av gåvan. När gåvotagaren vid ett eventuellt senare tillfälle säljer huset beräknas alltså skatten från försäljningsvärdet och gåvogivarens införskaffningsvärde. "Om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation." (44 kap 21 § IL). För att det ska anses vara en gåva kan ingen motprestation ske, dvs din systerson kan inte "ge" dig betalningen. Om ni gör så anses det ändå vara en försäljning.SlutsatsOm du ska få betalning för din andel av huset måste du betala skatt på vinsten.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Vad avgör beskattningsår vid försäljning av skogsfastighet?

2018-05-16 i Reavinstskatt
FRÅGA |Jag har sålt en skogsfastighet. Skall jag deklarera reavinst det år avtal träffats, när betalning skett eller när lagfart är klar?
Isak Eriksson |Hej!Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!Lite information kring försäljning av fastigheter och vart det reglerasVärt att nämna innan vidare utredning är att en försäljningen av en skogsfastighet kan hamna inom olika inkomstslag beroende på vissa omständigheter. Om det finns vissa hus och dessa använts som privatbostäder så kan detta innebära att andra regler blir applicerbara. Om du bedriver en verksamhet att köpa och sälja skogsfastigheter så kan det räknas som lagertillgång ska då beskattas i exempelvis näringsverksamhet.Huvudsakligen om det bara är en skogsfastighet utan byggnation så ska detta beskattas i inkomstslaget kapital. Reglerna kring detta finner vi 44 & 45 kap. Inkomstskattelagen (IL)Vad avgör när försäljning av en skogsfastighet ska deklareras?Skattskyldigheten inträder det år avyttringen sker, detta finner vi i 44 kap 26§ IL. I förarbete står det "med avyttringstidpunkt förstås tidpunkten då bindande avtal träffats om försäljning, byte eller därmed jämförlig överlåtelse… Skattskyldighet inträder på en gång för hela reavinsten vid avyttringen".Annan bra information på områdetAnnat som kan vara bra att undersöka är skatteverkets tips om avyttring av näringsfastighet, se:https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2733.html#h-I-vilket-inkomstslag-ska-beskattning-skeFörarbete som användes: Prop. 1989/90:110 s. 712Jag hoppas detta besvarar din fråga!Med vänliga hälsningar,

Realisationsvinstskatt vid försäljning av bostadsfastighet

2018-03-24 i Reavinstskatt
FRÅGA |Hej!Jag skulle vilja veta vad realisations-skatten blir på försäljning av min bostad.Jag gör en vinst (brutto) på ca900.000 sek.Jag skulle vilja veta rakt av i procenthur mycket skatt det blir?
Claudio van der Touw |Hej! Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!I frågan framkommer att du sålt eller tänkt sälja en bostadsfastighet och att bruttovinsten blir ca 900 000 kr. Jag kommer för enkelhets skull i svaret utgå från att bruttovinsten är exakt 900 000 kr. Jag utgår även från att du i bruttovinsten redan räknat med eventuella utgifter för försäljning/förbättring av fastigheten. Skatten på kapitalvinster är enligt 65:7 inkomstskattelagen 30%. För försäljning av privatbostäder (vilket är vad du sålt i detta fall) framgår det dock enligt 45:33 inkomstskattelagen att tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten ska tas upp i skatt. Detta leder till en effektiv skatt på 22%. (30*22/30)=22Svaret på din fråga är alltså att 22% på bruttovinsten kommer att gå till skatt. I ditt fall med utgångspunkt av att bruttovinsten beräknas bli 900 000 är det 198 000 kr (22% av 900 000) Hoppas att du härmed fått svar på din fråga, du är välkommen att återkomma med fler frågor. Även skatteverket hjälper till med beräkning av och information angående realisationsvinstskatt.Med vänlig hälsning,