Fel i fastighet

2019-08-26 i Fastighet
FRÅGA |Hej, har köpt en fastighet (Åbyn 7:45, Gävle), efter tillträde så har det uppkommit några fel, jag har gjort en reklamation utan yrkande, som säljaren har svarat på, felen är enligt nedan.1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.Säljaren nekar till punkterna 2 & 3, men anser att de ska stå för punkten 1.Jag anser att säljaren har brustit i att informera om den enskilda avloppsanläggningen, vilket både påverkar fastighetens värde & kommer att medföra underhållskostnader som är avsevärt större än ett vanligt kommunalt avlopp, samt att ägande & driftkostnader mellan de anslutna är oreglerade, därav anser jag att säljaren ska betala ersättning för underhåll & framtida utbyte av avloppsanläggningen samt ersättning för påverkan av fastighetsvärdet.Jag anser även att säljaren ska bekosta omläggning av köksgolvet.Vad anser ni?Mvh, Ulf Hasselgren
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fel i fastighet regleras i 4 kap. 19 § Jordabalk (1970:994), JB. Av bestämmelsen följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som gäller av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen (eventuellt hävning). Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada (skadestånd), om felet eller förlusten beror på försummelse från säljaren eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.En köpare får däremot aldrig åberopa ett fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st. JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt vid ett fastighetsköp. Förenklat brukar man tala om att säljaren svarar för dolda fel, medan köparen är skyldig (inom ramen för undersökningsplikten) att undersöka huruvida det finns några fel som kan påträffas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Säljaren svarar alltså för alla fel som inte är upptäckbara, medan köparen svarar för sådana fel som en "normalt bevandrad och erfaren lekman hade kunnat upptäcka".För enkelhets skull kommer jag därför att gå igenom de fel som du upptäckt och redogöra för huruvida du kan åberopa dessa som fel i fastighet och därför få avdrag på köpeskillingen:1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.Ett sådant fel ligger troligtvis inom ramen för köparens undersökningsplikt och är därför svårt att åberopa som fel. Det skiljer sig dock om det är så att säljaren har gjort en utfästelse, men i praxis har ett uttalande att "avloppet fungerar bra" inte ansetts utgöra en utfästelse eftersom det bedömts alltför svagt, se RH 136:83. Köparen har alltså dessvärre en väldigt strikt undersökningsplikt som omfattar allting man kan se, höra eller känna igenom lukt. I ditt fall verkar det emellertid som att säljaren accepterar att det är deras ansvar och du kan därför begära ersättning för kostnaderna för åtgärdandet av felet. 2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.Av ett avtal kan följa att en fastighet ska ha en positiv egenskap såsom exempelvis att det finns ett vanligt kommunalt avlopp. Den konkreta standarden kan följa av muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna eller av exempelvis en del av det skriftliga avtalet. En sådan avvikelse innebär i många fall också att det föreligger en utfästelse (vilket har självständig betydelse för skadestånd) om köparen också kan visa att uppgiften har inverkat på köpet.Säljaren har i förevarande fall gjort en utfästelse om att fastigheten har ett vanligt kommunalt avlopp, vilket därför kan föranleda både avdrag på köpeskilling samt skadestånd. Jag tycker därför, precis som du beskriver, att du ska begära avdrag på köpeskillingen eftersom detta påverkar fastighetens värde. Jag anser också att du ska begära skadestånd med grund i de framtida underhållskostnader du beskriver samt för den sträckning med "baklut" som behöver åtgärdas.Jag anser också att du ska upprätta ett servitut med de grannar som nyttjar avloppet för att undvika tvister i framtiden eftersom du har den tjänande fastigheten. Min rekommendation är därför att du även begär ersättning av säljaren inom ramen för ditt anspråk för de kostnader det skulle innebära att upprätta servitut med grannarna.3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.Sprickorna har visserligen uppkommit efter att ni flyttade in, men detta är vad som kan anses utgöra ett dolt fel. Köparen har som sagt en undersökningsplikt och skulle du med hänsyn till kökets ålder och skick misstänka att sådana sprickor skulle kunna uppkomma lätt, kan detta även falla under din undersökningsplikt. Jag anser alltså att detta är ett gränsfall, men jag ser inga hinder i att du åberopar dolt fel till säljaren. Om dessa sprickor inte var synliga vid en besiktning och om en "normalt bevandrad och erfaren lekman" inte hade kunnat upptäcka felet, är det alltså ett dolt fel som säljaren ska bekosta. Min sakkunskap gällande sprickor mellan not och font är emellertid begränsade och det är möjligt att en sakkunnig på området skulle ha en mer klar uppfattning om detta är ett fel som är upptäckbart av en köpare.Sammanfattningsvis anser jag att du ska framställa anspråk på alla tre punkterna. Den första punkten (stopp i avloppet) har säljaren redan medgett att hen ska ersätta, den andra punkten (avloppet) kan du begära både avdrag på köpeskillingen samt skadestånd för eftersom säljaren har gjort en utfästelse och den tredje punkten (köksgolvet) kan anses utgöra ett dolt fel och således utgöra grund för avdrag på köpeskillingen.Om du har fler frågor eller om någonting är oklart är du välkommen att kontakta mig på amanda.stromblad@hotmail.com. Detsamma gäller om du behöver hjälp att boka tid med en jurist på byrån för att framställa ett anspråk gentemot säljaren.Hoppas att mitt svar var till hjälp!

Åberopa fel i fastighet

2019-08-05 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej.Vi har köpt en tomt, gammal åkermark, på Österlen. Det finns positivt förhandsbesked som säljaren sökt. Där finns bl a en erinran från ena grannen att tomtmarkeringar ska sättas ut. Vi bad säljaren och mäklaren, innan kontraktsskrivning, att tomtmarkeringar skulle sättas ut då det saknades.Vi fick till svar via mejl från säljaren, "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänts". (Och kommunen menar att det kan dom inte ha sagt...). Inget svar från mäklaren. Vi tolkade detta som att det är något som säljaren tar hand om. Efter försäljningen menar mäklaren att det är vårt ansvar och får stå för kostnaden. Kommunens lantmäteriförrättare hittade inga gränsmarkeringar när nybyggnadskarta skulle tas fram inför vår bygglovsansökan. Kommunens handläggare sade att det gick bra att bygga ändå. "Placera inte huset för nära tomtgräns bara". Nu kräver samma granne som tidigare att tomtmarkering sätts ut.1. Är inte säljaren skyldig att inför försäljning ha tomtmarkeringar utsatta? 2. Kan man inte tolka säljarens svar som ett medgivande att hen alt. kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan?3. Kan grannen ställa krav på att vi sätter ut tomtmarkering? Ligger väl i deras intresse också att veta var deras gräns går?4. Samma granne undrar också vems ansvar det är om hens höga granar blåser ned på vårt blivande hus?Vi har tomtkarta med mått och höjder. Men inga pinnar i marken...Tack på förhand, Bosse
Amanda Strömblad Larsson |Hej Bo,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglerna kring fast egendom återfinns i Jordabalk (1970:994), JB. De frågor som är relevanta att utreda är huruvida säljarens underlåtenhet att ha tomtmarkeringar utsatta vid försäljning eller eventuellt säljarens underlåtenhet att upplysa om att det inte finns tomtmarkeringar utsatta kan anses utgöra fel i fastighet.Fel i fastighet enligt 4 kap. 19 § JB föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker ifrån vad du som köpare med fog hade kunnat förutsätta vid köpet. Detta kan utgöra grund för både avdrag på köpeskillingen eller hävning. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap, såsom att tomtmarkeringar är utsatta. Standarden kan följa av exempelvis en klausul i avtalet, men även muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna. I många fall föreligger det även en utfästelse om ett förhållande. I praxis har sådana utfästelser ansetts föreligga när säljaren exempelvis har sagt att ett brunnsvatten har varit "mycket bra och att den aldrig vållat några problem" trots att detta har varit odrickbart, se hovrättens dom RH 135:83.Köparen får dock aldrig åberopa en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt. Säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som hade kunnat upptäckas. Utgångspunkten är att köparens undersökningsplikt sträcker sig så långt som att det är ett fel som hade kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Om köparen inte är tillräckligt kunnig kan inte denne vara säker på att en av honom själv genomförd undersökning är tillräcklig för att han ska vara garderad köprättsligt, utan bör ta hjälp av en sakkunnig på området.Köparens undersökningsplikt kan vara mer eller mindre omfattande beroende på det enskilda fallet, men desto mer preciserad uppgift säljaren har lämnat om fastigheten, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren har uppgett.Det är i ditt fall osäkert huruvida säljarens vaga formuleringar kan anses utgöra ett fel i fastigheten. Säljaren har visserligen skrivit "att kommunen har sagt att de riktiga tomtmarkeringarna sätts ut i samband med att det riktiga bygglovet godkänns", vilket är ett vilseledande kring vad som gäller för tomtmarkeringarna. Problemet är dock att köparens undersökningsplikt i många fall är så pass vidsträckt att du som köpare borde ha ringt och undersökt frågan med kommunen/lantmäteriet för att anses ha uppfyllt din undersökningsplikt. Svaret på din första fråga, det vill säga om säljaren har en skyldighet att ha tomtmarkeringar utsatta inför försäljning, skulle kunna angripas genom att du för talan i domstol emot säljaren om fel i fastighet. Min uppfattning är däremot att det är osäkert om du skulle vinna framgång med en sådan talan eftersom säljaren troligtvis kommer att göra en invändning om att du som köpare borde ha undersökt detta ytterligare och det är därför svårt att förutse hur en domstol hade bedömt fallet.Svaret på din andra fråga, det vill säga om man inte kan tolka säljarens svar som ett medgivande att hen. Alt. Kommunen tar hand om gränsmarkeringsfrågan, sammanfaller egentligen med svaret på den första frågan. Säljarens mail skulle kunna användas som bevisning i domstol gällande att säljaren har vilselett dig till att tro att antingen hen eller kommunen skulle hantera gränsmarkeringsfrågan, men det är osäkert att det är tillräckligt för att domstolarna skulle anse att fel i fastigheten föreligger (som du som köpare inte hade kunnat upptäcka).Svaret på din tredje fråga, det vill säga om grannen kan ställa krav på att ni sätter ut tomtmarkering, så är min uppfattning att det inte är tomtgränsen som sådan som är "problemet", utan att grannen vill att du ska kunna uppvisa var tomtgränsen går för att kunna godkänna bygglovet. Kommunen som tar beslut om bygglov verkar emellertid vara av uppfattningen att inte tomtmarkeringar krävs för att erhålla bygglov såvida huset inte är i närheten av tomtgränsen. Efter att kommunen har fått in alla eventuella invändningar så vägs alla svar (såsom din grannes erinran) in i beslutsunderlaget. Utifrån de omständigheter du beskriver (att säljaren har fått ett positivt förhandsbesked) verkar dock inte kommunen ha tagit hänsyn till grannens erinran, utan beslutat att ge bygglov trots att tomtgränserna inte är utsatta. Din granne har då en möjlighet att överklaga beslutet till länsstyrelsen, men det framgår inte i din fråga om detta har skett.Svaret på din fjärde fråga är rent skadeståndsrättslig. Om din grannes träd skulle blåsa ner och orsaka skada på ditt blivande hus, är det din granne som ska ersätta skadan enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer.Jag hoppas att du fick viss vägledning utifrån mitt svar. Jag kommer att ringa dig imorgon tisdag kl. 16:00 så att du har god tid på dig att läsa igenom svaret och fundera ut följdfrågor. Om inte denna tiden passar dig får du gärna maila mig på amanda.stromblad@lawline.se så hittar vi en annan tid!

Säga upp hyresavtal på bestämd tid i förtid

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Min son har hyret en lägenhet i andrahand sedan 1 novemberg 2018. Efter sex månader förlängdes (muntligt) avtalet med ytterligare sex månader. dvs tom 31/10 2019. Nu är min fråga kan vi säga upp avtal 2019-06-24 och på så vis ha 3 månaders uppsägning? Detta innebär att flytta en månad tidigare än den muntliga överenskommelsen, därmed oxå betala en månad mindre. TAck för hjälpen
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga!Huvudregeln är att hyresavtal som är slutna på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat avtalats. Det finns inget formkrav på skriftliga avtal vad gäller hyresavtal, varför ert muntliga avtal är fullt lika bindande som ett skriftligt hade varit. Det föreligger således dessvärre ingen möjlighet att säga upp avtalet i förtid, såvida inte hyresvärden godkänner detta.Hoppas att du fick svar på din fråga

Hyra ut villa - vad gäller?

2019-05-03 i Hyresavtal
FRÅGA |hej jag undrar vad som gäller när jag ska hyra ut min pappas hus då han inte är frisk att bo kvar han har fått en stroke.och han har tappat minnet.han har inte råd att ha två boende.samt att ja inte vill sälja huset då han är kvar i livet.vet att man måste betala skatt över schablon belopp.
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man hyr ut en villa tillämpas reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad, lag (2012:987) om uthyrning av egen bostad. Den största skillnaden (från hyreslagen i 12 kap jordabalken som gäller vid uthyrning i andra hand) är att prissättningen för hyran är fri enligt lagen om uthyrning av egen bostad.Det föreligger vissa skillnader avseende uppsägningstid, beroende på om hyresperioden är bestämd eller obestämd, samt hur lång hyresperioden är om den är obestämd; se 12 kap. 3-4 § jordabalken i relation till 3 § lagen om uthyrning av egen bostad. Viss skillnad föreligger även avseende möjligheten till förlängning av hyresavtalet; 12 kap. 45a § jordabalken i relation till 3 § lagen om uthyrning av egen bostad.Det är svårt att sammanfatta alla regleringar som gäller vid privatuthyrning i detta svar, men mitt råd är att ta hjälp av en jurist att ta fram ett hyresavtal med hyresgästerna, där man reglerar tiden för uthyrning, i vilket skick huset hyrs ut i, vad som gäller vid eventuella skador, när inbetalning ska ske osv.Hoppas att du fick viss ledning!

Vad har en hyresgäst rätt till vid buller och störningar?

2019-08-20 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag bedriver en cafeverksamhet i en galleria sedan 3,5 år tillbaka.Nu byggs hela gallerian om och vi är flera hyresgäster som har fått omförhandla våra avtal och flyttat.Jag har nu sedan tre månader tillbaka flyttat in i min nya lokal.Problemet är att det bankas och hamras och sågas hela tiden bredvid oss och dessutom har vi hamnat längst ner i ett hörn där en vägg satts upp så kunderna hittar oss inte.Våra förutsättningar har på dessa månader ändrats radikalt och mina reserver som ökade hela tiden tidigare har på några månader försvunnit och jag har blivit tvungen att låna för att betala löner mm.Hyresvärden har gått med på att vi ska slippa beta hyra för sex månader framåt men detta är bara en bråkdel av vad vi förlorar.Jag blev lovad vid förhandlingen att vi inte på något sätt skulle bli drabbade av ombyggnaden.Har jag någon rätt att kräva skadestånd eller annan ersättning av hyresvärden då detta som tidigare bara har gått uppåt troligtvis nu leder till konkurs i snabb hastighet.
Amanda Strömblad Larsson |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag vill inledningsvis beklaga den situation du har blivit försatt i. När det kommer till standardhöjningar eller mer omfattande arbeten har som hyresgäst vanligtvis rätt till ersättning. Detsamma gäller om ett arbete har dragit ut på tiden lägre än vad som kan anses vedertaget. Det följer av 12 kap. 11 § 3 p. § jordabalken (1970:994), JB, att för den tid en lägenhet (er lokal räknas som en "lägenhet") är i bristfälligt skick så har hyresgästen rätt till nedsättning av hyran. Du beskriver att du redan har fått hyresfria månader, varför hyresvärden därigenom har uppfyllt sin skyldighet enligt denna punkt. Uppstår det hinder eller men i nyttjanderätten under hyrestiden svarar hyresvärden både för åtgärdande av bristen. I 12 kap. 9 § JB stipuleras att en lägenhet ska tillhandahållas i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Den fråga som uppstår är alltså om den lokal du hyr är i sådant skick att den enligt "den allmänna uppfattningen är brukbar". Min uppfattning är att ni här har utrymme för att argumentera för att lokalen inte är brukbar eftersom det är viktigt att kunder över huvud taget kan se ert café och att det nu täcks av en vägg. Därutöver tillkommer högt buller och en stökig miljö runtomkring ert café, vilket får kunder att undvika att gå till ert café. Det finns ett rättsfall där en hyresgäst anförde att buller och skakningar orsakade av kollektivtrafik medförde väsentlig skada för hyresgästernas hälsa och välbefinnande. I detta fall fann domstolen att sådant buller kunde utgöra grund för skadestånd eftersom hyresgästen led skada (MÖD 2005:17). Hyresgästen har nämligen rätt till ersättning för skada om hyresvärdet inte visar att bristen inte beror på hans försummelse (12 kap. 11 § 4 p. JB). Hyresgästens rätt till ekonomisk kompensation är av två slag; dels hyresreducering (vilket du redan har fått) och dels skadestånd som förutsätter att hyresvärden kan visa att han inte har varit försumlig. I NJA 1992 s. 325 prövade domstolen huruvida buller och störningar kunde föranleda skadestånd för hyresvärden om denne skulle anses ha varit försumlig. Störningarna hade, precis som i ditt fall, inte skett från hyresvärden utan från en annan verksamhet. Högsta domstolen fann dock att hyresvärden inte hade varit försumlig eftersom han hade gjort vad som hade ankommit på honom som hyresvärd genom att bland annat försöka förhindra störningarna. Om man tolkar ert fall motsatsvis och kan hävda att hyresvärden inte har gjort någonting för att förhindra störningarna, kan alltså hyresvärden bli skadeståndsskyldig om ni har klagat till honom och han ändå inte har vidtagit någon åtgärd. Om det är någon annan än hyresvärden (exempelvis då gallerian som har gjort renoveringsarbetet) som orsakat störningarna för hyresgästen kan hyresvärden i sin tur rikta talan mot gallerian för den ekonomiska skada som han lidit till följd av åtgärdande och minskad hyresintäkt under perioden. Min rekommendation är alltså att ni vänder er till hyresvärden och riktar ett anspråk om ersättning med stöd i 12 kap. 11 § 4 p. JB eftersom er lokal har varit bristfällig och hyresvärden inte har gjort något åt detta. Er hyresvärd har även gett er ett muntligt löfte om att ni inte på något sätt kommer att drabbas av ombyggnaden, vilket är ett löfte han vidare har en skyldighet att hålla. Behöver ni hjälp med att rikta ett anspråk mot hyresvärden hjälper en av våra duktiga jurister er gärna. Ni är då välkomna att boka en tid på 08 533 300 04. Om ni är osäkra eller undrar något gällande mitt svar är ni också givetvis välkomna att kontakta mig på amanda.stromblad@lawline.se för att ställa er fråga. Hoppas att ni fick viss vägledning och är nöjda med ert svar!

Brister och fel i hyresrätt

2019-07-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min dotter studerar utomlands. hon har kommit hem över sommaren för att jobba på annan ort än vi bor i vanliga fall. Hon har hyrt ett rum och har ett kontrakt skrivet där det oxå finns "kryssrutor" där uthyraren kryssat i vad som ingår. Det är ikryssat att eget kök/kokvrå finns. det som fanns var en micro en kaffebryggare och ett pyttelitet kylskåp som rymmer ett par petflaskor. ingen diskho, inget porslin/bestick att äta på/med.även har uthyraren själv gjort ett kryss för att wifi finns. Det fungerar inte heller till saken hör att hon inte kunnat se rummet innan för hon var utomlands och litade således på kontraktet. paret är på semester och vägrar ge med sig på något.Hon är beroende av att kunna laga sin egen mat pga allergier mm och wifi för att göra sina studier.Frågan är kan vi hävda kontraktsbrott?mvh Robban
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln inom svensk avtalsrätt är att avtal ska hållas och ett avtal blir inte per definition ogiltigt trots att uppgifter i kontraktet inte överensstämmer med vad som avtalats. Det framgår dock i 12 kap. 9 § jordabalken att på tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Eftersom hyresvärden har kryssat i att det finns kokvrå, trots att detta inte finns, är min uppfattning att lägenheten är "brukbar för det avsedda ändamålet" eftersom det inte går att laga mat. Det finns emellertid inget krav på att hyresvärden ska tillhandahålla bestick och liknande lösa föremål, om inte detta framgår specifikt av avtalet. Sammanfattningsvis föreligger brister i hyresrätten och hyresvärden har vilselett er gällande hyresrättens beskaffenhet. Detta kan utgöra grund för att avtalet blir ogiltigt, men det bör påtalas att det ofta är svårt att ogiltighetsförklara ett avtal. Behöver ni hjälp att närmre utreda frågan, hänvisar jag er till vår juristbyrå för att boka tid med en av våra jurister. Ni når oss på 08-533 300 04 (Mån-fre 10-16) alternativt via mail på info@lawline.se.Hoppas att ni fick viss vägledning!Min rekommendation är att du vänder dig till Hyresnämnden för att se om de kan hjälpa er i ert ärende.I övrig

Hyresgäst bestrider betalningsansvar för skador

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,vi har hyrt ut vår lägenhet mellan 1-11-2018 0ch 1-4.2019. Innan vi hyrde ut hade vi en genomgång av lägenheten med en av hyresgästerna.När vi kom tillbaka upptäckte vi att en bordsyta var skadat. När vi påpekade detta fick vi nedanstående något märkliga svar."Hyresgästen är helt omedveten om hur bordet i fråga har skadat Hyresgästen bekräftar emellertid sitt ansvar att återlämna lägenhets inventering i samma skick som vid slutet av hyresavtalet.Hyresgästen tar inte ansvar för skadorna på bordet, men tar ansvar för att reparera bordsytan, begränsad upp till 6 000 kr".Vi lät renovera bordet till en kostnad av 3000 kr. och presenterade kvittot till hyresgästen.Nu vill hyresgästen inte betala eftersom vi inte hade gjort en inventarieförteckning.Kan man bete sig på detta sätt? Vad kan vi göra? Ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogden?
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min uppfattning är att hyresgästen, genom sitt svar, har bekräftat betalningsansvar för bordet. Det är därför min rekommendation att ni via kronofogdemyndighetens hemsida ansöker om betalningsföreläggande. Det är då upp till hyresgästen att antingen godkänna eller bestrida betalningsansvar. Om hyresgästen bestrider betalningsansvar har hyresvärden möjlighet att väcka talan om betalningsansvar i allmän domstol.Hopps att du fick svar på din fråga

Dolt fel i fastighet genom vattenskada - garantitid?

2019-02-27 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi köpte vårt hus i oktober 2011. Vi ska nu sälja det och mitt i försäljningen upptäcker vi en vattenskada. Vi har en balkong vars golv utgör taket i vardagsrummet . Det visar sig att de klinkers och troligtvis underarbetet inte är helt korrekt utfört. Kan vi kontakta mäklarfirman för kompensation, eller kanske snarare täcker säljgarantin här?Tacksam för svar!MvhZara Anderssonzaraomicke@me.com
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till köp av fast egendom har köparen en långtgående undersökningsplikt, vilket framgår av 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken. Av bestämmelsen följer att en köpare inte får åberopa som fel vad han eller hon borde ha upptäckt och utgångspunkten är jämförliga fastigheter. Har ni som köpare således haft anledning att misstänka vattenskada genom att exempelvis se fuktskador kan ni inte vända er till säljaren och åberopa fel. Har ni däremot inte haft anledning att misstänka vattenskada så anses detta som ett s.k. dolt fel som säljaren ansvarar för. En köpare ska exempelvis inte behöva bryta upp golvplank för att säkerställa att det inte finns några vattenskador. Säljaren svarar för dolda fel i 10 år, varför det fortfarande finns möjlighet för er att invända skada gentemot säljaren. Detta måste dock göras inom skälig tid efter att ni upptäckt felet, varför jag rekommenderar er att snarast möjligt ta kontakt med säljaren gällande felet.Hoppas att ni fick svar på er fråga!