När har hyresvärden rätt att kräva ersättning för bristfällig flyttstädning?

2020-09-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Vid utflyttning från hyreslägenhet, har hyresvärden rätt att ta betalt för bristande städning om han själv inte haft någon kostnad för densamma, alltså inte anlitat städfirma, utan endast baserat beloppet på ersättning på offert han begärt in från en städfirma?
Erica Lager |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Reglering av hyresrätter finns normalt i 12 kap. Jordabalken, som även kallas hyreslagen. Däremot innehåller kapitlet inga regler om flyttstädning. Vad ska gälla vid flyttstädning?Det finns inga klara regler angående vad som ska gälla vid flyttstädning, istället brukar det vanligtvis vara reglerat i hyresavtalet. Det brukar också sägas att en hyresgäst normalt sett ska lämna ifrån sig lägenheten i samma skick som vid inflyttning. Utöver detta går det att finna olika rekomendationer och texter på internet kring hur standard för en flyttstädning normalt ska vara. Kan hyresvärden kräva ersättning för bristfällig flyttstädning?Ifall det är reglerat i hyresavtalet att det är hyresgästen som ska stå för flyttstädningen, har hyresvärden rätt att kräva ersättning från den hyresgäst om den inte fullföljt den avtalsförpliktelsen. Det kan gå till antingen genom att hyresvärden säger till hyresgästen att komma tillbaka och fullfölja städningen eller mer vanligt, skickar en faktura för den kostnad som hen hade för att få det städat. Gällande din situation, är det troligt att hyresvärden har städat själv istället för att anlita en städfirma. Om den krävda ersättningen utgår från vad en städfirma hade betalat för samma arbete så går det att anta att summan är skälig. En trolig anledning till att hyresvärden skulle begära en offert är för att kunna kräva en skälig summa ersättning av er, istället för att själv hitta på en summa. Även om hyresvärden inte har haft en faktisk kostnad så har denne fått lägga tid och arbete för att uppfylla det som var hyresgästens ansvar, och har därför rätt att kräva ersättning för det. Dock kan en hyresgäst alltid bestrida en faktura, och då är det hyresvärden som ska bevisa att städningen inte var tillräckligt bra samt att summan är skälig. Om hyresvärden har städat själv kan det vara svårare att bevisa. Jag hoppas att detta gav svar på din fundering! Har du fler frågor är du välkommen att ställa dem till oss här på Lawline. Vänligen,

Varför gäller inte min uppsägning enligt hyresvärden?

2020-07-21 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej !Min fråga är gällande uppsägningen av vår lägenhet.Jag har sagt upp vår lägenhet den 29: juni via e-post till hyresvärdens officiella e-posten. Uppsägningen skedde från min epost som är välkänd till hyresvärden eftersom vi haft kommunikation via e-post tidigare.På samma dag också försökte Jag att ringa dem men fick inga svar och detta kan bevisas i samtal utdrag.Veckan efter alltså 6:e juli ringde Jag igen och fick svar att de var på semester och min uppsägning är ogiltig eftersom uppsägningen måste ske skriftligt via ett rekommenderat brev.Hyresvärden har inte gått ut med något information om deras semester eller hur visa ärenden ska hanteras under visa tider.Min fråga : Hur hanterar Jag denna siruation?Tack förhand !
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Frågor om hyreskontrakt regleras i 12 kap. Jordabalken (JB) som också brukar kallas Hyreslagen. Vad säger lagen om uppsägning?I Hyreslagen 12 kap. 8 § 1 st är reglerat att om ett hyresförhållande har varit längre än 3 månader ska en uppsägning ske skriftligen. Två saker är viktiga för att det ska vara en giltig uppsägning. För det första, ska uppsägningen ha nått fram till den som ska ta emot den såsom hyresvärden. Om uppsägningen skickas i brev eller mejl som kommer bort ligger risken på dig som hyresgäst och ingen uppsägning har skett. Därför stadgas i hyreslagen att uppsägning ska ansetts ha gjorts den dagen som en uppsägningen postas som rekommenderat brev till hyresvärdens adress (12 kap. 8 § 4 st). Det är inget krav enligt lag att en uppsägning ska skickas med rekommenderat brev, men om uppsägning sker på annat sätt gäller uppsägningen från den dagen som hyresvärden får den tillhanda. Det kan exempelvis vara den dagen som posten eller mejlkorgen öppnas, oavsett när uppsägningen kom in. För det andra, ska uppsägningen ha skett i rätt tid. En "för sen" uppsägning innebär att hyresvärden kan ha rätt att ta betalt en månad längre. Reglerna säger att uppsägning ska ske senast sista vardagen innan månadsskiftet för att uppsägningstiden ska börja räknas från nästkommande månad, för hyreskontrakt på obestämd tid (12 kap. 4 §). Ytterligare en sak är att uppsägningen måste vara så tydlig att det klart framkommer för hyresvärden att kontraktet ska sägas upp, vilken bostad det gäller och vem som säger upp. Annars är det möjligt att hyresvärden inte godkänner det som en uppsägning. Vad gäller i din situation?I 12 kap. 1 § 5 st hyreslagen framgår att reglerna är tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att det inte går att avtala om förhållanden som är mindre förmånliga för hyresgästen än vad som står i lagen. Utifrån detta bör inte en hyresvärd kunna sätta upp regler om att uppsägning måste ske genom rekommenderat brev eller att en uppsägning som sker på annat sätt inte skulle vara giltig. Hyreslagen ställer enbart upp krav på att uppsägningen ska vara skriftlig. Din uppsägning bör således vara giltig, men hyresvärden kan ha rätt att säga att uppsägningen inte gäller förrän från den dag då de öppnade ditt mejl efter semestern. Det som gäller då är att den avtalade uppsägningstiden på lägenheten inte börjar förrän då istället för den dagen du mejlade in uppsägningen. Det var bra att du i samband med att du mejlade in din uppsägning även försökte ringa för att försäkra dig om att de fick in din uppsägning. Tyvärr, som i detta fallet, är det inte alltid tillräckligt. Till en annan gång kan du komma ihåg att en uppsägning i rekommenderat brev alltid gäller från dagen du postar det. Jag hoppas att detta svarade på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Enligt vilket pris ska vi räkna på vid utköp av del i fastighet?

2020-02-29 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har en del i en sommarstuga. Nu vill de andra lösa ut mig. Är det rätt att de löser ut mig med taxeringsvärdet ?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utköp av del i fastighetI en situation om att en ska bli utköpt från ägandedel i en fastighet råder avtalsfrihet. Det innebär att ni mellan er kan bestämma vilket pris som ska avges för att lösa ut din del. Tänk på att det kan vara viktigt att ni skriver ett tydligt avtal mellan er när ni är överens för att undvika att det blir en framtida tvist ifall någon av parterna ångrar sig gällande beloppet. En vanlig metod är att räkna på marknadsvärdet (alltså försäljningspriset för fastigheten idag). Det går att få fram genom att anlita en mäklare eller flera, och få fastigheten värderad. Som svar på din fråga, är en vanligt förekommande metod att räkna på marknadsvärdet, men i huvudsak är det avtalsfrihet som gäller och ni kan bestämma vilken summa som båda sidor anses är rättvist. Det är ett generellt svar, och möjligtvis hade jag kunnat ge mer specifika råd om det funnits mer information i frågan gällande just din situation.Men jag hoppas att detta gav svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline. Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp en andrahandshyresgäst som inte betalar hyran?

2019-12-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand. Uppsägning tiden skrev vi 3 månader. Men han som bor i min lägenhet betalar inte hyran. och jag är student och har inte råd till två hyror då jag bor i annat ort pga studier. Har jag rätt att sparka han från lägenheten? För jag tänker i kontraket står det att man ska betala hyran för och kunna bo i lägenheten och eftersom han inte betalar hyran hur gör jag?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning och konsekvenser vid utebliven betalning av hyra finns i 12 kap. Jordabalken (JB) vilken också kallas hyreslagen.Vad händer om en hyresgäst inte betalar hyran?Om en hyresgäst inte betalar hyran inom 1 vecka efter förfallodatumet, ska hyresrätten anses förverkad (12 kap. 42 § p.1 JB). Hyresvärden (i detta fallet du som förstahandshyresgäst) har med det rätt att säga upp hyresavtalet, detta gäller direkt och inte först efter den avtalade uppsägningstiden om 3 månader. Hur går en sådan uppsägning till? Först ska hyresvärden skriftligen meddela sin hyresgäst om uppsägningen, samt även meddela socialnämnden i sin kommun om att avtalet har sagts upp. Enligt 12 kap. 44 § 1-2 st JB kan hyresgästen få behålla bostaden om hyran betalas inom 3 veckor från meddelandet. Om hyran inte inkommer även efter den perioden är hyresrätten förverkad och hyresgästen har inte längre rätt att bo kvar i bostaden. Då kan hyresvärden, om innehar en dom från tingsrätten om beslutet, få hjälp från Kronofogden att avhysa hyresgästen från bostaden om denne fortfarande vägrar att flytta ifrån. Detta kan dock ta lång tid. Vad kan du göra?Svar på din fråga blir alltså ja, du får säga upp din andrahandshyresgäst om denne inte betalar sin hyra. Uppsägningen kan ske direkt och beaktande av den avtalade uppsägningstiden behöver inte göras. Det finns också möjlighet att säga upp hyresgästen om denne vid upprepade tillfällen betalar hyran sent, även om det endast handlar om någon dag sent Du måste då som hyresvärden först meddela att det måste upphöra och att hyreskontraktet riskerar att bli uppsagt om det fortsätter. Om betalningen inte skett efter 1 vecka efter förfallodatumet, så kan du som hyresvärd meddela om uppsägning efter vilket personen har 3 veckor på sig att betala. Om det inte görs så har du rätt att tvinga ut personen exempelvis med hjälp av kronofogden. För att undvika en jobbig och lång uppsägningsprocess som det kan resultera i, så uppmanar jag dig att prata med din andrahandshyresgäst om hur situationen ligger till. Varna hen om vad som kan hända om denne fortsätter att inte betala eller sätter in hyran för sent. En annan sak är om hyreskontraktet är tidsbegränsat, då du kan vänta ut tiden och möjligtvis återkräva pengarna i skadestånd. För detta krävs att du först meddelat personen att detta kan hända. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänligen,

Vad bör bostadsrättsföreningen göra åt störningar och hur bedöms en sån?

2020-07-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vad är en störning i juridisk mening? Menar då i en brf och med bostadsrättslagen som grund. Störs av grannar sedan 16 år och styrelsen gör ej sitt jobb genom att inte ta tag i detta och håller dem bakom sin rygg. Styrelsen säger att de ej kan göra ngt? Har kämpat i 16 år och dokumenterat allt i form av mail, sms och all korrespondens och händelser genom åren. Har ni något råd?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vad säger Bostadsrättslagen om störningar?En boende får inte utsätta sin omgivning för störningar som kan vara farliga för hälsan eller annars försämra bostadsmiljön på en nivå som inte rimligen ska behöva tålas av grannarna (7 kap. 9 §). Vad ska räknas som störningar?Det har uttalats att vad som är en störning inte ska bedömas utifrån den enskilda personens uppfattning utan utgå från den allmänna uppfattningen av vad boende i ett vanligt flerfamiljshus bör tåla och inte. Exempelvis innebär det att en enskild person blir störd av en grannes beteende behöver det inte automatiskt uppfylla "en störning" enbart till hänsyn av att den personen faktiskt blev störd. Störningar kan vara av olika slag exempel är starka ljud, lukter eller hotfulla beteenden. Dock finns det en viss nivå av ljud och störningar som den som bor i ett flerfamiljshus får acceptera såsom lekande och skrikande barn, dammsugning eller ljud på natten från personer som jobbar mer ovanliga tider. Detta är alltså exempel på sånt som normalt får accepteras. Om bostadsrättsföreningen har satt upp trivsel- eller ordningsregler kan dem vara något att gå efter, under förutsättning att dessa inte är orimligt uppställda. Högljudd musik eller borrande i väggarna sent på kvällen räknas inte som störning om det sker någon gång, men om sker vid täta och upprepade gånger anses det ofta som störningar. Andra exempel kan vara långvarigt pianospelande, mycket spring och stök i trapphuset, trakasserier och hot från en boende eller att varje natt få sin nattsömn störd. Det kan vara svårt att bedöma, men ska ofta handla om 1) längre varaktigt beteende, 2) som inte omfattas av vanliga "levnadsljud" och 3) allmänt kan uppfattas som störande. Vad kan du göra när bostadsrättsföreningen inte vill åtgärda efter inskickade klagomål?När en boende upplever störningar från sina grannar kan åtgärder vara att prata med grannarna själv eller sen anmälda till bostadsrättsföreningens styrelse. Om styrelsen bedömer att det är störningar enligt lagens mening är de skyldiga att vidta åtgärder för att störningarna ska upphöra, och om störningarna är av väldigt grov art även säga upp den som bor där (7 kap. 9 § 2 st bostadsrättslagen). Om styrelsen inte vidtar några åtgärder alls för att störningarna ska upphöra, kan du som boende kräva nedsättning av årsavgiften eller även skadestånd enligt 7 kap. 4 § + 2 § bostadsrättslagen.Mitt råd till dig, är att i första hand gå till styrelsen igen och berätta om din situation. Du kan visa all din dokumentation och påpeka deras skyldighet att agera. Ifall du har framfört det här under en längre tid, bör de kanske även ha en bra förklaring bakom varför de inte anser att det du framför ska anses som en störning i lagens mening. Om det då fortfarande inte händer något så kan du prova att kontakta bostadsrättsnämnden, vars uppgift kan fungera som medlare. Ifall styrelsen har undvikit att agera trots sin skyldighet, kan det tänkas att de inte vill ha in en tredje part. Som sagt kan du även ha rätt att kräva nedsättning av årsavgiften med hänvisning till styrelsens försummelse om dina klagomål ska vara att anses om störningar som ej har blivit åtgärdade. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

När är en överenskommelse om hyresrätt bindande?

2020-04-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande hyresavtal. Det är nämnligen så att jag håller på med att leta efter ett rum i Stockholm och har haft kontakt med en person som hyr ut ett rum. Jag har sett rummet och haft kontakt med ägaren till rummet via messenger och telefon. Jag har tackat ja via messenger men har begärt att skriva avtal innan jag skickar över pengar mm. Hon säger att hon aldrig har skrivit avtal samt ej angett personnummer till henne själv. Jag har dock hittat ett annat rum via en kompis som är billigare och har bättre villkor. Jag har informerad henne om det och nu vill hon polisanmäla mig om jag inte betalar 3 månader deposition för inflytt den 1 mai. Vad ska jag göra? Hon försöker nog skrämma mig tror jag
Erica Lager |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Det är denna lagen jag kommer att utgå ifrån i mitt svar. HyresavtalHuvudregeln är att det inte finns något formkrav för hyresavtal. Det innebär att även muntliga eller icke-formella överenskommelser om hyra kan vara giltiga.I 12 kap. 2 § JB finns ett undantag som säger att ett hyresavtal ska vara skriftligt ifall en av parterna begär det. Ifall du har begärt att ni ska skriva ett avtal om saken, är således inte er överenskommelse över messenger eller muntligen bindande, även om det är hennes vanliga sätt. Vad gäller för dig? Min åsikt är likt du säger att hon försöker skrämma dig. Som hyresgäst har du rätt till att få ett skriftligt kontrakt, och om ni inte har det så är er överenskommelse inte bindande. Förutsatt att du inte har flyttat in, fört över pengar eller vidtagit annat i ert hyres-deal anser jag att du kan säga nej till henne och tacka ja till ett annat hyreskontrakt. Det är vanligt att man vill ha ett skriftligt avtal med hänsyn till bevisfrågor. Ifall hyresvärden går vidare med saken måste hon kunna framlägga något hållbart som visar att du är bunden till kontraktet samt vilka villkor som råder. Också kan det vara bra att veta att hyrestvister kan lösas hos hyresnämnd eller i domstol, men är inte ett ärende för polisen. Jag hoppas att detta gav svar på din fundering. Vänligen,

Vem är betalningsskyldig för nytt lås om hyresgästen tappar bort nyckeln?

2020-02-05 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!Jag har tappat bort 1 av 3 nycklar till min hyresrätt, vad kan hyresvärden kräva mig på för detta? Vill ha "något att stå på" då denna hyresvärd krånglat extremt mycket med de mest enkla och självklara sakerna för resterande hyresgäster. (samt är student och inte den som har extremt mycket pengar för tillfället) kan dem kräva mig på att;Betala för ny nyckel?Betala för helt nytt lås + nycklar?Vad gäller, finns det någon lag kring detta?Nycklarna är "assa", äldre "vanlig" modell på låset och nycklar. Tacksam för hjälp!
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser gällande hyreslägenheter hittas i Jordabalken (JB). Vem är betalningsskyldig för ett nytt lås?Nycklar till en hyreslägenhet hör till byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB. Däremot om hyresgästen själv har tillfört något till lägenheten, såsom satt dit en tvättmaskin eller gjort en kopia på nyckeln ska inte detta räknas som ett byggnadstillbehör (2 kap. 4 § 1 st JB). Nästa fråga är vem som är ersättningsskyldig om ett byggnadstillbehör skadas eller kommer bort. I 12 kap. 24 § JB beskrivs hyresgästens vårdplikt som innebär att denne ska vårda lägenheten och är med det skyldig att ersätta all skada som uppkommer på grund av dennes vållande, genom försummelse eller vårdslöshet. Med det är du som hyresgäst betalningsskyldig för den skada som hyresvärden får, alltså exempelvis kostnaden för att byta ett lås eller en ny nyckel om du har tappat bort denna.Vanligtvis om en nyckel är borta brukar hyresvärden vilja byta ut låset av säkerhetsskäl. Men det behöver inte alltid ske. Detta kan bli dyrt beroende på vad för lås och hur stort ingrepp det behöver göras. Jag råder dig att prata med din hyresvärd om situationen och fråga vilka åtgärder som kan komma i fråga och vad som gäller för dig. Viktigt att tänka på, är att du kan läsa i hyreskontraktet om där står något särskilt reglerat kring detta. I sådana fall gäller det som står i kontraktet. Också ska du veta att hyresvärden inte kan kräva vad som helst av dig som hyresgäst trots att du innehar ersättningsskyldighet. Det finns fall där hyresgäster har fått betala byte av lås på allmänna platser såsom tvättstugan, vilket inte har ansetts vara rätt. SammanfattningJa, du är ersättningsskyldig för skador som du vållar på lägenheten och dess byggnadstillbehör, genom försummelse eller vårdslöshet. Om hyresvärden vill byta låset på grund av att nyckeln är borta kan du få krav om att ersätta den kostnaden. Ett låsbyte kan vara dyrt och beror bland annat vad det är för lås. Dock får hyresvärden inte kräva att du betalar orimliga summor eller för orimliga åtgärder. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Annars får du gärna ställa fler frågor till oss på Lawline. Vänligen,

Är jag som andrahandshyresgäst ansvarig för att ersätta skador?

2019-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyrde en bostadsrätt i andra hand. Under tiden jag bodde där gick rutan inne i balkongdörrsfönstret sönder. Alltså jag kunde inte "ta" på sprickan utan den var i "isoleringsglaset". Glasmästaren bedömde det som en förslitningsskada. Jag bokade tid för mätning av rutan, men när den skulle installeras hade jag flyttat ut då vårt kontrakt löpt ut, och ägaren till lägenheten skötte bokning och hantering av reparation. Men nu har jag fått fakturan för ny ruta och arbete och hyresvärden/ ägaren av lägenheten påstår att jag skall betala för det? Vem är ansvarig till att betala? Tacksam för svar
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och 12 kap. Jordabalken (JB). Vem ska ersätta uppkomna skador i en hyresbostad?I 12 kap. 24 § JB beskrivs hyresgästens vårdplikt, som innebär att hyresgästen ska vårda bostaden och med det ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denna medvetet eller genom vårdslöshet. Andra skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte och där är det hyresvärden som ska ersätta. Det ska dock kunna bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där och att det var en olycka för att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen. I paragrafens 4 st står att i det fall som en hyresgäst utan tillstånd har hyrt ut bostaden till någon annan så är den första hyresgästen ansvarig att betala för de skador som den nya andrahandshyresgästen orsakar, oavsett hur det har gått till. Det går alltid att avtala om annat i hyresavtalet exempelvis att hyresgäster ska ersätta skador som uppkommer och då kan detta vara gällande. Vem är ersättningsskyldig i ditt fall?I ditt fall så antar jag att andrahandsuthyrningen är laglig (innebärande har tillstånd). Om inte så gäller enligt ovan att första hyresgästen är ersättningsskyldig för vad du har orsakat. I ditt fall så är skadan enligt professionella utlåtanden en förslitningsskada. Vem ska ersätta en sådan skada? Den allmänna vårdplikten i 24 § ovan gäller, och enligt den är en hyresgäst som orsakar en skada genom vårdslöshet eller försummelse ansvarig för att ersätta den. Förslitningsskador däremot brukar vanligtvis inte ingå där utan ska ersättas av hyresvärden, men där ska också göras en bedömning av om skadorna är orsakade av hyresgästen eller på grund av normala förslitningar av något. Dessutom brukar skador orsakade utifrån inte bedömas orsakade eller ersättningsgilla av hyresgästen. I detta fallet är det troligt att din skada på det inre fönsterglaset ska bedömas så och ligga på hyresvärdens ansvar. HD har också i ett fall från 2014 fastställt att första hyresgästen har kvar vårdnadsansvaret även vid andrahandsuthyrning, om inte annat avtalats i andrahandsuthyrningskontraktet. Sammantaget, är du som (tidigare) andrahandshyresgäst inte är ansvarig för att betala för skadan på fönsterglaset. Detta är förutsatt att ni i hyresavtalet inte har kommit överens om att du ska ersätta skador som uppkommer under din hyrestid, eller något liknande. För då kommer avtalet först. Ersättningsfrågan tolkar jag kommer att bli mellan hyresvärden och första hyresgästen där bedömning av hur skadan uppkom kommer att vara avgörande för vem som ska anses vara ansvarig.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga.Vänligen,