När är en överenskommelse om hyresrätt bindande?

2020-04-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga gällande hyresavtal. Det är nämnligen så att jag håller på med att leta efter ett rum i Stockholm och har haft kontakt med en person som hyr ut ett rum. Jag har sett rummet och haft kontakt med ägaren till rummet via messenger och telefon. Jag har tackat ja via messenger men har begärt att skriva avtal innan jag skickar över pengar mm. Hon säger att hon aldrig har skrivit avtal samt ej angett personnummer till henne själv. Jag har dock hittat ett annat rum via en kompis som är billigare och har bättre villkor. Jag har informerad henne om det och nu vill hon polisanmäla mig om jag inte betalar 3 månader deposition för inflytt den 1 mai. Vad ska jag göra? Hon försöker nog skrämma mig tror jag
Erica Lager |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Regler om hyra regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Det är denna lagen jag kommer att utgå ifrån i mitt svar. HyresavtalHuvudregeln är att det inte finns något formkrav för hyresavtal. Det innebär att även muntliga eller icke-formella överenskommelser om hyra kan vara giltiga.I 12 kap. 2 § JB finns ett undantag som säger att ett hyresavtal ska vara skriftligt ifall en av parterna begär det. Ifall du har begärt att ni ska skriva ett avtal om saken, är således inte er överenskommelse över messenger eller muntligen bindande, även om det är hennes vanliga sätt. Vad gäller för dig? Min åsikt är likt du säger att hon försöker skrämma dig. Som hyresgäst har du rätt till att få ett skriftligt kontrakt, och om ni inte har det så är er överenskommelse inte bindande. Förutsatt att du inte har flyttat in, fört över pengar eller vidtagit annat i ert hyres-deal anser jag att du kan säga nej till henne och tacka ja till ett annat hyreskontrakt. Det är vanligt att man vill ha ett skriftligt avtal med hänsyn till bevisfrågor. Ifall hyresvärden går vidare med saken måste hon kunna framlägga något hållbart som visar att du är bunden till kontraktet samt vilka villkor som råder. Också kan det vara bra att veta att hyrestvister kan lösas hos hyresnämnd eller i domstol, men är inte ett ärende för polisen. Jag hoppas att detta gav svar på din fundering. Vänligen,

Vem är betalningsskyldig för nytt lås om hyresgästen tappar bort nyckeln?

2020-02-05 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!Jag har tappat bort 1 av 3 nycklar till min hyresrätt, vad kan hyresvärden kräva mig på för detta? Vill ha "något att stå på" då denna hyresvärd krånglat extremt mycket med de mest enkla och självklara sakerna för resterande hyresgäster. (samt är student och inte den som har extremt mycket pengar för tillfället) kan dem kräva mig på att;Betala för ny nyckel?Betala för helt nytt lås + nycklar?Vad gäller, finns det någon lag kring detta?Nycklarna är "assa", äldre "vanlig" modell på låset och nycklar. Tacksam för hjälp!
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser gällande hyreslägenheter hittas i Jordabalken (JB). Vem är betalningsskyldig för ett nytt lås?Nycklar till en hyreslägenhet hör till byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB. Däremot om hyresgästen själv har tillfört något till lägenheten, såsom satt dit en tvättmaskin eller gjort en kopia på nyckeln ska inte detta räknas som ett byggnadstillbehör (2 kap. 4 § 1 st JB). Nästa fråga är vem som är ersättningsskyldig om ett byggnadstillbehör skadas eller kommer bort. I 12 kap. 24 § JB beskrivs hyresgästens vårdplikt som innebär att denne ska vårda lägenheten och är med det skyldig att ersätta all skada som uppkommer på grund av dennes vållande, genom försummelse eller vårdslöshet. Med det är du som hyresgäst betalningsskyldig för den skada som hyresvärden får, alltså exempelvis kostnaden för att byta ett lås eller en ny nyckel om du har tappat bort denna.Vanligtvis om en nyckel är borta brukar hyresvärden vilja byta ut låset av säkerhetsskäl. Men det behöver inte alltid ske. Detta kan bli dyrt beroende på vad för lås och hur stort ingrepp det behöver göras. Jag råder dig att prata med din hyresvärd om situationen och fråga vilka åtgärder som kan komma i fråga och vad som gäller för dig. Viktigt att tänka på, är att du kan läsa i hyreskontraktet om där står något särskilt reglerat kring detta. I sådana fall gäller det som står i kontraktet. Också ska du veta att hyresvärden inte kan kräva vad som helst av dig som hyresgäst trots att du innehar ersättningsskyldighet. Det finns fall där hyresgäster har fått betala byte av lås på allmänna platser såsom tvättstugan, vilket inte har ansetts vara rätt. SammanfattningJa, du är ersättningsskyldig för skador som du vållar på lägenheten och dess byggnadstillbehör, genom försummelse eller vårdslöshet. Om hyresvärden vill byta låset på grund av att nyckeln är borta kan du få krav om att ersätta den kostnaden. Ett låsbyte kan vara dyrt och beror bland annat vad det är för lås. Dock får hyresvärden inte kräva att du betalar orimliga summor eller för orimliga åtgärder. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Annars får du gärna ställa fler frågor till oss på Lawline. Vänligen,

Är jag som andrahandshyresgäst ansvarig för att ersätta skador?

2019-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyrde en bostadsrätt i andra hand. Under tiden jag bodde där gick rutan inne i balkongdörrsfönstret sönder. Alltså jag kunde inte "ta" på sprickan utan den var i "isoleringsglaset". Glasmästaren bedömde det som en förslitningsskada. Jag bokade tid för mätning av rutan, men när den skulle installeras hade jag flyttat ut då vårt kontrakt löpt ut, och ägaren till lägenheten skötte bokning och hantering av reparation. Men nu har jag fått fakturan för ny ruta och arbete och hyresvärden/ ägaren av lägenheten påstår att jag skall betala för det? Vem är ansvarig till att betala? Tacksam för svar
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och 12 kap. Jordabalken (JB). Vem ska ersätta uppkomna skador i en hyresbostad?I 12 kap. 24 § JB beskrivs hyresgästens vårdplikt, som innebär att hyresgästen ska vårda bostaden och med det ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denna medvetet eller genom vårdslöshet. Andra skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte och där är det hyresvärden som ska ersätta. Det ska dock kunna bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där och att det var en olycka för att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen. I paragrafens 4 st står att i det fall som en hyresgäst utan tillstånd har hyrt ut bostaden till någon annan så är den första hyresgästen ansvarig att betala för de skador som den nya andrahandshyresgästen orsakar, oavsett hur det har gått till. Det går alltid att avtala om annat i hyresavtalet exempelvis att hyresgäster ska ersätta skador som uppkommer och då kan detta vara gällande. Vem är ersättningsskyldig i ditt fall?I ditt fall så antar jag att andrahandsuthyrningen är laglig (innebärande har tillstånd). Om inte så gäller enligt ovan att första hyresgästen är ersättningsskyldig för vad du har orsakat. I ditt fall så är skadan enligt professionella utlåtanden en förslitningsskada. Vem ska ersätta en sådan skada? Den allmänna vårdplikten i 24 § ovan gäller, och enligt den är en hyresgäst som orsakar en skada genom vårdslöshet eller försummelse ansvarig för att ersätta den. Förslitningsskador däremot brukar vanligtvis inte ingå där utan ska ersättas av hyresvärden, men där ska också göras en bedömning av om skadorna är orsakade av hyresgästen eller på grund av normala förslitningar av något. Dessutom brukar skador orsakade utifrån inte bedömas orsakade eller ersättningsgilla av hyresgästen. I detta fallet är det troligt att din skada på det inre fönsterglaset ska bedömas så och ligga på hyresvärdens ansvar. HD har också i ett fall från 2014 fastställt att första hyresgästen har kvar vårdnadsansvaret även vid andrahandsuthyrning, om inte annat avtalats i andrahandsuthyrningskontraktet. Sammantaget, är du som (tidigare) andrahandshyresgäst inte är ansvarig för att betala för skadan på fönsterglaset. Detta är förutsatt att ni i hyresavtalet inte har kommit överens om att du ska ersätta skador som uppkommer under din hyrestid, eller något liknande. För då kommer avtalet först. Ersättningsfrågan tolkar jag kommer att bli mellan hyresvärden och första hyresgästen där bedömning av hur skadan uppkom kommer att vara avgörande för vem som ska anses vara ansvarig.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga.Vänligen,

Vad händer med hyresavtalet om hyresvärden avlider?

2019-07-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Min hyresvärdinna har dött. Hon har inga barn och inga syskon. Hon är sambo men har inget skrivet. Sambon vet inget om hennes fastigheter.Vad händer med fastigheten och med mig? Vem kan jag kontakta om information. Måste jag fortsätta betala hyran och till vem?
Erica Lager |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline!Regler för hyresrätter regleras i Jordabalken (JB). Om fastighetsägaren avliderNär en fastighetsägare avlider övertar dödsboet samtliga tillgångar och även fastigheter. Dödsbodelägarna kan sedan välja att säga upp eventuella hyresgäster. I jordabalken finns regler gällande uppsägningstid (se 12 kap. 3-18§§ JB) och om besittningsskydd. Dessa ska följas då det inte finns särskilda regler för vad som gäller i situationen där fastighetsägaren har gått bort. Mer om besittningsskydd och vilka som har det kan ni läsa om här. Vad händer för dig?Hyresavtalet kommer fortsätta men dödsboet kommer inta fastighetsägarens ställe som motpart i avtalet. Detta tills arvsfördelning sker. Om inga arvingar finns kommer Allmänna arvsfonden ärva fastigheten (5 kap. 1§ Ärvdabalken). Hyresavtalet kommer som sagt att finnas kvar, om ni är osäkra på vad som kommer hända fram över och vart ni ska betala hyran kan ni prova att prata med er hyresgästförening om dessa frågor. Ni bör också senare få information till er om att fastigheten och eventuellt hyreskontraktet har övertagits av annan part. Det är svårt att svara på vad som kommer att hända med just er hyresrätt då olika saker kan hända beroende på vem som tar över fastigheten. Dock kommer ni få bo kvar om ni har besittningsskydd med ert hyresavtal. Jag hoppas dock att mitt svar hjälpte något och att ni eventuellt kan få mer specifika svar hos hyresgästföreningen som är insatta i området. Med vänliga hälsningar,

Enligt vilket pris ska vi räkna på vid utköp av del i fastighet?

2020-02-29 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har en del i en sommarstuga. Nu vill de andra lösa ut mig. Är det rätt att de löser ut mig med taxeringsvärdet ?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Utköp av del i fastighetI en situation om att en ska bli utköpt från ägandedel i en fastighet råder avtalsfrihet. Det innebär att ni mellan er kan bestämma vilket pris som ska avges för att lösa ut din del. Tänk på att det kan vara viktigt att ni skriver ett tydligt avtal mellan er när ni är överens för att undvika att det blir en framtida tvist ifall någon av parterna ångrar sig gällande beloppet. En vanlig metod är att räkna på marknadsvärdet (alltså försäljningspriset för fastigheten idag). Det går att få fram genom att anlita en mäklare eller flera, och få fastigheten värderad. Som svar på din fråga, är en vanligt förekommande metod att räkna på marknadsvärdet, men i huvudsak är det avtalsfrihet som gäller och ni kan bestämma vilken summa som båda sidor anses är rättvist. Det är ett generellt svar, och möjligtvis hade jag kunnat ge mer specifika råd om det funnits mer information i frågan gällande just din situation.Men jag hoppas att detta gav svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline. Med vänliga hälsningar,

Kan jag säga upp en andrahandshyresgäst som inte betalar hyran?

2019-12-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand. Uppsägning tiden skrev vi 3 månader. Men han som bor i min lägenhet betalar inte hyran. och jag är student och har inte råd till två hyror då jag bor i annat ort pga studier. Har jag rätt att sparka han från lägenheten? För jag tänker i kontraket står det att man ska betala hyran för och kunna bo i lägenheten och eftersom han inte betalar hyran hur gör jag?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om andrahandsuthyrning och konsekvenser vid utebliven betalning av hyra finns i 12 kap. Jordabalken (JB) vilken också kallas hyreslagen.Vad händer om en hyresgäst inte betalar hyran?Om en hyresgäst inte betalar hyran inom 1 vecka efter förfallodatumet, ska hyresrätten anses förverkad (12 kap. 42 § p.1 JB). Hyresvärden (i detta fallet du som förstahandshyresgäst) har med det rätt att säga upp hyresavtalet, detta gäller direkt och inte först efter den avtalade uppsägningstiden om 3 månader. Hur går en sådan uppsägning till? Först ska hyresvärden skriftligen meddela sin hyresgäst om uppsägningen, samt även meddela socialnämnden i sin kommun om att avtalet har sagts upp. Enligt 12 kap. 44 § 1-2 st JB kan hyresgästen få behålla bostaden om hyran betalas inom 3 veckor från meddelandet. Om hyran inte inkommer även efter den perioden är hyresrätten förverkad och hyresgästen har inte längre rätt att bo kvar i bostaden. Då kan hyresvärden, om innehar en dom från tingsrätten om beslutet, få hjälp från Kronofogden att avhysa hyresgästen från bostaden om denne fortfarande vägrar att flytta ifrån. Detta kan dock ta lång tid. Vad kan du göra?Svar på din fråga blir alltså ja, du får säga upp din andrahandshyresgäst om denne inte betalar sin hyra. Uppsägningen kan ske direkt och beaktande av den avtalade uppsägningstiden behöver inte göras. Det finns också möjlighet att säga upp hyresgästen om denne vid upprepade tillfällen betalar hyran sent, även om det endast handlar om någon dag sent Du måste då som hyresvärden först meddela att det måste upphöra och att hyreskontraktet riskerar att bli uppsagt om det fortsätter. Om betalningen inte skett efter 1 vecka efter förfallodatumet, så kan du som hyresvärd meddela om uppsägning efter vilket personen har 3 veckor på sig att betala. Om det inte görs så har du rätt att tvinga ut personen exempelvis med hjälp av kronofogden. För att undvika en jobbig och lång uppsägningsprocess som det kan resultera i, så uppmanar jag dig att prata med din andrahandshyresgäst om hur situationen ligger till. Varna hen om vad som kan hända om denne fortsätter att inte betala eller sätter in hyran för sent. En annan sak är om hyreskontraktet är tidsbegränsat, då du kan vänta ut tiden och möjligtvis återkräva pengarna i skadestånd. För detta krävs att du först meddelat personen att detta kan hända. Jag hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänligen,

Går det att avtala bort uppsägningsmöjligheten vid andrahandsuthyrning?

2019-08-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej kan man avtala bort uppsägningsmöjligheten för hyresgästen när man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Ska på erasmusutbyte och vill slippa ordna med ny hyresgäst under den terminen jag är iväg
Erica Lager |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en person hyr ut en bostadsrätt i andrahand regleras situationen i lagen om uthyrning av privat bostad (privatuthyrningslagen). Reglerna skiljer sig lite från andrahandsuthyrning av hyresrätt som omfattas av vanliga hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Vad gäller för uppsägningstid för andrahandshyresgästen?Ett hyresavtal som gäller på obestämd tid (ett s.k. tillsvidareavtal) har en uppsägningstid på minst 3 månader från hyresvärden och hyresgästen kan säga upp bostaden med en minsta uppsägningstid om 1 månad (3§ 2 st. privatuthyrningslagen). I ett hyresavtal på bestämd tid så sägs avtalet upp på slutdatumet. Det går dock att avsluta avtalet i förtid samt avtala om en viss uppsägningstid (3 § 1 st. privatuthyrningslagen). Då gäller ovan nämnda uppsägningstider enligt lagen. Enligt 2 § privauthyrningslagen är lagen tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär här att det är fritt att avtala om en kortare eller längre uppsägningstid, men om hyresvärden säger upp avtalet ska den lagstadgade minsta uppsägningstiden gälla för att inte vara till nackdel för hyresgästen. Det är alltså därför inte tillåtet att helt avtala bort uppsägningsmöjligheten då detta hade varit en stor nackdel för hyresgästen. Sammanfattningsvis, det enkla svaret på din fråga är nej. Det går att avtala en uppsägningstid som är längre eller kortare än vad lagen säger, dock får den inte vara till större nackdel för hyresgästen. Hyresgästen har också en rätt enligt lag att säga upp sitt hyresavtal i förtid och du kan inte hålla kvar någon som vill säga upp hyresavtalet att bo kvar längre än under uppsägningstiden. Det hade inte varit till förmån för hyresgästen och därför inte tillåtet enligt privatuthyrningslagen. Jag förstår din tanke om att inte vilja behöva leta efter en ny hyresgäst medan du är utomlands. Det du kan göra att försäkra dig med personen ifall den är beredd på att bo där under hela terminen du är iväg samt i annat fall finns där en uppsägningstid på minst 1 månad. Jag hoppas att detta gav svar på din fundering!Med vänliga hälsningar,

Vad är konsekvenserna för otillåten andrahandsuthyrning samt överhyra?

2019-05-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Har en fråga angående andrahandsuthyrning. Hur ser det ut men straff och konsekvenser om/när en andrahandslägehet hyrs ut i 4,5 år utan tillstånd. Hyran som hyresvärden har satt är på 6,000 hyresgästen som ha ett förstahandskontrakt har satt hyran på 8,000 och hyr då ut den i andra hand (utan tillstånd) dessa 2,000 kr har hyresvärden stoppat i egen ficka.. Vad klassas detta som för brott och vad blir påföljderna om hyresvären kommer på detta. Nu till frågan; på vilka grunder kan man bli åtalad för detta? Vad blir påföljderna gällande hyresavtal och svart inkomst.
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. För att få hyra ut sin hyresrätt i andra hand krävs tillstånd av hyresvärden, ett sådant får man oftast om det finns godtagbara skäl ex. åka utomlands eller arbeta/ studera på annan ort. I detta fallet har personen inget tillstånd och då är andrahandsuthyrningen ett kontraktsbrott och därmed inte tillåtet. Otillåten andrahandsuthyrningDen som hyr ut sin hyresrätt i andrahand utan tillstånd kan som konsekvens av kontraktsbrottet få hyresrätten uppsagd av hyresvärden. Ett kontraktsbrott är nämligen grund för uppsägning av hyreskontraktet. Det innebär att den som hyr i andrahand snabbt kan förlora sin bostad och bör därför först försäkra sig om att tillstånd finns för sådan uthyrning. Vad är okej andrahandshyra att ta ut och vad är överhyra?Utöver den hyran som förstahandshyresgästen betalar så får denne lägga på en summa exempelvis ifall lägenheten hyrs ut möblerad (upp emot 10-15% har ansetts okej enligt Hyresnämnden, men kan beror på fall till fall). Även om andra saker ingår ex. hushållsel, bredband eller parkering så får den faktiska summan för detta också läggas på. Om du som andrahandshyresgäst betalar oskäligt hög hyra och misstänker, som du säger, att hyresgästen tar för mycket betalt för att sen stoppa pengarna i egen ficka är det överhyra, även kallat ockerhyra. Vad kan konsekvenserna bli?Du som hyr en hyresrätt enligt otillåten andrahandsuthyrning samt betalar överhyra har inte egentligen blivit utsatt för något brott, då de omnämnda handlingarna idag inte är kriminaliserade. Kontraktsbrott är endast mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden och kan idag därför inte heller leda till några straffrättsliga påföljder ex. böter eller liknande för förstahandshyresgästen. Dock vad du kan göra är att anmäla att du blir utsatt för överhyra till Hyresnämnden, som då gör en prövning av din hyra. Om de kommer fram till att du betalar för mycket i andrahandshyra har du rätt att få hyran sänkt men också att få tillbaka den summa som du har betalt för mycket. Återbetalning kan då dock endast ske för hyra ett år tillbaka från anmälan, och därför inte för hela perioden om du har bott där i 4,5 år. Hur man ansöker om detta hittar du här på Hyresnämndens hemsida, där de även hänvisar till en blankett. Det nya lagförslaget vill kriminalisera otillåten andrahandsuthyrningFrån ett förslag som kom 2017 vill riksdagen att straffen ska skärpas för köp av hyreskontrakt och otillåten andrahandsuthyrning med vinstsyfte. Syftet är att få en bättre fungerande hyresbostadsmarknad och införa åtgärder mot svarthandeln av hyreskontrakt och missbruk av andrahandsuthyrningar som blir mer vanligt i samhället. I lagförslaget föreslås bl.a. en utökad återbetalningsskyldighet för överhyra till upp mot två år före anmälan, samt straff i form av böter eller fängelse upp till två år vid otillåten andrahandsuthyrning till överhyra, om fallet är allvarligt (Proposition 2018/19:107). De nya reglerna föreslås träda i kraft 1 oktober 2019. Sammanfattningsvis, det du kan göra idag är att anmäla situationen till Hyresnämnden för att få tillbaka de pengar som du har betalat i överhyra. Dock gäller återbetalningsskyldigheten endast för ett år tillbaka. Vad gäller straff för sådan andrahandsuthyrning kan det i framtiden med det nya lagförslaget, bli kriminaliserat och en förstahandshyresgäst kan riskera böter eller högst två års fängelse vid allvarligare fall. Men idag finns inga sådana regler och personen kan därför inte riskera några straffrättsliga påföljder, annat än förlora hyreskontraktet samt återbetalningsskyldighet. Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att återkomma om du skulle ha fler funderingar.Med vänliga hälsningar,