Vad menas med faktiskt fel vid köp av fast egendom?

2019-11-26 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej, har ni lust med ett konkret exempel redogöra, för abstrakt och konkret standard, abstraktfel och konkret fel vid köp av fast egendom samt vilka påföljder köparen kan göragällande vid faktiska fel?Tack på förhand.
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.Faktiska fel vid köp av fast egendom regleras i 4 kap. 19 § första stycket jordabalken. Faktiska fel kan i sin tur delas upp i konkreta respektive abstrakta fel och de båda regleras i nämnda lagrum.Konkreta felEtt konkret fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Inom begreppet "avtal" ryms dels skriftliga handlingar, såsom det faktiska avtalet, eventuell annons och fastighetsbeskrivningen, men även muntliga utfästelser och garantier. Ett exempel på ett konkret fel kan exempelvis vara storleken på fastigheten. Om man frågar säljaren eller mäklaren och denne uppger att fastigheten är 500 kvadratmeter, men det sedan visar sig att den endast är 300 kvadratmeter, föreligger ett konkret fel. Av detta följer således att konkret standard är den standard som följer av avtalet.Abstrakta fel Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vid bedömningen av vad en köpare med fog kunnat förutsätta spelar fastighetens skick och ålder en stor roll. Man utgår vid bedömningen från vad som med hänsyn till bland annat dessa faktorer kan förväntas vara en normal standard. Ett abstrakt fel kan till exempel föreligga om man köper en relativt ny fastighet och den sedan visar sig ha rötskador. Helt klart är detta inget man normalt kan förvänta sig när man köper en nyare fastighet. Hade fastigheten istället varit äldre och nedgången är det emellertid möjligt att man som köpare inte med fog kunnat förutsätta att rötskador inte skulle finnas. Det är alltså en bedömningsfråga som ibland kan vara svår att göra i det enskilda fallet.Påföljder vid faktiska felBåde konkreta och abstrakta fel utgör som sagt faktiska fel. Av 4 kap. 19 § första stycket jordabalken framgår att vid faktiska fel, förutsatt att köparen fullgjort sin undersökningsplikt i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller en rätt att häva köpet (för detta krävs det att felet är av väsentlig betydelse, se hänvisningen i lagrummet till 4 kap. 12 § jordabalken). Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Det sistnämnda tar sikte på att fastigheten har en avsaknad av en så kallad kärnegenskap och med detta menas att fastigheten på ett fundamentalt sätt avviker från rimlig standardHoppas att detta gav svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Är förköpsklausuler bindande vid köp av fast egendom?

2019-09-24 i Köpavtal
FRÅGA |Får en kommun som säljer en fastighet skriva in i köpekontraktet att de för all framtid ska ha förköpsrätt för denna fastighet vid en försäljning. Är det möjligt att avtala något sådant i ett köpekontrakt när lagen om förköpsrätt är borttagen.
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En förköpsrätt är en klausul som innebär att en person har rätt att köpa viss egendom före alla andra vid en eventuell försäljning. Den som ska sälja egendomen måste alltså erbjuda personen med förköpsrätt att köpa den först, innan hen kan sälja egendomen till någon annan.I ditt fall rör det sig om en kommun som vill ta in en klausul om förköpsrätt vid en försäljning av fastighet. När det gäller förköpsklausuler vid försäljning av fast egendom (fastigheter) har det i praxis ansetts att de inte är bindande, se till exempel NJA 1994 s. 69 och NJA 1993 s.468. Detta hänger samman med de formkrav som ställs på en fastighetsöverlåtelse (se vidare 4 kap. 1 § jordabalken). Det har emellertid i praxis ansetts okej att ha med en förköpsklausul vid vissa typer av gåva, men då du säger att det här rör sig om en försäljning blir det inte aktuellt i ditt fall.Svaret blir sammanfattningsvis att rådande rättsläge tyder på att förköpsklausulen som kommunen tagit in i köpekontraktet inte är bindande för en eventuell köpare.Om du skulle vilja ha hjälp av en av våra verksamma jurister med att exempelvis upprätta ett köpekontrakt kan du få det här.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,

Hur länge får ett fastighetsköp vara villkorat?

2019-09-24 i Köpavtal
FRÅGA |Hej Hur fungerar 2 års regeln vid fastighetsförsäljning?
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.En fastighet är fast egendom och tillämplig lag vid köp och försäljning av dessa är jordabalken (se vidare 1 kap. 1 § jordabalken). Villkorade fastighetsköp Jag är inte helt säker på vilken tvåårsregel du menar men jag antar att du syftar på regeln om villkorligt köp i 4 kap. 4 § jordabalken. Bestämmelsen tar sikte på om ett köps fullbordan eller bestånd görs beroende av villkor. Det rör sig alltså om villkor som, om de inte blir uppfyllda, gör att köpet ska gå åter. Huvudregeln är att ett köp av fast egendom inte får göras beroende av villkor under mer än två år från dagen då köpehandlingen upprättades. Om ett villkor ändå skrivs på längre tid än två år är köpet ogiltigt. Hela köpet blir alltså ogiltigt, inte endast det specifika villkoret. Om ett villkor är angivet i köpehandlingen och ingen tidsgräns har satts ska den anses vara två år. Allt detta framgår av 4 kap. 4 § första stycket jordabalken. Det finns emellertid undantag till huvudregeln ovan, dessa framgår av 4 kap. 4 § andra stycket jordabalken. Om villkoret i fråga handlar om att köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas finns det ingen tidsgräns man måste förhålla sig till. Ett sådan villkor kan man alltså sätta till längre tid än två år. Detsamma gäller ett villkor som innebär att köpet görs beroende av att avsedd fastighetsbildning sker. Slutsats Sammanfattningsvis gäller alltså att ett villkor i en köpehandling om köp av fast egendom inte får sättas till längre tid än två år. Om villkoret gäller att köpet görs beroende av att köparen ska betala köpeskillingen eller att avsedd fastighetsbildning sker finns det dock ingen tidsgräns.Observera för övrigt även att det inte finns någon tidsgräns alls för villkor vid gåva av fastighet (se vidare 4 kap. 30 § jordabalken).Hoppas att detta gav svar på din fråga. Med vänliga hälsningar,

Kan felaktiga uppgifter från säljaren räknas som ett dolt fel?

2019-07-29 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej!Vi köpte en fastighet för ca 2 år sedan. Huset har eget vatten och avloppsanläggning. Innan budgivningen ställde vi frågan om storlek på avloppstanken. Via mäklaren svarade säljaren att den var över 3 kubikmeter stor, Nu visar det sig att denna tank endast är 1 kubikmeter stor. Vilket är mycket litet för en familj, vi måste nu tömma tanken betydligt oftare än om den hade varit så stor som säljaren påstod. Dessa tömmningar medför ökade fasta kostnader för oss. Så kan dessa felaktiga uppgifter från säljaren vara dolt fel? Eller kan vi på annat sätt begära ersättning? Säljaren har en dolda felförsäkring,Tacksam för svar!/Lina i Umeå
Ted Winström |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!En fastighet är fast egendom och regler om fastigheter finns i Jordabalken (JB). Vad är ett dolt fel?Dolda fel är sådana fel som en köpare av en fastighet inte upptäckt eller borde ha upptäckt vid den undersökning som hen enligt lag måste göra för att få åberopa eventuella fel i fastigheten (se vidare 4 kap. 19 § andra stycket JB). Säljaren svarar för alla dolda fel fram tills dess att preskription inträder efter 10 år (se 4 kap. 19 b § JB).Som köpare av en fastighet har man alltså en undersökningsplikt som regleras i 4 kap. 19 § andra stycket JB. En avvikelse hos fastigheten får således inte åberopas som fel om man borde ha märkt avvikelsen under undersökningen. Undersökningsplikten är sträng, Högsta Domstolen har i praxis slagit fast att köparen förväntas undersöka svårtillgängliga utrymmen, dock behöver man inte göra ingrepp i fastigheten. Jag kan alltså till att börja med konstatera att avloppstanken förmodligen omfattades av din undersökningsplikt.Undersökningsplinten kan dock minska eller helt falla bort om köparen får lugnande besked eller konkreta uppgifter från säljaren (se till exempel NJA 1979 s. 790). Du påstår här att säljaren via sin mäklare uttryckligen sa att tanken skulle vara 3 kubikmeter stor. En sådan utfästelse bör alltså resultera i att din undersökningsplikt avseende avloppstanken helt fallit bort. Att mäklaren uttryckligen säger att avloppstanken är 3 kubikmeter leder alltså till att din undersökningsplikt avseende avloppsstanken faller bort. Sammanfattningsvis leder detta till att du kan åberopa att fastigheten är felaktig, även om avloppstanken i normala fall skulle omfattas av din undersökningsplikt.SlutsatsSvaret på din fråga blir att de felaktiga uppgifterna från säljarens sida inte klassas som ett dolt fel utan istället rör det sig om ett faktiskt fel på fastigheten då den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet (se vidare 4 kap. 19 § första stycket JB). När mäklaren uttryckligen sa att avloppstanken var 3 kubikmeter stor blev detta en del av ert avtal. Rättsverkningarna för dig blir dock detsamma som vid ett dolt fel, säljaren svarar för att avloppstanken avvek från vad som följde av ert avtal.För att få åberopa att fastigheten är felaktig krävs det därtill att du reklamerar felet inom skälig tid från det att du märkte eller borde ha märkt felet (se 4 kap. 19 a § första stycket JB). Huruvida du redan gjort detta till säljaren framgår inte av din fråga och den skäliga tidens längd beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Två år är dock relativt lång tid så om du inte redan reklamerat felet är det möjligt att den skäliga tiden har utgått och du har i sådana fall förlorat din rätt att åberopa att fastigheten är felaktig. PåföljderDen påföljd du kan göra gällande om felet går att åberopa är i första hand ett avdrag på köpeskillingen (se vidare 4 kap. 19 § första stycket JB samt 4 kap. 12 § första stycket JB). Skadestånd kan du endast kräva om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten saknar en så kallad kärnegenskap (se 4 kap. 19 § första stycket JB). Att döma från din fråga har säljaren troligtvis inte agerat vårdslöst och att avloppstanken var mindre än du förväntat dig skulle förmodligen inte klassas som en avsaknad av en kärnegenskap. Det är alltså främst prisavdrag du kan göra gällande om fastigheten kan åberopas som felaktig.Hoppas att detta gav svar på din fråga.Med vänliga hälsningar,