Ostädad lägenhet vid inflyttning

2021-05-13 i Hyresavtal
FRÅGA |Ostädad lägenhet vid inflyttVi har fått ett förstahandskontrakt på en 4a i centrala Göteborg av en privat hyresvärd. Tidigare har något utländskt it-bolag hyrt lägenheten men iom covid-19 verkar den ha stått tom ett tag då de inte har kunnat ta sig tillbaka till Sverige. Hyresvärden svarade på vår blocketannons och skrev där att lägenheten hyrdes ut i befintligt skick. Hen visade oss sedan lägenheten och sa att inga renoveringar kommer att göras på lägenheten, inget stambyte är planerat osv. Det var okej för oss då vi snart skulle stå utan bostad. Vi kunde få måla väggarna i lägenheten då den tidigare hyresvärden har tapetserat en röd-blommig fondvägg i ena sovrummet. När vi väl fick nycklarna och kunde gå igenom lägenheten lite noggrannare har vi märkt att den är dåligt städad, om ens städad överhuvudtaget. Det värsta är köket som är förskräckligt. Det hänger torkade fettdroppar från köksfläkten, det är matfläckar/stänk på väggar och tak och ventiler är stängda och dammiga. Utöver detta så finns det spindelväv i ett annat rum, ytterligare ventiler som är stängda och dammiga, lampknappar som är smutsiga osv. Det är gammal lägenhet med separat wc och med badkar i ett annat rum. I rummet med badkar är duachstången trasig och hålls uppe av en rostig skruv. Det finns inget tryck i kranen i köket. Vi har mailat hyresvärden som hänvisar till att de sagt att "lägenheten hyrs ut i befintligt skick" men de ska kolla på trycket i kranen. Vad menas med befintligt skick? Ostädat??
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag utgår härifrån att det rör sig om en bostadslägenhet och inte en lokal. En hyresvärd kan inte hyra ut en lägenhet i "befintligt skick" om det rör sig om en bostadslägenhet. En hyreslägenhet ska på tillträdesdagen ha det skick som enligt den allmänna uppfattningen på orten kännetecknar en för det avsedda ändamålet fullt brukbar lägenhet (12 kap. 9 § jordabalken). D.v.s. lägenheten ska vara städad vid inflyttning. När det gäller badrummet ska det vara i sådant skick att det går att det går att använda enligt det avsedda ändamålet vilket låter tveksamt i ert fall. Det kan parentetiskt nämnas att det inte nödvändigtvis är kontraktets lydelse som avgör frågan om det rör sig om hyra av bostadslägenhet eller lokal. I händelse av att hyresvärden skulle hävda att det rör sig om hyra av lokal och inte en bostadslägenhet, kan i så fall exv. er annons tala för att det rör sig om ett avtal rörande hyra av bostadslägenhet eftersom hyresvärden ju svarade på er annons. Den, liksom annan kommunikation fastställer nämligen eran avsikt med avtalet. Ytterligare omständigheter som kan beaktas är lägenhetens utformning för bostadsändamål. Hoppas ni fick svar på er fråga!

Stämmobeslut eller styrelsebeslut vid balkongrenovering?

2021-04-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Behövs ett stämmobeslut för att byta balkongplåt i en förening
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller reparationer och underhåll så behöver inte stämman ta beslut om åtgärden. Detta kan motiveras med att beslut om nödvändigt underhåll annars skulle kunna röstas ned av stämman. Styrelsen är ju som bekant ansvarig för förvaltningen av föreningen (7 kap. 4 § lag om ekonomiska föreningar).I bostadsrättslagen så anges att beslut som innebär väsentliga förändringar i föreningens hus eller mark måste tas på stämman i föreningen (9 kap. 15 § bostadsrättslagen). Huruvida en åtgärd innebär en väsentlig förändring eller inte är en fråga om utseende och inte ekonomi. Med väsentlig förändring avses främst ombyggnader och tillbyggnader (prop. 1990/91:92 s. 218). I ditt fall är det som jag förstår det varken fråga om en tillbyggnad eller en ombyggnad och styrelsen borde därför vara behöriga att ta beslut i frågan. Du bör under alla omständigheter utgå från bestämmelserna som ni har i eran förening, exempelvis kan stadgarna innehålla regler som innebär att frågan bedöms på ett annat sätt, d.v.s. att stämmobeslut även behövs i "mindre" frågor. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Enskilda vägar och underhåll.

2021-01-16 i Fastighet
FRÅGA |Hej. Jag undrar om ni kan "redogöra" för vad som gäller för oreglerad väg?Sista biten av vägen in till sommarstugan visar sig vara oreglerad nämligen......Undrar tex om någon vet om det är möjligt att ställa några som helst krav på markägaren gällande texsnöröjningunderhåll av vägframkomlighet för räddningstjänstdikning och så vidare.Tack på förhand.
Peter Pargell |Hej!Tack for att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vägar kan vara enskilda eller allmänna. Underhållet av allmänna vägar sköts av stat eller kommun (5 § väglagen). Enskilda vägar är underhållna av de ägarna till de fastigheter som har nytta av vägen genom s.k. delägarförvaltning eller samfällighetsförening (4 § lag om förvaltning av samfälligheter).Vem sköter underhåll av vägen?Jag utgår inledningsvis från att du med oreglerad menar att den sista biten av vägen inte är en s.k. enskild väg. Markägaren har då inga skyldigheter att underhålla den sista biten av vägen. Om din del av vägen liksom markägarens del av vägen hade varit del i samma gemensamhetsanläggning hade underhållet däremot reglerats genom samfälligheten internt. Det är också ägaren av vägen som avgör om motortrafik ska tillåtas (10 kap. 10 § trafikförordningen). Men du har däremot rätt att exempelvis till fots använda vägen genom allemansrätten. Om du har ett servitut för vägen kan markägaren vara skyldig till visst underhåll av vägen (14 kap. 1 § andra stycket jordabalken(JB)). Men har fastighetsägaren inte åtagit sig att utföra sådant underhåll är det däremot du som ska stå för sådant underhåll (14 kap. 6 § andra stycket JB). Markägaren har alltså ingen skyldighet att underhålla vägen om ni inte kommit överens om detta. Det kan också vara så att servitutet har bildats genom en fastighetsreglering, ett s.k. officialservitut. Vid sådana servitut gäller att du måste stå för eventuellt underhåll (7 kap. 1 § andra stycket, fastighetsbildningslagen). Vad du kan göra vidareOm du inte har servitut eller är delaktig i förvaltningen av vägen kan det alltså bli svårt för dig som fastighetsägare att påverka markägaren utan att något annat avtal föreligger. Har du inte servitut råder jag dig att ansöka om det, på så sätt kan du åtminstone behålla rätten till en farbar väg. Det gör du genom att ansöka en förrättning hos lantmäteriet. Hur det går till att bli del i en samfällighet rent praktiskt beror bl.a. på hur gemensamhetsanläggningen förvaltas. Ansvarig myndighet vid handläggning av ärenden om gemensamhetsanläggningar är lantmäteriet. Du kan läsa mer om gemensamhetsanläggningar här. Hoppas att du har fått svar på din fråga!

Byte av hyresrätt

2021-05-09 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt, och bor tillsammans med min fru, som äger en BR. Jag har alltså ingen del alls i hennes BR. Bara jag är skriven i HR och hon är skriven i sin BR.För vi är på gång att flytta, och byta min hyresrätt mot en annan hyresrätt. Och det bara jag som står på kontraktet. Min värd har synpunkter på att min fru har en BR. Kan dem neka oss bytet enbart pga min frus BR? Som jag inte har något med att göra överhuvudtaget.I bytesansökan skrev vi min fru som medsökande så att den nya värden vet att vi har stabila jobb, ekonomi, mm, och den värden har dessutom godkänt mig i bytet. Så finns det ens en juridisk möjlighet för min nuvarande värd att neka oss, som är utflyttande hyresgäst?Tacksam för svar! Carl
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna kring hyreslägenheter återfinns i den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken. Utgångpunkten är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Undantag finns emellertid. Ett byte av lägenhet med hyresrätt kan äga rum om hyresgästen har "beaktansvärda skäl" (12 kap. 35 § jordabalken). Som exempel på beaktansvärda skäl kan anges att hyresgästen p.g.a. en växande familj är i behov av en större lägenhet, att hyresgästen har ändrade ekonomiska förutsättningar p.g.a. exv. pension eller att hyresgästen har fått jobb på annan ort (prop. 2018/19:107, s. 24). Det ska utifrån en objektiv bedömning vara fråga om påtagliga fördelar med bytet utifrån hyresgästens situation för att ett byte ska medges. Vidare uppställs ett krav i lagen om att hyresgästen rent faktiskt ska ha bott i lägenheten i minst ett år innan bytet. Det krävs också att bytet ska kunna ske utan "påtaglig olägenhet för hyresvärden", (detta kan innefatta att den tilltänkta hyresgästen inte har de ekonomiska förutsättningarna för att kunna uppfylla sin del av hyresavtalet eller att denne kommer störa sin omgivning).Kan din hyresvärd neka er bytet?Det är hyresnämnden som i slutändan bedömer lämpligheten vid ett lägenhetsbyte och hyresnämndens beslut får inte överklagas (12 kap. 35 § jordabalken jämte 12 kap. 70 § st. 3 jordabalken). Om din hyresvärd nekar till bytet bör du därför kontakta hyresnämnden för att få din sak prövad. Hyresnämnden kommer då se till dina personliga skäl liksom väga in andra yttre omständigheter, som exempelvis hur möjligheten ser ut att få en lägenhet på den bostadsmarknad som råder på de orter som är aktuella för bytet. Om jag tillåter mig att spekulera lite så kan det vara så att din hyresvärd är av uppfattningen att din frus lägenhet, då hon står med på ansökan, medför att ni inte har något behov av ett lägenhetsbyte. Meningen med bestämmelsen om byte av hyresrätter är nämligen att de som inte har möjlighet att efterfråga en lägenhet på bostadsrättsmarknaden ändå ska kunna få tillgodose sina behov på hyresmarknaden. Det kan vara så att han uppfattar det som att din frus lägenhet är del av en kedja av lägenhetsbyten vilket alltså är möjligt, förutsatt att kedjan endast innehåller lägenheter med hyresrätt. Under sådana omständigheter är hyresvärdar vanligtvis restriktiva till att tillåta lägenhetsbyte p.g.a. att de vill undvika otillåtna transaktioner där hyresrätten exv. ingår som en del av betalningen av bostadsrätten. SammanfattningsvisÄndrade familjeförhållanden kan utgöra beaktansvärda skäl, ett inledande av en ny relation är ett exempel på det. Du kan vända dig till hyresnämnden för att driva igenom lägenhetsbytet. Slutligen ska sägas att hyresvärden har bevisbördan för att en otillåten transaktion är för handen. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Byte av fönster i bostadsrättsförening

2021-03-11 i Bostadsrätt
FRÅGA |HejJag har en lägenhet i Visby innerstad, en Brf på fem lägenheter. 2018 efter styrelsebeslut byttes tre fönster ut i lägenheten p g a att dom ej gick att öppna och att dom ej var tidstypiska. Fastigheten är från 1800-talet och det var 70-talsfönster i lgh. Nu är det en i föreningen som tycker att vi ska betala hela den kostnaden själva, specialtillverkade kulturfönster på 11000:-/st alltså totalt 33000:- Stämmer detta?
Peter Pargell |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!En gällande princip som bostadsrättföreningar ska beakta är att föreningens medlemmar ska behandlas lika (likhetsprincipen). Att föreningen bekostar fönsterbytet är enligt denna princip rimligt förutsatt att andra lägenhetsinnehavare har eller kommer få likadana fönster och inte annat framgår av stadgarna. Är det däremot så att det endast är ni som får specialtillverkade fönster kan det vara fråga om ett beslut som gynnar dig och är till nackdel för någon annan (7 kap. 42 § lag om ekonomiska föreningar). Likhetsprincipen innebär att medlemmarna ska behandlas lika men att de kan behandlas olika om det finns sakliga skäl (NJA 1977 s. 393). I ditt fall skulle då nya fönster kunna motiveras med att de gamla inte gick att öppna. I övrigt gäller (även om jag inte uppfattar att det är aktuellt i ditt fall) att en bostadsrättsinnehavare ska hålla lägenheten i gott skick. När det gäller fönster (i vart fall glaset och bågarna) kan bostadsrättsinnehavaren vara skyldig att hålla dem i gott skick om inte annat har angetts i stadgarna (7 kap. 12 § BrL). Håller bostadsrättsinnehavaren inte lägenheten i gott skick så kan bostadsrättsinnehavaren bli skyldig att betala föreningen som avhjälpt felet (7 kap. 12 a BrL). Hoppas att mitt svar gjorde att det blev lite klarare för dig, annars är du varmt välkommen åter!