kan man häva köpet om bygglov inte godkänns när detta inte tagits in i köpehandlingen?

2021-02-25 i Köpavtal
FRÅGA |Om man ska köpa en skidstuga och köparen säger att denne vill häva köpet om bygglov ej godkänns. Dock skrivs det inte i köpeavtalet. När det sedan visar sig att man ej fick bygglov, är det kört då eller eller kan man hävda rådighetsfel? Trots att man ej skrivit något om detta i köpeavtalet. Köpehandlingen är riktigt gjord som formavpassad, men villkoren kom inte med. Vad gäller då?
Atefa Jafary |Hej och tack för du vänder dig till Lawline med din fråga!För att besvara din fråga kommer jag att använda mig av 4 kap. jordabalken (JB).Förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingenUtgångspunkten är att förbehåll som innebär att köpets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor måste tas in i köpehandlingen för att vara giltig. Har inte sådant förbehåll intagits i köpehandlingen har köparen som huvudregel inte möjlighet att frånträda avtalet (4 kap. 3 § JB). Som du själv har skrivit aktualiseras rådighetsfel i din fråga då köparen inte kan använda fastigheten på det sättet som hen vid köpet hade skäl att förutsätta eftersom det föreligger ett myndighetsbeslut (4 kap. 18 § JB). Säljaren presumeras känna samtliga myndighetsbeslutNär det gäller säljaren presumeras att denne känner till samtliga myndighetsbeslut och det spelar därför ingen roll om den vederbörande faktiskt gjorde det eller inte. Säljaren har upplysningsplikt och ska informera köparen om vad det är som gäller. Köparen ska vara ovetande om rådighetsfeletKöparen å andra sidan måste vara ovetande om att rådighetsfel föreligger. Köparen får inte heller av andra skäl ha anledning att misstänka felet. Eftersom du har nämnt att bygglov har berörts vid förhandlingarna mellan parterna är det befogad att dra den slutsaten att köparen faktiskt hade skäl att misstänka att rådighetsfel kan föreligga och av den anledningen inte kan göra felet gällande. Men om det är så att säljaren har garanterat att det inte föreligger rådighetsfel ändras förutsättningarna. I sådana fall har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet och dessutom kräva skadestånd (4 kap. 19 § JB och 4 kap. 12 § JB). Talan om hävning ska då väckas inom ett år från det att tillträdet skedde, annars går rätten förlorad (4 kap. 12 § andra stycket JB). Observera dock rådighetsfelet ska i princip ha förelegat vid köpet (tidpunkten för avtalet) eller den närmaste tiden efter köpet. Riktar myndighet åläggandet efter köpet bär inte säljaren något felansvar. Sammanfattningsvis finns det alltså möjlighet att göra rådighetsfelet gällande om det är så att köparen inte ens misstänkte att rådighetsfel förelåg vid köpet eller om säljaren har garanterat att sådant fel inte föreligger. Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/boka. Vänligen,

köparens dröjsmål

2020-12-23 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Vi har just köpt en lägenhet av ett dödsbo via mäklare. Nu närmar sig inflyttningsdagen och då säger min långivare att jag inte kan få lån förrän bouppteckningen är registrerad. När jag påpekar detta för mäklaren får jag veta att det är jag som riskerar att begå kontraktsbrott eftersom jag inte kan betala på tillträdesdagen (bouppteckningen är fortfarande inte registrerad). Stämmer detta? Innebär det att jag inte har möjlighet att få ersättning för merkostnader trots att jag inte gjort något fel (tex när jag står utan bostad)? Hur skulle jag gjort för att undvika denna situation?
Atefa Jafary |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I mitt svar kommer jag att utgå ifrån 4 kap. Jordabalken (JB).Riskerar du att begå kontraktsbrott?Säljaren har rätt till ränta enligt räntelagen om köparen inte betalar köpeskillingen i rätt tid. Köparens skadeståndsansvar är i princip strikt vilket innebär att du bär ansvaret trots att du inte har gjort något fel eller i övrigt varit oaktsam. Innebörden av detta är vidare att du inte har rätt till ersättning för kostnader till följd av dröjsmålet (4 kap. 25 § JB).Vad borde du ha gjort för att undvika denna situationFör att undvika att hamna i denna situation kunde du ha haft vissa villkor i avtalet, t.ex. att erläggandet av köpeskillingen är beroende av när lån kan erhållas. Detta är möjligt att göra både skriftligt och muntligt. Vissa förbehåll, s.k. svävarklausuler, måste dock skriftligt tas in i köpehandlingen för att vara giltigt. Ett exempel på en sådan svävarklausul är att köparen har möjlighet att frånträda avtalet om en viss omständighet inte inträffar. Sådana villkor får dock bara gälla i två år (4 kap. 3-4 § JB). Jag hoppas du fick svar på din fråga! Om det är något mer du undrar över är du varmt välkommen att ställa en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Boka tid med en jurist: https://lawline.se/bokaVänligen,

Fel i fastighet

2021-01-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Har flyttat in i ett bostadsrättsradhus 30/9. Det har hittats massor av fel i vår bostad som åtgärdats och mycket är ännu inte färdigt nästan 4 månader senare. Hantverkarna har även ställt till med mycket nya fel medan de varit här och "fixat". Inflyttning var från början försenad ca 10 månader. Min fråga är därför vilka rättigheter vi har vad gäller ersättning och tidsramar? Finns det en tidsgräns för hur länge man får dröja med att åtgärda fel? Kan vi begära något vite eller kompensation?
Atefa Jafary |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan besvaras med regler från Jordabalken (JB).Köparens undersökningspliktUtgångspunkten vid fastighetsköp är att köparen har en långtgående undersökningsplikt. Köparen får inte som fel åberopa sådana avvikelser som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit behövlig utifrån fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. I ert fall verkar dock felen vara så pass omfattande att fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta vid köpet.Påföljder som köparen kan åberopa vid felHuvudregeln är att köparen ska kompenseras ekonomiskt för skadan. Köparen har rätt att begära avdrag för köpeskillingen, vilket är skillnaden mellan fastighetens värde utan felen och med felen som kompenseras. Du har beskrivit att säljaren har åtgärdat en del av skadorna men att alla skador inte är avhjälpade trots att det har gått fyra månader. Ni skulle därför kunna yrka på prisavdrag (4 kap. 12 § JB)Enligt huvudregeln gäller det att köparen har rätt till skadestånd vid sidan av prisavdrag under förutsättning att säljaren varit försumlig. Detta beror på att säljaren har ansvar för ohederligt och svikligt beteende t.ex. ifall den vederbörande har underlåtit att lämna information eller om denne har lämnat felaktig information (4 kap 12 § JB). ReklamationFör fastighetsköp gäller det att köparen ska reklamera inom skälig tid efter att hen har märkt eller borde ha märkt felet. Dock gäller inte detta i de fall säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Lagstiftaren har därmed inte satt någon tidsgräns vad gäller reklamation förutom att det ska ske inom skälig tid (12 kap 19 a § JB) . I en dom, där frågan var om två privatpersoner, har Högsta domstolen skrivit att en reklamation som skedde 4,5 månader efter att köparen märkt felet, varit inom skälig tid (NJA 2008 s. 1158). Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare funderingar är du varmt välkommen att återkomma med en ny fråga. Lawline erbjuder också gratis telefonrådgivning och du kan dessutom boka en tid med en av våra skickliga jurister. Gratis telefonrådgivning: ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.Vänligen,

Fel i fastighet

2020-11-17 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min man köpte en nyproducerad lägenhet i början av året där det stod att lägenheten bl.a skulle ha golvvärme. När vi sedan flyttade in några månader senare fungerar inte golvvärmen och vi har anmält problemen flertalet gånger och de har försökt åtgärda det men det fungerar fortfarande inte. Vi köpte ju lägenheten i tron om att allt skulle fungera, speciellt när den är nyproducerad men det finns många brister i lägenheten som gör en extremt besviken när man lagt mycket pengar på en lägenhet. Vad kan vi göra rent rättsligt för att det ska lösa sig samt har vi rätt till någon ersättning till följd av detta? (Värt att nämna är att ordförande i vår förening är VD:n för företaget som byggt lägenheterna..)
Atefa Jafary |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du och din man har köpt en nyproducerad fastighet där säljaren har uttryckt att lägenheten är utrustad med bland annat golvvärme men det har visat sig att golvvärmen inte fungerar efter att ni har flyttat in, trots flera försök för att åtgärda felet från säljarens sida. Vidare tolkar jag det som att du vill veta vilka rättsliga åtgärder ni kan ta för att få ersättning på grund av felet.I mitt svar kommer jag att utgå ifrån 4 kap. jordabalken (JB). Säljarens ansvar för utfästelser/garantiersäljaren är ansvarig för de uppgifter som hen har lämnat om fastighetens skick i samband med avtalsförhandlingarna. Dessa uppgifter kan vara både muntliga och skriftliga. Under förutsättning att utsagorna är någorlunda preciserade utgör de utfästelser (garantier) som säljaren blir bunden av. I ditt fall är utfästelsen om golvvärmen tillräckligt preciserad för att kunna anses vara en del av avtalet (4 kap. 19 § JB).Köparens undersökningsplikt i relation till utfästelser/garantierVid köp av fastighet har du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Säljaren svarar för de fel som du inte du inte upptäckt eller bort upptäcka vid besiktning om det är fråga om sådana fel som du inte bort räknat med. Dock faller din undersökningsplikt i princip bort när säljaren lämnar garantier.Dessutom är fastigheten nyuppförd och du som köpare har haft anledning att förvänta dig att golvvärmen fungerar (NJA 1997 s. 290). Rätt till avdrag av köpeskilling och skadeståndSom beskrivs ovan är uppgiften om golvvärmen att anse som en utfästelse/garanti. Du har därmed rätt att göra avdrag på köpeskillingen och begära skadestånd. Dessutom finns det en möjlighet att häva köpet om felet är väsentligt (dock ska talan om hävning väckas inom ett år från det att tillträdet skedde) (4 kap. 12 § JB).Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Har du ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma. Våra jurister på Lawline kan också hjälpa dig ta din fråga vidare. Bokning sker via https://lawline.se/boka.Med vänlig hälsning,