Har hyresgästen besittningsskydd i ett vanligt bostadshus?

2021-09-20 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag och min fru äger ett bostadshus som vi hyr ut då vi flyttat till ett annat hus som vi hyr, men vi ska nu köpa huset som vi hyr i och vill sälja huset som vi hyr ut. Vår hyresgäst hävdar att han får bo kvar, att han har besittningsrätt. Gäller det verkligen i ett vanligt bostadshus eller gäller det hyresfastigheter?Vi måste väl kunna sälja vårt hus och säga upp hyresavtalet?
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar om en hyresgäst har besittningsskydd i ett vanligt bostadshus. Beroende på vilket datum ert hyresavtal ingicks, kommer olika lagar att vara tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 är det 12 kapitlet jordabalken (JB), även kallat hyreslagen, som är tillämplig. Är det istället så att avtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013, kommer lagen om uthyrning av egen bostad att tillämpas. Jag kommer att besvara din fråga utifrån båda situationerna. Vad är besittningsskydd?Jag vill börja med att nämna att besittningsskydd innebär att en hyresgäst kan ha rätt till förlängning av ett hyresavtal trots att en hyresvärd vill säga upp avtalet. Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013Om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013 kommer 12 kapitlet jordabalken (JB) att vara tillämpligt. Det direkta besittningsskyddet finns föreskrivet i 12 kap. 46 § JB och innebär att hyresgästen har rätt att förlänga hyresavtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av avtalet. Exempel på sådana situationer är om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Ett annat exempel på en situation då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd är om huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § andra stycket JB). Även i 12 kap. 42 § JB räknas vissa situationer upp då hyresrätten är förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. En sådan grund är att hyresgästen inte har betalt hyran i tid. Om avtalet sägs upp i förtid på denna grund kommer hyresgästen inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet och mister då alltså sitt besittningsskydd (12 kap. 42 § fjärde punkten JB). Andra fall då bostadslägenheter är undantagna från regeln om besittningsskydd, är till exempel om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande och hyresavtalet upphör innan det varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § JB). Det finns alltså situationer då hyresgästen får ett besittningsskydd enligt denna lag. Det förutsätter dock att besittningsskyddet inte är förverkat. Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013Om hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013 kommer lagen om uthyrning av egen bostad att vara tillämplig. Om privatpersonen som är hyresvärd hyr ut fler än en bostad kommer lagen om uthyrning av egen bostad att sluta gälla. Istället kommer 12 kapitlet jordabalken att tillämpas, och då gäller det som sägs ovan. För uthyrning av privatbostad gäller hyresavtal för obestämd tid om inte en bestämd hyrestid har avtalats. Om hyresavtalet gäller för obestämd tid så ska det sägas upp för att upphöra att gälla. Avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt (3 § lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresvärden har vidare en uppsägningstid på tre månader vid uppsägning av hyresavtalet, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Hyresgästen har inte rätt till förlängning av avtalet när det upphör att gälla, om inte parterna har avtalat något annat (3 § tredje stycket lagen om uthyrning av egen bostad). Detta innebär att hyresgästen saknar besittningsskydd enligt denna lag. Hyresvärden måste dock alltid beakta uppsägningstiden. SammanfattningBeroende på när hyresavtalet ingicks kommer olika lagar att bli tillämpliga. Om hyresavtalet ingicks före den 1 februari 2013 blir 12 kapitlet jordabalken tillämpligt, och på avtal ingångna efter detta datum blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Den stora skillnaden mellan dessa två lagar är att hyresgästen kommer att sakna besittningsskydd om lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig. Hyresgästen kommer därför aldrig ha rätt att bo kvar i lägenheten oavsett anledningen till att hyresvärden säger upp hyresavtalet. Uppsägningstiden behöver dock alltid beaktas av hyresvärden. Om 12 kapitlet jordabalken är tillämpligt, kommer hyresgästen att ha ett besittningsskydd i vissa fall, och får då bo kvar i lägenheten om hyresvärden säger upp avtalet. Det finns dock vissa situationer då hyresgästen förlorar sitt besittningsskydd och då inte har rätt till förlängning av hyresavtalet, därför kommer detta att variera från fall till fall. Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt! Med Vänliga Hälsningar,

Är hyresvärden ansvarig för låsbyte efter inbrott hos hyresgästen?

2021-05-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Inbrott hos vår hyresgäst där nycklar stals vilket medförde att ägare tvingades byta lås. Vem står för kostnaden?
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar hur det ser ut med fördelningen av ansvar för skador på hyresrätt mellan hyresvärd och hyresgäst. De regler som är relevanta i ditt fall kan hittas i 12 kapitlet jordabalken (JB), som ofta benämns som hyreslagen. Hyresvärden ska hålla lägenheten i en godtagbar standard Hyresvärden ska på tillträdesdagen samt under hyrestiden se till så att lägenheten är i ett sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § samt 12 kap. 15 § JB). Detta innebär alltså en skyldighet för hyresvärden att se till att lägenheten håller en godtagbar standard.Hyresgästen har en vårdplikt Hyresgästen har en vårdplikt gällande lägenheten som innebär att hyresgästen ska iaktta en viss aktsamhet i enlighet med vad som utmärker en ordentlig person. Hyresgästen har vidare ett ansvar för att ersätta all den skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller gästar honom eller henne (12 kap. 24 § JB). Detta innebär att hyresgästen kommer att vara ansvarig för sådana skador som hen själv orsakat genom att inte ha varit tillräckligt försiktig, samt sådana skador som orsakats av att hyresgästen släppt in någon i lägenheten som därmed orsakat skadan. Vad gäller i ditt fall? I ditt fall verkar det som att inbrottet är någonting som ligger utanför hyresgästens kontroll och som inte beror på att hyresgästen varit oförsiktig. I ett sådant fall kommer ersättningen för låset förmodligen att anses vara en kostnad som du som hyresvärd ska ersätta, vilket följer av det ansvar du har som hyresvärd att se till att lägenheten lever upp till en godtagbar standard. Situationen ser dock annorlunda ut om det är så att hyresgästen till exempel hade glömt att låsa dörren innan inbrottet skedde. I ett sådant fall kan detta vara en situation som gör att hyresgästen blir ansvarig för kostnaden, eftersom att inbrottet kan ha orsakats av hens oförsiktiga handlande. Värt att nämna är också att om lägenheten fortfarande kan användas för det avsedda ändamålet så kan hyresgästen reparera skadan på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden skulle underlåta att göra detta efter tillsägelse av hyresgästen (12 kap. 11 § samt 12 kap. 16 § JB). Här finns alltså en risk att du blir ersättningsskyldig om det är du som bör stå för skadan och du väljer att inte betala kostnaden. Detta under förutsättning att lägenheten fortfarande kan användas för det avsedda ändamålet (vilket jag utgår ifrån att den kan).Sammanfattning Sammanfattningsvis kommer du som hyresvärd att behöva stå för kostnaden för låset om inbrottet inte på något sätt kan ha orsakats av hyresgästens oförsiktiga handlande. Om det däremot är så att hyresgästen inte varit tillräckligt försiktig, kan det vara så att det är hyresgästen som får stå för kostnaden. Skulle det landa i att det är du som hyresvärd som behöver stå för kostnaden, finns det en risk för att du blir ersättningsskyldig om du skulle underlåta att betala kostnaden. Om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt! Vänliga Hälsningar,

Hur kan en lokalhyresgäst vräkas vid obetald hyra?

2021-09-14 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag har en lokal som jag hyrt ut till en som bedriver biltvätt verksamhet i, hyresgästen har inte betalt hyra sedan början av 2019 Min fråga är hur kan jag vräka honom snabbast? Han jobbar där dagligen och säger att han inte har rådd att betala hyran trots att det går väldigt bra honom. Hur får jag bort honom? vad har han för rättigheter?Hälsningar
Temra Baydono |Hej, och stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar hur en hyresvärd kan få till en vräkning när hyresgästen inte betalar hyran i tid, samt hur detta kan göras så snabbt som möjligt. De regler som är relevanta i ditt fall kan hittas i 12 kapitlet jordabalken (JB), som ofta benämns som hyreslagen. Du nämner att frågan rör hyra av en lokal, det är därför detta jag kommer att utgå från när jag besvarar din fråga. Om det hade varit fråga om en bostadslägenhet hade bestämmelserna skiljt sig åt något. I svaret utgår jag även från att det är en privatperson som hyr din lokal och inte ett företag. Detta säger hyreslagen om hyresrättens förverkandeSom huvudregel gäller en uppsägningstid på nio månader för uppsägning av hyresavtal gällande en lokal (12 kap. 4 § JB). Det finns dock situationer då hyresrätten anses förverkad och hyresvärden blir berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid (12 kap. 42 § första stycket JB). Att ett hyresförhållande ska upphöra i förtid innebär att det ska upphöra omedelbart (12 kap. 6 § JB). En sådan orsak som kan leda till att hyresförhållandet upphör i förtid när det gäller en lokal, är att hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket andra punkten). Vid en sådan situation har alltså hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet omedelbart. Observera att en uppsägning ska vara skriftlig om hyresförhållandet har varat i mer än tre månader i följd (12 kap. 8 § JB). En sådan uppsägning kan av värden fullföljas med en ansökan om avhysning. Så går en avhysning/vräkning tillMed avhysning/vräkning avses en förpliktelse för tidigare ägare eller nyttjanderättshavare att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § utsökningsbalken (UB)). Om hyresvärden anser att hyresgästen uppfyller kraven för en avhysning/vräkning ska hyresvärden kontakta kronofogdemyndigheten (KFM) som hanterar vräkningsärenden. En ansökning om avhysning/vräkning räknas som en uppsägning av hyresförhållandet (12 kap. 8 § sjätte stycket JB). Hyresvärden ansöker då om ett betalningsföreläggande, vilket är bevis på att ett vräkningskrav har tagits in och att en vräkningsprocess kan inledas vid godkännande. Efter denna ansökan är gjord kommer hyresgästen att få hem ett så kallat delgivningskvitto som ska godkännas och skrivas under av hyresgästen för att en vräkningsprocess ska kunna påbörjas. Detta brev ska sedan skickas tillbaka och i brevet kan det stå hur lång tid man har på sig att flytta ut, vilket kan variera mellan olika fall. Hyresgästen kan även bestrida kravet genom att överklaga. Det bör nämnas att avhysning/vräkning är ett tvångsförfarande och att detta oftast aktualiseras i situationer då en hyresgäst vägrar att självmant flytta ut. Om rättelse Hyresgästen har dock en möjlighet att vidta rättelse, och kan då inte bli avhyst. Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid, men hyresgästen vidtar rättelse (dvs betalar hyran som denne är skyldig) innan hyresvärden sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden (12 kap. 43 § JB). Om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen inte har betalt hyran i tid och hyresvärden därför har sagt upp avtalet, får hyresgästen inte skiljas från lägenheten om hyran betalas inom två veckor från det att hyresgästen blivit underrättad om att hen genom att betala hyran får tillbaka hyresrätten (12 kap. 44 § JB). SammanfattningEn hyresvärd kan i ett antal situationer bli berättigad att säga upp ett hyresavtal omedelbart. En sådan situation är om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. En uppsägning av hyresvärden kan fullföljas med en ansökan om avhysning/vräkning, vilket görs hos KFM som även hanterar vräkningsärendet. Om hyresgästen betalar den obetalda hyran innan hyresvärden har sagt upp avtalet får hyresgästen inte skiljas från lägenheten. Är det så att hyresvärden har sagt upp avtalet kommer hyresgästen att ha två veckor på sig att betala hyran från det att hen blivit underrättad om att det är möjligt att vidta sådan rättelse. Om hyran betalas inom dessa två veckor får hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Jag hoppas att detta var till hjälp och om du skulle ha några ytterligare frågor är det bara att du hör av dig till oss på nytt!Med Vänliga Hälsningar,