Andrahandsuthyrning kan bli en dyr historia

2019-11-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag har idag en hyresrättslägenhet där jag har ett förstahandskontrakt, som jag sedan hyrt ut i andrahand till en tjej.Detta var helt okej med min hyresvärd osv.Jag lämnade 3 nycklar till tjejen som hyrde av mig, men när hon lämnade tillbaka lägenheten fanns det bara 2 nycklar då hon tappat bort en.Tjejen har inte råd och vägrar betala för låsbytet som min hyresvärd kräver mig på.Har min hyresvärd rätt i att kräva mig på pengarna? Hur kan jag göra för att kräva detta från tjejen som hyrt lägenheten av mig?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår att det är fruktansvärt enerverande att andrahandshyresgästen inte vill göra rätt för sig utan att du ska behöva inleda en process mot henne, men vill jag vill ärlig och berätta för dig att du inte befinner dig i den bästa av sitsar.Du har i egenskap av förstahandshyresgäst ett relativt omfattande skadeståndsansvar. Det är nämligen på det viset att förstahandshyresgästen, vid en andrahandsupplåtelse, är ansvarig för skada som uppstår genom andrahandshyresgästens vållande (borttappandet av nyckeln). Detta framgår av 12 kap. 24 § st. 1 och 4 Jordabalken tillsammans med Högsta domstolens avgörande i NJA 2014 s. 465. Rimligen bör detta ansvar även sträckas till de nycklar som hyresvärden har lämnat ut till dig eftersom de har en sådan central roll i användningen utav din lägenhet. Hyresvärden äger (förmodligen) lägenheten och du har en nyttjanderätt till den. Därmed har du en skyldighet att hålla rätt på de nycklar som framgår i ert hyresavtal (eller muntligt er emellan). Därför är det rimligt att du får stå kostnaden för låsbytet. Jag förstår att du helst skulle vilja att hyresvärden kräver den slarviga andrahandshyresgästen och kräver betalning av henne, men på det viset fungerar det dessvärre inte. Hyresvärden har slutit hyresavtal med dig, och om du väljer att hyra ut din lägenhet i andrahand så får du stå ditt kast för det fall andrahandshyresgästen slarvar bort nycklar.Jag förstår att du vill kräva andrahandshyresgästen på kostnaden att betala låsbytet, men det kan kosta dig en hel del tid och pengar. Det kräver nämligen att du vänder dig till domstol och väcker en skadeståndstalan mot henne. Men jag vill informera dig om att bara ansökningsavgiften kostar 2800: -, och till det hör att det är absolut ingen säkerhet att du kommer vinna målet. Därför, om jag vore i din sits så skulle jag betala kostnaden för låsbytet och sedan acceptera det faktum att det inte är värt att starta en process mot andrahandshyresgästen.Hoppas du fick svar på din fråga! Mvh

Omfattas utyrning av företagslägenheter av de nya reglerna om andrahandshyror?

2019-11-28 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har ett företag som hyr ut möblerade företagslägenheter till företag. Lägenheterna är från egenägda fastigheter och från lägenheter som vi hyr från andra fastighetsägare. Min fråga är: Hur påverkas denna verksamhet av den nya skärpta lagstiftningen kring andrahandsuthyrning. 1. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag?2. Gäller den nya lagen om reglerad hyra vid andrahandsuthyrning även vid tidsbegränsade hyresavtal mellan företag och en privatperson?Med vänliga hälsningar
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar om din uthyrningsverksamhet av lägenheter påverkas av de lagändringar som gjordes i den hyresrättsliga regleringen nyligen. Reglerna om hyra hittar du i Jordabalken 12 kap (JB 12 kap).Numera framgår av lagen att en hyresgäst inte får ta ut en högre hyra för en lägenhet än hyresgästen själv betalar i hyra till hyresvärden (JB 12:55 4 st). Denna regel gäller dock endast vid upplåtelser av bostadslägenheter (JB 12:53). En bostadslägenhet är en lägenhet som huvudsakligen eller inte till en oväsentlig del upplåts för att användas som bostad (JB 12:1). Den skärpta regleringen av andrahandsuthyrning avser när hyreslägenheter hyrs ut i andra hand. Så länge ni har egna fastigheter eller bostadsrätter som ni hyr ut så omfattas inte er uthyrning av kraven på reglerad hyra som finns där. I mitt svar kommer jag börja med att gå igenom vad den nya regeln om andrahandshyror innebär för er, därefter kommer jag kort att redogöra för vilka regler som gäller när ni hyr ut lägenheter i egna fastigheter. Andrahandsuthyrning av bostadslägenheterEn hyresgäst som hyr ut en bostadslägenhet i andra hand får inte ta ut en högre andrahandshyra än de själva betalar för lägenheten. Hyrs lägenheterna ut möblerade så får ett tillägg på max 15 % av hyran tas ut för det slitage som hyresgästen kan tänkas åstadkomma. Hyresgästen får även lägga till löpande kostnader de står för, exempelvis bredband och elkostnader. Denna nya regel har tillkommit för att få till en reglering av de skenande andrahandshyrorna på marknaden, men också för att förenkla för enskilda att avgöra vilken hyra som egentligen är skälig att begära. I förarbetena till lagregeln framgår att utredningen inte kunde se något skäl till varför förstahandshyresgäster skulle kunna göra vinster på att hyra ut sina lägenheter. Observera att den här regeln gäller för bostadslägenheter, alltså när en lägenhet upplåts för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Det är oklart om företagslägenheter ska räknas som bostadslägenheter eller lokaler. Ni som hyresgäster har ju inte för avsikt att använda lägenheterna som bostäder, men ni har för avsikt att hyra ut dem som bostäder till någon annan, så det går att argumentera för båda tolkningar. Jag har tyvärr inte lyckats hitta någon vägledande praxis som reder ut detta, utan det verkar fortfarande krävas en bedömning från fall till fall. Uthyrning av lägenheter i allmänhetÄger ni lägenheterna själva är er uthyrning inte någon andrahandsuthyrning, och i dessa fall omfattas ni av de vanliga brukshyresreglerna (JB 12:55). En hyresvärd och en hyresgäst får sinsemellan komma överens om vilken hyra som ska tas ut, men hyresgästen har alltid rätt att vända sig till hyresnämnden om parterna inte kan komma överens. Hyresnämnden ska i dessa fall besluta en skälig hyra, vilket bestäms utifrån lägenhetens bruksvärde. Bruksvärdet bestäms genom att en jämförelse görs med likartade lägenheter och så tittar man på vilken hyra som tas ut för dem. Det finns många aspekter som ska vägas in för att avgöra om en lägenhet är likvärdig, men några faktorer som tas med i bedömningen är läge i huset, storlek, planlösning, standard, inredning m.m. SammanfattningsvisDe nya reglerna om andrahandshyror gäller för bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand. Om ditt företag hyr bostadslägenheter och sedan hyr ut dem vidare till andra företag eller privatpersoner så kan alltså dessa regler vara tillämpliga på din verksamhet. Detta är en väldigt ny lagändring, så det finns inte så mycket skrivet om den ännu. Det framgår dock inte, av vad jag kunnat se, att företagslägenheter skulle vara särskilt undantagna från regleringen någonstans, så länge det rör sig om bostadslägenheter. Vad jag kunnat se gäller detta oavsett om hyresavtalen är tidsbegränsade eller inte. Svårigheten för mig har varit att hitta någonting om huruvida företagslägenheter ska klassas som bostadslägenheter eller lokaler. Detta har tyvärr direkt betydelse för om ditt företags verksamhet omfattas av de nya hyresreglerna om andrahandshyror eller inte, så därför kan jag dessvärre inte ge dig något tydligare svar. Jag hoppas ändå att du känner att du fått svar på din fråga. Om du önskar att jag förtydligar något i mitt svar eller har några frågor kan du maila mig på natalie.accord@lawline.se. Skulle du vara intresserad av att ta hjälp av en professionell jurist för att förutse din verksamhets framtid har Lawline en juristbyrå med duktiga jurister. Om du vill komma i kontakt med dem kan du maila mig så vidarebefordrar jag ditt ärende. De brukar återkomma inom ett par arbetsdagar med ett prisförslag. Vänliga hälsningar,

Är jag som andrahandshyresgäst ansvarig för att ersätta skador?

2019-11-17 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag hyrde en bostadsrätt i andra hand. Under tiden jag bodde där gick rutan inne i balkongdörrsfönstret sönder. Alltså jag kunde inte "ta" på sprickan utan den var i "isoleringsglaset". Glasmästaren bedömde det som en förslitningsskada. Jag bokade tid för mätning av rutan, men när den skulle installeras hade jag flyttat ut då vårt kontrakt löpt ut, och ägaren till lägenheten skötte bokning och hantering av reparation. Men nu har jag fått fakturan för ny ruta och arbete och hyresvärden/ ägaren av lägenheten påstår att jag skall betala för det? Vem är ansvarig till att betala? Tacksam för svar
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och 12 kap. Jordabalken (JB). Vem ska ersätta uppkomna skador i en hyresbostad?I 12 kap. 24 § JB beskrivs hyresgästens vårdplikt, som innebär att hyresgästen ska vårda bostaden och med det ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denna medvetet eller genom vårdslöshet. Andra skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte och där är det hyresvärden som ska ersätta. Det ska dock kunna bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där och att det var en olycka för att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen. I paragrafens 4 st står att i det fall som en hyresgäst utan tillstånd har hyrt ut bostaden till någon annan så är den första hyresgästen ansvarig att betala för de skador som den nya andrahandshyresgästen orsakar, oavsett hur det har gått till. Det går alltid att avtala om annat i hyresavtalet exempelvis att hyresgäster ska ersätta skador som uppkommer och då kan detta vara gällande. Vem är ersättningsskyldig i ditt fall?I ditt fall så antar jag att andrahandsuthyrningen är laglig (innebärande har tillstånd). Om inte så gäller enligt ovan att första hyresgästen är ersättningsskyldig för vad du har orsakat. I ditt fall så är skadan enligt professionella utlåtanden en förslitningsskada. Vem ska ersätta en sådan skada? Den allmänna vårdplikten i 24 § ovan gäller, och enligt den är en hyresgäst som orsakar en skada genom vårdslöshet eller försummelse ansvarig för att ersätta den. Förslitningsskador däremot brukar vanligtvis inte ingå där utan ska ersättas av hyresvärden, men där ska också göras en bedömning av om skadorna är orsakade av hyresgästen eller på grund av normala förslitningar av något. Dessutom brukar skador orsakade utifrån inte bedömas orsakade eller ersättningsgilla av hyresgästen. I detta fallet är det troligt att din skada på det inre fönsterglaset ska bedömas så och ligga på hyresvärdens ansvar. HD har också i ett fall från 2014 fastställt att första hyresgästen har kvar vårdnadsansvaret även vid andrahandsuthyrning, om inte annat avtalats i andrahandsuthyrningskontraktet. Sammantaget, är du som (tidigare) andrahandshyresgäst inte är ansvarig för att betala för skadan på fönsterglaset. Detta är förutsatt att ni i hyresavtalet inte har kommit överens om att du ska ersätta skador som uppkommer under din hyrestid, eller något liknande. För då kommer avtalet först. Ersättningsfrågan tolkar jag kommer att bli mellan hyresvärden och första hyresgästen där bedömning av hur skadan uppkom kommer att vara avgörande för vem som ska anses vara ansvarig.Jag hoppas att detta gav svar på din fråga.Vänligen,

Hyrt ut lägenhet i andra hand och hyresgästen riktar krav om återbetalning av hyran

2019-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Har hyrt ut min lägenhet i andra hand och kommit överens med den som hyrde om hyran . Hon vill nu kräva tillbaka en del av hyran genom företaget orimlig hyra . Hon erbjöd sig själv att betala mer på grund av att hon har skulder hos kronofogden och inte kunde hitta något annat, dum som jag är så hyrde jag ut den till henne eftersom jag tyclte synd att hon hade två små barn och snart skulle hamna på gatan. Jag hyrde denna fullt möblerad, med internet, hemförsäkring och el som skulle tillkomma . Min fråga är hur långt kan hon gå med detta ? Vad händer om jag inte betalar tillbaka skillnaden? Vad är orimlig hyra för befogenhet ? Mvh
|Hej och tack för din fråga till Lawline!Orimlig hyra tar antingen över fallet eller representerar hyresgästen i hyresnämnden. De har alltså ingen särskild befogenhet men hjälper hyresgäster mot provision för att hyresgäster snabbare ska kunna få tillbaka sin pengar.Vid andrahandsuthyrning måste hyran vara skälig (12 kap. 55 § jordabalk). Om hyresgästen som hyr hyresrätten i andra hand anser att hyran är oskälig kan denne vända sig till Hyresnämnden och kräva tillbaka den del av hyran som överstiger en skälig hyra. Det spelar ingen roll att ni skrivit ett kontrakt vad gäller hyran.En skälig hyra enligt hyresnämnden är den hyra du betalar och sedan ett påslag på 10-15 % om lägenheten är möblerad. Du har även rätt att lägga på ett påslag på hyra, t. ex för internet. I så fall har du rätt att lägga på en summa som motsvarar den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter.Eftersom jag inte vet vad du betalar i hyra kan jag inte avgöra vad som kommer att hända i ditt fall. Har du lagt på mer än 15 % (borträknat försäkring och internet etc) är det dock mycket möjligt att du kommer att bli återbetalningsskyldig. Om du inte betalar hyresgästen nu kan fallet komma att avgöras i hyresnämnden.

Olovlig andrahandsuthyrning - vem ska jag berätta för?

2019-11-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag skulle vilja anmäla en olovlig andrahandsuthyrning. Hur går jag tillväga? Det gäller en lägenhet i Stockholm, Hägersten.
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I första hand bör du kontakta hyresvärden för lägenheten i fråga, eftersom det är denna som får undersöka situationen vidare och besluta om det blir aktuellt med ett förverkande eller inte. (Hyresvärden har nämligen rätt att säga upp hyresavtalet om olagligheter i form av olovlig andrahandsuthyrning sker, se till exempel 12 kap. 42 § p. 5 Jordabalken.) Om du är osäker vem som är hyresvärd, men vet vilken fastighet lägenheten ligger i, så kan du kontakta Lantmäteriet här för att få reda på vem som äger fastigheten (och därmed sannolikt också är hyresvärd). I andra hand (om det till exempel inte händer något från hyresvärdens sida) bör du kontakta Polismyndigheten, eftersom det är trots allt brottsligt att bedriva olovlig andrahandsuthyrning och det kan bli aktuellt med fängelse(se till exempel 12 kap. 65 b § st. 1 Jordabalken).(Observera att om du använder länkarna till Jordabalken så måste du scrolla ner lite grand för att få aktuell lagtext. Det har nämligen skett en laguppdatering den 1 oktober 2019).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Skälig hyra för andrahandshyresgäst

2019-11-20 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr lägenheten i andra hand av Salems kommun sedan 170506 och lägenheten har bara ett rum och kök. Jag betalar en hyra på 13 138 kr i månaden utan el.Undrar om jag har rätt att klaga på hyran eller inte.Tack så mycket
Catharina Såmark |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 55 § jordabalken ska hyran för en bostadslägenhet bestämmas till ett skäligt belopp. Hyran anses inte som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. När det gäller hyresrätter som upplåtits i andra hand har det sedan 1 oktober 2019 tillkommit en ny lagbestämmelse (55 § 4 stycket jordabalken) som säger att hyran inte ska anses som skälig om den överstiger det som förstahandshyresgästen betalar. Förstahandshyresgästen får dock ta ut ett tillägg om 15 % om bostadslägenheten hyrs ut möblerad. Detta framgår också av Hyresgästföreningens hemsida, (se länk här).Vad du bör göra:Ta reda på vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Om den överstiger vad du betalar i hyra kan du vända dig till Hyresnämnden som kan besluta om att sätta ner hyran, (beakta dock förstahandshyresgästens rätt till tillägg på 15 % för möblering). Hyresnämnden kan även besluta enligt 55 § 6 stycket jordabalken,- om att du som andrahandshyresgäst kan få betala en lägre hyra för en kommande period som understiger det skäliga beloppet, som en sorts kompensation, förutsatt att du som andrahandsgäst har begärt det och att inga särskilda skäl talar emot.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Krävs det tillstånd för att hyra ut bostadsrätt i andra hand?

2019-10-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag undrar om det är tillåtet att utan tillstånd hyra ut en del av lägenhet i en bostadsrätt. Rummet har egen ingång, badrum och litet kök. Finns ingen öppen förbindelse mellan det rummet o resten av lägenheten. Om jag hyr ut, har hyresgästen då besittningsrätt? Undrar oxå om jag behöver begära tillstånd av föreningsstyrelsen?Mvh
Erik Bengtsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan besvaras med regler som finns i bostadsrättslagen och privatuthyrningslagen.Behövs föreningens tillstånd?Att hyra ut den självständiga delen av bostadsrätten, på det sätt som du beskriver i din fråga, kallas för andrahandsuthyrning. Enligt lagen krävs styrelsens tillåtelse för att uthyrningen ska vara tillåten. Du behöver därför vända dig till föreningsstyrelsen och begära tillstånd till uthyrningen, 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.Får hyresgästen besittningsskydd? När delar av en bostadsrätt hyrs ut tillämpas privatuthyrningslagen. Detta innebär att hyresgästen inte har något besittningsskydd. Du kan därför säga upp hyresavtalet när du vill. Hyresgästen har dock rätt till tre månaders uppsägningstid, 3 § 2 st. privatuthyrningslagen.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Får man lov att hyra ut sin hyresrätt i andra hand om man har en bostadsrätt?

2019-10-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har köpt en bostadsrätt 50 % var. Nu tänkte vi säga upp våra hyresrätter, men måste vi göra det enligt lag? Kan vi ha kvar hyresrätterna och hyra ut i andra hand?
Julia Persson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om huruvida det finns ett krav på att säga upp en hyresrätt när man flyttar till en bostadsrätt och om man får lov att hyra ut hyresrätten i andra hand trots att man har en bostadsrätt.Krav på att säga upp hyresrättDet finns inget lagstadgat krav att en hyresgäst måste säga upp en hyresrätt om man flyttar till en bostadsrätt. Det innebär att man får lov att inneha en hyreslägenhet och en bostadsrätt samtidigt. Det finns flera olika möjligheter för en hyresvärd att säga upp en hyresgäst i förtid, men att äga en bostadsrätt är inte en av dem (12 kap. 42 § JB). Uthyrning i andra hand av hyreslägenhetSom huvudregel gäller att en hyresvärd måste ge tillstånd till andrahandsuthyrningen (12 kap. 39 § JB). Om hyresvärden säger nej till andrahandsuthyrningen, finns det en möjlighet att vända sig till hyresnämnden som kan godkänna uthyrningen. Hyresnämnden ska ge tillstånd vid beaktansvärda skäl. Beaktansvärda skäl kan t.ex. vara tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Men det finns även en möjlighet att hyra ut i andra hand om man vill provbo med en partner. Tillståndet att hyra ut i andra hand är tidsbegränsat (12 kap. 40 § JB). Uthyrning i andra hand utan tillståndOm en hyresgäst hyr ut sin hyreslägenhet i andra hand utan tillstånd, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet (12 kap. 42 § JB). Den 1 oktober 2019 kom en ny bestämmelse som stadgar att den som olovligen hyr ut i andra hand och tar oskälig hyra från andrahandshyresgästen, kan riskera böter eller 2 års fängelse (12 kap. 65 c § JB).SammanfattningDet finns ingen lag som förbjuder er båda att ha kvar era hyresrätter samtidigt som ni bor i en bostadsrätt. Däremot kan problem uppkomma vid andrahandsuthyrningen. Ni behöver därför tillstånd från era hyresvärdar. Om hyresvärden säger nej kan ni vända er till hyresnämnden och ansöka om tillstånd vilket är kostnadsfritt. Ett skäl för att tillåta andrahandsuthyrning är att man vill provbo med en partner och tillståndet kan ges för en begränsad tid. Att hyra ut i andra hand olovligen kan leda till att hyreskontraktet sägs upp. Om andrahandshyresgästen dessutom har fått betala en oskälig hyra kan det leda till böter eller fängelse i högst 2 år.Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!Vänligen,