Hyra vid andrahandsuthyrning

2020-05-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Får man lägga på hur mycket som helst på hyran om man hyr ut en bostadsrätt i andra hand. ?
Lovisa Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagVilken lag som blir tillämplig beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Normalt tillämpas lag om uthyrning av egen bostad. Det finns dock vissa fall då Jordabalkens (JB) regler istället ska tillämpas. Dessa situationer är: om andrahandsavtalet ingicks före den 1 februari 2013 om syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål om personen som äger bostadsrätten hyr ut fler bostäder. Om det rör sig om endast en annan bostad ska lag om uthyrning av egen bostad tillämpas bara för den första uthyrningen. Om det rör sig om fler än två bostäder ska JB tillämpas på samtliga uthyrningar (1 § lag om uthyrning av egen bostad). Tillåten hyra enligt lag om uthyrning av egen bostadHyresvärden har enligt denna lag rätt att ta ut en hyra som baserar sig dels på de faktiska driftkostnaderna för lägenheten, dels på en skälig avkastningsränta av lägenhetens marknadsvärde (4 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad).Driftkostnaderna består av till exempel avgiften till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad får man även ta ut ersättning för möbelslitage. Utöver detta får som sagt ett tillägg för avkastningsränta göras. Som ett riktvärde för vad som är en skälig avkastningsränta anges i förarbetena fyra procent.Exempel på hyresberäkningEn bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till bostadsrättsföreningen inklusive el och bredband är 1900 kr per månad. Med skälig avkastningsränta om fyra procent beräknas hyran till:3 000 000 x 0,04 = 120 000 (den årliga avkastningsräntan)120 000 / 12 = 10 000 (avkastningsräntan per månad) 10 000 + 1 900 = 11 900 (månatlig avkastningsränta + driftkostnader)Utöver detta kan som sagt tillägg för eventuellt möbelslitage tillkomma. Tillåten hyra enligt JBEnligt JB ska hyran beräknas utefter de faktiska kostnader (driftkostnader) som hyresvärden har. Utöver detta får ett tillägg på max 15 % av avgiften göras för möbelslitage. Det är alltså inte tillåtet att ta ut någon avkastningsränta (12 kap 55 § fjärde stycket JB). Hyran kan prövas av HyresnämndenOm hyresvärd och hyresgäst inte är överens om hyran kan någon av dem vända sig till Hyresnämnden för att begära att de löser tvisten. Hyresnämnden kommer då att fastställa hyran enligt de ovan nämnda kriterierna (4 § andra stycket lag om uthyrning av egen bostad och 12 kap 55 § JB). SammanfattningDet är alltså inte tillåtet att ta ut vilken hyra som helst när man hyr ut en bostadsrätt i andra hand. Enligt lag om uthyrning av egen bostad har hyresvärden utöver sina faktiska kostnader rätt att ta ut en avkastningsränta, vilket inte är tillåtet enligt JB:s regler.Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till!Vänliga hälsningar

Arbetsgivare betalar privatpersons hyresavgift.

2020-04-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr ut min bostadsrätt till en privat person som också står ensam på hyresavtalet som sträcker sig över 24 månader. Dock är det den privata personens arbetsgivare (I Norge) som betalar hyran till min bankkonto varje månad.Räknas detta som att "När du hyr ut till ditt eget eller till en närståendes bolag eller arbetsgivare gäller särskilda regler" eller som till privatperson? Tack på förhand,Per
Nicolina Abaas |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som att du undrar ifall en privatperson eller ett företag räknas som hyresgäst när en privatperson står skriven och är bosatt i bostaden, men dennes arbetsgivare betalar hyran.Det kan konstateras att eftersom privatpersonen undertecknat hyresavtalet så räknas bostaden vara uthyrd till en privatperson. I annat fall skulle det vara skrivet att bostadsrätten är uthyrd till ett företag på ert kontrakt. Däremot är det möjligt att privatpersonens arbetsgivare betalar hyresavgiften som till exempel bostadsrättsförmån och tjänstebostad. Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kan man säga upp ett hyresavtal i förtid trots att hyresavtalet gäller för en bestämd tid?

2020-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en bostadsrätt i andrahand och kontraktet gäller ett år. Det är dock 6 månader kvar till att det har gått ett år och vad jag förstått, så kan jag säga upp lägenheten ändå och ha 3 månaders uppsägningstid och därmed flytta ut om 3 månader. Min hyresvärd menar dock att jag förstå om 6 månader har rätt att säga upp lägenheten. Vad stämmer?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyr en bostadsrätt i andrahand och att ni har skrivit ett hyresavtal som gäller för en bestämd tid. Du undrar om du kan säga upp hyresavtalet innan hyresavtalet löpt ut. I mitt svar har jag utgått från att din hyresvärd endast hyr ut en bostadsrätt och att uthyrningen sker i egenskap av privatperson. Dessa omständigheter gör att det är lagen om uthyrning av egen bostad som är tillämplig (här).Hyresavtalet kan alltid sägas upp i förtidHyresavtal som gäller för en bestämd tid ska som huvudregel upphöra att gälla först vid avtalstidens slut. Varken hyresvärden eller hyresgästen behöver alltså säga upp avtalet för att det ska upphöra att gälla när avtalstiden löpt ut. Både hyresvärden och hyresgästen får säga upp avtalet i förtid, även fast det gäller för en bestämd tid. Din hyresvärds påstående om att du inte får säga upp avtalet förrän hyrestiden varat den avsedda tiden är alltså felaktigt.Din uppsägningstid är en månadEnligt lagen om uthyrning av egen bostad kan hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad, se 3 § (här). Du har således endast en månads uppsägningstid enligt lag. Du skriver i din fråga att ni har avtalat om att du har tre månaders uppsägningstid. Avtalsvillkor som är mindre förmånliga än de villkor som uppställs i lagen är utan verkan för hyresgästen, se 2 § (här).SammanfattningDu kan säga upp hyresavtalet i förtid även om ni avtalat om att hyresförhållandet ska löpa under en bestämd period. Du kan även göra gällande att du endast har en månads uppsägningstid gentemot din hyresvärd om du vill. Vänligen,

Kan jag överklaga ett nekat tillstånd för andrahandsuthyrning?

2020-03-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! För drygt 6 månader sen flyttade jag hem till min hemstad igen på grund av separation. Min bostadsrätt ligger kvar i en annan stad som jag inte kan bo i på grund av framförallt avståndet till mitt jobb. Under dessa 6 månader har jag försökt få sålt min lägenhet utan framgång pga marknaden, vilket betyder att den har månad efter månad kostat mig mycket pengar. Nu har jag en ny partner som jag gärna vill testa att flytta ihop med, men eftersom att jag inte har råd att betala 2 hyror så har jag inte möjlighet till detta i nuläget. Jag har frågat min hyresvärd som tagit med frågan till föreningen om jag kan få tillåtelse till en andrahandsupplåtelse till ett skötsamt par eller liknande och jag förklarade min situation, men helt utan motivering får jag ett mail av min hyresvärd om att min ansökan avslås. Så min fråga är, går detta att överklaga på något sätt? Vad jag förstår finns det vissa riktlinjer hos HSB för vilja anledningar som måste finnas för att neka bostadsrättshavare en andrahandsupplåtelse, har detta någon betydelse i mitt fall? Tack på förhand.
Maya Hempel |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att få hyra ut en lägenhet i andra hand krävs precis som du skriver tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse. För att få tillstånd ska du som bostadsrättshavare ha skäl till att hyra ut. Styrelsen kan neka om det finns befogad anledning. Vad jag förstår av din fråga har styrelsen inte motiverat varför tillstånd inte ges i ditt fall. En första åtgärd från ditt håll kan därför vara att be om skälen till varför tillståndet nekas. Skäl som brukar anses vara godtagbara för uthyrning i andra hand är just att bostadsrättshavaren vill prova att sammanbo med en partner eller ska arbeta på annan ort under en tid. Om styrelsen även fortsättningsvis nekar tillstånd kan du begära att få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden kommer då fatta ett beslut baserat på en jämförelse av dina respektive bostadsrättsföreningens skäl. Om hyresnämnden beslutar att bevilja dig tillstånd till andrahandsuthyrning får du ofta ett tidsbegränsat tillstånd. Jag hoppas att du fått svar på din fråga! Vänligen,

Vem ska betala för en skada i bostadsrätt som hyrs ut i andra hand?

2020-04-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Jag har under en 6 månaders period hyrt ut min bostadsrätt i andra hand. När jag besiktade lägenheten vid utflytt hängde handfatet löst från väggfästet och jag var tvungen att ta hjälp för att kunna sätta fast det igen. Vid inflyttning var det inget fel på handfatet. Kan jag kräva min hyresgäst på kostnaden för att åtgärda felet? Hon hävdar i dagsläget att det är mitt ansvar för att hon har enligt sin utsago inte agerat vårdslöst utan att det bara hände.
Ebba Thor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämpliga lagar:När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand är du i lagens mening en hyresvärd, och har därmed samma skyldigheter och rättigheter som en "vanlig" hyresvärd. Andrahandsuthyrning av en bostadsrätt regleras i lag om uthyrning av egen bostad samt jordabalkens (JB) 12 kap, som behandlar just hyra av bostad och lokal.Vem som har skyldigheten att ersätta uppkomna skador i en hyresbostad:I JB 12 kap. 24 § stadgas hyresgästens vårdplikt. Detta innebär att hyresgästen ska vårda bostaden samt är ansvarig för att ersätta de skador som är orsakade av denne medvetet eller på grund av vårdslöshet. Skador som skett på grund av olyckshändelser omfattas inte, och det är därmed hyresvärden som ska ersätta dessa. För att hyresvärden ska bli ansvarig för ersättningen måste det kunna bevisas att skadan uppkom under tiden som hyresgästen bodde där samt att det var en olycka. Praxis från Högsta domstolen stadgar att det är hyresvärden som har bevisbördan i situationer som dessa.Vad som gäller i ditt fall:För det första gäller det att du har fått tillstånd från din bostadsrättsförening att hyra ut din lägenhet, annars är du som ägare av bostaden ansvarig för skador. Om du kan visa att skadan uppkommit av vårdslöshet, och inte genom normalt brukande av lägenheten, kan du rikta ett skadeståndskrav mot hyresgästen. För att du ska få rätt i detta så krävs det alltså att du kan bevisa att handfatet lossnade på grund av vårdslöshet. Beroende på omständigheterna kan det blir svårt för dig som hyresvärd att uppfylla beviskravet. Du borde därför i första hand diskutera situationen med din hyresgäst och försöka komma fram till en rimlig lösning. Annars är du är varmt välkommen att kontakta en av Lawlines jurister som kan undersöka ditt ärende närmare här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Godkända skäl för andrahandsuthyrning

2020-04-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag arbetar utomlands for tillfallet, men skulle vilja kopa bostad i stockholm dit jag planerar att flytta tillbaka inom nagra ar. Ar det mojligt att hyra ut en bostadsratt aven om man inte bott dar sjalv?
Elin Giding |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! En andrahandsuthyrning innebär att man låter någon annan använda sin bostadsrätt självständigt. För att hyra ut din bostadsrätt krävs det att bostadsrättsföreningen går med på det eller att hyresnämnden godkänner det. I bedömningen om när man får hyra ut sin bostadsrätt i andra hand krävs att bostadsrättshavaren uppvisar skäl för uthyrningen, inte beaktansvärda skäl som krävdes tidigare. Detta innebär däremot inte att alla skäl är godtagbara och ett skäl som anses godtagbart behöver inte vara det under en längre tid. Typiska skäl som brukar godtas är när man hyr ut för att studera eller arbeta på annan ort under en tid eller om man ska prova att bo tillsammans med en partner. Att köpa en lägenhet för att hyra ut och tillgodogöra sig hyra behöver inte godkännas av föreningen. I ditt fall är däremot syftet att du ska flytta dit inom snar framtid. Det finns därmed möjlighet att det godkänns. Det viktiga är att du har tillstånd från föreningen, annars riskerar du att förlora bostadsrätten. Godkänner inte föreningen det kan du lämna in en ansökan till hyresnämnden.Hoppas du är nöjd med ditt svar! Du är alltid välkommen att höra av dig till oss igen vid fler frågor. Med vänlig hälsning,

Hur länge får jag hyra ut mitt fritidshus?

2020-03-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hur länge får jag som privatperson hyra ut mitt fritidshus i andrahand till en och samma person?
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du vill veta om det finns någon bortre gräns för hur länge det är tillåtet att hyra ut ett privatägt fritidshus till samma person.Det finns ingen tidsbegränsning för hur länge man får hyra ut en privatägd bostad. Hade det istället rört sig om uthyrning av bostadsrätt är det upp till föreningen att godkänna hur länge man får hyra ut sin lägenhet.Tänk dock på att du kan behöva betala skatt om du hyr ut din privatbostad för mer än 40 000 kr på ett år. Vänligen,

Har jag rätt att överta förstahandskontraktet om jag har betalat oskälig hyra?

2020-03-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min dotter är skriven på en adress och betalar oskälig hyra till den som står för kontraktet (och också är skriven där) men inte bor där. Har hon rätt att överta kontraktet om hon anmäler honom?
Elin Englund |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du inte nämner vilken form av bostad som din dotter hyr i din fråga så utgår jag ifrån att hon hyr en hyresrätt i andrahand i mitt svar. Om det är en annan form av bostad så kan andra rättsregler vara tillämpliga och det kan därmed påverka svaret. Ifall det är en annan form av bostad som hon hyr så är du välkommen att ställa en ny gratisfråga till oss eller ringa oss för gratis rådgivning.I mitt svar kallar jag den som din dotter hyr av i andrahand för hyresvärden.Förhållandet mellan din dotter och hennes hyresvärd regleras huvudsakligen i 12 kap. Jordabalken ,som även kallas för "hyreslagen". SvarOm din dotter betalar oskälig hyra så kan ni kräva att hon ska få tillbaka den delen av hyran som är oskälig för antingen ett eller två år tillbaka i tiden, beroende på när hyresavtalet träffades. Ni kan även kräva att få hyran nedsatt till en skälig hyra resterande tid som hon kommer att hyra lägenheten. Det är hos hyresnämnden som ni ansöker om detta och det är även hyresnämnden som avgör om det är en oskälig hyra och om ni därmed kan få igenom era krav. Det finns inget lagrum som ger din dotter rätt att ta över förstahandskontraktet på grund av att hon betalat en oskälig hyra.Oskälig HyraOm en hyresgäst och en hyresvärd inte är överens om hyran så reglerar 12 kap. 55§ Jordabalken vad som gäller. I ert fall när det gäller en andrahandsuthyrning så är det stycke fyra i lagrummet som reglerar frågan. Här nedan ska jag förklara vad lagrummet innebär:Det din dotter ska betala förr att hyra en hyresrätt i andrahand är vad den ursprungliga hyran kostar för hennes hyresvärd som har förstahandskontraktet. Om hon hyr lägenheten möblerad så får hyresvärden göra ett påslag på max 10-15% på den ursprungliga hyran. Det finns ingen tydlig bestämmelse i lagen om detta påslag men hyresnämnden som är de som avgör detta brukar godkänna ett påslag om 10-15% som max.Ett exempel: Om den ursprungliga hyran är 6000 kr och din dotter hyr den möblerad så blir en skälig hyra max 6900 kr (utan eventuella tillägg för el, vatten, internet). Då har jag räknat med 15% påslag på den ursprungliga hyran, för möbler.Hyresvärden kan även göra tillägg för kostnader för vatten, hushållsel eller internet, de tilläggen får inte vara högre än den faktiska kostnaden för dessa.Betalar din dotter mer än den ursprungliga hyran plus den faktiska kostnaden för hushållsel, vatten och eventuellt internet, plus ett påslag om max 15% för möbler så är hyran antagligen oskälig. Om det inte ingår möbler i lägenheten som din dotter hyr ska givetvis inget påslag för möbler göras. Vad gör man vid oskälig hyra?Om din dotter betalar en oskälig hyra så kan ni göra en ansökan till hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Om hyresavtalet har träffats före den 1 oktober 2019 så kan din dotter få tillbaka den del av hyran som är oskälig upp till ett år tillbaka ifrån den dag hon ansöker om det. Om avtalet är träffat efter den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka den oskäliga delen av hyran upp till två år tillbaka i tiden. Hon kan även ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt för resterande tid som hon hyr bostaden.Den delen av hyran som är oskälig är mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra för lägenheten som hon hyr. Övertagande av förstahandskontraktSom jag nämnde tidigare i mitt svar är den konsekvens som kan ges för oskälig hyra att din dotter får tillbaka pengarna för en tid tillbaka, samt får hyran sänkt för framtiden. Det finns dock ingen rätt för din dotter att överta förstahandskontraktet på grund av att hon har betalat en oskälig hyra.Tips till dig och din dotter-Din dotter kan börja med att prata med sin hyresvärd och förklara att hon anser sig betala en oskälig hyra och fråga hur hyresvärden ställer sig till det. Förhoppningsvis kan de gemensamt komma överens om en lösning där din dotter kan få tillbaka de pengar hon har rätt till enligt lagen, samt få en sänkt hyra den resterande tiden hon hyr bostaden. Din dotter kan även visa mitt svar som stöd för det hon säger. Beloppet som din dotter kan få tillbaka är då mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra, gånger de antal månader som hon har rätt att få ersättning för. Antalet månader som hon har rätt att få tillbaka pengar för grundar sig på när hyreskonktraktet avtalades. Var det innan den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka mellanskillnaden för max 12 månader och var det efter den tidpunkten det så kan hon få tillbaka mellanskillnaden för max 24 månader. Hon kan även välja att enas om ett mindre belopp som ersättning om det känns okej för henne. -Om ni inte kan komma överens med hyresvärden så kan ni ta hjälp av hyresnämnden. Där kan ni ansöka om att få tillbaka den delen av hyran som är oskälig, samt att få hyran nedsatt för resterande hyrestid. Ni kan givetvis välja detta alternativ direkt, om ni inte vill försöka lösa det med hyresvärden själva. Om din dotter skulle hinna flytta ut så måste hon ansöka om detta inom 3 månader. Blanketten för ansökan hittar ni här. I blanketten ska ni då fylla i vad det är ni "yrkar på", det betyder vad det är ni vill att hyresnämnden ska besluta om. Där ska ni alltså skriva att ni vill få tillbaka den delen av hyran som är oskälig och att ni vill få hyran nedsatt till en skälig hyra för resterande hyrestid. Om det är något mer ni vill att hyresnämnden ska ta upp för prövning ska ni även skriva med det där.Här kan ni läsa mer om hur det går till i hyresnämnden.Hoppas att ni fick svar på eran fråga!Mvh