Går det att avtala bort uppsägningsmöjligheten vid andrahandsuthyrning?

2019-08-05 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej kan man avtala bort uppsägningsmöjligheten för hyresgästen när man hyr ut sin bostadsrätt i andra hand. Ska på erasmusutbyte och vill slippa ordna med ny hyresgäst under den terminen jag är iväg
Erica Lager |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När en person hyr ut en bostadsrätt i andrahand regleras situationen i lagen om uthyrning av privat bostad (privatuthyrningslagen). Reglerna skiljer sig lite från andrahandsuthyrning av hyresrätt som omfattas av vanliga hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Vad gäller för uppsägningstid för andrahandshyresgästen?Ett hyresavtal som gäller på obestämd tid (ett s.k. tillsvidareavtal) har en uppsägningstid på minst 3 månader från hyresvärden och hyresgästen kan säga upp bostaden med en minsta uppsägningstid om 1 månad (3§ 2 st. privatuthyrningslagen). I ett hyresavtal på bestämd tid så sägs avtalet upp på slutdatumet. Det går dock att avsluta avtalet i förtid samt avtala om en viss uppsägningstid (3 § 1 st. privatuthyrningslagen). Då gäller ovan nämnda uppsägningstider enligt lagen. Enligt 2 § privauthyrningslagen är lagen tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär här att det är fritt att avtala om en kortare eller längre uppsägningstid, men om hyresvärden säger upp avtalet ska den lagstadgade minsta uppsägningstiden gälla för att inte vara till nackdel för hyresgästen. Det är alltså därför inte tillåtet att helt avtala bort uppsägningsmöjligheten då detta hade varit en stor nackdel för hyresgästen. Sammanfattningsvis, det enkla svaret på din fråga är nej. Det går att avtala en uppsägningstid som är längre eller kortare än vad lagen säger, dock får den inte vara till större nackdel för hyresgästen. Hyresgästen har också en rätt enligt lag att säga upp sitt hyresavtal i förtid och du kan inte hålla kvar någon som vill säga upp hyresavtalet att bo kvar längre än under uppsägningstiden. Det hade inte varit till förmån för hyresgästen och därför inte tillåtet enligt privatuthyrningslagen. Jag förstår din tanke om att inte vilja behöva leta efter en ny hyresgäst medan du är utomlands. Det du kan göra att försäkra dig med personen ifall den är beredd på att bo där under hela terminen du är iväg samt i annat fall finns där en uppsägningstid på minst 1 månad. Jag hoppas att detta gav svar på din fundering!Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid av andrahandsuthyrd bostadslägenhet

2019-07-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, bostadslägenhet hyrs ut i andrahand. Får hyresgästen säga upp avtalet tidigare än behövs. T.ex. avtalat uppsägningstid i kontraktet är 2 månader men hyresgästen skulle vilja informera hyresvärden tidigare (3 månader innan flytt).Vilka risk/fördel finns det för hyresgästen om hen informerar hyresvärden tidigare?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inga lagstadgade för- eller nackdelar med att informera hyresvärden tidigare än nödvändigt. Däremot kan det möjligen finnas praktiska för- och nackdelar, till exempel att hyresvärden väljer att på lagligt vis säga upp avtalet med verkan att man själv blir tvungen att lämna lägenheten tidigare än man själv velat.Notera att det, oavsett om hyresförhållandet regleras av lagen om uthyrning av egen bostad eller 12 kap jordabalken (ofta vardagligt kallad Hyreslagen) inte är möjligt med en uppsägningstid på två månader för hyresgästen. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad är hyresgästens uppsägningstid en månad om ej kortare tid avtalats (2 § och 3 § 2 st nämnda lag), medan hyresgästs uppsägningstid enligt 12 kap jordabalken om hyresavtalet är skrivet på obestämd tid är tre månader, och om det är skrivet på bestämd tid är (a) en dag om hyrestiden är längst två veckor, (b) en vecka om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, (c) tre månader om hyrestiden är längre än tre månader eller (d) längre tid än enligt a–c, dock längst tre månader, om sådan längre tid avtalats (12 kap 4–5 § jordabalken).Vänligen

Kan man provbo med annan än partner som skäl för andrahandsuthyrning?

2019-07-19 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Om man vill hyra ut i sin lägenhet i andrahand för att provbo med en annan. Finns det ett krav på att personen man ska provbo med är pojkvän/flickvän eller funkar det med familjemedlem eller vän?
Elin Giding |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline. När det kommer till att hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs för både hyres respektive bostadsrätter att samtycke ges av föreningen eller hyresvärden (se 12 kap 39§ jordabalken & 7 kap 10§ bostadsrättslagen). Vägras samtycke kan du vända dig till hyresnämnden för ett godkännande då vissa krav är uppfyllda. Gäller det en hyresrätt krävs "beaktansvärda skäl" för att få göra en sådan andrahandsupplåtelse, medan det för en bostadsrätt enbart krävs "skäl". Det är därmed enklare att få ett godkännande från din bostadsrättsförening än av en hyresvärd. Detta samtidigt som hyresvärden respektive bostadsrättsföreningen ska ha en befogad anledning att neka en andrahandsupplåtelse. Gäller det en hyresrätt anges i 12 kap 40§ jordabalken att sådana "beaktansvärda skäl" kan vara särskilda familjeförhållanden. Precis som du nämner kan det avse den situationen att man vill provbo med någon annan. Enligt förarbeten syftar detta till att provbo med sin partner. En vilja att provbo med en familjemedlem eller en vän anses inte vara ett sådant tillräckligt skäl, utan bestämmelsen avser de fall du som hyresgäst vill inleda ett samboförhållande i en annan bostad (se prop. 1997/98:46 s. 57). Gäller det en bostadsrätt anges i 7 kap 11§ jordabalken enbart att det ska finnas "skäl" för andrahandsuthyrningen. Det föreligger därmed en större frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att bo någon annanstans under en viss tid. Dock, precis som för hyresrätter, brukar generellt ett sådant giltigt skäl vara att provbo i ett samboförhållande.Bestämmelserna syftar därmed till den situationen att man vill bo tillsammans med en partner, inte en vän eller en familjemedlem. Däremot måste inte detta automatiskt betyda att du inte kommer att få hyra ut i andra hand av den anledningen, utan man utgår alltid från det enskilda fallet. Hoppas du är nöjd med ditt svar! Skulle du behöva vidare rådgivning eller att boka en tid med jurist är du välkommen att vända dig till oss igen.Med vänlig hälsning,

Får man begära högre hyra om man hyr ut en hyresrätt i andra hand?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag vill hyra ut min hyresrättlägenhet i andra hand. Om jag tar ut en något högre hyra än vad som anses skäligt, säg 5-7 % trots att den inte är möblerad och min hyresgäst anmäler detta till hyresnämnden. 1. Får man en "prick" i registret om man hamnar i Hyresnämnden?2. Får man betala några domstolskostnader om man hamnar där?3. Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt?(Den kommer hyras ut med tillstånd av min hyresvärd då jag har giltigt skäl - studier på annan ort).
Liv Nyström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga gäller andrahandsuthyrning av hyresrätt vilket regleras i 12 kap. jordabalken (JB). Mitt svar kommer därför utgå från det lagrummet. Vad krävs för att få hyra ut en hyresrätt i andra hand? För att få hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs tillstånd från hyresvärden (12 kap. 39 § JB). Tillstånd ska bland annat lämnas om hyresgästen på grund av studier på annan ort har beaktansvärda skäl för att hyra ut i andra hand (12 kap. 40 § JB). Du anger i din fråga att du har fått tillstånd av hyresvärden att hyra ut i andra hand då du bedriver studier på annan ort.Kan man få en "prick" i registret om man hamnar i hyresnämnden? Jag utgår från att det du menar med "prick i registret" är om man kan hamna i belastningsregistret efter en tvist i hyresnämnden. Det korta svaret på det är – nej. För att hamna i belastningsregistret krävs att man ålagts en påföljd för ett brott vilket inte är aktuellt i ditt fall (3 § lag om belastningsregister). Får man betala några domstolskostnader om man hamnar i hyresnämnden?Hyresnämnden tar inte ut några rättegångskostnader av parterna. Däremot får du själv betala kostnader för ett eventuellt ombud och förlorad arbetsinkomst för den tid som förhandlingen tar. Tanken är att man inte ska behöva ett ombud i tvister i hyresnämnden så det är främst förlorad förvärvsinkomst som blir aktuellt i ditt fall. Om hyresnämnds beslut överklagas till Svea hovrätt brukar som regel den förlorande parten få betala sina och motpartens rättegångskostnader om man förlorar. Det finns dock flera undantag (12 kap. 73 §). Tvist om skälig hyra vid andrahandsuthyrning är ett av dessa undantag (12 kap. 55 e § JB). Du skulle alltså "bara" behöva stå för dina egna rättegångskostnader om du skulle överklaga till hovrätten. Kan min hyresvärd säga upp mitt förstahandskontrakt om jag tar ut en högre hyra? Det finns flertalet grunder till att en hyresrätt ska anses förverkad och att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet i förtid dock är inte en andrahandsuthyrning som skett med hyresvärdens tillåtelse (oavsett hyran du tar ut av andrahandshyresgästen) en av dessa grunder (12 kap. 42 § JB). Dock kan andrahandshyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden som du lagt på om denna är oskälig. Om en hyra anses oskälig ska hyresnämnden på ansökan av hyresgästen (andrahandshyrestagaren) besluta att hyresvärden (du) ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot utöver skäligt belopp samt ränta. Vid återbetalning ska hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan (12 kap. 55 e § JB). En hyra är att anse som oskälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga (12 kap. 55 § JB). Vad som är att anse som påtagligt högre hyra har inte definierats i lagtexten men i doktrin har det konstaterats att det varierar beroende på omständigheterna men det torde vara påtagligt med ett påslag på 2-5 %. Sammanfattningsvis har du inte mycket att "förlora" på en tvist i hyresnämnden eftersom det enbart kommer leda till att du förlorar inkomst för den tiden du befinner dig på förhandling. Dock kan hyresnämndens beslut leda till ekonomiska konsekvenser för dig. Om du hyr ut din hyresrätt för en högre summa än den du betalar i hyra skulle hyresnämnden kunna finna den oskälig och du skulle då kunna bli skyldig att betala tillbaka den. Det är dock svårt för mig att med säkerhet säga om det är oskäligt med påslag på din hyra men om du inte har några möbler, parkeringsplats eller annat som ingår kan det vara fråga om oskälig hyra. Jag råder dig istället att skriva ett bra avtal för andrahandsuthyrningen som ger dig ekonomisk trygghet om något skulle hända eller ändras. T.ex. att du begär en deposition som du kan hålla inne om andrahandshyresgästen lämnar tillbaka hyresrätten i dåligt skick.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Andrahandshyresgäster som misskött sig

2019-07-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt ut min bostadsrättslägenhet i 9 månader till ett par. Efter 6 månader ringer den ena personen och säger att han har kastats ut ur lägenheten och därför inte tänker betala någon mer hyra vilket ha inte heller har gjort. Den andra personen ringer också och säger att hon betalar sin del av hyran vilket hon gjorde i en månad trots en angiven uppsägningstid på tre månader. Efter en månad fick jag tillbaka nycklarna och ser då att den nya indutionsspisen är utbytt mor en gammal rostig spis. Ingen av hyresgästerna vill kännas vid detta utan skyller på varandra. Vad kan jag göra?
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Vilken otroligt jobbig situation du hamnat i! Jag ska försöka dela upp din fråga i lite olika delar. Vem är betalningsskyldig?Det första vi måste bena ut är vem som står på kontraktet. Är det endast en av parterna eller båda två? Huvudregeln är att när två parter tecknar ett gemensamt betalningsansvar, svarar de solidariskt, alltså gemensamt för summan om inget annat avtalats enligt skuldebrevslagen (SkbrL) 2 §. Det innebär alltså att om bara den ena står på kontraktet så ska den personen betala hela hyran. Hur de senare kommer överens om betalningsansvaret sinsemellan är deras ensak men du riktar ditt krav till den personen som du skrivit kontraktet med. Om båda står på kontraktet så har du ändå rätt att kräva den ena parten på hela hyran. Den personen har i andra ledet regressrätt, alltså rätt att kräva summan från den andra parten, men du har rätt att få betalt först. Uppsägningstiden Om ni i hyreskontraktet bestämt att uppsägningstiden ska vara tre månader så är de betalningsskyldiga för den tiden. Självklart kan ni komma överens om en annan avflyttningstid om t ex en ny hyresgäst ska ta vid och ersätter den gamla men så verkar det ju inte vara i det här fallet. Du nämner inte i din fråga hur hyresavtalet sades upp, skedde detta skriftligt eller muntligt och när i tiden? Jag antar även att det du nämner om nio månader är den totala tiden de bott i lägenheten och inte avser en fast hyresperiod. Oavsett om hyresgästen lämnade nycklarna så är de fortfarande betalningsskyldiga för en uppsägningstid på tre månader om ni inte kommit överens om något annat, detta enligt hyresreglerna i jordabalken (JB) 12 kap. 5 §. Hyresgästen kan endast säga upp hyreskontraktet i förtid vid särskilda skäl som listas i JB 12 kap 11-14 §§ eller 12 kap. 16-18 §§ som i stora drag handlar om att hyresförhållandena eller andra omständigheter t ex i nyttjanderätten ska vara så bristfälliga från hyresvärdens sida att hyresgästen har rätt att säga upp avtalet i förtid. Angående spisen.. Det du blivit utsatt för skulle kunna betecknas som en stöld enligt brottsbalken 8 kap. 1 § och bör polisanmälas. Utredningsläget för brottet kan dock inte sägas vara särskilt god men det kan eventuellt hjälpa dig att skapa ett ersättningsanspråk. Dessvärre är just stölder ofta bara täckta av hemförsäkringen om det blir inbrott vilket innebär att man kan bli ganska skyddslös om en andrahandshyresgäst stjäl inredning. Detta är en anledning till att många som hyr ut i andra hand tar ut en depositionsavgift för att täcka eventuella skador eller stölder. Det är också viktigt att göra en ordentligt kontroll av hyresgästerna på förhand eftersom det är så svårt att reparera skador i efterhand. Det är verkligen trist när det går snett som det gjort för dig och jag hoppas att nästa eventuella hyresgäst beter sig bättre. Hoppas du fått hjälp på vägen och lycka till!

Hyresgästs uppsägning under hyresvärds uppsägningstid

2019-07-24 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. En bostadslägenhet hyrs ut i andrahand. Hyresvärden säger upp avtalet, gäller 3 månaders uppsägingstid. Får hyresgästen säga upp avtalet också och utnyttja sin rätt att säga upp avtalet med 1 månads uppsägningstid?Om inte, varför. Finns det någon lag?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ja, hyresgästen får använda sin rätt att säga upp avtalet i förtid även under tiden som hyresvärden sagt upp avtalet. Detta gäller oavsett om hyresförhållandet regleras av lagen om uthyrning av egen bostad eller 12 kap jordabalken (ofta vardagligt kallad Hyreslagen. Notera dock att uppsägningstiderna inte är förenliga med 12 kap 4 § JB).Vänligen

Brister och fel i hyresrätt

2019-07-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Min dotter studerar utomlands. hon har kommit hem över sommaren för att jobba på annan ort än vi bor i vanliga fall. Hon har hyrt ett rum och har ett kontrakt skrivet där det oxå finns "kryssrutor" där uthyraren kryssat i vad som ingår. Det är ikryssat att eget kök/kokvrå finns. det som fanns var en micro en kaffebryggare och ett pyttelitet kylskåp som rymmer ett par petflaskor. ingen diskho, inget porslin/bestick att äta på/med.även har uthyraren själv gjort ett kryss för att wifi finns. Det fungerar inte heller till saken hör att hon inte kunnat se rummet innan för hon var utomlands och litade således på kontraktet. paret är på semester och vägrar ge med sig på något.Hon är beroende av att kunna laga sin egen mat pga allergier mm och wifi för att göra sina studier.Frågan är kan vi hävda kontraktsbrott?mvh Robban
Amanda Strömblad Larsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln inom svensk avtalsrätt är att avtal ska hållas och ett avtal blir inte per definition ogiltigt trots att uppgifter i kontraktet inte överensstämmer med vad som avtalats. Det framgår dock i 12 kap. 9 § jordabalken att på tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Eftersom hyresvärden har kryssat i att det finns kokvrå, trots att detta inte finns, är min uppfattning att lägenheten är "brukbar för det avsedda ändamålet" eftersom det inte går att laga mat. Det finns emellertid inget krav på att hyresvärden ska tillhandahålla bestick och liknande lösa föremål, om inte detta framgår specifikt av avtalet. Sammanfattningsvis föreligger brister i hyresrätten och hyresvärden har vilselett er gällande hyresrättens beskaffenhet. Detta kan utgöra grund för att avtalet blir ogiltigt, men det bör påtalas att det ofta är svårt att ogiltighetsförklara ett avtal. Behöver ni hjälp att närmre utreda frågan, hänvisar jag er till vår juristbyrå för att boka tid med en av våra jurister. Ni når oss på 08-533 300 04 (Mån-fre 10-16) alternativt via mail på info@lawline.se.Hoppas att ni fick viss vägledning!Min rekommendation är att du vänder dig till Hyresnämnden för att se om de kan hjälpa er i ert ärende.I övrig

Vad händer om man hyr ut en lägenhet i andra hand svart?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej, jag har medvetet valt att hyra en lägenhet i andrahand även fast jag vetat att det är ett svart kontrakt. Jag undrar därför om det kan slå tillbaka på mig ifall vi blir upptäckta? kan jag bli anmäld för att ha skrivit på en svart kontrakt? eller ifall jag väljer att avbryta det svarta kontraktet?
|Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det krävs att man har sin hyresvärds samtycke för att man ska få hyra ut din hyresrätt i andra hand. Detta följer av hyreslagen (12 kap jordabalken). Annars hyrs lägenheten ut svart som du beskriver det, då blir uthyrningen olaglig. Hyr man ut en hyresrätt i andra hand utan att hyresvärden har gett sitt samtycke, kan hyresvärden förverka hyresrätten enligt 12 kap jordabalken 42 § 3 p. Det betyder att den som sitter på förstahandskontraktet kan förlora sin hyresrätt med omedelbar verkan. Det är det som kan hända om hyresvärden upptäcker att lägenheten har hyrts ut olovligt. Detta gör i praktiken att din andrahandshyresrätt också går förlorad.Ni bör alltså be om hyresvärdens tillåtelse innan ni skriver andrahandskontrakt! Hoppas mitt svar hjälpt dig!