Befogat av bostadsrättsförening att vägra samtycke till andrahandsuthyrning vid tillfälliga studier på annan ort?

2019-06-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag går en utbildning i vävning. Mellan kurstillfällena har jag behov att praktisera de tekniker jag lärt mig. Jag har tillgång till en fastighet på en annan ort där jag har en vävstol. Jag har ansökt om tillstånd till andrahandsuthyrning av min bostadsrätt under tiden utbildningen och praktiken pågår, vilket är två månader. Bostadsrättsföreningen har sagt nej. Är det ett rimligt beslut?
Joar Lindén |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad gäller allmänt om upplåtelse av sin bostadsrätt?Som utgångspunkt råder krav om att styrelsen i bostadsrättsföreningen samtycker till upplåtelse (uthyrning) av bostadsrätt (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Undantagsvis är upplåtelse tillåtet även utan samtycke. Detta är fallet om bostadsrättshavaren (du) har skäl för upplåtelsen, styrelsen saknar befogad anledning till vägran samt att hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Vad avses med skäl för upplåtelse?En person kan anses ha beaktansvärda skäl för upplåtelse bland annat om tillfälliga omständigheter leder till behov av boende på annan plats men med avsikt att senare återflytta till bostadsrätten. Detta är exempelvis fallet vid tillfälliga studier eller tillfälligt jobb på annan ort. (se prop. 2003/14:142 s. 21) Du har således skäl för uthyrning vilket inte blankt kan förbises. För att styrelsens vägran ska vara legitim måste befogad anledning föreligga som är proportionerlig i förhållande till dina skäl till upplåtelse, det vill säga att föreningens skäl för vägran ska väga tyngre än dina skäl för upplåtelse. Vad innebär befogad anledning för vägran av upplåtelse?Befogad anledning har givits en för bostadsrättsföreningen generös omfattning och avser hyresgästens personliga kvalifikationer såsom exempelvis förväntat störande uppträdande. Vid bedömningen av personlig "lämplighet" kan även bostadsrättsföreningens stadgar tillmätas betydelse, såsom att de boende ska ha uppnått viss ålder eller dylikt. Befogad anledning kräver inte att några större eller i praktiken mer allvarliga skäl föreligger utan stort mandat har givits föreningarnas styrelser att själva besluta slutgiltigt om uthyrning. (prop. 2002/03:12 s. 119) Även tidsaspekten tillmäts signifikans i den bemärkelse att skälen för tillåtelse av upplåtelse minskar vid längre uthyrningsperioder, vice versa (prop. 2002/03:12 s. 119). Vid uthyrning under 2 månader på grund av studier på annan ort bör uthyrningsskälen väga relativt tungt, vilket ställer högre krav på befogad anledning. Sammanfattning och återkoppling till ditt fallEftersom jag inte känner till de närmare omständigheterna avseende hyresgäst, föreningsstadgar eller annat relevant kan jag inte ge något rakt svar på frågan. Dina tillfälliga studier på annan ort talar starkt för att upplåtelse bör tillåtas. Samtidigt har dock bostadsrättsföreningar givits en generös frihet att själva avgöra vad som utgör sådana personliga skäl som grundar befogad anledning till vägran. Mitt råd är att du gör en ansökan om upplåtelse hos hyresnämnden för att få ett slutgiltigt och objektivt avgörande i frågan; om detta kan du läsa mer här.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänlig hälsning,

Hyresgäst bestrider betalningsansvar för skador

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,vi har hyrt ut vår lägenhet mellan 1-11-2018 0ch 1-4.2019. Innan vi hyrde ut hade vi en genomgång av lägenheten med en av hyresgästerna.När vi kom tillbaka upptäckte vi att en bordsyta var skadat. När vi påpekade detta fick vi nedanstående något märkliga svar."Hyresgästen är helt omedveten om hur bordet i fråga har skadat Hyresgästen bekräftar emellertid sitt ansvar att återlämna lägenhets inventering i samma skick som vid slutet av hyresavtalet.Hyresgästen tar inte ansvar för skadorna på bordet, men tar ansvar för att reparera bordsytan, begränsad upp till 6 000 kr".Vi lät renovera bordet till en kostnad av 3000 kr. och presenterade kvittot till hyresgästen.Nu vill hyresgästen inte betala eftersom vi inte hade gjort en inventarieförteckning.Kan man bete sig på detta sätt? Vad kan vi göra? Ansöka om ett betalningsföreläggande hos kronofogden?
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Min uppfattning är att hyresgästen, genom sitt svar, har bekräftat betalningsansvar för bordet. Det är därför min rekommendation att ni via kronofogdemyndighetens hemsida ansöker om betalningsföreläggande. Det är då upp till hyresgästen att antingen godkänna eller bestrida betalningsansvar. Om hyresgästen bestrider betalningsansvar har hyresvärden möjlighet att väcka talan om betalningsansvar i allmän domstol.Hopps att du fick svar på din fråga

Får man hyra ut till en ny hyresgäst under den förre hyresgästens uppsägningstid?

2019-06-13 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Min hyresgäst kommer att flytta ut från lägenheten den 1 juli och 3 månader uppsägningstid börjar gälla den dagen.Jag vet att han är skyldig att betala även om han inte bor där. Men får jag hyra ut till någon annan under denna period?
|Hej!Tack för att du vänder till Lawline med din fråga!Jag tolkar det som att detta handlar om en andrahandsuthyrning där din hyresgäst redan har flyttat ut. Om det är så att din hyresgäst har gett tillbaka nycklarna, det finns inte en risk att denne kommer vilja bruka lägenheten tills uppsägningstiden är slut, och ni har kommit överens om att den här hyresgästen inte behöver betala för hyran under uppsägningstiden, så kan du hyra ut till någon annan. Om ni däremot inte har kommit överens om något så är utgångspunkten att ni båda är skyldiga att följa det hyresavtal som fanns ifrån första början och den uppsägningstid som framgår där. Om du bor i en hyresrätt kan du riskera att förlora ditt hyreskontrakt, om den nye andrahandsuthyraren inte är godkänd av din hyresvärd. För det fall du bor i en bostadsrätt kan föreningen kräva att den nye hyresgästen är godkänd av dem, vad som gäller om du vill hyra ut till ytterligare en till person eller om du bryter mot föreningens regler bör du kunna läsa dig fram till i era stadgar.Ifall din nuvarande hyresgäst betalar för alla dessa uppsägningsmånader, och du hyr ut till en ny person som också betalar hyra till dig, kan din första hyresgäst begära att få tillbaka sina pengar, genom t.ex. en handräckning hos Kronofogden.Det kan även nämnas att om din första hyresgäst inte har lämnat tillbaka nycklarna, trots att hen har flyttat ut och du går in i bostaden, utan dennes samtycke, kan det anses som ett hemfridsbrott enligt 4 kap. 6 § brottsbalken, eftersom det fortfarande är hyresgästen bostad. Om du och din nuvarande hyresgäst inte har kommit överens om något annat än vad som står i hyresavtalet rekommenderar jag dig inte att hyra ut till någon annan under uppsägningstiden. Alternativt kan ni komma överens om att hyresgästen slipper betala hyra mot att du får tillbaka nycklarna och att denne samtycker till att du hyr ut till ny hyresgäst.Hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Hyresvärdens rätt till uppsägning

2019-05-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Har hyresvärden rätt att bryta kontrakt innan inflytt? Kontraktet är redan påskrivet.
Hanna Mustafa |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline! Nej, värden har inte rätt att bryta kontraktet innan du flyttat in.Huvudregeln är att uppsägningstiden är tre månader, se 12 kap 4 § 2 st Jordabalken (1970:994), JB. Är det ett kontrakt på bestämd tid är uppsägningstiden minst en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader, tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader och det är fråga om en bostadslägenhet,Vid speciella omständigheter aktualiseras 12 kap. 6 § JB som ger rätt att säga upp ett hyresavtal med omedelbar verkan. Situationer som faller under bestämmelsen är exempelvis hyresvärds rätt att säga upp hyresavtalet på grund av att ställd säkerhet försämras och hyresgästen ej ställer ny säkerhet med vilken värden kan nöjas, hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet då hyresgästen försatts i konkurs.Jag hoppas att du fick svar på din fråga, annars får du gärna vända dig till någon av våra andra tjänster!Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr,klicka här ( lägg in https://www.lawline.se/ask_a_question)- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr,klicka här ( lägg in https://www.lawline.se/ask_a_question)- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.Med vänliga hälsningar,

Säga upp hyresavtal på bestämd tid i förtid

2019-06-25 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej Min son har hyret en lägenhet i andrahand sedan 1 novemberg 2018. Efter sex månader förlängdes (muntligt) avtalet med ytterligare sex månader. dvs tom 31/10 2019. Nu är min fråga kan vi säga upp avtal 2019-06-24 och på så vis ha 3 månaders uppsägning? Detta innebär att flytta en månad tidigare än den muntliga överenskommelsen, därmed oxå betala en månad mindre. TAck för hjälpen
Amanda Strömblad Larsson |Hej,Tack för att du vänder till dig Lawline med din fråga!Huvudregeln är att hyresavtal som är slutna på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat avtalats. Det finns inget formkrav på skriftliga avtal vad gäller hyresavtal, varför ert muntliga avtal är fullt lika bindande som ett skriftligt hade varit. Det föreligger således dessvärre ingen möjlighet att säga upp avtalet i förtid, såvida inte hyresvärden godkänner detta.Hoppas att du fick svar på din fråga

Misstänker hög hyra vid andrahandsuthyrning

2019-06-22 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej! Jag är påväg att hyra en bostadsrätt i andrahand. Jag är osäker på om hyresvärden kräver för hög hyra.Lägenheten är i Malmö, Värnhem. Den är 46 kvm2 i storlek med 2 rum (våning 3). Månadskostnad 7200:- detta inkluderar driften av lägenheten: El, vatten värme, gas och bredband.Lägenheten är i någorlunda skick och är enligt bostads innehavaren möblerad (soffa, säng, kaffemaskin, mikro, soffbord, tv bänk, matbord).Jag hade behövt råd om vilka rättigheter jag har, samt vad jag kan göra för att eventuellt mäta att kostnaden ej är för hög.Har även blivit tillsagd att bostadsförening eventuellt kan begära en enskild avgift, utöver hyran. Vänliga hälsningar,
Natasha Fathifard |Hej och välkommen till Lawline med din fråga!Något som är väldigt viktigt är att du har bostadsrättsföreningens godkännande när det kommer till andrahandsuthyrningen. När det kommer till hyran ska du betala ungefär lika mycket som vad förstahandshyresgästen betalar i hyra. Om du hyr en bostadsrätt som är möblerad har den som hyr ut lägenheten rätt att ta ut en extra kostnad för slitage på möblerna, vilket är 10-15 % på den total hyran. Alltså är dessa 10-15 % redan inräknade i månadskostnaden på 7200 kr, eftersom du hyr bostadsrätten möblerad.Om du som hyr i andrahand anser att din hyra är för hög kan du vända dig till Hyresnämnden för att få hyran prövad.Om de anser att den är för hög kan hyran då sänkas under resten av hyresperioden. Till skillnad från hyresrätter kan dem som hyr bostadsrätter inte få återbetalning vid för hög hyra, därför bör du vända dig till hyresnämnden så fort som möjligt om du anser att hyran är för hög.Sammanfattningsvis ska din hyra vara skälig, här kan du räkna ut den skäliga hyran. Så jämför din hyra med förstahandshyresgästen i första hand, annars kan du kolla vad de andra bostadsrätterna i ditt område har för hyra och dra en slutsats därifrån. Om du och hyresvärden inte kan komma överens om hyran på något sätt, bör du ta kontakt med hyresnämnden som då prövar hyran.Ett annat tips när du väl flyttar in är att kolla efter eventuella skador och anmäla dessa till din hyresvärd (förstahandshyresgästen), så att denne inte kan använda skadorna mot dig senare och tvinga dig betala. Avslutningsvis är ett avtal otroligt viktigt där det framgår vad ni kommit överens om gällande hyra, tid osv.Återkom gärna vid ytterligare funderingar!Lycka till!Med vänlig hälsning,

Vad gäller vid uppsägning enligt UEB-lagen?

2019-06-07 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag hyr en privat bostadsrätt i andrahand. Vi har ett tidsbestämmt 12-månaders kontrakt som går ut nu i juli. I kontraktet står det att båda parter har tre månaders uppsägningstid. Min hyresvärd sa upp kontraktet i juni och förväntar sig att jag ska flytta ut nu när kontraktet går ut i juli. Min förväntan å andra sidan är att tre månaders uppsägningstid trots allt gäller och att jag därmed har rätt att bo kvar till 1:a oktober (dvs 3 hela kalendermånader från uppsägningen i juni). Vad är det som gäller? Tack! Niklas
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag måste tyvärr meddela dig att ert hyresförhållande upphör i juli, och att du därmed är skyldig att flytta från bostaden. Eftersom någon uppsägning krävs inte för att avsluta hyresförhållandet, och för att du inte har något besittningsskydd. DOCK med det undantaget att det TYDLIGT framgår i ert skriftliga avtal att det ska föreligga uppsägning. I sådant fall gäller det. Lagen som är aktuell för att besvara din fråga är Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEB-lagen).Vad gäller vid uppsägning enligt UEB-lagenDu hyr en bostad i form av en bostadsrättslägenhet. Jag utgår från att uthyrningen ligger utanför näringsverksamhet och att uthyrningen inte sker för fritidsändamål. Samt att din hyresvärd (personen som äger den andel i föreningen som motsvaras av bostadsrätten) endast hyr ut till dig. Denna utgångspunkt är väsentlig på grund av lagens besvärliga tillämpningsområde (1 §).Eran upplåtelse gäller för bestämd tid och den upplåtelsen upphör att gälla vid hyrestidens utgång (juli) utan föregående uppsägning (3 §). Det vill säga någon uppsägning krävs inte för att avsluta hyresförhållandet. Att hyresvärden ändå har valt att formellt säga upp avtalet med dig ska inte ha någon praktisk betydelse. Någon rätt till förlängning av upplåtelsen finns inte heller. Observera dock att om ni har avtalat om att det ska föreligga uppsägning för att avsluta hyresförhållandet så gäller det. Med andra ord en särskilt skyddsklausul till nytta för dig. Har inte det skett gäller huvudregeln att hyresförhållandet helt enkelt upphör i juli utan uppsägning. Avslutningsvis vill jag påpeka att villkoret i ert skriftliga avtal som föreskriver att båda parter har tre månaders uppsägningstid är utan verkan. Eftersom avtalsvillkoret är till nackdel för dig. Du har i egenskap av hyresgäst en månads uppsägningstid oavsett vad det skriftliga avtalet föreskriver i den delen (2, 3 §§). Det sistnämnda beror på att lagen har en tvingande regel som föreskriver en månads uppsägningstid för det fall att hyresgästen väljer att säga upp avtalet (3 §).Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Ersättningsskyldig för städning efter godkänd besiktning?

2019-05-31 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Har en fråga gällande andrahandsuthyrning.Om man har hyrt en bostad i andra hand och vid avflytt fått städningen godkänd utav personen som står på förstahandskontraktet, fått tillbaka deposition och fått avflyttningsblankett underskriven utav uthyraren. Om sedan hyresvärden flera dagar senare anser att städningen inte är korrekt utförd, vem ligger då ansvaret på?Har hyresvärden rätt att kräva betalt för en flyttstädning av personen som hyrt i andra i detta fallet? Med vänlig hälsning,
Jennifer Embretsen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När städningen blivit godkänd och du dessutom fått tillbaka deposition och avflyttningsblankett går ansvaret för lägenheten genast över till personen som står på förstahandskontraktet, det vill säga din hyresvärd. Personen som du hyrt utav har ingen rätt att kräva ersättning för flyttstädning av dig i detta skede. Skulle dock personen få för sig att kräva det och gå vidare med ärendet är det enbart denne som bär bevisbördan för att det är du som åsamkat skadan, emot detta har du dessutom avflyttningsblanketten och depositionen till din fördel. Du behöver inte vara orolig över att bli ersättningsskyldig i detta fall.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Vänligen,