Förverka hyreskontrakt i förtid

2016-11-01 i Hyresavtal
FRÅGA |HejVi har en hyresgäst i en studentkorridor som drogpåverkad misshandlat andra boende i samma korridor. Korridoren består av enkelrum + gemensamt kök och uppehållsrum.Hur kan vi snabbast avhysa personen?Denne är hos polisen nu för förhör, fortfarande drogpåverkad.Övriga boende är upprörda och rädda för att han skall komma tilllbaka efter att pokisen släpper honom.Kan vi på något sätt förhindra hans tillträde till rummet igen?Vi önskar ju inte ha honom boende där igen under en uppsägningstid på 3 mån eller under det att en vräkning behandlas på sedvanligt sätt, vilket kan ta tid. Det är en fråga om säkerheten för de övriga boende.mvh
André Kalldal |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först vill jag säga att jag beklagar vad som hänt. Det är påfrestande både för hyresvärden och för övriga hyresgäster att vara i en sådan situation. Jag förutsätter i mitt svar att det rör sig om en förstahandshyresgäst. Huvudregeln vid hyreskontrakt som är på obestämd tid, är att de just är menade att gälla till dess att hyresgästen väljer att förverka det. Är det tidsbestämt, ska det gälla tills det upphör eller hyresgästen säger upp det. För hyresvärden finns det därför väldigt begränsade möjligheter att förverka ett hyreskontrakt överhuvudtaget. Men det finns undantag. Vad gäller att avsluta (förverka) ett hyreskontrakt i förtid baserat på någons beteende, gäller följande. Hyresgäster har en skyldighet att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Om de inte gör detta, som du beskriver i ditt scenario, finns en grund för förverkande. Normalt sett behöver hyresvärden delge hyresgästen en begäran om rättelse, varpå ansvaret att rätta sig efter den ligger på hyresgästen. Är det en allvarlig störning, exempelvis att hyresgästen misshandlat en annan hyresgäst, krävs normalt ingen begäran om rättelse. Hyresvärden får då förverka hyreskontraktet utan begäran om rättelse. I RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset. I detta fall behövdes inte någon tillsägelse för att hyresrätten skulle förverkas. Väljer hyresvärden att förverka kontraktet enligt 12:42 6 p. och 4 st. JB måste en kopia på förverkandet skickas till socialnämnden i kommunen. Vill ni ha hjälp med formulering av uppsägningen kan ni kontakta våra jurister på www.lawline.se/boka. Ni kan också kontakta hyresnämndens telefonupplysning, följ länken här http://www.hyresnamnden.se/Kontaktuppgifter/Hyres--och-arrendenamnden-i-Vasteras/.Hoppas ni fått lite mer klarhet i ämnet, annars är ni välkomna att höra av er igen! Med vänlig hälsning,

Bo kvar under uppsägningstid?

2016-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag hyr en hyresrätt i andra hand med kontrakt som löper till augusti nästa år. Nu har min hyresvärd sagt upp kontraktet så det slutar i januari. Hur ser mina förpliktelser ut? Måste jag bo kvar i lägenheten till januari eller kan jag flytta ut tidigare? Har fått erbjudande om annat boende. Vi har inget annat kontrakt skrivet mellan oss än det som gäller till augusti. Tack på förhand!
Martin Persson |Att du fysiskt bor i lägenheten har ingen betydelse. Däremot måste du agera i enlighet med ditt hyresavtal, vilket sannolikt antaget innebär att du måste erlägga hyran för återstående period till och med då avtalet är uppsagt, dvs. januari. Då det är oklart huruvida uppsägningen lämnats skriftligen eller inte, kan det ändock vara bra att påpeka att se till att få den per papper för att undvika framtida tvistigheter.Vänligen,

Inneha hyresavtal och äga bostadsrätt samtidigt

2016-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag har en hyresrätt där jag är skriven men äger även en del i en bostadsrätt där mitt ex och barn bor. Jag bor i hyresrätten men är med i styrelsen i bostadsrättsföreningen pga att dom har nytta av mina kunskaper. Nu ifrågasätter min hyresvärd detta, och hotar med hyresnämnden och luskar i mina olika förhållanden och frågar ytterst privata frågor. Vad har han rätt till?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.De förutsättningar som krävs för att din hyresgäst ska få säga upp ditt hyresavtal (som jag gissar på att hyresvärden menar då denne säger att han eller hon ska gå till hyresnämnden) finns i jordabalken (1970:994) 12 kap. 42 §, se här. Där räknas de situationer upp då hyresvärden har rätt att säga upp ett hyresavtal i förtid. I denna lista nämns inte att inneha en bostadsrätt samtidigt som man har ett hyresavtal som en grund för att hyresvärden ska kunna säga upp hyresavtalet.Så länge du själv bor i hyresrätten, vilket du anger att du gör, så kan inte hyresvärden exempelvis säga upp ditt hyresavtal på den grunden att du också samtidigt äger och är medlem i en bostadsrätt. (Det är snarare så att det i sådana situationer ibland blir mer problematiskt gällande medlemsskapet i bostadsrättsföreningen).Alltså, egentligen har din hyresvärd ingen rätt att ifrågasätta ditt hyresavtal i detta fall samtidigt som du äger en bostadsrätt, om det är så att jag då tolkat din fråga rätt. Hyresvärden kan inte kräva att du inte kan äga en bostadsrätt samtidigt, så länge du bor i hyresrätten och inte hyr ut den i andra hand utan tillstånd eller liknande.Hoppas detta gav svar på din fråga.Vänligen

Vägservitut

2016-10-31 i Servitut
FRÅGA |Grannfastigheten har följande servitut mot min fastighet."Servitut:Med det avstyckade området följer rätt att för utfart använda befintliga vägar och mark, tillhörande xxx och vidare över SJ tillhörigt område med samma rätt, som tillkommer styckningsfastigheten."Vad betyder ordet befintliga?Kan jag använda marken och ev sätta staket om jag skapar ett ställe där man kan köra över?Kan grannfastigheten lägga asfalt på min mark?
Niclas Friberg |Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!Eftersom Er fråga gäller servitut finn den rättsliga regleringen främst i 14 kap. jordabalken.Ordet befintliga syftar till just det; redan etablerade vägar. Det är alltså den vägsträcka som fanns när servitutet upprättades som avses. Den väg eller vägar som fanns vid upprättandet har Er granne rätt att använda.Eftersom det är Er mark är Ni, såvitt ingen annan rättshandling finns, fri att använda marken och sätta staket så länge Ni inte inskränker grannfastighetens möjlighet att använda vägarna för att ta utfart. Om den passage ni föreslår innebär att grannfastigheten lika lätt som tidigare kan köra till eller från sin fastighet bör detta vara okej.Utgångspunkten är att Er granne inte kan lägga asfalt på Er mark om de befintliga vägarna är jord- eller grusvägar. Om grannen överhuvudtaget ska kunna anlägga asfaltsväg eller ens vidta åtgärder beror också på vad ni har avtalat om vem som har rätt och skyldighet att vårda vägen. Det finns dock en allmänt vedertagen idé om att servitut, t.ex. vägservitut, ska kunna utvecklas i takt med samhällsutvecklingen. Vad det betyder är att om vägservitutet trädde ikraft under senare tid så fanns möjligheten redan då att asfaltera vägen men det var inte en del av överenskommelsen och då kan inte grannfastigheten begära eller utföra en asfaltering i efterhand. Om det däremot var så att vägservitutet trädde ikraft för länge sedan, kanske omkring år 1900 d.v.s. innan asfalten kom till Sverige på 1920-talet, fanns inte möjligheten att asfaltera vägen och det kan då redan från början anses finnas en rätt för grannfastigheten att använda vägen till dess fulla potential och då kan man ha rätt att asfaltera vägen idag.Hoppas Ni känner att Ni har fått lite vägledning i Ert ärende.Med vänlig hälsning

Är hyreslagen (12 kap JB) tillämplig vid särskilt boende innehållande 1 rum med wc/dusch?

2016-10-31 i Hyresavtal
FRÅGA |Att bo i ett särskilt boende för demenssjuka, innehållande 1 rum med wc/dusch rum,kan det betraktas som en bostad enligt hyreslagen?
Arash Ghavamnejad |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline! "Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad." Detta framgår i exakta ord i Jordabalken 12 kap 1§ 3st 1 meningen. 12 kapitlet i Jordabalken (hyreslagen) är tillämplig vid avtal som avser ett helt hus eller delar av hus som upplåtits till nyttjande mot ersättning.Hyreslagen skiljer mellan bostadslägenhet och annan lägenhet. Lägenhet som inte utgör bostadslägenhet utgör således "annan lägenhet". Annan lägenhet utgör "lokaler", exempelvis affärer, lager, kontor, garage, verkstäder och liknande. Det är alltså syftet med nyttjandet som avgör vad som är bostad och vad som är lokal. Att bo i ett särskilt boende för äldre eller personer som är demenssjuka, innehållande 1 rum med wc/dusch bör alltså betraktas som bostad enligt hyreslagen. Men för att hyreslagen överhuvudtaget ska vara tillämplig så krävs det att de finns ett hyresavtal/hyresförhållande enligt hyreslagens mening. Svaret finns i domstolspraxis. Bostadsdomstolen (RBD 1994:8): Här har domstolen ansett att det föreligger ett hyresavtal enligt hyreslagens mening om man i ett särskilt boende upplåter rum med toalett och dusch, även om de äldre delar gemensamma utrymmen med varandra såsom vardagsrum, hall och kök/matsal. I fallet hade de boende ensam dispositionsrätt av sina rum och en särskild avgift hade också betalats för rummen. Svea hovrätt (RH 1999:10): Däremot har man vid ett fall gällande ett annat särskilt boende inte ansett de boende haft ett hyresförhållande/hyresavtal enligt hyreslagens mening eftersom de boende var tvungna att dela rum med andra vårdtagare. I detta fall fanns det inte heller något skriftligt eller muntligt hyresavtal mellan de boende och den som upplåtit rummen. Ingen av de boende hade ensam dispositionsrätt av det rum de bodde i och det fanns heller inget annat avgränsat utrymme i boendet. Sammanfattning: För att ett särskilt boende för en demenssjuk person ska omfattas av hyreslagens regler, så krävs det att det finns ett hyresavtal. Om den boende inte har ensam dispositionsrätt i det rum denne bor i, och det varken finns ett muntligt eller skriftligt hyresavtal, så är hyreslagens regler troligen inte tillämpliga i detta fall eftersom det inte då anses finnas ett hyresavtal. Sedan ser reglerna för bostadslägenhet respektive andra lägenheter (Lokaler etc.) olika ut i hyreslagen. Hoppas du fått svar på din fråga. Vänligen,

Ta bort grannens överhängande grenar

2016-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi har i 11 år försökt få våra grannar att ta bort grenar som nu hänger mer än 4,5 m in på vår tomt och nu även vårt hus, utan resultat.Vi har blivit hotade och polisanmäld när vi nu i höstas tog hit ett företag för att ta bort grenarna.Vi har begärt att Huddinge kommun ska hjälpa oss att ge grannarna ett förläggande att ta bort grenarna.Det resulterade i att Huddinge kommun , enligt PBL 8 kap § 15 inte anser att det är " en betydande olägenhet" och att de inte kan hjälpa oss att vidta någon åtgärd.Vi har nu betalt företaget för ogjort arbete och känner oss förtvivlade och ledsna.Vad ska vi göra Hur kan vi få bort grenarna.Vårt hus blir förstört av barr, löv och växande mossa på grund av att träden hänger in över huset.Vi kan inte nyttja en stor del av tomten på grund av savande granar , barr och löv som faller ner.Vänligen
Daniel Scharff |Hej,tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Reglerna rörande grenar och rötter som tränger över tomtgränser finns i 3 kap. 2 § jordabalken .Där stadgas att om gren eller rot tränger över tomtgränsen och orsakar olägenhet så får fastighetsägaren ta bort dessa. Ägaren till den tomt som de överträngande träden står på ska dock först ges möjlighet att själv vidta åtgärder om ett borttagande kan väntas ge betydande skada för denne.En stam som hänger över en tomtgräns får man inte röra. Man får inte heller ta bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet. Det är att likställa med att ta bort trädet helt.Man bör ge ägaren i ca sex månader på sig att vidta dessa åtgärder. Underrätta gärna genom brev, så att bevisning finns om ärendet tas upp senare. Gör inte grannen något är det fritt för grannen att själv kapa överträngande grenar och rötter. Det bör dock göras med stor försiktighet. Skulle träden dö som resultat av grannens ingrepp kan han bli ersättningsskyldig. Att på eget initiativ vidta åtgärder kan innebära en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse.Vad gäller vem som betalar för nedtagningen av din grannes grenar som hänger över er tomt innehåller jordabalken inga bestämmelser som ger någon rätt att kunna begära ersättning av de kapade grenarna från din granne. Det får man med alltså bekosta själv.Lycka till!Med vänliga hälsningar

Att byta bostadsrätt under marknadsvärdet

2016-10-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag & min pojkvän vill byta bostadsrättslägenhet med våra grannar. Jag har en 1a värderad till 2.5 milj och grannarna har en 3a (ej värderad men en liknande såldes för 4.8milj). Nu funderar vi på att båda parter "går ner i pris" till 2 resp. 4 milj. Kan mellanskillnaden (dvs. det de går ner i pris, 800 000kr) ses som en gåva som vi måste skatta på? Eller är det Ok att vi båda säljer under marknadsvärde?Vad bör man sedan tänka på när jag och min pojkvän reglerar ägandet av lgh? Jag avvarar en del av min vinst nu för att få en bättre deal på den nya lägenheten.Tack på förhand
You Jung Lee Törnqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Skatter är reglerade i inkomstskattelagen (IL) medan regler om bostadsrätt finns i bostadsrättslagen. Sambolagen är behjälplig till frågor kring samboförhållandet. Byte av bostadsrätt är en avyttring precis som köp, 44 kap. 3 § IL. Marknadsvärdet skall då anses som avyttringspriset men om ni byter under marknadsvärdet blir det en underprisöverlåtelse. Vid underprisöverlåtelser av bostadsrätter används delningsprincipen, vilket innebär att en del av överlåtelsen räknas som gåva och en del som köp. Detta kallas för blandat fång enligt praxis.I ert fall blir 2 mkr köpdelen och 500 000 kr blir gåvodelen (skillnaden mellan marknadsvärdet 2,5 mkr och det faktiska avyttringspriset 2 mkr). I er grannes fall blir 4 mkr köpdelen och 800 000 kr blir gåvodelen. Skattekonsekvenserna av en underprisöverlåtelse är som följande. För köpdelen blir ni beskattat på kapitalvinsten, vilket beräknas som avyttringspriset minus omkostnadsbeloppet (inköpspris, förbättringsutgifter m.m.), 44 kap. 13-14 §§ IL. Eftersom det handlar om ett blandat fång får ni dock bara dra av en del av omkostnadsbeloppet som avyttringspriset utgör i förhållande till marknadsvärdet. I ert fall blir procentsatsen: 2 mkr (avyttringspriset) / 2,5 mkr (marknadsvärdet) = 0,8 eller 80 %. Om vi t.ex. antar att ert fullständiga omkostnadsbeloppet är 1 mkr, blir det användbara omkostnadsbeloppet: 1 mkr x 80 % = 800 000 kr. Skattepliktig kapitalvinst blir: 2 mkr - 800 000 kr = 1,2 mkr. Den delen som är gåva är skattefri enligt 8 kap. 2 § IL. Däremot tar grannarna över er skattemässiga situation för gåvodelen, vilket innebär att de beskattas för gåvan vid en eventuell framtida försäljning av bostadsrätten som de har fått. Se 44 kap. 21 § IL. Om vi använder samma antagandet som ovan övertar grannarna: 500 000 kr (värdet på gåvan) - 200 000 kr (omkostnadsbeloppet som tillhör gåvodelen) = 300 000 kr, vilket blir deras skattepliktiga kapitalvinst.Detsamma gäller för gåvodelen ni får från grannes lägenhet, d.v.s. 800 000 kr. Ni kommer att beskattas för den vid en eventuell framtida försäljning av den nya lägenheten.Således är en sådan underprisöverlåtelse komplicerad skattemässigt. Med tanke på att båda parter kommer att överta en del av varandras skattskyldighet kan ett byte till marknadspris blir bättre på lång sikt. I all fall behöver ni upprätta ett skriftligt överlåtelseavtal med utgifter om vem som överlåtar/övertar, lägenheterna som kommer att bytas och avyttringspriset, 6 kap. 4 § bostadsrättslagen. Reglering av ägandet mellan dig och din pojkvän gör ni genom ett samboavtal, 9 § sambolagen. I avtalet kan ni t.ex. specificera vem äger vilken andel eller avtala att bostadsrätten inte kommer att ingår i bodelningen.Lawline har en avtalstjänst där ni kan få hjälp att skapa ett överlåtelseavtal och ett samboavtal, se länken här. Kolla gärna även Skatteverkets webbsida om försäljning av bostadsrätt, se här.Med vänlig hälsning,

Störningar i bostadsrätt

2016-10-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag bor i en bostadsrätt och har sedan 6 månader tillbaka en nyinflyttad granne övanför mig som för oerhört mycket oljud. Detta är en väldigt ung person (Föräldrar äger lägenheten) som är uppe hela nätterna och är alldeles för högljudd. En normal kväll består av spring i golv, hög tv-volym, musik och flytt av möbler. Detta är något som fortsätter efter 00.00 på natten. Trots upprepade försök att prata med denna granne (som för den delen är oerhört otrevlig) har det inte skett någon förbättring, tvärtom. Han har dessutom sagt rakt ut till mig att han "Skiter i stadgarna, det finns en decibel lag". Det har gått så pass långt att jag lever med en konstant inre stress efter jobbet, med frågan om jag kommer få sova tillräckligt eller inte. För att få en ordentlig natts sömn får jag antingen ta sömntabletter eller sova med öronproppar. Styrelsen har kontaktats, dock har inget skett än. Vilka vägar ser ni att jag kan gå i detta ärende?
Emma Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglering kring en bostadsrättsinnehavares användning av lägenheten hittar du i 7 kap. 9 § 1 st. bostadsrättslagen (BrL) (https://lagen.nu/1991:614#K7P9S1). I lagrummet framgår att en bostadsrättsinnehavare ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att det kan vara skadligt för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö. TV på hög volym, stampningar och långvarigt pianospelande är några exempel på störningar som i längden inte kan tolereras. Det är upprepande störningar av onormal styrka som omfattas av lagrummet. Lagrummet hindrar således inte att din granne har enstaka tillställningar.Utifrån den beskrivning du angett framgår att du dagligen utsätts för störningar som får anses omfattas av lagrummet. De störningar som du utsätts för försämrar din bostadsmiljö och inverkar på så vis på din hälsa och det är alltså inte godtagbart.Vid förekommande av störningar av detta slag ska bostadsrättsföreningen ge bostadesrättshavaren tillsägelse att genast upphöra med störningarna samt, om det är en bostadsrättslägenhet, underrätta socialnämnden i kommunen, se 7 kap. 9 § 2 st. BrL (https://lagen.nu/1991:614#K7P9S2). Om bostadsrättshavaren inte rättar sig efter tillsägelsen anses nyttjanderätten förverkad enligt 7 kap. 18 § 1 st 5 p BrL (https://lagen.nu/1991:614#K7P18S1). Detta leder till att föreningen är berättigad att säga upp bostadsrättshavaren med stöd av 7 kap. 20 § BrL (https://lagen.nu/1991:614#K7P20S1). Vid en uppsägning som denna är bostadsrättshavaren skyldig att genast flytta och har alltså inte rätt till någon direkt uppsägningstid.Det finns en skyldighet för bostadsrättsföreingen att agera om de känner till att det finns störningar i boendet. Om föreningen, som i ditt fall, underlåter att agera enligt ovan, anses bostadsrättsförenignen ha åsidosatt sina skyldigheter enligt 7 kap. 4 § BrL (https://lagen.nu/1991:614#K7P4S1). Ett åsidosättande av skyldigheterna kan ibland leda till att du har rätt till nedsättning av hyran. I vissa fall, när ljudstörningar lett till sjukdom, har bostadsrättsföreningen ansetts skadeståndsskyldig, se NJA 2004 s 830.Jag skulle rekomendera dig att i första hand åter igen kontakta bostadsrättsföreningen och uppmärksamma dem om deras skyldighet att agera. Skulle styrelsen fortfarande inte agera finns en möjlighet att kontakta hyresnämnden eller bostadsrättsnämnden som kan medla i tvisten mellan er. En annan idé är att anmäla det till kommunens miljökontor som då kommer hem till dig och mäter störningarna. Om störningarna är upprepande och över vad man normalt sett kan förvänta sig, så kommer miljökontoret att ålägga bostadsrättsföreningen med åtgärder.Slutligen finns såklart möjligheten att ta frågan till domstol, men värt att tänka på är att detta är mycket tids- och kostnadskrävande. I första hand bör man alltså försöka kommunicera.Jag hoppas att ovanstående har gett svar på din fråga.Vänliga hälsningar,