Fråga om giltighet av ett muntligt avtal för lägenhetsarrende samt skäligt vederlag för en biluppställningsplats

2016-03-18 i Arrende
FRÅGA |Kan man ta ut hyra för uppställningsplats för bil med enbart muntligt avtal, det finns alltså inget skrivet? Vad är skälig hyra i så fall?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Ifråga om upplåtelser av jord är det Jordabalken (JB) som utgör tillämplig lagstiftning. En upplåtelse om nyttjande av jord mot vederlag betraktas rättsligt sett som ett s.k. lägenhetsarrende såvitt nyttjandet inte avser jordbruks-/anläggnings- eller bostadsändamål, JB 8:1. Ett avtal om lägenhetsarrende ska upprättas skriftligen om inte annat överenskommes, således går det att som du säger att ta ut vederlag för upplåtande av en uppställningsplats för bil genom ett muntligt avtal. Värt att notera är att den legala uppsägningstiden för lägenhetsarrende är fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen, såvitt ingen annan uppsägningstid är avtalad, JB 8:5. Härav kan det ändå vara att rekommendera att upprätta ett skriftligt avtal där såväl uppsägningstid som arrendeavgift finns stipulerad. När det kommer till skälighet beträffande hyresbeloppet är detta beroende av ett antal faktorer där rådande marknadsvärde för uppställning av bil bör vara vägledande. Som ett exempel har Fastighetsägarna i Norr AB rekommenderat en prissättning om mellan 250-300:- för parkeringsplats i anknytning till bostad för Östersundsområdet. Behöver du hjälp att upprätta ett avtal enligt ovan är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline för fortsatt vägledning. Oss når du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Fråga om möjlighet att utfå styrelsearvode i en samfällighetsförening

2016-03-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vilken möjlighet finns det för en styrelse i en samfällighet att ta ut styrelsearvode?
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Förfarandena i och med en samfällighetsförening regleras i lag om förvaltning av samfälligheter. Vad gäller styrelsens arvode, såvitt sådan finns, i en samfällighetsförening regleras inte det ingående genom lagtext. Detta förmodat för att samfällighetsföreningar vida kan skilja sig i art och omfattning. Därför har möjligheterna till styrelsens arvode lämnats att helt och hållet beslutas inom föreningarna själva genom sina stadgar. Följer stadgarna den typiska mallen för samfällighetsföreningar bör dem föreskriva att beslut om tilldelning av arvode samt dess storlek skall fattas årligen av den ordinarie föreningsstämman. Härigenom kan föreningen besluta att antingen dela ut en fast klumpsumma som det sedan är upp till styrelsen att fördela sinsemellan, eller om ett dedikerat belopp till varje styrelseledamot. Vanligtvis tar då ordföranden och ibland även kassören en större del än ledamöterna, eftersom dessas arbetsbörda vanligtvis är tyngre. Stämman kan även besluta om tid för utbetalning av styrelsearvodet, såvitt detta inte redan finns föreskrivet i föreningens stadgar. När det kommer till arvodets storlek finns det sällan några konkreta tumregler att förhålla sig till. Detta därför att, likt ovan anfört, samfällighetsföreningar kan komma att skilja sig vida i art och omfattning och så även dess nödgade arbetsinsats för förvaltning. Rimligtvis bör arvodet återspegla normalgraden av den nedlagda arbetsbördan i och med uppdraget med hänsyn till arbetets art och eventuella krav på specifik kompetens. Med vänlig hälsning,

Fråga om tillkomna avgifter till följd av ett officialservitut

2016-03-16 i Servitut
FRÅGA |Jag har en fastighet med ett servitut gällande träningsanläggning för häst. 2008 betalade jag 650000 kr för detta servitut (official servitut) och marken var värd under 10000:-. Servitutet innebär att tomtägaren (jag) får utnyttja hästanläggningen för mina hästar. Grundfastigheten (som sålt servitutet) menar idag att ska tomtägaren (jag) träna hästar på anläggningen så måste jag betala som alla andra. Tilläggas ska är att vem som helst utifrån (ej boende på anläggningen) kan komma och träna sina hästar om dom betalar. Frågan är då hur kan ett servitut då vara exklusivt för tomtägare som bor på anläggningen? Dessutom har tomtägaren varit delaktig i betalning av vägar och ridhus på anläggningen, med anledning av att vara tomt och servitutsägare.
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!Ett servitut utgör en rättighet som upplåtits från en fastighet – den tjänande fastigheten – till en annan fastighet – den härskande fastigheten. Det finns två typer av servitut; avtalsservitut och officialservitut. De båda typerna av servitut avser att den härskande fastigheten ska erhålla rätt att nyttja eller ta i anspråk viss del av annan fastighet/byggnad/anläggning. Skillnaden mellan dessa två är att ett officialservitut har en starkare ställning som visar sig främst genom hur en sådan rättighet består gentemot en ny ägare av den tjänande fastigheten. Det kan heller inte upphöra eller ändras genom avtal mellan fastighetsägarna, utan för sådan ändring fordras en överenskommen fastighetsreglering, se Fastighetsbildningslagen 7 kap. 8 §. Min juridiska slutsats blir således att såvitt det framgår av ditt officialservitut att du har rätt att nyttja hela eller delar av den berörda anläggningen på ändamålsenligt vis, så är detta p.g.a. servitutet och inte senare tillkomna avgifter. Jag uppfattar det som att du kan ha fog för att bestrida motsvarande krav från den tjänande fastigheten med hänvisning till servitutet. Min osäkerhet i det hela ligger i att jag inte haft tillgång till den exakta formuleringen av ditt servitut. Vill du att en av våra jurister ska ta en titt på servitutet är du välkommen att höra av dig till oss på Lawline. Detta gör du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Fråga om bygglov och vart man vänder sig för att klaga över planerad byggnation

2016-03-16 i Fastighet
FRÅGA |Bygglovsärende utanför planlagt område gäller.3 fastigheter har en samfälld väg gemensamt.1. Om fastigheten på mitten av vägsträckan vill uppföra en byggnad nära vägen. Hur nära får man bygga i detta fall?2. Om man nu kanske vill bygga väldigt nära vägen, så måste man göra vadå?3. Har kommunen nåt ansvar som beviljar ett bygglov, som kanske inkräktar på en gemensam anläggning, i detta fall en samfälld väg.4. Om tvist uppstår. Vart vänder man sig? - Kommunen - Fastighetsägaren - Lantmäteriet
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du har valt att vända dig till Lawline med din fråga!För frågor beträffande byggande på egen fastighet är det Plan- och bygglagen (PBL) som utgör tillämplig lagstiftning. Vid frånvaro av detaljplan gäller först och främst de områdesbestämmelser som var kommun har antagit. Dessa kan ange undantag från de övriga bygglovsbestämmelserna som framgår av PBL, jfr PBL 4:41-42. Som ett första led i svaret på din fråga rekommenderar jag dig därför att kontakta kommunen och be om att få ut tillämpliga områdesbestämmelser för området din fastighet är belägen i. Denna handling är kommunen skyldiga att ge ut till dig, såvitt sådan är upprättad. I frånvaro av konkret reglering i områdesbestämmelserna har PBL riktlinjer för vad för typ av byggnation som får vidtas utan bygglov. För placering av exempelvis en komplementbyggnad (Friggebod/Attefallshus) föreskriver dessa regler att sådana byggnadsverk inte får placeras närmare än 4,5 meter från tomtgränsen, PBL 9:4-4 b. Placering närmare vägen än så, utan stöd i områdesbestämmelser, och utan att fastighetsgränsen faktiskt inte omfattar den samfällda vägen, torde du således kunna klaga hos tillsynsmyndigheten för att få stopp för. Även om fastighetsgränsen skulle omfatta den samfällda vägen kan du pröva att klaga hos tillsynsmyndigheten som då kan komma att göra en lämplighetsbedömning i det enskilda fallet. Byggnadsnämnden är tillsynsmyndighet för plan- och byggnadsärenden. Det är således denna nämnd i din kommun du först har att vända dig till. Vissa kommuner har kommit överens om att överlåta tillsynsansvaret över plan- och byggnadsfrågor till byggnadsnämnder i andra kommuner. Om det skulle vara så i ditt fall kommer du att bli upplyst om detta i samband med din kontakt med din kommun. Eftersom det inte klart framgår om det är bostads- eller fritidshus saken gäller vill jag bara påpeka att det är den kommun som fastigheten är belägen i vars byggnadsnämnd du vänder dig till. Behöver du ytterligare hjälp att klaga hos byggnadsnämnden eller driva ärendet vidare därefter är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Lawline. Detta gör du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Uppsägningstid av muntligt hyreskontrakt

2016-03-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag hyr ett behandlingsrum i en salong sedan ca 1 år tillbaka. Hyresvärden har fortfarande inte upprättat något kontrakt, och jag undrar nu över uppsägningstiden för den här lokalen. Jag har kollat lite på Hyreslagen; stämmer det att jag nu har 9 månaders uppsägningstid? Inget muntligt har sagts angående detta.Mvh Lena
Johan Kristoffersson |Hej Lena och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett hyresavtal behöver inte ingås skriftligen, utan kan även ingås muntligen vilket ni tycks ha gjort i detta fall.Då inget slutdatum för hyran har avtalats så hyr du lokalen på obestämd tid. Detta innebär att du har en lagstadgad uppsägningstid på nio månader efter det att du blivit delgiven en uppsägning av hyresavtalet enligt 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. Jordabalken. Du har alltså helt rätt i att du har nio månaders uppsägningstid.Om du skulle undra något ytterligare är du varmt välkommen att kommentera nedan, så ska jag försöka svara så snart jag har möjlighet.Vänligen,

Fråga om styrelsens befogenheter i och med ordnings- och trivselregler i en bostadsrättsförening

2016-03-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Bor i bostadsrätt. Har en altandörr som har vred på insidan och är låsbar. Vi vill byta lås så att vi kan låsa och öppna från utsidan för att kunna använda som in och utgång. Får då närmare till parkering m.m. Blev nekade av vår styrelse med motivereringatt all ut och ingång skall ske genom huvudentré. Stämmer detta??Tacksam för svar Kjell Classon
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!För en bostadsrättsförening är det först och främst Föreningslagen och Bostadsrättslagen som utgör tillämplig lagstiftning. Därefter gäller det som står i föreningens stadgar – såvida dessa är förenliga med lag. Styrelsen har uppdraget att handha föreningens förvaltning. I det uppdraget ingår bl.a. att anta trivsel- och ordningsregler för föreningen. Dessa är inte heller giltiga, såvitt de inte är förenliga med lag eller föreningens stadgar. Viktigt vid antagandet av en trivsel- eller ordningsföreskrift är att den föreningsrättsliga likabehandlingsprincipen iakttas. Med denna förstås att ingen medlem får behandlas varken bättre eller sämre än någon annan medlem. Givetvis med vissa naturligt tvingande inskränkningar – det går ju t.ex. inte att missgynna någon som inte har den faktiska förutsättningen att dra nytta av ett gynnande beslut (exv. att alla balkongräcken ska ommålas, men det i huset finns boende med uteplats – dessa kan då kompenseras på annat sätt). Har styrelsen i din förening antagit likabehandlande trivsel- och ordningsföreskrifter kan det rent krasst vara så att det stämmer att all ut- och ingång skall ske genom huvudentrén. Men likt ovan anfört står trivsel- och ordningsregler inte över stadgarna. Härigenom har du i sådant fall en möjlighet att endera med hjälp av en tiondel av antalet medlemmar begära kallelse till en extrastämma för föreningen eller vänta till föreningens årsstämma för att där utnyttja din rätt att lägga fram motioner och begära en omröstning att det i föreningen ska tillåtas ut- och ingång genom andra entréer än huvudentrén. Skulle en föreningsstämma rösta för ditt förslag har styrelsen inget annat val än att tillåta tillskapandet av alternativa lösningar för in- och utgång (givetvis under iakttagandet av att krav på bygglov och byggnormer). Behöver du hjälp med att någon engagerar sig och hjälper dig med att utöva din rätt som medlem i en bostadsrättsförening är vi på Lawline givetvis behjälpliga. Oss når du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Fråga om avhysning alternativt avlägsnande av eventuell oinbjuden gäst

2016-03-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag behöver hjälp med bodelning och avhysning då personen ifråga vägrar flytta. Jag äger bostaden som jag fått i gåva sedan många år tillbaka. Under senare delen av 2015 blev situationen så besvärlig och då jag bad att personen skulle flytta blev jag hotad, detta polisanmäldes men avskrevs direkt utan åtgärd. Jag vill inte ha denna människa kvar i mitt hem som nu dessutom upplåtit ett rum till sin bostadslösa vän mot min vilja. Snälla HJÄLP!
Niclas Lindblom |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline med din juridiska frågeställning!Av ditt frågeunderlag förstår jag att du vill bli av med en person som utnyttjar ditt hem. Eftersom du använt dig av vissa juridiska begrepp som kan komma att stå i motsats till varandra som t.ex. ”bodelning och avhysning” kommer ett korrekt svar att vara beroende av att vissa förutsättningar först utreds. Dels måste det klargöras huruvida det här är en person som du levt tillsammans med i en par-relation. Detta därför att det endast är om ni som ”minst” varit sambos, som det enligt lagens mening behöver vidtas någon bodelning. Härutöver föreligger relevans att veta huruvida det föreligger ett hyresförhållande mellan dig och den ofrivillige bostadsgästen samt dennes inbjudne gäst. Det är också relevant att veta om dessa personer är folkbokförda hos dig. Det jag initialt kan upplysa dig om är att om det varken är så att du och personen är eller har varit sambos samt att det er emellan inte föreligger något hyresavtal och personen därigenom bara uppehållit sig i din bostad per ditt samtycke så utgör ditt fråntagna samtycke att personerna fortsättningsvis begår hemfridsbrott om dem uppehåller sig i din bostad. Har ett brott begåtts kan polisen vara behjälplig för att avlägsna personerna ifråga. Är det så att det föreligger ett hyresförhållande, åtminstone mellan dig och den först inflyttade personen, måste detta hyresförhållande först sägas upp. Vad beträffar frånvaro av hyresförhållande med den andra bostadsgästen bör denne välja att gå per din tillsägelse, annars är det polisen som kan vara behjälplig för avlägsnande av denna person i första hand enligt ovan. Har ni tidigare levt i en parrelation och varit sambos blir situationen något knepigare. Även om det är ditt hem kan det föreligga en rätt för den andra sambon att överta det om denne kan visa att den bäst behöver bostaden och att ett sådant övertagande i övrigt kan vara skäligt. Härtill fordras givetvis att den övertagande har ekonomiska förutsättningar för exempelvis övertagande av lån för att det ska kunna vara möjligt. Om du något mer konkretiserar din frågeställning där dessa förutsättningar klart framgår är det lättare att på bästa sätt hjälpa dig i din situation. Känner du att det är svårt att i skriven text återge alla förutsättningar är du välkommen att kontakta oss på Lawline och istället boka tid för att prata med en av våra duktiga jurister. Detta gör du enklast genom http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.Med vänlig hälsning,

Markanvändning inom detaljplanerat område.

2016-03-16 i Arrende
FRÅGA |Hej! 1969 utlovade kommunfullmäktige i Vittsjö utökning av tomt. Vi fick disponera kommunal mark i anslutning till vår tomt, förutsatt att denna hölls i ordning. Vittsjö kommun har sedan dess gått samman med Hässleholms kommun, och där hävdar man att ett sådant avtal gäller endast i 25 år, då det klassas som allmän platsmark. Vi åläggs nu att ta bort rabatter och växter efter 47 års nyttjande.Kan detta vara möjligt, och vad menas med "utan tidsbestämning" enligt en kommun? Är verkligen utan tidsbestämning tidsbestämd?Med vänlig hälsningPercy Olsson
Jesper Lublin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline,I mina ögon gäller frågan bebyggelse inom en kommun. Markens användning regleras då av en detaljplan, se 1 kap. 3 § PBL. Med detaljplan likställs bl.a. stadsplaner och byggnadsplaner enligt äldre lagstiftning, se 17 kap. 4 § PBL. I fråga om upplåtelser som skett före den 1 juli 1987 gäller den äldre lydelsen vilken avsåg upplåtelser av mark inom stadsplan.Som svar på din fråga så finns det en tidsbegränsning på 25 år för upplåtelse av fast egendom inom stadsplanerat område. Alltså kommunen kan bara upplåta mark i som längst 25 år åt gången, tiden kan dock förlängas men i ditt fall så verkar er markanvändning uppsagd.Bakgrunden till att kommunen kan göra så här är för att detaljplanerade områden ofta behöver genomföra förändringar enligt lagstiftaren. Att tidsbegränsningen finns handlar om att samhällsutvecklingen i området ska kunna gå framåt. Tyvärr kan då ibland den enskilda personens (ditt) intresse behöva stå åt sidan.Hoppas detta har gett dig svar, är något oklart så kommentera gärna nedan.Med vänlig hälsning,