Vad krävs för att ett giltigt avtal ska finnas vid köp av hus?

2017-02-26 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Ja lät min före detta pojkvän köpa in sig i mitt hus hälften av det priset som jag köpte huset för, inte vad huset var värt vi själva försäljningen, vi gjorde därefter ett muntligt avtal att jag skulle få köpa ut huset så att han bara går skuldfri men att han inte skulle tjäna några pengar på det. Anledningen till att han köpte in sig var att vi skulle renovera huset. Vi har gått isär nu och jag står på hela lagfarten, han har skrivit under papperna att jag nu är ensam ägare till huset. Ett par veckor senare så har han ändrat sig och vill ha hälften av vad huset är värt nu. Det är nog snarare han föräldrar som tyckt att han ska ha hälften.Till saken hör också, att under detta 1,5 år som vi har renoverat är det bara min släkt och familj som spenderat alla lediga stunder i huset, han föräldrar har inte vart här en enda gång.Gäller inte vårat muntliga avtal som både banktjänsteman, föräldrar, jurist, vänner har hört honom avtala?
Niclas Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga gäller vad som krävs för att ett avtal om köp av hus ska vara bindande är det i Jordabalkens 4 kap. vi hittar relevanta regler.Krav på skriftligt avtalDet är ett krav att avtal om köp och försäljning av fastigheter måste göras genom att skriftligt avtal som undertecknas av både säljare och köpare (4 kap. 1 § Jordabalken). Om man överenskommit om ett annat pris än det som anges i avtalet är den överenskommelsen ogiltig. Ni kan alltså inte avtala om ett annat pris än det som ni slutligen skriver ner i själva köpeavtalet. Köp som inte uppfyller dessa krav är ogiltiga.Sammanfattningsvis så gäller inte ert muntliga köpeavtal där ni har bestämt vissa villkor om bl.a. köpeskilling.De papper han har skrivit underSom jag förstår dig har han skrivit under ansökan om ändring av lagfart. Har ni då samtidigt skickat in någon from av köpehandling så har ni redan en som du kan använda. Han kan inte ändra sig om han redan skrivit under ett avtal.Med vänlig hälsning

Vem ansvarar för trasigt element i bostadsrätt?

2017-02-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag flyttat i sommars, nu på vinter upptäckt att element i mitt sovrum funkar inte, temperaturen i rummet är 15-17gradder.Har kontaktat föreningen sedan november, men ordförande säger att han har inte tid, då vände jag till andra i föreningen som har noll koll han har provat luftat, men säger att han kan inte göra nåt. Lösningar att jag ta in en rörmokare och jag står för. Jag undrar om det stämmer, är jag som ska betalar? Jag har köpt em extra element som kostade 1500kr och betalat extra elräkningar per manad. Vill inte betala mer.Tack för svar! Jade
Alban Dautaj |Hej och välkommen till Lawline! Du skriver i frågan att "ordförande" inte ger dig den hjälp du behöver. Jag antar därför att frågan rör ett trasigt element i en bostadsrätt.Det första du bör göra är att läsa vad föreningen har stadgat angående ansvar för denna typ av skada.Då ordförande inte nämner stadgarna och övriga medlemmar inte har koll så kommer jag att utgå från att stadgarna tiger i denna fråga. Då inget stadgats får man vända sig till bostadsrättslagen för att söka svar.Enligt 7:12 bostadsrättslagen ansvarar du som bostadsrättsinnehavare för att hålla lägenheten i gott skick. Det är föreningens ansvar att dessa installationer hålls i gott skick, 7:4."Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet." Detta stycke reglerar ansvarsfördelningen och uttrycker tydligt att ansvaret i detta fall ligger på föreningen.Om föreningen brister i sitt åtagande får bostadsrättsinnehavaren på föreningens bekostnad enligt 7:2 åtgärda felet, om inte styrelsen på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Då föreningen på tillsägelse inte vidtagit åtgärder kan du på föreningens bekostnad stå för dessa.Jag råder dig att ta kontakt med din förening. Enligt socialstyrelsens rekommendationer ska du inte behöva ha det kallare än 18 grader.Med vänliga hälsningar

Ansvar vid innehav av hyresrätt och bostadsrätt

2017-02-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag bor i en fastighet med både hyresrätter och bostadsrätter. Frågan gäller rökande granne.Grannen bor under oss i hyresrätt, vi i bostadsrätt. Vår granne röker mycket och det lägger sig tungt ut i trapphuset och känns även av smått inne i vårt hem.Vilken lag gäller i fallet, Hyreslagen eller Bostadsrättslagen och vad blir så fall utfallet?Kan vi be att förenigen installerar ventilation i trapphuset/ alternativt förbättrar ventilationen i grannens lägenhet? Brf är medveten om problemet då flera grannar så klart klagar men säger att de inte kan göra något. Finns det annan lösning(förutom flytt) som låter grannen fortsätta röka och oss andra slippa?Tack så mycket,VänligenSebastian
JR Umeå |Hej och tack för din fråga!Eftersom ni är bostadsrättsinnehavare gäller bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) mellan er och föreningen. Era rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen regleras alltså i denna lag. Mellan hyresgästen i fråga och föreningen gäller däremot 12 kap. jordabalken (JB) (även kallat hyreslagen), eftersom föreningen är hyresvärd åt er granne. Grannens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen och dennes grannar regleras därför i hyreslagen.Hyresgästens ansvarFörst kan sägas att hyresgästen har en långtgående rätt att använda sin lägenhet. Enligt 12:25 JB har hyresgästen dock en skyldighet att se till att boende i omgivningen inte utsätts för störningar som inte skäligen bör tålas eller som kan vara skadliga. Om hyresgästen utsätter de boende i omgivningen för sådana störningar ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna genast ska upphöra. Om man bor i ett flerfamiljshus (hyresrätter som bostadsrätter) måste man acceptera vissa störningar från sina grannar, men störningar som pågår hela tiden och som är allvarligare ska man inte behöva acceptera. Även vissa skadliga störningar får accepteras om de är lindriga. I bostadsrättslagen är det den som gör gällande att störningar har förekommit som har att visa att det förekommer störningar som utgör hinder eller men.För att avgöra om hyresgästens rökning är en otillåten störning måste man avgöra om störningen är av sådan omfattning och art att den inte skäligen bör tillåtas. Man får också göra en avvägning mellan hyresgästens intresse av att få använda sin bostad, och bostadsrättsinnehavarens rätt att slippa störningar. Av praxis att döma behöver man tåla röklukt i stor utsträckning innan det räknas som en otillåten störning. I de allra flesta fall bedöms röklukt som tränger in i grannlägenheter inte gå utöver vad som skäligen bör tålas. Ingen hänsyn tas heller till om det är särskilt känsliga personer eller allergiker som bor i fastigheten. Att dålig lukt (från andra källor än rökning) har trängt in i lägenheten har dock i vissa fall bedömts som en otillåten störning.Bostadsrättsföreningens ansvarOm bostadsrättsföreningen brister i sin underhållsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår men i nyttjanderätten kan bostadsrättsinnehavaren ha rätt till exempelvis nedsättning av hyra eller skadestånd (se 7:4 BRL). Det finns dock inga möjligheter för bostadsrättsföreningar eller hyresvärdar att förbjuda rökning i sina fastigheter, om det inte är fråga om särskilda allergihus.I fastigheten är det normalt bostadsrättsföreningen som ansvarar för ventilationen. Om det är ventilationen som är bristfällig är bostadsrättsföreningen skyldig att åtgärda detta, och om röken lägger sig tungt i trapphuset tyder det på att ventilationen inte fungerar som den ska där.Sammanfattningsvis är det alltså svårt att visa att rökning är en sådan störning som går utöver vad som skäligen bör tålas. Föreningen kan dock vara skyldig att vidta åtgärder för att förbättra läget, om det exempelvis beror på bristfällig ventilation eller dåliga tätningar som faller inom föreningens ansvarsområde.Mitt råd är att i första hand försöka prata med grannen i fråga och komma fram till en gemensam lösning för att förbättra situationen. Det kan även vara en god idé att tillsammans med de andra grannarna prata med föreningen och be dem se över möjligheten att vidta åtgärder som att täta lister och fönster. Är ni flera som gemensamt pratar med föreningen finns chansen att styrelsen inser att det är ett stort problem för flertalet boende. Kommer ni inte överens med föreningen kan ni kontakta Hyresnämnden som medlar i hyres- och bostadsrättstvister och även beslutar i tvister. Hyresnämnden kan också kontaktas för att få information och hjälp.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och du är välkommen att återkomma med fler frågor!Med vänliga hälsningarClara Danelid

Depositionsavgift

2017-02-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag hyr ut ett hus. Kan jag då ta ut en depositionsavgift eller gäller det endast om man hyr ut i andra hand?
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline! En deposition skall fungera som en säkerhet för hyresvärden vid uthyrning av exempelvis ett hus. Huvudregeln är att depositionsavgiften skall betalas vid inflytt och sedan betalas tillbaka till hyresgästen vid utflytt. Eftersom detta är huvudregeln finns det också undantag, exempelvis då hyresgästen orsakat skada på huset vilket kan innebära att hyresvärden får behålla hela eller delar av depositionen för att åtgärda skadan. Det finns mycket information om detta förhållande och reglerna beskrivs utförligt i Jordabalkens 12e kapitel och i 24§ beskrivs hyresgästens vårdplikt.Depositionen är något som hyresgästen och hyresvärden inbördes avtalar om som en säkerhet för att hyresgästen faktiskt skall upprätthålla bland annat den vårplikt som stadgas i JB 12:24§. För att besvara din fråga ifall du kan ta ut en depositionsavgift så skall denna besvaras jakande. Ifall du och hyresgästen vid uthyrningstillfället kommer överens om att en deposition skall nedläggas för att ställa säkerhet för eventuella skador är den överenskommelsen gällande som ett civilrättsligt avtal er emellan. Ifall du i dagsläget redan hyr ut din fastighet till någon och således redan har ett avtal med personen i fråga skall det avtalet följas. Ifall du då vill åstadkomma en ändring i hyresvillkoren och införa en depositionsklausul måste du, med stöd av JB 12:54§ skriftligen meddela din hyresgäst om din önskan att hyresvillkoren skall ändras. Ifall din hyresgäst inte tycker att förslaget är rimligt och ni inte kan komma överens får du, tidigast en månad efter att det skriftliga meddelandet om ändring lämnats till hyresgästen, ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Hyresnämnden gör sedan en prövning av ert avtal och ett beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.Men andra ord för att besvara din fråga. Ja, du kan ta ut en depositionsavgift när du hyr ut ditt hus men det är förenat med förpliktelser som det är viktigt att du är på det klara med. Ifall du redan har ett pågående hyresavtal som inte reglerar depositionsfrågan kan du försöka komma överens med din hyresgäst eller ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren. Jag hoppas att jag besvarat din fråga och behöver du mer hjälp är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka tid med en av våra jurister. Mvh,

Ge bort halva bostadsrätten i gåva - hur gör man?

2017-02-26 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min make står som ägare till vår bostadsrätt men lånet till densamma är gemensamt. Nu vill vi förändra så att vi står som ägare till 50 procent var. Hur går vi tillväga? Har försökt fylla i ett gåvoavtal men vet inte riktigt vad jag skall skriva om lånet (är ju redan gemensamt). Vad gör vi när vi skrivit gåvobrev, skicka till skatteverket görs det av er? Skall vi fylla i något till bostadsrättsföreningen?Tack på förhand!
Niclas Friberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Ge bort bostaden i gåvaSom du själv skriver är den smidigaste lösningen att din make ger dig halva bostadsrätten i gåva. Du blir då ägare till halva bostaden utan att behöva betala något och skatt utgår inte heller vid gåvan. Den dagen du/ni säljer bostaden kommer halva hans inköpspris för bostaden utgöra ditt inköpspris för din halva.Lånet och bankenDå ni båda redan står på det gemensamma lånet för bostaden behöver detta inte ändras om det inte är så att ni några särskilda villkor som avviker från det vanliga. Då du får halva bostaden och står för halva lånet borde detta inte medföra några konstigheter. Något ni borde undersöka innan ni genomför gåvan är vad banken har att säga om överföringen. Ibland kan det vara så att banken anser den ena maken/makan som en större finansiell risk och då kan er ränta komma att höjas.BostadsrättsföreningenDet är viktigt att ni registrerar gåvan även hos bostadsrättsföreningen då detta kan föra med sig vissa rättigheter vad gäller bl.a. pantsättning av bostaden vid lån. Detta borde ni göra skriftligen och begära bekräftelse på från er bostadsrättsförening.Registrera gåvan hos SkatteverketEftersom ni är gifta borde ni registrera gåvan hos Skatteverket. Genom att ni registrerar den blir den "gällande" även mot de som ni har eller kan komma att ha skulder till. Hur man gör rent praktiskt kan ni läsa här:Formulera en gåvohandling d.v.s ert gåvobrev om bostadsrätten.Ange era personnummer i gåvobrevet.Båda måste underteckna gåvobrevet.Betala in en ansökningsavgift på 275 kronor till SKV bankgiro 227-5782 (kontrollera gärna på SKV hemsida).Vid betalning ska ni ange namn, personnummer och att det gäller en gåvohandling.Skicka in gåvobrevet i original till SKV (ta egna kopior innan). Originalet får ni sedan tillbaka.Skicka anmälan till: Skatteverket Äktenskapsregistret 871 87 HärnösandMer information finns på SKV hemsida.Lawline kan utföra dessa uppgifter åt er inom ramen för våra betaltjänster om ni önskar.Hoppas du har fått lite vägledning i din situation.Med vänlig hälsning

Muntlig förlängning av hyresavtal

2017-02-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Kontraktek och uppsägningstid med min inneboende tog slut sista december. Hon bad mig om hon fick stanna kvar för hon hade inte någonstans att bo och jag gav henne 2 månader till (tills sista Februari). Ungefär en vecka sedan hon bad mig ytterligare 1 månad (tills slutet av Mars) och jag accepterade. 2 dagar sedan smsade hon mig och berättade att kommer flytta på fredag (4 dagar efter alltså). Jag sa att det är ingen problem så länge hon betalar Mars månaden. Hon sa att hon ska inte göra det för vi har inget kontrakt just nu. Tills december hade vi allt i kontraktet men sen dess blev bara muntligt och det flesta det går att bevisa genom sms (vi kommunicera mest genom sms). Kan jag kräva betalning för Mars? Vem vänder jag mig till i fall hon vägrar?
Karl Montelius |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att ingå hyresavtal finns inget formkrav, vilket innebär att skriftliga och muntliga avtal om hyra är precis lika bindande. Efter att ert skriftliga kontrakt gick ut har ni muntligen ingått nya hyresavtal på bestämd tid där det senaste upphör att gälla sista mars. Utifrån dina uppgifter är jag av den meningen att ni har ingått ett avtal om hyra för mars månad, och din inneboende är då skyldig att betala hyran oavsett om hon flyttar fyra dagar efter att ni kommit överens.Om din inneboende vägrar betala skulle jag i första hand vända mig till hyresnämnden för att få hjälp att lösa situationen.Jag hoppas att svaret är er till hjälp.Med vänliga hälsningar,

Fråga om hur många fastigheter en privatperson får äga och uthyrning av dessa

2017-02-25 i Fastighet
FRÅGA |Hur många fastigheter får man äga som privat person? Får man hyra ut dessa utan att ha enskild firma?
Johanna Bergvall |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Som utgångspunkt får en privatperson äga hur många fastigheter denne vill och som ekonomin tillåter. Du får hyra ut dina fastigheter utan att ha enskild firma (se Hyresnämndens hemsida, här), dvs du får hyra ut fastigheter som privatperson.Bra att veta kan vara att privatuthyrningslagen (här) gäller då du hyr ut 2 fastigheter. Dock gäller lagen då bara för den första upplåtelsen (se 1 § privatuthyrningslagen). För senare upplåtelser gäller 12 kap Jordabalken (här). Handlar det om fler än två fastigheter som hyrs ut så anses du bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller 12 kap JB för alla fastigheter. Hoppas du har fått svar på dina frågor! Med vänliga hälsningar,

Är ett köpt hyreskontrakt giltigt?

2017-02-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Min dotter, bosatt i Stockholm, har fått ett ”erbjudande” om ett ”förstahandskontrakt” på en lägenhet i Husby. Hon ska betala 50 000 kr. Detta är såvitt jag vet olagligt. Jag önskar hjälp för att förklara för henne att ett sådant kontrakt inte är värt någonting. Kan ni hjälpa mig med lagliga och andra aspekter? Tack på förhand/ Britt.
Marcus Bäckström |Hej Britt!Först och främst tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline. Om du anser att mitt svar ur något avseende är otydligt eller ofullständigt är du välkommen att publicera en kommentar och efterfråga kompletteringar.Du har helt rätt i att det är olagligt att begära ersättning för ett hyreskontrakt. Detta framgår av 12 kap. 65 § jordabalken. Av lagrummet framgår att mottagande av ersättning för upplåtelse av en hyresrätt kan resultera i ett bötes- eller, i särskilt allvarliga fall, fängelsestraff.Förbudet tar dock sikte på den person som tillhandahåller svartkontraktet, inte den person som utger ersättningen. Din dotter skulle således inte begå någon brottslig eller ens olaglig handling genom att betala för lägenheten. Tvärtom har hon, enligt samma paragraf som ovan, möjlighet att begära att få sina pengar tillbaka efter avtalets ingående – då ett villkor om ersättning inte är giltigt ur juridisk bemärkelse.Alltjämt är det inte att rekommendera att ingå avtal som lagen inte betraktar som acceptabla. Mitt råd till dig är således att upplysa din dotter om att hon visserligen inte riskerar att göra sig skyldig till något lagstridigt genom att betala för kontraktet men att det ändå är klokare att ordna en bostad på annat vis (vilket så klart kan vara väldigt problematiskt i Stockholm). Värt att beakta är också att de 50 000 kr som din dotter eventuellt kommer att betala med största sannolikhet inte återbetalas av hyresvärden den dag hon byter bostad.Med vänlig hälsning,