Regler kring inneboende och andrahandsuthyrning

2015-02-18 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Gäller regler kring andrahandsuthyrning/inneboendeBor i en etta med sovalkov 47kvm. Har jag rätt enligt hyreslagen att ha en inneboende i lgh? Har hört att i en etta kan man inte ha inneboende då man räknar att man behöver hela lgh för sig själv. Har man "rätt" att hyra ut i andra hand om man vill prova att bo tillsammans med sin kille? Hur lång tid i så fall?
Victor Sundh |HejFör inneboende krävs inget tillstånd av hyresvärden. Man måste dock göra en gränsdragning för vad som klassas som inneboende och när det i själva verket rör andrahandsuthyrning. Om upplägget innebär att den "inneboende" får använda lägenheten "självständigt", d.v.s. att du inte har fri tillgång till lägenheten och har din fasta bostadspunkt där rör det sig om andrahandsuthyrning och för detta krävs hyresvärdens tillstånd. Om du vill prova att bo tillsammans med din partner och värden säger nej till andrahandsuthyrning kan du ansöka om tillstånd för detta hos hyresnämnden. Att prova bo tillsammans med sin partner är ett av de godtagbara skäl för andrahandsuthyrning som hyresnämnden listar på sin hemsida.

Formkrav vid gåva av fastighet och lagfartansökan för densamma

2015-02-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |När man ger bort lös egendom så behöver inte gåvobrevet bevittnas. Om man ger bort en fastighet så måste gåvobrevet bevittnas. När det gäller testamente så måste ju vittnena var där fysiskt för att se att den som skriver under är vid sina sinnens fulla bruk. Min fråga är, behöver vittnena vara närvarande när den personen som ger bort fastigheten skriver under gåvobrevet? Giltigt? Har hört från vissa att det inte behövs. Då förstår jag inte varför det överhuvudtaget ska bevittnas. Kan ni förklara varför!
Alexandra Wikner |Hej, och tack för din fråga. Vid gåva av fastighet regleras det i Jordbalkens (JB) 4 kapitel. Enligt 4 kap. 29 § så är det samma formkrav för gåva som för köp, det innebär att ett gåvobrev måste följa formkraven i JB för att vara giltigt. Det betyder att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåts och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.Uppfyller gåvobrevet ovanstående formkrav är det giltigt. Så det krävs inget bevittnande av namnteckningen för giltighet. Däremot så kan gåvomottagaren med hjälp av gåvobrevet söka lagfart på fastigheten. För att kunna få lagfart måste däremot säljarens underteckning bevittnas av två personer enligt JB 20 kap 7 §.Så kravet på namnteckningens bevittnande är inte kopplat till gåvobrevets giltighet, utan möjligheten att kunna söka lagfart på en fastighet som man har fått i gåva. När en underskrift ska bevittnas krävs att vittnet är närvarande och ser när avtalet skrivs under, det är där själva bevittnandet ligger. Man kan alltså inte i efterhand bevittna en redan gjord namnteckning.Vänligen,

Uppsägning av lägenhet - uppsägningstid

2015-02-17 i Hyresavtal
FRÅGA |Vid uppsägning av en lägenhet med "Till månadsskiftet närmst tre månader efter uppsägning" Gäller då som det tolkas att det månadsskifte som ligger närmast (före eller efter) är gällande? Så sägs lägenheten upp den 3e Januari så blir det Jan,feb, mars som blir uppsägningstiden?
Christopher Escalante |Hej!Tack för din fråga.Enligt 12 kap. 4 § jordabalken (hyreslagen) så upphör hyresförhållande om inte annat avtalats, som du återger i din fråga, ''vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen''. Detta ska förstås som att i den mån lägenheten sägs upp 3:e jan så upphör avtalet tidigast 30 april. Vänligen,

Andrahandshyresgästs besittningsrätt

2015-02-16 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Har bott i en lägenhet i Stockholms innerstad i ca 10år. (Hyresvärd Stadsholmen) Jag har aldrig själv stått på första hands kontraktet.Jag vill nu ta över kontraktet, men har förstått att det är svårt då jag inte har besittningsrätt mot hyresvärden (stadsholmen). Men, nu till min fråga, det finns inget kryphål för det där? har betalat hyran från mitt konto i 10 år, alltid varit skriven på adressen, de är hyresvärden som satt upp mitt namn på dörren, haft all kontakt med mig osv, den som står på kontraktet vill också att jag får det.Finns det någon chans tror ni?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Det finns inte någon rätt att som andrahandshyresgäst ta över en hyreslägenhet när förstahanshyresgästen flyttar. Tyvärr kommer du nog att behöva flytta. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga om det är något som fortfarande är oklart.

Formkrav för överlåtelse av fastighet

2015-02-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej .Vår mor är ensam ägare till sitt hus. Hon vill ge oss huset i gåva som förtida arv. Min syster och jag är enda arvingar. Tid för gåvan är bestämd till när mor flyttar till annat boende, alltså inte efter hon är avliden. Vilka är formkraven i 4 kap 1 paragraf jordabalken ? Vi ska inte behålla huset utan sälja det. Tacksam för svar
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Som du har upptäckt finns det formkrav för överlåtelse av fastighet i 4 kap JB. Överlåtelse av fast egendom kräver ett skriftligt avtal, oavsett om överlåtelsen sker genom köp, byte eller gåva. Detta framgår av 4:1 och 4:29 Jordabalken. Vid gåva skall gåvobrevet innehålla en uppgift om vilken fastighet det är fråga om, förklaring av givaren/givarna att fastigheten ges bort till mottagaren, samt givarens och mottagarnas underskrift.Det krävs inte att gåvobrevet bevittnas av någon utomstående (som det gör vid testamente). Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Hyra av garage - uppsägningstid

2015-02-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Hur lång uppsägning tid gäller vid garage om jag inte har något skrivet kontrakt eller blivit informerad om någon tid?
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Du har ett avtalsförhållande med värden även om det bara är muntligt. Vid hyra av garage gäller hyreslagens ( jordabalken 12 kap) regler för hyra av lokal. Då är uppsägningstiden vanligen nio månader. Det förutsätter att hyresavtalet är löpande och att du har hyrt garaget mer än nio månader. Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Skyldighet att erlägga hyra under uppsägningstiden

2015-02-16 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Vi hyr ut ett rum i vår lägenhet till studenter.vi skriver ett tillsvidarekontrakt med uppsägning på en månad från deras håll för att dom snabbt skall kunna byta boende till det dom söker.När vi nu hade en student som sa upp sig ca 10 januari skulle han ju betala sin sista hyra sista januari för hela februari månad vilket han gjorde.Vi hade hittat ny hyresgäst innan sista januari som betalade hyra för februari.Då förre hyresgästen visste detta ville han ha pengarna tillbaka då han menade på att det blev som att hon hyrde av honom i andra hand och att han var ansvarig för rummet tills sista februari och då om han inte fick pengarna tillbaka ville att rummet skulle stå tomt än fast han inte skulle/ville bo där utan flyttade ut från oss 2 februariVi gav hyran åter men vill gärna veta om vi hade rätten på vår sida eller om en hyresgäst kan kräva att rummet står tomt under sin uppsägningstid än fast de flyttat eller om det kan bli så att vi som hyresvärdar kan få in två hyror för 1 månad när vi snabbt hittar en ny plus att den förre betalar sin uppsägningshyra?
Odysseas Georgakakis Paulsson |Hej! Tack för att du vänder dig till LAWLINE med din fråga!Eftersom att din frågar handlar om ett hyresavtal så hamnar vi i Jordabalkens 12 kapitel som rör hyresfrågor. I 12 kap. 4 § finner du reglerna som behandlar uppsägningstiden ( se: här). Där kan det utläsas att ett hyresavtal inte upphör förrän vid det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter uppsägningstiden. Hyresgästen har alltså en skyldighet att erlägga hyra under uppsägningstiden. Hyran ska betalas in till hyresvärden oavsett om hyresgästen väljer att bo där under uppsägningstiden eller inte. Det här gäller om inget annat har avtalats och går att utläsas i samma. Har ni och hyresgästen träffat avtal om en annan uppsägningstid än det som står i Jordabalken 12:4 så gäller det avtalet. Vi hamnar då i Avtalslagens 1 kap. 1 § och där står det att den som accepterat anbudet blir bunden av det. Lagen finner du https://lagen.nu/1915:218. Under uppsägningstiden har hyresgästen rätt att bo kvar i bostaden enligt 12 kap. 7 § i Jordabalken. Er hyresgäst kunde alltså ha valt att bo kvar i bostaden utan att ni hade kunnat motsätta er detta. Då hyresgästen gjorde en total avflyttning innan uppsägningstidens slut blev bostaden ledig och därmed kan inte hyresgästen kräva att bostaden står tom under den perioden. Det finns även ingen bestämmelse i hyreslagen som hindrar hyresvärden från att erbjuda bostaden till en ny hyresgäst trots att den gamla hyresgästen i praktiken fortfarande betalar hyran då bostaden är tom. Det finns därmed ingen bestämmelse som hindrar er från att erhålla betalning från den nya hyresgästen under den perioden. Jag hoppas att ni fick svar på er fråga! Hälsningar,

Uppsägning av hyresavtal till följd av betalningsförseelse

2015-02-14 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Har en fråga gällande uppsägning av hyreskontrakt. Jag bor i ett kommunalt bostadsbolag och har gjort detta sedan 2010. Under 2014 blev jag sjukskriven, och kom i samband med detta efter med en hyra. Ärendet gick aldrig till KFM, men på grund av mycket dålig ekonomi blev jag sen med en hyra under upprepade tillfällen 2014. Var i kontinuerlig kontakt med hyresvärden gällande detta och förklarade min situation. Enligt dem var det ingen fara med kontraktet så länge som jag "bara" var efter med en hyra och att den betalades inom påminnelsetiden. Så gjorde jag också.Nu är jag ikapp med alla hyror, det finns ingenting som släpar efter. Har även två barn boende med mig på heltid. Har aldrig stört andra hyresgäster. Idag fick jag ett brev på där det står att mitt kontrakt är uppsagt. Anledning är att jag under 2014 var sen med en hyra, men detta är nu som sagt reglerat. När jag sökte personal på hyresbolaget blev jag uppmanad att gå ut och att någon eventuellt skulle kontakta mig på måndag.
Anna Backman |Hej, och tack för din fråga!Reglerna om hyra av bostad finns i 12 kap Jordabalken, nedan kallat JB 12 kap. Som huvudregel gäller att lagstiftningen är tvingande till hyresgästens förmån vilket innebär att din hyresvärd inte kan avtala om villkor som ger ett sämre skydd för dig som hyresgäst än vad bestämmelserna i JB gör, JB 12 kap 1 § 5 st.Såvida ni inte har avtalat om längre uppsägningstid har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med 3 månaders uppsägningstid, JB 12 kap 4 § 1 st p. 1. Uppsägningen ska vara skriftlig och bör innehålla orsaken till att hyresvärden vill att avtalet ska upphöra, JB 12 kap 8 § 1-2 st.Även om hyresvärden på ovan nämnda sätt sagt upp ert hyresavtal har du som hyresgäst ett så kallat "besittningsskydd", JB 12 kap 46 §. Besittningsskyddet är konstruerat som så att det i paragrafens första stycket återfinns en huvudregel som stadgar att hyresgästen, trots att hyresvärden sagt upp avtalet, har rätt till förlängning av hyresavtalet. Därefter följer en punktlista med upphörsgrunder som kan göra att besittningsskydd saknas i det enskilda fallet. Det kan här vara värt att påpeka att hyresnämnden alltid gör en helhetsbedömning av omständigheterna i det enskilda fallet och det faktum att hyresvärden menar att en av upphörsgrunderna föreligger behöver alltså inte betyda att du inte har rätt till förlängning.JB 12 kap 46 § punkt 2 stadgar att besittningsskydd saknas om "hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas". Bestämmelsen kan bland annat aktualiseras vid störningar eller upprepade betalningsförsummelser. Vid bedömningen av om upphörsgrunden är tillämplig ska hyresnämnden dels ta hänsyn till hur hyresförhållandet sett ut under hela hyrestiden och dels väga hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet mot hyresgästens intresse av att få bo kvar. I ditt fall har hyresvärden angett som enda skäl för uppsägning att du under 2014 varit sen med en hyra. Med hänsyn till praxis gällande besittningsskyddets omfattning i liknande fall, din relativt långa hyrestid och övriga omständigheter du beskrivit är min bedömning att hyresvärden inte kan bortse från din rätt till besittningsskydd.Eftersom tvist nu uppstått om rätt till förlängning av avtalet (i regel anses alltid tvist ha uppstått om hyresvärden sagt upp avtalet och hyresgästen inte vill flytta) är det värt att notera att under förutsättning att du inte flyttar ur lägenheten måste hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden, JB 12:49, annars är uppsägningen utan verkan. Om frågan om din rätt till förlängning av hyresavtalet inte hunnit avgöras vid hyrestidens slut har du rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan slutgiltigt avgjorts, JB 12:50 1 st. Tillsammans innebär alltså bestämmelserna att det är hyresvärdens uppgift att nu hänskjuta frågan till hyresnämnden, och han kan inte tvinga dig att flytta förrän frågan är slutgiltigt prövad.För vidare konsultation rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines samarbetspartner Familjens jurist, de har lång erfarenhet av hyresjuridik och kan företräda dig som ombud i en hyresrättslig tvist. Vill du boka en tid kan du göra direkt på Familjens jurist alternativt klicka på knappen till höger.