Betalning för hyresrätt för lokal

2015-10-02 i Hyresrätt
FRÅGA |HejE det lagligt att betala en stor summa pengar för en hyreslokal? Den nuvarande hyresgästen vill ha ett övertag på 150000:- för att släppa sitt kontrakt..Med vänlig hälsning Lisen
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar frågan som att det gäller ett övertag mellan två näringsidkare. Hyresrätten till en lokal ses som en tillgång ur ekonomisk synpunkt och har ett värde för näringsidkaren i dennes verksamhet. Hyresrätten till lokal får överlåtas till annan mot betalning. Hur stor summan är kan bero på lokalens "värde".Att ta betalt för en hyresrätt till en bostadslägenhet är däremot olagligt, se 12 kap 65 § jordabalken.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Smycken - lösöre?

2015-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är smycken inre lösöre.?
Astrid Baltzer |Hej och tack för din fråga!Ja, det stämmer att smycken är lösöre. För att ett föremål istället ska bli fast egendom krävs i regel att det har en anpassad plats i ett hem, det vill säga är fastmonterat eller liknande.Om du har några följdfrågor är det bara att skriva en kommentar eller en ny fråga.Vänligen,

Köp av andel eller gåva - fastighet - sambo

2015-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo äger en fastighet tillsammans, hälften var. Jag ska nu köpa ut min sambo så att jag äger hela fastigheten. Min sambo kommer dock att bo kvar.Det jag ska betala min sambo är ca 200.000 kr. Vad är det för typer av avtal man måste upprätta? Ska lagfart sökas för att jag ska kunna stå som ägare till 100% av fastigheten?Är det möjligt att skriva ett gåvobrev för att säljaren ska "undkomma" skatt?Sedan min sista fråga, bör man skriva ett hyresavtal eller liknande, då jag kommer att äga fastigheten men min sambo bo där? Tänkte på de kostnader som bostaden ger upphov till (försäkring, fastighetsskatt osv osv). Eller hur ska man gå tillväga?Stort tack på förhand!
Nicole Cai |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Om din sambo ska överlåta sin del av fastigheten till dig mot att du betalar en viss summa pengar, bör ni upprätta en skriftlig överlåtelsehandling, där en överlåtelseförklaring avseende den aktuella delen av fastigheten ska ingå och köpeskillingen ska anges. Ni bör särskilt uppmärksamma jordabalkens formkrav för köp av fast egendom vid upprättandet av handlingarna. De formkrav som måste uppfyllas hittar ni i 4 kap. 1 § Jordabalk(1970:994). Din sambo kommer då att få betala reavinstskatt på försäljningen om den innebär vinst. Stämpelskatten kommer att utgå med anledning av ditt förvärv av andelen. Du måste dessutom ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Om din sambo istället väljer att överlåta sin andel genom gåva till dig, bör ni likaledes upprätta ett skriftligt gåvobrev enligt de formkrav som framgår av 4 kap. 1 och 29 §§ Jordabalken. Om du i samband med detta även ska överta en del av lånet som hänförs till fastigheten, finns det en risk att rättshandlingen ändå kommer att betraktas som ett köp (närmare förutsättningar om detta hittar ni här). Då fastigheten utgör er gemensamma bostad, har ni frihet att avtala om hur hushållskostanderna ska fördelas mellan er. Något hyresavtal är inte behövligt i detta fall. Slutligen rekommenderar jag att ni tar hjälp av vår avtalstjänst (klicka här) för att upprätta korrekta gåvo- eller köpehandlingar då överlåtelsehandlingar som är behäftade med formfel är ogiltiga.

Säga upp hyresavtal

2015-09-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Har ett hyr-köps-avtal (som löpt under 2 år) som går ut nu i oktober. Personen som hyr huset betalar sällan och aldrig hyran, och mer vanligt än sällan kommer inkassokrav på vatten/avlopp och el som han inte betalt. Nu vill jag ju såklart att avtalet inte längre ska fortlöpa. 1: Hur ska jag göra för att avtalet ska sluta gälla? Enligt han som hyr kommer avtalet fortsätta gälla, vilket låter konstigt. När det uttryckligen står att det går ut i oktober 2015.2: Hur går man rent praktiskt tillväga? Skulle verkligen uppskatta svar då det nästan är omöjligt hitta hjälp någonstans.MVH
Henrik Ärnlöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du skriver att du har upprättat ett hyr-köps-avtal med hyresgästen. Jag vet inte detaljerna i det avtalet, men eftersom det verkar som att personen fortfarande hyr huset och du äger det så tillämpas reglerna i hyreslagen, JB 12 kap. Om något annat avtalats får avtalets lydelse dock förtur. Hyrestiden sträckte sig över en viss tid, närmare bestämt två år. När ett hyresavtal av en bostad sträcker sig över mer än nio månader krävs det att avtalet sägs upp för att det ska upphöra att gälla, 3 § 2 st. Uppsägningstiden för ett avtal på bestämd tid som varar längre än tre månader är tre månader, 4 § 2 st p 3. Eftersom avtalet ännu inte har sagts upp har det övergått till ett avtal på obestämd tid, 3 § 3 st. Det hyresavtal du och din hyresgäst har anses alltså gälla på obestämd tid framöver.Vad kan du då göra åt detta? Uppsägningstiden är fortfarande tre månader, 4 § 1 st p 1. Du måste dock ha en anledning till att säga upp avtalet, din hyresgäst måste så att säga ha förverkat sin rätt att bo där. Dessa anledningar listas i 42 §. Att inte betala hyran är grund för uppsägning, men då har hyresgästen fortfarande möjlighet till rättelse enligt 43 §. Om det är en del av avtalet att hyresgästen ska stå för el- och vattenräkningar och han inte göra det är också detta en grund för uppsägning. Uppsägningen måste vara skriftlig och ska också delges hyresgästen. Du behöver ange orsakerna till varför avtalet sägs upp, 8 § 2 st. Om hyresgästen inte motsätter sig uppsägningen och ser till att betala kommer han vara tvungen att flytta när uppsägningstiden gått ut. Pga uppsägningstiden på tre månader har det betydelse när du säger upp avtalet. Om du säger upp det 30 september är närmsta månadsskiftet efter tre månader 31 december/1 januari. Om du säger upp avtalet i oktober är närmsta månadsskiftet 31 januari/1 februari. Detta följer av 4 § 1 st p 1. Om du skulle få problem med din uppsägning och en tvist uppstår med din hyresgäst kan du vända dig till kronofogden för att få till en vräkning. Jag skickar en länk från socialstyrelsen med mer info om detta: http://www.socialstyrelsen.se/hemloshet/vrakningsforebyggandearbete/vrakningsprocessenHoppas du fått svar på dina frågor!Med vänlig hälsning,

Beräkning av hyra för inneboende

2015-10-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej!Jag planerar att köpa en bostadsrätt (3a) och vill ha en inneboende för att få det lättare med ekonomin. Som jag förstår är det lagen om privatuthyrning som gäller, men vad får jag ta ut för hyra? Skälig hyra är ca 8000 för hela lgh, men nu när det bara gäller ett rum, måste jag dela den skäliga hyran på rummets ytan mot hela bostadsytan, eller får jag begära 4000/mån? (rummet är ca 20 kvadrat av lägenhetens 80 kvadrat).Tacksam för hjälp!Mvh
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Eftersom du hyr ut ett rum i din bostadsrätt som bostadslägenhet åt en inneboende, och detta inte är led i någon näringsverksamhet, så är Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad tillämplig (Lag om uthyrning av egen bostad 1 § första stycket). Som utgångspunkt är du och din hyresgäst fria att göra upp om hyrans storlek i enlighet med den allmänna principen om avtalsfrihet. Det finns dock en begränsning, nämligen att en kostnadsbaserad hyra inte påtagligt får överstiga summan av bostadens driftskostnader och kapitalkostnad. Med driftskostnader avses vanligen exempelvis värme, el, vatten, Internet, avgift till bostadsrättsföreningen och slitage på möbler. Kapitalkostnaden beräknas däremot som en skälig årlig avkastningsränta på bostadsrättens marknadsvärde (Lag om uthyrning av egen bostad 4 § andra stycket). Eftersom bostadsrätten ännu inte har köpts så kommer det pris du får erlägga i betalning vara en god vägledning för att bedöma bostadsrättens marknadsvärde. En skälig årlig avkastningsränta utgörs i sin tur av högst ett par procentenheter över riksbankens referensränta, vilket framgår av lagens förarbeten. Eftersom Riksbankens referensränta för närvarande är 0,00 så är med andra ord en skälig årlig avkastningsränta 2 %.Om du exempelvis erlägger 2 miljoner kronor för bostadsrätten och driftskostnaderna uppgår till 2000 kronor i månaden så får du följande uppställning:(2 000 000 * 0,02) / 12 + 2000 = 5333 kronorVad som skulle kunna anses överstiga detta belopp i påtaglig utsträckning bedöms i varje enskilt fall, men i vårt exempel så skulle ett godtagbart hyresbelopp för varje månad med stor sannolikhet kunna vara 5500 kronor. Detta exempel gäller dock om hela bostaden hyrs ut. Eftersom du endast hyr ut en del av bostaden så finns det en risk för att Hyresnämnden i en eventuell tvist kommer att anse att en hyra baserad på hela eller större delen av marknadsvärdet inte är godtagbar. Jag rekommenderar därför att du för din beräkning låter marknadsvärdet motsvara den andel i bostadsrätten som din hyresgäst kommer att disponera över genom uthyrningen. Eftersom det rum han kommer att hyra omfattar en fjärdedel av bostadsrättens yta så är det rimligt att du först dividerar marknadsvärdet med fyra. Därigenom får vi i vårt exempel följande, modifierade, uppställning:((2 000 000 / 4) * 0.02) / 12 + 2000 = 2833 kronorOm du ändå är osäker så kan du vända dig till Hyresnämnden för att begära ett fastställande av hyran till viss nivå. Med vänlig hälsning

Ansvar för sanering av nikotinskador i lägenhet

2015-09-30 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Har en hyresgäst som är kedjerökare med följd att lägenheten luktar mycket rök och allt är gult av nikotin. Vem skall betala återställning av lägenheten, hyresvärden eller hyresgästen?Mvh
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!I fråga om ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst så brukar man tala om att den förre har en underhållsplikt medan den senare har en vårdplikt. Hyresvärdens underhållsplikt brukar anses omfatta exempelvis golvslipning, ommålning, tapetsering och annat reparationsarbete med jämna mellanrum. Hyresgästens vårdplikt kommer till uttryck i Jordabalk (1970:994) 12:24 första stycket och anses omfatta löpande skötsel, primärt städning, tvättning av målade ytor och rengöring av spis och andra maskiner. Hyresgästen är därvid skyldig att ersätta all skada, förutom sådana som tillkommer genom normalt slitage när de omfattas av hyresvärdens underhållsplikt, som uppkommer genom dennes vållande eller försummelse av vårdplikten. Det är också värt att notera att det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att en skada har uppkommit under hyresgästens tid i lägenheten. Denna brukar dock kunna stödjas på grannars vittnesmål och dylikt (jämför domen i NJA 1987 s. 668).I fråga om rökning i den egna lägenheten så anses detta troligen fortfarande som något normalt. Eftersom sådant inte kan förbjudas i varje fall i hyresavtal för bostadslägenhet, såvida inte grannar med allergier kan beaktas, så torde som utgångspunkt skador orsakade av tobaksrök anses omfattas av normalt slitage. Om hyresgästen har städat och vädrat genom att öppna fönster i behövlig utsträckning för att begränsa skador så kan denne inte hållas ansvarig för att ha försummat sin vårdplikt. Om hyresgästen händelsevis också har fått tillsägelse av dig att inte vädra eftersom en sådan åtgärd skulle sätta ventilationssystemet ur balans så talar detta också mot att denne ska hållas ansvarig (Svea Hovrätt, avd. 16, dom 1996-09-24 i mål nr T 579/96-79).Eftersom alla ytor i lägenheten är missfärgade av nikotinfläckar och rökstanken är genomträngande till följd av kedjerökning så går det dock att argumentera för att rökningsskadorna i lägenheten är onormalt stora, även om hyresgästen kontinuerligt skulle ha dammsugit och våttorkat åtminstone en gång i månaden och storstädat en gång i kvartalet. Eftersom skadorna är onormalt stora och hyresgästen utifrån din beskrivning sannolikt inte har gjort tillräckligt i fråga om städning så kan denne troligen anses ha försummat sin vårdplikt, varvid han kan hållas skadeståndsansvarig för saneringsarbetet (Lunds tingsrätt, dom 1998-06-02 i mål nr FT 1732-97). Eftersom dessutom kraven på hyresvärdar om att tillhandahålla rökfria miljöer har ökat och attityden till rökning har förändrats på senare tid så talar det för att kraven på hyresgästers vårdplikt i fråga om rökning har ökat, varvid detta i sin tur också talar för din hyresgästs skadeståndsskyldighet (Ljungby tingsrätt, dom 2000-12-28 i mål nr T 44-00). För att undvika att din hyresgäst orsakar nya skador efter att saneringen är genomförd så kan han med fördel oftare och mer noggrant städa och vädra, men också ta till en del andra enkla metoder. Att röka utomhus, stänga dörrarna till andra rum, röka under köksfläkten och ställa fram ättika i det rum där rökning pågår för att ta bort rökdoften är användbara tips för detta ändamål. Med vänlig hälsning

Uthyrning av hyresrätt i andra hand

2015-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!På grund av arbete utomlands har jag hyrt ut min lägenhet i andra hand i två år. Har nu flyttat tillbaka till Sverige för en tid. När har jag lagligt stöd att hyra ut den igen?
Anna Vernqvist |Hej,Tack för att Du vänder Dig till oss på Lawline med Din fråga!Jag förutsätter att Du bor i en hyresrätt eftersom att Du skriver att Du vill hyra ut lägenheten i andra hand. Huvudregeln är att man som hyresgäst alltid måste ha hyresvärdens samtycke för att hyra ut en lägenhet i andra hand. Detta framkommer i 12 kap 39 § jordabalken (1970:994) (JB). Av samma bestämmelse framkommer det att finns en situation när Du inte behöver hyresvärdens godkännande; om hyresnämnden har lämnat tillstånd för uthyrning i andra hand, 12 kap 40 § JB. Hyresnämnden ska lämna tillstånd för uthyrning i andra hand om: "1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och 2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke." (12 kap 40 § JB)Således måste Du ha antingen hyresvärdens eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut lägenheten i andra hand.Jag hoppas att Du har fått svar på Din fråga!Med vänlig hälsning,

Inteckning i fastighet och pantbrev

2015-09-29 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! För mig är det lite oklart med pantbrev och inteckningar. Jag har förstått att man kan belåna sin bostad (bostadsrätt och fastighet) med ett pantbrev som säkerhet för lånet. Men vad jag inte förstår är om man belånar fastigheten/bostadsrätten utöver bolånet, när exempelvis fastigheten/bostadsrätten är värderad högre än vad den köptes för? För att få pengar till något annat, t.ex. renovering. Eller om man tar ut pantbrev som en säkerhet för bolånet?/ Julia S
Isabel Frick |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När man tar till exempel ett bolån för en fastighet vill banken ofta ha en säkerhet för lånet, till exempel ett pantbrev. För att få ett pantbrev måste man göra en inteckning i fastigheten. Inteckning i fastighet regleras i jordabalkens (JB) 22 kapitel (se här). Fastighetsägaren gör en inteckning i fastigheten på ett visst belopp (inteckningen behöver inte vara på hela fastighetens värde) och som ett bevis på inteckningen får fastighetsägaren ett pantbrev enligt 6 kapitlet 1 § JB. Det är detta pantbrev som lämnas till banken som säkerhet. Vill man belåna fastigheten ytterligare (till exempel efter en värdeökning) kan man göra en ny inteckning på ett nytt belopp och på så sätt få ytterligare ett pantbrev.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,