Hyresrätts förverkande - sexuell tjänst (följdfråga)

2015-03-07 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag ställde en fråga (http://lawline.se/answers/hyresratts-forverkande-sexuell-tjanst)Det jag undrar är om dom FÅR säga upp avtalet vid misstanke? Eller om någon skickar anonymt brev? Eller om någon granne misstänker sexförsäljning i lägenhet. Dvs utan bevis. FÅR dom göra det? Om dom misstänker. Eller måste det finnas bevis alternativt att polisen utrett det?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din följdfråga!För att hyresvärd ska kunna säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid enligt Jordabalk (1970:994) 12:42 första stycket, punkt 9 så krävs bevis för prostitutionsverksamheten. Han eller hon kan inte säga upp avtalet enbart p.g.a. misstanke om att det försiggår prostitutionsverksamhet i lägenheten.Även om hyresvärden inte har någon skyldighet att utreda saken så finns det inget som hindrar honom eller henne från att genomföra en egen undersökning för att bevisa förekomsten av prostitutionsverksamhet. Hyresvärden kan också vid misstanke göra en polisanmälan i syfte att polisens utredning ska generera bevisning i saken som kan ge hyresvärden möjlighet att säga upp hyresavtalet. Grannars vittnesmål kan i båda fallen få betydelse för bevisningen. Jag hoppas att detta svar har förtydligat det tidigare svaret.Med vänlig hälsning

Köparens undersökningsplikt vid fel i fastighet

2015-03-06 i Fel i fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo har precis köpt en villa. När vi skrev under de slutgiltiga handlingarna fick vi veta av säljarna att kylskåpet var trasigt och att de förmodade att mäklaren hade delgett oss den informationen, vilket hon inte hade gjort. Hon skruvade på sig medan säljarna sa att hon hade fått veta det redan innan visningen och att när de hade frågat henne om de skulle ersätta kylskåpet hade hon svarat nej att det inte var nödvändigt. Vi fick som sagt veta detta vid överlåtelsen av nycklarna och måste nu köpa en ny kyl det första vi gör. Visst har man undersökningsplikt men eftersom att huset hade stått tomt i flera månader innan försäljning (mannen som bodde där hade gått bort) förmodade vi att kylskåpet var tomt och avslaget på grund av den anledningen att ingen bodde där. Vilket ansvar har mäklaren i detta scenario? Det är tydligt att hon har brustit i informationen och att hon dessutom rådgivit säljaren att kylskåpet inte behövde bytas ut.
Martin Cronsioe |Hej! Tack för din fråga.Inledningsvis kan sägas att mäklaren handlar genom fullmakt från säljaren, vilket innebär att dina eventuella krav ska riktas mot säljaren och inte mot mäklaren. Om mäklaren sedan har brustit i sina skyldigheter gentemot säljaren är en angelägenhet mellan denne och säljaren. Med villa antar jag att det är en fastighet som du har köpt. Vid köp av fastighet gäller, precis som du uppmärksammat, en undersökningsplikt för köparen. Det innebär att i princip allting som går att undersöka vid en visning med kroppens sinnen omfattas. Man kan tycka att vitvaror i byggnaden borde kunna antagas fungera. Undersökningsplikten torde dock uppfatta även dessa, trots att huset är obebott. Det innebär att du som köpare borde ha frågat säljaren eller mäklaren om kylens skick när du upptäckte att den var varm. Om säljaren/mäklaren då skulle lämnat en utfästelse om att den fungerar, anses däremot en fungerande kyl ingå i köpet och rätt till ersättning för en ny kyl uppkommer. Så verkar dock inte vara fallet. Regler om fel i fastigheter regleras i jordabalkens fjärde kapitel. Hoppas att min bedömning har varit till någon hjälp.

Undersökningsplikt bostadsrätt

2015-03-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min dotter har köpt en lägenhet i en bostadsförening i Stockholm. Husets byggnadsår före 1900.I prospekt och överlåtelsehandlingar står skriftligt att 2 fungerande kakelugnar finns. Mäklaren har angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem .Nu visar det sig att en kartering som är gjord 2007/2008 anger att rökgångar i bägge kakelugnar är otäta. Enligt styrelseledamot fick de boende två alternativ antingen laga rökgångar eller plombera kakelugnarna. En del har lagat rökgångar så informationen har funnits bland de boende.Säljaren påstår att ngn annan styrelseledamot än ovan sagt att är kakelugnarna sotade så får man elda i dom. Detta är helt fel enligt sotarmästare. Sotning innebär endast rengöring och säger inget om kakelugnen får användas. Vid en episod 2014 rökfylldes lägenheten + den ovanför efter att man försökt elda i ngn ugn. Denna info undanhölls oss. Säljaren anger att man glömde öppna ett spjäll därav detta .Då vi påpekade ovan för säljaren lovade man skriftligt att ta kontakt med sotare och åtgärda ovan. Inget har dock skett.Då köp av ovan lägenhet följer köplagen och inte jordabalken är kraven på undersökning före köp lägre vad jag förstår ? Rätt?Då vi fick "garantiutfästelser" på att kakelugnarna skulle fungera gjordes inga mer efterforskningar kring detta innan påskrift av kontrakt. Min dotter har nu tillträtt lägenheten trots ovan för att inte bryta kontraktet. Hur ser ni på ovan ? Vad gäller om undersökningsplikt i detta fall ?
Märta Ahlén |Hej och tack för din fråga! Ja, 4 kapitlet 19 § andra stycket Jordabalken (JB) föreskriver en sträng undersökningsplikt för köparen. Utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen inte upptäckt ett fel i fastigheten men denne borde ha upptäckt felet kan köparen inte påtala det. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden).I Köplagen (KöpL) finns ett antal bestämmelser av relevans i situationer av potentiella fel i bostadsrätt (lös egendom enligt 1 § KöpL). Som utgångspunkt gäller 17 §, vilken upptar principen att varan helt enkelt skall överensstämma med vad som har avtalats. Bostadsrätten ska i fråga om storlek, kvalitet och andra egenskaper motsvara vad som föreskrivs i avtalet. Därtill reglerar 18 § det fallet att säljaren, eller annan, i samband med köpet lämnat vissa uppgifter som på ett avgörande sätt inverkat på köparens beslut att ingå avtalet. Om bostadsrätten härvid avviker från avtalet eller uppgifter som lämnats enligt ovan, eller i något annat avseende inte överensstämmer med vad köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till bostadsrättens ålder etc, är bostadsrätten att anse som felaktig. Om vi börjar med 17 §: du skriver att det i prospekt och överlåtelsehandlingar explicit angetts att det finns två fungerande kakelugnar i lägenheten. Mäklaren har därtill angett att kakelugnarna fungerar och att man eldat utan problem. Detta kan anses utgöra en garanti för att ugnarna fungerar väl, dvs. det utgör en del av avtalet att ugnarna fungerar utan problem. Att det då visar sig att kakelugnarna inte alls fungerar, eller endast fungerar med reservation för att lägenheten då ryker in, skulle alltså utgöra en avvikelse från avtalet, med verkan att bostadsrätten blir att anse som felaktig. Alla eventuella garantier som säljaren lämnat är det dock ni som bär bevisbördan för, men så länge garantin finns skriftligen bör det inte uppstå någon problematik kring huruvida en garanti lämnats eller ej, utan mer sannolikt om hur dessa utfästelser ska tolkas. Det ska tilläggas att en säljare generellt sett inte blir bunden av "generella utfästelser" eller "allmänt lovprisande", men i ert fall synes det stå klart att det rör sig om en specifik garanti. Till illustrerande av detta kan användas rättsfallet NJA 1978 s. 301 (förvisso ett fall av fastighetsförsäljning enligt JB), där en säljare under köpeförhandlingarna fällt uttalanden om att dricksvattnet var "utmärkt" eller "friskt och kallt". HD uttalade i domskälen att uttalanden av denna innebörd kan, om omständigheterna i övrigt inte talar emot det, innefatta en för säljaren bindande utfästelse, som befriar köparen från dennes undersökningsplikt. (Köparna i det fallet ansågs dock lätt ha kunnat inse den uppenbara faran för vattnets förorening.)Enligt 18 § föreligger dessutom fel om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om varans egenskaper eller användning som säljaren har lämnat vid marknadsföringen av varan eller annars före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (första stycket). Varan skall vidare anses felaktig, om den inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, före köpet har lämnat vid marknadsföringen av varan och som kan antas ha inverkat på köpet. Varan skall dock inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna (andra stycket). 18 § upptar säljarens marknadsföringsansvar eller uppgiftsansvar. Förutsättningarna för att säljaren ska kunna hållas ansvarig för fel enligt denna bestämmelse är att det föreligger ett orsakssamband mellan uppgifterna som säljaren lämnat och köparens beslut att genomföra köpet ("och kan antas ha inverkat på köpet"). För uppgifter som lämnats av "annan än säljaren" (andra stycket) krävs dessutom att säljaren känt till eller bort känna till uppgifterna. Varan ska med andra ord i det fallet inte anses felaktig, om säljaren varken kände till eller borde ha känt till uppgifterna som lämnades av annan. Det om bedömningen för om "fel" överhuvudtaget föreligger. Nu till nästa steg, om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Utgångspunkten är enligt 20 § KöpL att köparen inte såsom fel får åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet (första stycket). Har köparen före köpet undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder (andra stycket). Det har antytts att undersökningsplikten och standarden för vad man borde ha märkt är mindre omfattande vid köp av bostadsrätt än köp av fast egendom. Men hur omfattande? Och hur vidsträckt är den om säljaren har gjort särskilda utfästelser beträffande varan (närmast garantier) eller i övrigt har gjort uttalanden som köparen med fog kunnat ta fasta på? Det står klart att upplysningar av säljaren ibland har till direkt syfte att befria köparen från en undersökning av varan före köpet. I andra fall är kanske inte syftet med säljarens uttalanden att begränsa köparens undersökningsplikt, men ändå befogat att köparen skall kunna begränsa sin undersökning eller avstå från den, om säljarens uppträdanden och uttalanden ger honom anledning till det. Om vi antar att omständigheterna i frågan är att förstå som att säljaren lämnat en renodlad garanti (som inte är generell till sin karaktär och omfattar varan i dess helhet, vilket alltså inte utesluter att en viss speciell egenskap hos varan bör undersökas närmare) befriar detta som utgångspunkt köparen från dennes undersökningsplikt.Sammanfattningsvis: i slutändan kommer detta reduceras ned till en bedömning av vad du måste antas ha känt till eller borde ha känt till – och i vilken mån säljarens uppträdanden och uttalanden haft "skuld" i att ni faktiskt inte haft kännedom om felet, och inte heller borde ha haft det. Det står förvisso klart att ni som köpare bör undersöka bostadsrätten noggrant innan köp, men eftersom uppgifter i objektsbeskrivningen är grundade på information lämnad av säljaren och bostadsrättsföreningen kan jag inte se att ni skulle behöva dubbelkolla att informationen stämmer med mindre ni fått anledning därtill. Ni ska rimligtvis inte behöva "göra om samma misstag" som säljaren och testa att elda i kakelugnen och med ledning av att lägenheten rökfylls nå slutsatsen att kakelugnarna inte alls "fungerar." Det synes rimligt att säljaren får ta på sig att inte i tillräcklig utsträckning ha kontrollerat huruvida det verkligen är ok att elda i ugnarna. Eftersom de boende dels fått alternativet att antingen laga rökgångarna eller plombera kakelugnarna; samt någon styrelseledamot, enligt uppgift, sagt att är kakelugnarna sotade så får man elda i dem, synes detta enligt mig ha varit något säljaren borde fått klarhet i innan hen uttryckligen garanterat det.Jag hoppas att du med detta fått svar på din fråga! Du är välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor eller behöver vidare juridisk hjälp.Vänligen,

Köpa och sälja förstahandskontrakt till hyresrätt

2015-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag undrar om det är olagligt att betala/få betalt för att få förstahandskontrakt på en hyresrätt i följande fall - Det finns i dag flera ställen på internet där man kan byta hyreslägenhet mot någon annan person som också har en hyreslägenhet. Är det då olagligt erbjuda eller ta emot pengar när ett sådant byte genomförs - man kan anta här att en viss adress eller bostadens utformning är attraktiv i den mån att ena parten erbjuder pengar för att bostadsbyte ska ske.
Emma Ragnarsson |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline! Din fråga handlar om så kallade svartkontrakt. Först och främst kan konstateras att enligt 12 kap 35 § jordabalken får en hyresgäst byta lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. I Sverige är det inte olagligt att köpa ett förstahandskontrakt, men du kan utsätta dig själv för en stor risk. Ofta ges inte något kvitto då det handlar om svarta pengar. Det finns inte heller någon garanti för att du faktiskt får behålla det kontrakt du har köpt. Du får heller inte tillbaka pengarna om du någon dag väljer att flytta ifrån hyresrätten. Däremot är det olagligt att sälja förstahandskontrakt. En hyresrätt får aldrig ha ett värde och enligt 12 kap 65 § jordabalken kan personen som säljer förstahandskontraktet dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. Anses försäljningen som en verksamhet som bedrivs yrkesmässigt kan straffet bli hårdare. Om den som sålt kontraktet fälls i domstol har den som köpt en svartkontrakt rätt att få pengarna tillbaka samt behålla kontraktet. Sammanfattningsvis kan man säga att svartkontrakt inte är att rekommendera, vare sig för den som ska hyra eller den som hyr ut hyresrätten. Hoppas du fick svar på din fråga! Vänligen,

Uppsägning av lokalhyresavtal: formkrav för uppsägning och indirekt besittningsskydd

2015-03-06 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag har fått ett meddelande från min brf styrelse att den " önskar per dagens datum den 1 dec 2014 säga upp avtalet gällande garaget jag hyr idag. Uppsägningstiden är tre månader, vilket rent praktiskt skulle innebära att ni från 1 mars inte längre kan disponera garaget". Skrivelsen, som nådde mig 15 dec 2014, inte 1 dec, var inte skickad som ett post-/rek brev utan kom genom brevinkastet. Styrelsen skriver att "anledningen till uppsägning är att föreningen fått problem med råttor runt sophanteringskärl och alternativen efter ombyggnad av garaget är att förlägga sophantering till nuvarande garage". Jag bestred uppsägningen 10 jan 2015 att det är ett påhitt, att det inte alls finns några råttor eller möss överhuvudtaget runt huset eller i garaget (enligt min åsikt tjänar anledningen till att bygga om garaget andra ändamål på föreningens bekostnad). Styrelsen har inte alls besvarat mitt brev med förbehåll. Jag har några dagar kvar på att vänta på ert svar. Min fråga är: skall en sådan skrivelse som inte skickats med post betraktas som ett juridiskt bindande beslut överhuvudtaget? Är det ok att styrelsen inte alls besvarat på ett sakligt sätt mitt bestridande brev som innehåller flera bevis om att anledningen till att säga upp avtalet är ett svammel? Hur lång borde vara uppsägningstiden i mitt fall? (Jag har hyrt garaget under många år, uppsägningstiden för garaget är 3 mån).
Märta Ahlén |Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med din fråga! Till att börja med ska behandlas uppsägningens formella giltighet under de förhållanden som har förevarit. En garageplats är att förstå som en lokal i Hyreslagens (12 kap. Jordabalken, JB) mening. På upplåtelse av bostadslägenheter och lokaler gäller 12 kap. JB generellt; om formen, innehållet och sättet för uppsägning stadgar 12 kap. 8 § JB särskilt. Enligt huvudregeln ska en uppsägning vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd. Den måste därtill lämnas på ett sådant sätt att den som påkallar uppsägningen får kännedom om eller har rätt att utgå från att uppsägningen verkligen nått den som sökts för uppsägning; uppsägningen måste med andra ord delges. I princip ska härvid delgivningslagens (DelgL) bestämmelser tillämpas. Där en hyresvärd säger upp ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång enligt 12 kap. 58 § JB (se mer nedan) ska uppsägningen delges enligt 8 kap. 8 § andra och tredje stycket JB. Enligt paragrafen är alla DelgL bestämmelser tillämpliga utom reglerna om surrogat- och kungörelsedelgivning i 34-38 samt 48 § §.) Eftersom det här inte är fråga om en myndighet, domstol etc. utan en privat aktör kan endast delgivningssättet vanlig delgivning (16–18 §§ DelgL) användas. Detta medför att uppsägningen kan delges motparten på vilket sätt som helst; genom personligt överlämnade, brev, rekommenderat brev och rekommenderat brev med mottagningsbevis. Det finns alltså inget i sig som hindrar att uppsägningen lämnades på det sätt som skedde; risken som hyresvärden tar genom att på det sättet lämna över en uppsägning är att hen kan få vissa svårigheter att bevisa att uppsägningen kommit hyresgästen till del, om denne sedermera skulle förneka att han fått någon handling. I det här fallet har du dock redan gjort det klart för din hyresvärd att du fått kännedom om uppsägningen. Sammanfattningsvis kan jag inte sluta mig till att uppsägningen formellt sett är ogiltigt utifrån dessa omständigheter. Det är en annan sak att hyresvärdens uppsägningshandling också måste innehålla uppgift om orsaken till att hen vägrar att medge förlängning (kravet är uppfyllt här) samt upplysning om att hyresgästen inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling om han inte vill flytta utan ersättning enligt 58 b § JB. Iakttas inte dessa formföreskrifter kan detta utgöra grund för att uppsägningen är verkan, se t.ex. NJA 2008 s. 85.Nu till tiden för uppsägningen: en garageplats är som sagt att förstå som en lokal; enligt 12 kap. 1 § tredje stycket avses med lokal annan lägenhet än bostadslägenhet. Om garageplatsen är, s.a.s., "inbakad" i ett bostadshyresavtal (vilket fallet verkar vara här) gäller vanligtvis en uppsägningstid på tre månader. Det är emellertid inte så enkelt. Hyreslagen upptar i detta avseende vissa bestämmelser om uppsägningstid för lokaler som vi ska titta närmare på. 12 kap. 4 § JB stadgar att lokalhyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Uppsägningstiden för lokaler med tillsvidareavtal är alltså nio månader och räknas till månadsskifte. Kortare tid kan avtalas, men är kortare tid avtalad är den giltig bara om hyresgästen vill säga upp avtalet men inte för värden om hen vill säga upp. Är längre tid än nio månader avtalad gäller den dock för båda parter. Med andra ord: har parterna avtalat om kortare tid än minimitiderna är de bindande endast för hyresgästen. Hyresvärden är tvungen att följa minimitiderna i hyreslagen. I det hänseendet har allting ej gått korrekt till här. Hyreslagens bestämmelser är förvisso dispositiva, de får med bindande verkan avtalas bort eller sätts ur spel genom avtal, men bara om så anges i respektive bestämmelse (12 kap. 1 § femte stycket). I det här fallet har vi att göra med en sådan bestämmelse, och det har förklarats i vilken utsträckning bestämmelsen i 12 kap. 4 § får avtalas bort. Trots att den avtalade uppsägningstiden här är tre månader, och tre månader har iakttagits, finns det alltså utrymme för överväganden om vad uppsägningstiden "borde vara" här, och den borde rätteligen vara nio månader. Tillbaka till uppsägningen som sådan: Jordabalkens kapitel 12 upptar under rubriken "Vissa bestämmelser om lokaler", särskilda bestämmelser om det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster i 56-60 § §. 12 kap. 56 § säger oss att bestämmelserna om besittningsskydd i 57–60 § § gäller under förutsättning att något absolut undantag från besittningsskyddet inte föreligger (dessa uppräknas i 56 §). Ett sådant undantag utgörs bl.a. av att upplåtelsen varat kortare tid än nio månader i följd (punkt 1). I det här fallet skriver du att du hyrt garaget i många år varför du åtnjuter indirekt besittningsskydd (givet att detta inte avtalats bort). Besittningsskyddet innebär att om värden säger upp avtalet för avflyttning eller villkorsändring till hyrestidens utgång så måste lokalhyresgästen flytta om parterna inte enas om nytt avtal (mer nedan). I 58 § regleras uppsägning som en hyresvärd gör antingen för avflyttning (för att hyresvärden av olika anledningar själv vill disponera över lokalen, t.ex. för ombyggnad) eller för ändring av villkoren i avtalet (t.ex. om hyresvärden vill ta ut högre hyra), i vilka fall alltså det indirekta besittningsskyddet utlöses eller aktualiseras. Huvudprinciperna för lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd framgår i sin tur av 12 kap. 57 § JB; som nämnts innebär den att en hyresgäst generellt sett alltid måste flytta när lokalhyrestiden har gått ut, såvida inte parterna enas om en förlängning av hyresförhållandet. Under vissa förhållanden kan dock hyresvärden bli skyldig att ersätta hyresgästen – för att undgå ersättningsskyldighet måste härvidlag någon av de besittningsskyddsbrytande grunderna i 57 § föreligga. Med andra ord kan ibland hyresgästen vara berättigad till skadestånd om hyresvärden vägrar förlängning utan sakliga skäl eller skälig orsak. Sakliga skäl eller befogad anledning till att vägra förlängning av ett lokalhyresavtal har hyresvärden om, med korrekt juridisk terminologi, någon av de "besittningsbrytande grunder" som uppräknas i 57 § föreligger. I ditt fall har styrelsen angett att anledningen till uppsägning är att "föreningen fått problem med råttor runt sophanteringskärl och alternativen efter ombyggnad av garaget är att förlägga sophantering till nuvarande garage", dvs. snarast grunden "huset skall byggas om" enligt 57 § punkt 3. Det finns inga tvivel om att ombyggnation i sig ger sakligt skäl för uppsägning, lagkommentaren till paragrafen förklarar att "Att hyresvärden behöver den uthyrda lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel – exempelvis en kontorslokal, som skall omändras till bostad åt en fastighetsskötare, eller en källarlokal, som behöver begagnas för annat ändamål, såsom pannrum eller garage – innefattar ett sådant sakligt skäl för hyresvärden att vilja disponera över lokalen." Det ställs dock vissa krav på att ombyggnationen måste vara så omfattande att hyresgästen inte kan stanna kvar i lokalen utan olägenhet för ombyggnadens genomförande. Det finns också vissa åtgärder härvidlag som hyresvärden måste vidta för att ombyggnationen verkligen ska få "besittningsbrytande" verkan, t.ex. anvisa hyresgästen en annan lokal med vilken denne skäligen kan nöjas (såvida inte hyresavtalet innehåller en s.k. ombyggnadsklausul som fråntar hyresvärden från sådant ansvar). För att undvika ersättningskrav måste då hyresvärden anvisa en annan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas. Det finns en rik teoribildning om de sätt på vilket hyresvärden ska "anvisa" lokal, men det kan inte redogöras för mer här. Sammanfattningsvis är det min slutsats uppsägningen inte är ogiltig på formella grunder därför att skrivelsen med besked om uppsägningen nått dig på det sätt som skett. Den tillämpade uppsägningstiden måste dock ifrågasättas. Därtill ska styrelsen/hyresvärden ha upplyst dig om vad du har att iaktta för det fall du vill begära ersättning med stöd av det indirekta besittningsskyddet i 12 kap 57-60 §§ JB. För att undgå ersättningsskyldighet krävs här att hyresvärden anvisar dig en annan likvärdig lokal (ersättningslokal) inom vissa givna tidsramar. Jag hoppas att du fått svar på din fråga och önskar dig välkommen att höra av dig till mig om du har följdfrågor. Vill du att vi sätter dig i kontakt med juridiskt ombud som kan företräda dina intressen gentemot hyresvärden har vi goda möjligheter att hjälpa dig med detta!Vänligen,

Uppsägning av hyresavtal vid konkurs eller likvidation

2015-03-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Jag har en kund, ett aktiebolag. Bolaget hyr en lokal och hyresavtalet säger att de är bundna tom 2018-09-01. Bolaget har sedan 2014-04-30 haft förbrukat eget kapital och när den andra kontrollbalansräkningen skulle upprättas nu 2014-12-31 visade det sig att det inte var återställt. Vad händer med hyresavtalet vid konkurs alternativt likvidation?Hälsningar Elin
Martin Cronsioe |Hej Elin! Tack för din fråga.Eftersom det rör sig om ett kommersiellt hyresavtal har konkursboet rätt att säga upp avtalet vid konkurs, oavsett hyrestid. För dig som hyresvärd gäller att du har rätt att säga upp avtalet om inte hyresgästen ställer en sådan säkerhet för återstoden av hyrestiden att du skäligen kan nöja dig med den. Det krävs också att sådan säkerhet ställs inom en månad efter din anmodan. Utöver detta krävs också att inte konkursboet förklarar sig vilja svara för hyresgästens (alltså konkursbolagets) skyldigheter under hyrestiden. I en sådan situation får du nämligen en s k massafordran mot konkursboet, vilket innebär att du blir först med att få betalt i konkursen.Vad gäller likvidation är bolaget då fortfarande bundet av avtalet. Det innebär att du har rätt att full betalning enligt avtalet vid skiftet av likvidationen. Om bolaget då är insolvent och inte kan betala, bör du ansöka om konkurs hos tingsrätten på den ort där bolaget har sitt säte. Hoppas att detta har gett dig svar på din fråga.

Hyresrätts förverkande - sexuell tjänst

2015-03-05 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag undrar vad som krävs för att bli vräkt för sexförsäljning i lägenhet.Kan en hyresvärd vräka en/säga upp kontraktet vid misstanke? Eller krävs det bevis? Om en annan hyresgäst kontaktar hyresvärden och säger att hon/han misstänker att jag säljer sex, kan hyresvärden vräka mig då? Kan dom vräka en vid misstanke? Eller om polisen misstänker utan bevis?
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!Om en hyresvärd som har upplåtit en lägenhet för annat ändamål än prostitutionsverksamhet får veta att lägenheten helt eller till väsentlig del används för prostitution så har denne en skyldighet att göra vad som skäligen kan begäras för att upplåtelsen ska upphöra. Om han uppsåtligen underlåter att göra detta och prostitutionsverksamheten fortsätter så kan hyresvärden dömas till ansvar för koppleri. Detta framgår av Brottsbalk (1962:700) 6:12 andra stycket. Hyresvärdens handlingsskyldighet avser primärt att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid enligt Jordabalk (1970:994) 12:42 första stycket, punkt 9. Om det behövs kan hyresvärden också begära handräckning för att få hyresgästen att avflytta i samband med hyresavtalets uppsägning. Att göra en anmälan hos polis- eller åklagarmyndighet anses dock inte omfattas av hyresvärdens handlingsskyldighet.Om prostitutionsverksamheten inte kan styrkas med bevis så ställs inga krav på att hyresvärden ska agera. Hyresvärden har inte heller någon skyldighet att företa en egen utredning för att bevisa att lägenheten används för sådan verksamhet. Däremot kan han vid misstanke välja att göra en polisanmälan i syfte att polisen utreder saken. Om därefter polisens utredning styrker förekomsten av prostitutionsverksamhet i lägenheten så har hyresvärden en förverkandegrund och kan säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid i enlighet med nämnda Jordabalk 12:42 första stycket, punkt 9. Med vänlig hälsning

Möjlighet till hembudsklausul vid samäganderätt av fastighet

2015-03-04 i Fastighet
FRÅGA |Två köpare, A och B, ska förvärva 1/2 av en skogs- och lantbruks-egendom, som ägs av en tredje person, D , till hälften. Den andre nuvarande delägaren, C, kvarstår som ägare till sin hälft. Inget släktskap föreligger mellan A, B och C så att de kan ärva varandra enligt lag. A, B och C är ogifta. A och B har bröstarvingar. C saknar bröstarvingar, och kan inte få någon. De tre nya delägarna (A med 1/4, B med 1/4 och C med 1/2) vill försäkra sig om att ingen av dem ska kunna avhända sig sin del av egendomen i framtiden, om inte alla tre samtidigt är överens om att avhända sig hela egendomen. C har bestämt sig för att testamentera sin hälft till A och B och till deras bröstarvingar om A eller B inte är i livet. A och B är överens om att deras andelar ska ärvas av deras respektive bröstarvingar och i andra hand av den andre delägaren (A eller B) och dennes bröstarvingar, och i tredje hand av C.Problemet är att testamenten kan ändras av vem som helst av A, B och D utan de andras vetskap. På vilket sätt kan man "garantera" att testamentena ska följas t.ex. genom komplettering med avtal om hembud eller möjligen aktiebolagsbildning (efter apport) med för ändamålet anpassad bolagsordning, eller på annat sätt, t.ex. genom förbud mot alla slag av överlåtelse till andra än de blivande delägarna eller deras bröstarvingar? Såvitt jag vet gäller inte ett förbud mot framtida försäljning för den här typen av egendom med tre delägare.
Emilia Ohlin |Hej och tack för din fråga!När flera personer äger fast egendom ihop regleras förhållanden dessa emellan av samäganderättslagen, se här.Lagen är i stora delar dispositiv, vilket innebär att den i dessa delar kan avtalas bort.En hembudsklausul är en form av förköpserbjudande då den begränsar delägarens rätt att sälja fastigheten vidare till vem han eller hon vill. I svensk rättspraxis har utvecklats en princip som innebär att avtal om förköpsförbehåll av fast egendom (vilket fastighet är, se Jordabalken (här) 1:1), inte är bindande (annat än då fastigheten tilldelats säljaren genom gåva). Detta eftersom formkraven i Jordabalken 4:3 inte är uppfyllda, där det krävs att förköpsförbehåll och andra inskränkningar i ägarens överlåtelserätt ska tas med redan vid köpehandlingen. Sådana får inte avtalas om efter köpet.Du har alltså rätt i att avtal innehållande hembudsklausuler och överlåtelseförbud inte är juridiskt bindande.Precis som du också nämner är hembudsklausuler däremot tillåtna i aktiebolag, se Aktiebolagslagen (här) 4:27. Apportegendom i form av fastighet är tillåtet, om den är till nytta för bolagets verksamhet, 2:6 ABL. Bolagets verksamhet bestäms i bolagsordningen, ABL 3:1 p.3. Där kan ni ange att syftet med verksamheten är att behålla fastigheten inom delägarkretsen, och då är ju apportegendomen till nytta för verksamheten. Apportegendomen ska även värderas och tas upp i stiftelseurkunden samt tillföras bolaget. Hembudsklausulen ska tas upp i bolagsordningen och innehålla uppgifter bland annat om vilka som ska ha lösningsrätt och i vilken ordning aktierna ska hembjudas. Det som gör hembudsklausulen mest lämplig, istället för andra tillåtna överlåtelsebegränsningar, är att hembudsklausuler gäller inte bara vid köp, byte och gåva utan även vid bodelning och arv. Detta gör att en hembudsklausul är bindande även för delägarnas arvingar.Förutsatt att alla formella regler om upprättande av stiftelseurkund, tecknande av aktier, aktiebolagets registrering hos Bolagsverket osv. som är föreskrivna i ABL är uppfyllda, kan ni alltså genom aktiebolag skapa en bindande hembudsklausul och på så sätt säkerställa att aktierna (fastigheten) inte säljs vidare utan att övriga delägare får möjlighet att lösa in dem.Om du behöver ytterligare hjälp i ärendet vänligen hör av dig till mig så återkommer vi med ett prisförslag för vidare arbete.Med Vänliga Hälsningar