Besittningsrätt för inneboende

2015-03-30 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Hur funkar det med besittningsrätten i en hyresrätt när man har varit inneboende i 15 år, men inte står med på hyreskontraktet när den andra går bort?Med vänlig hälsning,Andreas
Emil Forssell |Hej!Vid hyra av bostad gäller Hyreslagen , se 12 kap Jordabalken (JB), se här. Som hyrestagare har man precis som du säger ett besittningsskydd. Besittningsskyddet innebär att hyrestagaren har rätt till förlängning av hyresavtalet, om inte vissa allvarligare förseelser inträffat från hyrestagarens sida, som exempelvis långvariga uteblivna betalningar. Det finns inget uttryckligt skydd för inneboende personer, utan hyrestagaren är den som har besittningsskydd. Under vissa förutsättningar kan du få överta avtalet, se 12:34 JB. För att så ska ske krävs hyresnämndens tillstånd och ett godkännande från hyresvärden. Hyresvärden ska godkänna tillståndet om han skäligen kan nöja sig med förändringen. Paragrafen gäller även i det fall hyrestagaren har gått bort. Om avtalet överlåts på dig kommer du att få besittningsskydd. Tack för din fråga

Uppsägning av förhandsavtal till bostadsrätt

2015-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! vad gäller om man bryter ett förhandsavtal till bostadsrätt?
Cecilia Bernhardsson |Hej,Tack för att du vänder till Lawline. Enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen (1991:614) har den som tecknat ett förhandsavtal rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan om någon av dessa situationer föreligger:- Vid inflyttning upplåter inte bostadsrättsföreningen lägenheten (detta gäller inte om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt),- bostadsrättsföreningen har varit försumlig och upplåtelsen har inte skett inom skälig tid från den tid för upplåtelsen som utlovats, eller - bostadsrätten blir mycket dyrare än vad som angivits i förhandsavtalet och avtalet sägs upp inom tre månader från att förhandstecknaren fick kännedom om detta. (Om förhandstecknaren däremot har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt, enligt 9 kap. 19 § i samma lag, upphör dock avtalet att gälla endast om det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör).Om avtalet bryts och ingen av dessa situationer föreligger gäller den allmänna avtalsrätten. Det innebär att förhandstecknaren kan få betala de merkostnader som avtalsbrottet medför, vilket kan röra sig om kostnader för exempelvis annonsering och visning eller den förlust som bostadsrättsföreningen gör på grund av att avtalet bryts. Med vänliga hälsningar

Ersättningsskyldighet pga. rökning i hyresrätt?

2015-03-29 i Hyresrätt
FRÅGA |HejMin mamma har för en månad sedan flyttat till servicehus från sin lägenhet vilken hon bott i sedan 1994. Hyresvärden vill nu ha skadestånd 20 000 kr för spärrmålning och målartvätt. Mamma har rökt vid balkongdörren som varit öppnad samt under köksfläkten. Har hyresvärden rätt att kräva ersättning eller inte? Mamma är fattig pensionär utan möjlighet att klara utgiften. Kan hon straffas för att det skett en helomvändning i synen på rökare sedan hon skrev kontraktet? Mvh Maria
Caroline Orava |Hej, och tack för din fråga.Huvudregeln är att man får lov att röka i en hyreslägenhet, om det inte uttryckligen står i hyreskontraktet att man inte får det. Som hyresgäst har man dock en vårdplikt för sin lägenhet, enligt 12 kap. 24 § jordabalken. Vårdplikten innebär att hyresgästen ska göra sådant som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som t.ex. att städa och hålla rent. Lagen utgår från hur en ordentlig person hade skött lägenheten. Hyresgästen är skyldig att betala skadestånd till hyresvärden för all skada som uppkommer genom att hyresgästen inte vårdar lägenheten. För att undvika att bli skadeståndsskyldig är det därför viktigt att hyresgästen försöker begränsa den negativa effekten som rökningen kan ha på målning och tapeter, genom att t.ex. regelbundet rengöra de ytor som utsätts för röken.Din mamma verkar ju ha försökt begränsa skadorna genom att bara röka under köksfläkten och vid den öppna balkongdörren. I tidigare fall från Högsta domstolen och Hovrätterna har en del hyresvärdar som krävt ersättning för rökskador blivit nekade. Det har varit när hyresgästerna ansetts ha uppfyllt sin vårdplikt när de har försökt förebygga rökskador genom att t.ex. vädra ordentligt. Eftersom jag inte vet hur stora rökskadorna är eller hur mycket arbete som krävs för att reparera dem, kan jag tyvärr inte ge något svar på om hyresvärden har rätt till ersättning från din mamma i just ert fall. I många fall krävs det omfattande reparationer för att lägenheter där rökare bott ska uppnå godtagbara förhållanden. Att synen på rökning har förändrats kan nog tyvärr inte hjälpa din mamma.Om de skador som din mammas rökning orsakat endast utgör normalt slitage eller om 20 000 kr är ett högre belopp än vad som krävs för att ersätta skadorna tycker jag att din mamma ska ta hjälp av en jurist, t.ex. hos Hyresgästföreningen (om hon är medlem där). Om din mamma bestrider skadeståndsskyldigheten, men hyresvärden ändå anser sig ha rätt till den, finns det en risk att hyresvärden stämmer din mamma i tingsrätten. Även i tingsrätten kan man få hjälp av Hyresgästföreningen. Hoppas det löser sig och att mitt svar är till hjälp för er!Med vänlig hälsning,

Gåva av fastighet

2015-03-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Har undran om jag kan ge minna föräldrar mitt hus som gåva och isåfall vem vänder jag mig till? Mvh
Mikael Stade |Hej och tack för din fråga!Överlåtelse av fast egendom kräver ett skriftligt avtal, oavsett om överlåtelsen sker genom köp, byte eller gåva. Detta framgår av 4:1 och 4:29 jordabalken. Vid gåva ska gåvobrevet innehålla en uppgift om vilken fastighet det är fråga om, förklaring av givaren att fastigheten ges bort till mottagaren, samt givarens och mottagarnas underskrift. Efter detta kan dina föräldrar ansöka om lagfart på fastigheten, detta görs hos lantmäteriet. Läs mer om detta här. https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/Om du undrar över något mer får du gärna återkomma.Vänligen,

Extern styrelseordförande bostadsrättsförening

2015-03-30 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Jag är medlem i en Bostadsrättsförening sedan över 20 år och har deltagit i styrelsearbetet under många av dessa år. Vi har väldigt svårt att hitta medlemmar som vill vara med i styrelsearbetet framöver. Kan vi ta in en extern ordförande som inte är medlem i föreningen, är min fråga?Med vänlig hälsningAnn F
Sara Enerbäck |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En bostadsrätts styrelseordförande ska utses i enlighet med bostadsrättsföreningens stadgar. Bolagsverket är det organ som bevakar att bostadsrättsföreningen har en behörig styrelse. De krav som ställs på en ordförande för att denne ska vara behörig från bolagsverkets sida är att personen i fråga är över 18 år, inte försatt i konkurs och följer de krav som ställs i föreningens stadgar. Normalt ska en ordförande och ledamot i en styrelse vara medlem i föreningen, men här kan man göra undantag i stadgarna. Således är det er stadga i bostadsrättsföreningen som bestämmer om ni får ta in en extern ordförande eller inte. Vidare ska ordföranden utses av stämman eller styrelsen beroende på vad som står stadgat i era stadgar. Jag hoppas detta var svar på er fråga! Ställ gärna en ny fråga om något är oklart. Vänligen,

Förbud mot fågelmatning

2015-03-29 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en BRF förbjuda fågelmatning?
Homan Gerami |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 7 kap. 9 § bostadsrättslagen framgår det att en bostadsrättsinnehavare ska se till att inte utsätta sin omgivning för störningar som kan försämra bostadsmiljön, samt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom och utanför huset. Det förekommer att bostadsrättsföreningar, med stöd av förevarande lagrum, väljer att införa förbud mot fågelmatning på grund av att frö och matresterna riskerar att locka till sig råttor och andra skadedjur. Hovrätten har i ett mål fastställt att man genom att mata fåglar åsidosätter sina skyldigheter att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick. Din bostadsrättsförening har därmed fog att förbjuda fågelmatning.Vänligen,

Ändra servitut

2015-03-29 i Servitut
FRÅGA |Hej!Min fråga är:Vi bor i ett hus med lite mark till. På vår mark går det en servitut väg igenom. Hur bred ska vägen vara för att han ska kunna komma in med sin traktor och släp för att komma åt sin skog som ligger angränsande till vår mark. Vi har hästar och jag vill kunna utnyttja vår mark så mycket det går. Tyvärr går det inte att prata med denna herre om det då han är helt oresonlig. Har varit i kontakt med kommunen där vi bor och dom säger 3.5 meters bredd. Men stämmer det ? Vore tacksam för svar så vi vet vad vi kan dra linjen. Mvh J
Julia Tigerström |Tack för din fråga.Servitut innebär en rätt att nyttja en del av någon annans fastighet för ett specifikt ändamål. Fastigheten som tillåts nyttja en annan fastighet kallas härskande fastighet och den fastighet som nyttjas kallas tjänande fastighet. I det här fallet är alltså din fastighet den tjänande fastigheten. De finns två typer av servitut: avtalsservitut och officialservitut. Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken och är en uppgörelse mellan fastighetsägarna. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt ska det finns en skriftlig upplåtelsehandling. Det är möjligt att registrera upplåtelsehandlingen i Lantmäteriets fastighetsregister. Servitutet hänger samman med äganderätten till den härskande fastigheten, inte med personen som vid avtalstillfället var ägare till den. Registrering underlättar därför för framtida fastighetsägare, eftersom det då inte bör uppstå några oklarheter om att servitut upplåtits och vad det omfattar. Officialservitut kallas servitut som tillkommit i enlighet med fastighetsbildningslagen. Denna typ av servitut är till skillnad från avtalsservitutet ett myndighetsbeslut, inte en privat överenskommelse. Bildandet av ett servitut fullbordas genom att beslutet skrivs in i Lantmäteriets fastighetsregister. Hur bred vägen på din fastighet ska vara beror på omfattningen av servitutet. Servitutets omfattning bör framgå av upplåtelsehandlingen om det är fråga om ett avtalsservitut och av fastighetsbildningsbeslutet om det är fråga om ett officialservitut. Om du är osäker på vilken typ av servitut som upplåtits, bör du kunna hitta svaret i köpekontraktet för din fastighet. Ett icke inskrivet avtalsservitut framgår dock normalt inte av köpekontraktet, men den som sålde fastigheten till dig bör i så fall ha informerat om det. Är det fråga om ett officialservitut och dess omfång är oklart, kan Lantmäteriet på ansökan av någon av de berörda fastighetsägarna pröva frågan genom så kallad fastighetsbestämning, se 14 kap. 1 och 1a §§ fastighetsbildningslagen. Frågan avgörs genom ett fastighetsbestämningsbeslut. Ett sådant beslut kan inte ändra servitutets omfattning, utan fastställer bara omfattningen så att det inte längre råder någon oklarhet. Ett servitut kan under vissa förutsättningar ändras eller upphävas (utgångspunkten är dock att ett upplåtet servitut ska gälla). Det sker genom fastighetsreglering, vilket kan komma till stånd på ansökan av någon av fastighetsägarna, 5 kap. 1 och 3 §§ fastighetsbildningslagen. Ett krav för att fastighetsreglering ska ske är att fastighetsregleringen är nödvändig för att sökandens fastighet ska förbättras, 5 kap. 5 § fastighetsbildningslagen. Fler krav som måste uppfyllas för att ändring eller upphävande ska ske finns i 7 kap. fastighetsbildningslagen. Fastighetsägarna kan dock komma överens om att bortse från kraven, se 7 kap. 8 § fastighetsbildningslagen. Denna länk leder till information om hur du får tillgång till uppgifter i Lantmäteriets fastighetsregister (exempelvis inskrivna servitut): https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/Sa-far-du-tillgang-till-Fastighetsregistret/Denna länk leder till information om hur du ansöker om fastighetsreglering hos Lantmäteriet: http://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Reglera/

Avverkning av träd på egen tomt

2015-03-29 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar om min granne kan tvinga mig att såga ner träd och buskar som står på min hustomt,ca: en meter från gränsen.Han tycker att dessa träd och buskar ger en delvis skugga på hans tomt.
Homan Gerami |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Av 3 kap. 2 § jordabalken framgår det att om en rot eller gren tränger sig in på en annans område så får dessa avverkas om växterna medför olägenhet. Dock ska områdets ägare beredas möjlighet att utföra åtgärden om det finns risk för skada. Det innebär att din granne kan lämna krav på att avverka grenar och rötter som tränger sig in på dennes område. Däremot kan din granne ej begära att hela träd och buskar sågas ner när dessa dessutom står på din tomt. Du kan förvisso av ren välvilja avverka träden eller lämna samtycke till din granne att göra det, men detta är ej ett krav. Det är viktigt att påpeka att om din granne utan samtycke sågar ner dina träd och buskar så finns det möjlighet för dig att väcka skadeståndstalan. Vänligen,