Retroaktiv hyreshöjning

2016-05-06 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej kan min hyresvärd höja hyran retroaktivt?
Stina Jansson |Hej, och tack för din fråga.Regler om hyreshöjning finns i Jordbalken 12 kap, se härHuvudprincipen är att din hyresvärd inte kan kräva en villkorsändring retroaktivt. Din hyresvärd får alltså som huvudregel inte höja hyran retroaktivt. Detta framgår av 55 d § i den ovan nämnda lagen, se här.Vill din hyresvärd att hyresvillkoren ska ändras och hyran ska höjas måste denna först skriftligen meddela dig, som hyresgäst, om detta. Detta framgår av JB 12:54 1 st, se här Har du inte mottagit något sådant meddelande från din hyresvärd så har denna ingen rätt att höja hyran över huvud taget. Notera att du är skyldig att svara på ett sådant meddelande om hyreshöjning som du får av din hyresvärd, för om du inte svarar så anses du ha gått med på de ändrade villkoren eller den höja hyran. Detta innebär alltså att om du inte gett besked om att du motsätter dig en hyreshöjning så får den högre hyran börja gälla, dock först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för dig, som hyresgäst, att motsätta dig hyreshöjningen. En sådan hyreshöjning får alltså inte verkan retroaktivt. Detta framgår av JB 12:54 a 3 st, se här. Det finns vissa undantag från huvudregeln om att hyran inte får höjas retroaktivt. Ett av dessa undantag är om du och din hyresvärd inte lyckas nå en överenskommelse eller samförståndslösning om hyresvillkoren och beloppet på hyran, och då din hyresvärd vänt sig till hyresnämnden och bett de fatta beslut om hyresvillkoren och hyresbeloppet. Denna möjligheten framgår av 12:54 1 st, se här. Det är nämligen så att om Hyresnämnden avgör era hyresvillkor, så är detta ett beslut som kan ta lite tid för de att fatta och det kan dröja lite tills ni får besked om vad de beslutat. Om Hyresnämnden då fattat ett beslut om att hyran ska höjas så kan det bli fråga om en retroaktiv höjning för den tiden tillbaka som Hyresnämnden haft frågan under diskussion. Ett andra undantag då hyresvärden kan ha rätt att höja hyran retroaktivt är om det finns en framförhandlad hyra mellan dig och din hyresvärd som hyresvärden inte tagit ut. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga och all lycka till i framtiden. Vänligen,

Uppsägningstid vid hyra av rum i villa

2016-05-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Jag har kontrakt för ett rum i en villa. Jag har hyrestid till den 31 december men vill flytta ut så snart som möjligt då jag inte trivs. Jag betalde en depositionsavgift på 3 månaders hyra när jag flyttade in. Avgiften ska enligt hyresägaren ska användas för att betala hyran under de 3 uppsägningsmånaderna hen skrivit in i kontraktet.På hyreskontraktet står det: "hyresgästen ska erläggas, 3 månaders förskott hyror vid kontraktsskrivningen. Dessa hyror ska användas vid uppsägningen. Uppsägningen är 3 månader".Från Hyresnämndens hemsida om privatuthyrningslagen står det dock "...hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl." (http://www.hyresnamnden.se/Skalig-hyra/Upplatelser-enligt-lagen-om-uthyrning-av-egen-bostad-privatuthyrningslagen/)Jag undrar ifall kontraktet inte överensstämmer med lagen? Om jag kan säga upp mig med 1 månads uppsägningstid och få tillbaka 2 månaders deposition ifall uppsägningstiden egentligen bör vara 1 månad och inte 3 som det står i kontraktet?Tack på förhand!
Anton Walfridsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uppsägningstid kring hyra av ett rum regleras både i Jordabalken (JB) 12 kapitlet och i Lag om uthyrning av egen bostad och huruvida du har rätt till att säga upp bostaden med en månads uppsägningstid beror på vilken av lagarna som är tillämplig på din situation. För att L om uthyrning av egen bostad ska vara tillämplig så ska följande vara uppfyllt:Din hyresvärd hyr ut rummet till dig privat (alltså utanför näringsverksamhet).Du använder rummet som bostad och inte endast för fritidsändamål.Din hyresvärd hyr bara ut till dig eller om din hyresvärd hyr ut till flera så hyrde din hyresvärd ut till dig först.Du hyr inte rummet i andra hand.Om samtliga punkter stämmer på din situation så har du rätt i att du kan säga upp avtalet att upphöra vid månadsskiftet en månad efter din uppsägning. Exv. om du skulle säga upp avtalet den 15 maj, upphör det att gälla den 30 juni, det framgår av L om uthyrning av egen bostad 3 §. Den rätten är tvingande till hyresgästens förmån, det innebär att ert avtal inte tar ifrån dig den rätten till den kortare uppsägningstiden enl. samma lag 2 §.Om ert avtalsförhållande inte stämmer in på någon av de ovan angivna punkterna är JB 12 kap. istället tillämpligt. Då har du alltid möjlighet att säga upp hyresavtalet till att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om ni inte avtalat om kortare tid. Det framgår av JB 12 kap. 5 §. Hoppas att du fick svar på din fråga!Behöver du vidare hjälp med frågor om din hyresrätt är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.seVänliga hälsningar

Olovligt byggande - Preskriptionstid

2016-05-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om en brygga saknar bygglov på kommuns mark. Vad är preskriptionstiden i detta fall?
Stina Jansson |Hej, och tack för din fråga.Preskriptionstiden för olovligt byggande är tio år. Detta innebär att byggnadsnämnden inte får besluta om ett föreläggande för att något är byggt utan bygglov, om det har förflutit mer än tio år sedan det olovliga byggandet skett. Detta framgår av plan- och bygglagen, se här.I ditt fall så innebär detta att om det förflutit mer än 10 år sedan en brygga som saknar bygglov har byggts på kommunens mark så är det för sent för byggnadsnämnden att besluta om ett föreläggande, då preskriptionstiden i så fall har inträtt. Tvärtom gäller att, i den mån det ännu inte förflutit 10 år sedan bryggan byggts, så har preskriptionstiden ännu inte inträtt och det finns fortfarande möjlighet för byggnadsnämnden att besluta om föreläggande. Hoppas att detta gav dig svar på din fråga. Vänligen,

Gäst eller inte?

2016-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag jobbar som assistent åt en brukare som bor i en bostadsrättsförening. När jag jobbar parkerar jag bilen på gästparkeringen där man får stå i 6 timmar. Nu har ordföranden i föreningen sagt att jag får inte stå där eftersom jag inte räknas dom gäst utan jag måste hyra en egen parkering. Vad säger lagen?
Sara Welin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det finns ingenting i lag som stadgar vem som är gäst eller inte. Det framgår inte i frågan hur länge du står på parkeringen, men jag antar att du står där inom tiden sex timmar eftersom det är den tillåtna tiden. Du är inte boende i bostadsrättsföreningen. Därför är du enligt min uppfattning att betrakta som gäst och därmed har du tillåtelse att stå på gästparkeringen. Jag skulle rekommendera dig att diskutera saken igen med ordföranden i föreningen och fråga vad hen har för grund för sina påståenden om att du inte skulle räknas som gäst. Be om att få titta på föreningens stadgar. Om du får ytterligare problem är du välkommen att höra av dig igen!Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Trasiga rör i våtrum, dolt fel?

2016-05-04 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi sålde en villa, byggd 1966, i november 2015. Allt gjordes som man bör, besiktning mm. Köparen gjorde inga vidare undersökningar av rör mm innan köpet utan endast det sedvanliga i besiktning. Vi skrev ner åt säljare alla de saker vi kände till bland annat att man måste fylla på vatten i element i badrummet. Köpare bytte varmvattenberedare i januari 2016 och strax därefter började de få problem med fukt i badrum golvet och även i källare och delar av golvet i köket och hallen. Eftersom det blev vattenskada på golvet har köparen haft försäkringsbolag ut till huset som gjorde undersökning men gav avslag med hänsyn till att rören är för gamla och det inte kan få försäkring för skadan. Då grävde köparen upp hela badrumsgolvet och upptäckte att rör till element var rostiga och hade många hål och bara ramlade isär när man tryckte på dem. Nu säger köparen att att det är dolda fel och vill ha ersättning från oss. Kan köparen åberopa dolda fel på dessa rör? Med tanke på ålder på huset och byggnorm från 1966 som bör ha varit känd av besiktningsman och faktum om att ingen undersökning gjordes av rör i våtrum?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med preskriberas säljarens ansvar för fel i fastighet tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten, se 4 kap. 19 b § Jordabalken (JB) (https://lagen.nu/1970:994#K4P19bS1). Eftersom försäljningen skedde i november 2015 innebär det således att du som säljare ansvarar för eventuella fel i fastigheten. Enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1) stadgas att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas det som sägs i 12 § i samma kapitel, se (https://lagen.nu/1970:994#K4P12S1). I 19 § 2 st. JB (https://lagen.nu/1970:994#K4P19S2) står det att som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Undersökningsplikten ligger på köparen vid ett fastighetsköp och omfattningen av denna kan variera något, beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Man kan säga att det finns olika grader av undersökningsplikt för köparen, där den normala undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Om det däremot finns symptom på fel i fastigheten, t.ex. lukt, fuktfläckar m.m. så utökas undersökningsplikten för köparen. Något som också kan bidra till detta är om säljaren ger varnande besked om fastigheten i samband med försäljningen, vilket ni har gjort i och med att ni har meddelat köparen de brister som fastigheten har. I NJA 1980 s. 555 utökades även en köpares undersökningsplikt p.g.a. fastighetens ålder, som var ca 30 år gammal, och dess allmänna dåliga skick. I detta fall är fastigheten byggd 1966 vilket innebär att den var ca 49 år gammal vid försäljningen. Med hänsyn till rättsfallet ovan bör detta medföra att köparens undersökningsplikt var utökad vid besiktningstillfället. Köparen skulle då ha gjort en noggrannare undersökning än vad som normalt krävs och borde då ha upptäckt felet angående rören. Något som dock talar emot köparens undersökningsplikt i detta fall är NJA 1983 s. 865. I fallet konstaterade Högsta domstolen att köparens undersökningsplikt normalt inte sträcker sig till att besiktiga ett tillslutet utrymme. I rättsfallet hade dock säljaren utfäst att fastigheten var nyrenoverad vad gällde bl.a. golvet, vilket gjorde att köparen inte ansågs behöva undersöka utrymmet under golvet. I ditt fall var rören visserligen i ett tillslutet utrymme i våtrummet men av din fråga att utläsa har ni inte gett någon utfästelse om att våtrummet skulle vara renoverat. Sammanfattningsvis bör de felaktiga rören inte ses som dolda fel i och med att köparen borde ha upptäckt felet vid besiktningen av huset. Troligtvis hade köparen en utökad undersökningsplikt vid besiktningen p.g.a. husets höga ålder samt era varnande besked om brister i fastigheten. Köparen skulle ha undersökt rören i våtrummet trots att de befann sig i ett slutet utrymme, med tanke på att det finns anledning att misstänka brister vad gäller rör i gamla hus.Jag hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!Med vänlig hälsning

Ohyra i bostadslägenhet

2016-05-02 i Hyresrätt
FRÅGA |om hyresvärden genom att anklaga oss för att dra in ohyra på grund av att vi hjälper vår äldsta dotter att förvara sitt (ohyresfria) bohag i vårt hem, finns då anledning till uppsägning??
Hasan Erdogan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det som först och främst är värt att iaktta är det avtalsförhållande som råder mellan dig och din hyresvärd. I avtalet framgår det vilka regler du som hyresgäst ska följa för att fortsatt kunna få bo kvar i lägenheten av din hyresvärd, se här jordabalken (1970:994) 12 kap. 2 §. Om hyresvärden anklagar dig för att dra in ohyra gäller det för hyresvärden att bevisa detta. Det funkar inte med att en hyresvärd anklagar en hyresgäst för att ohyra finns i lägenheten utan att det faktiskt är så. I detta fall är det viktigt att du observerar jordabalken 12 kap. 41 §. Denna regel anger de grunder som hyresvärden kan åberopa för att säga upp hyresavtalet i förtid. I ditt fall blir det femte punkten i den paragrafen som blir aktuell (ohyra). Om det faktiskt är så att ohyra finns och att du som hyresgäst är vållande, på grund av oaktsamhet, till ohyran finns det grund för hyresvärden att säga upp hyresavtalet i förtid.I det fall du inte är vållande till ohyran är det värt att observera regeln i jordabalken 12 kap. 17 §. Denna regel anger att samma regler som gäller för skada eller brist i lägenheten ska gälla för ohyra i en lägenhet. Rör det sig om en bostadslägenhet har hyresvärden ett ansvar att utrota ohyran, även om det är hyresgästen som framkallat ohyran. Är hyresgästen klanderfri kan hyresgästen få ersättning för nödvändiga kostnader som hyresgästen får genom åtgärder för att utrota ohyran.För de regler som gäller för skada eller brist hänvisas du till jordabalken 12 kap. 15 §. Regeln här anger hyresvärdens skyldighet att hålla lägenheten i sådant skick under hyrestiden som anges i jordabalken 12 kap. 9 §. Som svar på din fråga; är det så att du inte är vållande till ohyran har hyresvärden inte skälig grund för förtida uppsägning av hyresavtalet. Detta gäller den omständigheten då hyresvärden åberopar ohyra som grund för uppsägning. Finns ohyra överhuvudtaget inte, vilket jag utgår ifrån av det du har angett i din information, kommer hyresvärden inte vinna på denna grund oavsett.Hoppas detta har gett ett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig åter!

Uppsägning av andrahandskontrakt innan tillträdet

2016-05-01 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej,Kan man utan svårigheter säga upp ett 2 andrahands kontrakt innan hyresgästen fått tillträde? Jag skall hyra ut min bostadsrätt och misstänker att hyresgästen kommer få svårt att betala hyran. Tillträdet är planerat till den 1/7. Kan mao riva kontraktet?
Sara Bengtsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ett andrahandskontrakt gällande uthyrning av bostad är ett civilrättsligt avtal där parterna, dvs. du och din hyresgäst, kan avtala om nästintill vad som helst. När ett avtal har ingåtts gäller principen om att avtal ska hållas, vilket givetvis gäller båda parterna. Detta innebär att om ni t.ex. har avtalat om en uppsägningstid på tre månader så är det också det som gäller. Du kan därför inte helt plötsligt riva andrahandskontraktet och se det som upphört eftersom du troligen har en uppsägningstid att ta hänsyn till.I detta fall är det dock inga problem att istället säga upp hyresavtalet innan tillträdet har skett, såtillvida ni inte har avtalat något annat gällande detta. Om du väljer att säga upp avtalet redan nu så bör du vara medveten om att den uppsägningstid ni har avtalat om gäller. Det kan därför vara klokt att så snabbt som möjligt säga upp avtalet, om du inte vill att hyresgästen ska hinna flytta in i lägenheten den 1 juli. Jag hoppas att du fick den hjälp du behövde!

Kostnad för lagfart

2016-04-30 i Fastighet
FRÅGA |Vad kostar lagfartsansökan? Och hur går man tillväga?
Johan Håkansson |Hej,Tack för att Du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Kostnaden för ansökan om lagfart är för närvarande 825kr och du finner blankett på Lantmäteriets hemsida; https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-agare/Ansok-om-lagfart-eller-inskrivning-av-tomtratt/ .Ansökan ska därefter skickas in till inskrivningsmyndigheten, dvs. för närvarande är det Lantmäteriet som är inskrivningsmyndigheten, för registrering inom 3 månader från förvärv! Behöver du hjälp med att fylla i blanketten rekommenderar jag att du mejlar oss på info@lawline.seJag önskar dig en fortsatt trevlig dag och ett stort lycka till med ditt ärende,Mvh,