Hyresvärdens underhållsskyldighet vid nyttjanderätt

2016-01-27 i Hyresavtal
FRÅGA |Min mamma bor i ett hyresrum via vård och omsorg som i sin tur hyr av det kommunala bostadsbolaget i Köping.Saken är den att persiennerna var trasiga när hon flyttade in våren 2014 och nu när dessa har brakat ihop totalt hänvisar kommunen till ett beslut taget i febr-2015 att de boende själva måste ombesörja reparationer / utbyte av persienner.Är inte detta reglerat i jordabalken och finns det några rättsfall jag kan hänvisa till i mina kontakter med kommunen.Det finns inget skrivet i hyreskontraktet om underhåll av persienner.Detta kommer att bli ett jätteproblem då hon har stora fönsterytor med full sol hela dagarna.
Hasan Erdogan |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I ditt fall finns flertal rättsfall som kan vara värt att iaktta. I ett rättsfall, från Svea hovrätt, RH 2008:2, innebar ett villkor i hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen att hyresvärden inte var skyldig att stå för ombesörjningen av persienner i lägenheten. Motiveringen i målet var dock att det inte framkommit annat än att lägenheten var fullt brukbar även utan persienner. I målet klargjordes det att, om hyresvärden är den som tillfört (installerat) fastigheten/lägenheten persiennerna och dessa inte har övertagits av hyresgästen är persiennerna att se som fastighetstillbehör (se här 2 kap. 4 § jordabalken); hyresvärden har då en underhållsskyldighet. Om hyresgästen är den som installerat persiennerna träder undantagsregeln i 2 kap. 4 § jordabalken fram och hyresgästen är den som ansvarar för persiennerna. I målet angav dock domstolen att det i 12 kap. 9 § jordabalken finns en skyddsregel. I vanliga fall har hyresvärden en skyldighet att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 12 kap. 9 § jordabalken, detta följer av 12 kap. 15 § jordabalken. Skyddsregeln innebär att hyresvärden måste tillhandahålla lägenheten i sådant skick, om inte bättre skick har avtalats, att den enligt den allmänna uppfattningen i orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. I målet fastställde domstolen att skyddsregeln angav en lägsta gräns för i vilket skick lägenheten kan hyras ut. ett hyresavtal får alltså inte innehålla något villkor som innebär att den uthyrda lägenheten inte når upp till den standard som följer av bestämmelsen (12 kap. 9 § jordabalken).I flertalet andra rättsfall, med tvist om just persienner och hyresvärdens underhållsskyldighet, har utgångspunkten vid en sådan bedömning varit huruvida lägenheten lidit sådant hinder eller men i nyttjanderätten. Detta måste påvisas om hyresvärden ska tvingas att stå för underhållet för att förhindra att lägenheten/nyttjanderätten lider hinder eller men. I dessa fall har hyresgästen haft ett krav på att styrka sina uppgifter om bristen i nyttjanderätten/lägenheten.I ditt fall rör det sig inte ens om något avtal mellan hyresvärden och hyresgästen utan ett beslut som hyresvärden (kommunen) kommit fram med februari 2015, efter att din mor tillträtt hyresrummet våren 2014. Dessutom rör det sig om ett beslut till nackdel för hyresgäster. Min rekommendation är att du borde iaktta skyddsregeln för hyresgäster i 12 kap. 9 § jordabalken. Om lägenheten inte skulle nå upp till den standard som följer av bestämmelsen i nämnda lagregel, skulle det innebära en överträdelse av lagregeln och då kan din mor eller du åberopa denna lagregel. Du har vidare angett att det inte finns skrivet något om underhåll av persiennerna. Det är viktigt för dig att du har klart att jordabalken mycket bygger på att ett avtal mellan parterna ska ha ingåtts för att avtalet ska ha någon verkan mot parterna. Ett ensidigt beslut som negativt tvingar den andra parten är utan verkan. I det fall det dessutom inte finns något, i avtalet, reglerat till vem persiennerna tillfaller ska egendomen/persiennerna tillfalla hyresvärden och persiennerna ses då som fastighetstillbehör, enligt 2 kap. 4 § jordabalken, och hyresvärden har då en underhållsskyldighet.Obs! Något du måste hålla koll på är om det i hyresavtalet finns en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) samt om bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. På detta sätt skulle hyresvärden ha kunnat avtala om att lägenheten/hyresrummet/nyttjanderätten skall vara sämre skick. Detta enligt 12 kap. 9 § andra stycket jordabalkenHoppas detta har gett ett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig igen! Om du fortfarande är intresserad av att ta del av de rättsfall som jag i fjärde stycket i denna text angivit kan du höra av dig igen!

Jordbruksarrendes giltighet mot ny ägare

2016-01-26 i Arrende
FRÅGA |Hej jag har arenderat jordbruksmark på min arrende gård i 20 år (ej fastigheter).I fjol delades gården upp i 2 delar mellan sönerna.Mitt arrende skulle löpa som vanligt sas det.Nu skall den ena delen av gården styckas av o säljas!Har han rätt till det då mitt arrändekontrakt ej har löpt ut eller saks upp!Har inte jag förköpsrätt?Hur går jag till väga nu?Tack på förhand!
Kristina Svensson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kring jordbruksarrende hittar du i Jordabalken (JB). ArrendeavtaletDet finns flera olika former av arrende och i ditt fall verkar det vara ett jordbruksarrende, då du arrenderar jordbruksmark. Ett arrendeavtal skall vara skriftligt, JB 8:3. Avtal om jordbruksarrende gäller för viss tid, JB 9:2. En upplåtelse av jordbruksarrende kan som längst vara 25 år, JB 7:5. Ett jordbruksarrende måste sägas upp för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Om arrendetiden är minst fem år skall arrendet sägas upp minst ett år innan arrendetidens utgång. Om arrendetiden är mindre än fem år skall arrendet sägas upp minst åtta månader före arrendetidens utgång. Om inte arrendet sägs upp anses det förlängt med den tid som motsvarar arrendetiden, dock som längst 5 år, JB 9:3. En uppsägning av jordbruksarrende skall ske skriftligen, JB 8:8. Grunderna för att säga upp ett arrende står i JB 9:8.Vad jag förstår så har du arrenderat jordbruksmarken i 20 år och arrendekontraktet har varken sagts upp eller kommer inte att ha löpt ut innan försäljningen av jordbruksmarken aktualiseras. Försäljningen medför inte att arrendekontraktet automatiskt sägs upp utan ägaren har att säga upp avtalet minst ett år innan arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Alltså har du rätt till att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden löpt ut, under förutsättning att ägaren sagt upp avtalet. Dock är det så att en upplåtelse av ett arrende som längst kan gälla i 25 år och därför kommer du som längst att kunna arrendera jordbruksmarken i ytterligare 5 år. Arrendets giltighet mot ny ägare Upplåtelse som avser arrende gäller mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde har ägt rum före överlåtelsen, JB 7:13. Detta innebär att under förutsättning att avtalet mellan dig och ägaren av jordbruksfastigheten är skriftligt så gäller arrendet även mot köparen av fastigheten. Samma regler om uppsägning m.m. gäller då för den nye köparen och aktualiseras först vid utgången av innevarande arrendetid. Förvärvsrätt av arrenderad mark Det finns ingen förköpsrätt för en arrendator av ett jordbruksarrende. Dock är det så att den som har ett jordbruksarrende med bostadsfastighet eller bostadsarrende kan anmäla intresse att köpa marken till inskrivningsmyndigheten. Denna intresseanmälan får betydelse vid en överlåtelse av jordbruksfastigheten genom att arrendatorn under vissa förutsättningar får köpa marken genom ett hembudsförfarande (arrendatorn har då en förköpsrätt och fastigheten erbjuds först arrendatorn innan den erbjuds till allmänheten). Men eftersom du inte har någon fastighet på jordbruksarrendet, vad jag förstår det, så har du ingen möjlighet att göra en sådan intresseanmälan. Sammanfattning och rådEftersom du inte har någon förköpsrätt så har du inte möjlighet att hävda någon rättighet att köpa den arrenderade jordbruksfastigheten. Dock så gäller arrendet mot den nye köparen och du har rätt att arrendera jorden fram till dess att arrendetiden enligt kontraktet löper ut. Köparen av jordbruksfastigheten måste säga upp avtalet för att det skall kunna upphöra vis arrendetidens slut. Dock är det viktigt att du är medveten om att arrendetiden är maximalt 25 år för jordbruksarrende. Detta innebär inte att avtalet blir automatiskt ogiltigt efter det att maximitiden överskridits utan det innebär enbart att båda parter har rätt att säga upp arrendet. Om du vill läsa mer om arrende kan du göra detta här; http://www.arrendenamnden.se/Jordbruksarrende/Arrendeavtalet/ Om du har några vidare funderingar eller om svaret är otydligt i någon del är du välkommen at kontakta mig på; kristina.hildegun@gmail.comHoppas att du fick svar på din fråga!Vänligen

Försäljning av andel i fastighet

2016-01-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har 50% i en parfjällstuga där vi är två st delägare. Vi äger den privat båda två. Jag vill sälja min del men helst hela fastigheten. Han vill inte sälja. Vad gäller? Vatten avlopp el mm är gemensamt i fastigheten.
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.I och med att ni tillsammans äger fastigheten blir samäganderättslagen tillämplig (1 § SamägL). Du får sälja din egen andel i fastigheten även om den andra delägaren motsätter sig det, om ni inte tillsammans har upprättat avtal med överlåtelseförbud eller med förköpsrätt för den andra delägaren (2 § SamägL e contrario).Det finns dessutom möjlighet för dig att få hela fastigheten såld på offentlig auktion enligt 6 § SamägL, om ni inte har avtalat att det här inte ska vara möjligt. En ansökan om försäljning av fastigheten ska då göras hos tingsrätten, som beviljar ansökan så länge den andra delägaren visar synnerliga skäl att inte sälja fastigheten. Ett sådant skäl kan t.ex. vara att försäljningspriset kan antas bli särskilt lågt pga konjunkturläget (se NJA 1974 s 490). Hör gärna av dig om du har fler frågor!Med vänliga hälsningar,

Uthyrning av egen bostad – besittningsskydd och uppsägningstid

2016-01-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Min exman som jag här skild från sedan 4 år bor tillfälligt i mitt hus sedan 1 mån tillbaka, han är inte skriven på min adress, i väntan på att kunna köpa en lgh. Kan han efter en viss tid åberopa besittningsrätt alt del i mitt hus igen? Bör vi skriva ngt avtal eller liknande?Tacksam för hjälp
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är endast vid hyra (dvs. en upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning, 12:1 JB) som det finns regler om besittningsskydd. Om din före detta make inte betalar ersättning (i pengar eller t.ex. mat) för sitt nyttjande är det inte ett hyresavtal och han har inte besittningsskydd. Detsamma gäller i ditt fall även om det skulle vara fråga om hyra enligt 3 § 3 st lag om uthyrning av egen bostad (jfr 12:45 1 st 3 p JB). Din före detta make har alltså inget besittningsskydd.För att din exmake ska tvingas flytta krävs däremot att du säger upp hans avtal med iakttagande av viss uppsägningstid. Om det är fråga om hyra och ni inte har avtalat om någon bestämd tid då han ska flytta gäller tre månaders uppsägningstid (3 § 2 st lag om uthyrning av egen bostad). Även det inte är hyra, pga. att han ej betalar ersättning, kommer viss uppsägningstid att gälla men här är det mer oklart hur lång tid som skulle bli aktuell.Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Rättsligt fel vid fastighetsköp

2016-01-27 i Fastighet
FRÅGA |Har nyss gjort affär på en del av en jordbruksfastighet, Kontraktet är skrivet och allt är i sin ordning,men nu har det blivit frågetecken från Lantmäteriet vid ansökan on lagfart.Säljaren hävdar att han ensam förfogar över fastigheten, efter en skillsmässa, men något bevis på detta finns inte från bodelningen. Frågan är hur är mitt köp skyddat i väntan på att det ska komma fram något som bestyrker att han äger fastigheten.
Emil Forssell |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Reglerna för fastighetsköp återfinns i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994Om det inte går att få lagfart på fastigheten är det att betrakta som ett Rättsligt fel. Rättsliga fel behandlas i 4:15-17 JB.i 4:15 JB står detKan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av väsentlig betydelse.Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och hederDu har alltså både en hävningsrätt och en skadeståndsrätt. Dessa påföljder kan dock endast göras gällande under förutsättningen att du var i god tro vid köpet.Vidare så är reglerna om godtrosförvärv i 18:1 JB av intresse där det i första stycket står "Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare. Vad nu sagts gäller ej förvärv som skett vid exekutiv försäljning."En godtroende förvärvare får således behålla sitt förvärv utom i fall där ogiltighetsanledningen är av särskilt allvarlig art. Dessutom kompenseras den vars förvärv får vika av staten. De allvarliga ogiltighetsanledningar som avskär möjligheterna till godtrosförvärv uppräknas i 18:3 JB. Där nämns för det första att godtrosförvärv inte är möjligt om den handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad, utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. För det andra saknas godtrosförvärvsmöjligheter när den rätte ägaren, vid utfärdandet av handlingen på vilken äganderätten grundats, var i konkurs, var omyndig eller handlade under påverkan av en psykisk störning. Detsamma gäller för det fall denne inte hade rådighet över den fasta egendomen på grund av att en förvaltare enligt Föräldrabalken (lag 1949:381) var förordnad för honom. För det tredje kan godtrosförvärv inte ske om förvärvet enligt lag är ogiltigt eftersom det inte skett i föreskriven form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor. Detsamma gäller om förvärvet är ogiltigt eftersom det inte skett med samtycke av någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan myndighet. Ifall något var oklart i mitt svar eller du undrar över något annat når du mig påmailemil.forssell@moretime.setel0766444976 Vänligen

Samtycke av sambo till inteckning av fastighet

2016-01-25 i Fastighetspant
FRÅGA |Vid en bodelning mellan sambor, där det är en fastighet som ingår i bodelningen då vi flyttat in gemensamt och sambott i 25 år, kan en part använda huset som pant för enskilt lån utan den andres vetskap ? Alltså är det tillåtet ? Och ska den andra parten vara tvungen att dela fastigheten med de lån som tydligen finns ?Med vänlig hälsning,Kicki
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline.Som jag förstår det är sambon som inte godkänt pantsättningen inte ägare av någon del i till fastigheten. I ett samboförhållande finns det dock vissa begränsningar i möjligheten att förfoga över sin egen egendom.I och med att fastigheten, precis som du säger, är samboegendom (jfr 3-7 §§ sambolagen) och fastigheten är er bostad får inte en sambo inteckna fastigheten (dvs. skaffa sig pantbrev i fastigheten) utan att skriftligen inhämta den andra sambons samtycke (23 § sambolagen). Om samtycke inte finns beviljar inte Lantmäterimyndigheten inteckningen. Det finns dock inget hinder mot att en sambo pantsätter fastigheten (dvs. ställer pantbrevet som säkerhet för ett lån) med användning av tidigare uttagna pantbrev. Samtyckeskravet är som ovan sagt knutet till inteckningen och inte till pantsättningen. Pantsättningen är således giltig.Hör gärna av dig om du har fler frågor!Vänliga hälsningar,

Hyresgästens uppsägning av hyresavtalet

2016-01-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Hur gör jag en formell uppsägning av ett hyresavtal på en bostad som jag hyr av fastighetsägaren? Måste jag få en skriftlig bekräftelse av hyresvärden att han mottagit uppsägningen för att uppsägningen ska gälla? Eller räcker det om jag skickar en uppsägning med rekommenderat brev?
Elias Lundin |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du får säga upp ditt bostadshyresavtal såväl skriftligt som muntligt. En muntlig uppsägning kräver dock att hyresvärden lämnar en skriftlig bekräftelse av uppsägningen (12:8 1 st JB). En skriftlig uppsägning får skickas med rekommenderat brev om din hyresvärd har hemvist i Sverige. Uppsägningen har då skett när den har avlämnats för postbefordran under hyresvärdens vanliga adress (12:8 4 st JB). Vid skriftlig uppsägning behöver du alltså inte få någon skriftlig bekräftelse av uppsägningen.Vänliga hälsningar,

Handpenning fastighetsförsäljning

2016-01-25 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |När köparen av en fastighet betalar handpenning vid köpekontrakt, vad händer om köparen ångrar sig och inte vill fullfölja köpet? Får köparen tillbaka handpenningen eller tillfaller den Säljare?RoseMarie Öhlund
Olivia Åman |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! En handpenning är en säkerhet för säljaren att köparen inte tänker dra sig ur. Ifall köparen drar sig ur den tilltänkta affären så tillfaller handpenningen säljaren. Det innebär att handpenningen förverkas ifall köpet inte genomförs, detta framkommer även i rättsfallet NJA 1974 s. 526.Ifall den avbrutna fastighetsaffären beror på en helt ny omständighet, som inte var känd när handpenningen erlades så kan det komma att jämkas enligt 36 § Lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögehetsrättens område (1915:212)(https://lagen.nu/1915:218#P36S1)Sammanfattningsvis så beror det lite på anledningen till att affären avbröts men huvudregeln är att handpenningen skall tillfalla säljaren. Jag hoppas du fått svar på din fråga.Med varma hälsningar