Hävning från bostadsrätt

2015-01-25 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kan en person bli vräkt från sin bostadsrätt pga av att personen som lider av psykisk sjukdom ibland under dagtid talar med sig själv, skrattar eller gråter?
Emilia Larson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.En bostadsrättshavare får inte störa sin omgivning i sådan grad som inte behöver tålas så att det blir skaligt för hälsan eller annars försämrar bostadsmiljön (9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Personen kan förlora sitt medlemskap i föreningen om störningarnas art eller omfattning är särskilt allvarliga (9 § tredje stycket bostadsrättslagen). Om bostadsrättsföreningen kan bevisa att kraven i 9 § är uppfyllda kan den boende bli tvungen att flytta men det du beskriver tyder inte på att störningen är så allvarlig att en hävning av bostadsrättshavare är aktuell. Hoppas att det gav svar på din fundering. Skriv gärna en ny fråga om det är något som fortfarande är oklart.

Vilken lag reglerar uppsägning av hyresavtal?

2015-01-24 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag har ett tidsbegränsat hyresavtal för 10 månader som tar slut sista maj, det är privatpersons namn som står på avtalet. Jag har hittat en året-runt hyresrätt och vill flytta nu. Vad har jag rätt till för uppsägningstid (hyresvärd säger att jag inte har någon rätt att flytta och att jag måste stanna till sista maj) och hur lång är uppsägningstiden i mitt fall? Jag tog kontakt med Skatteverket och de bekräftade att hyresvärden är inte näringsidkare och är inte registrerad för F-skatt. Jag undrar om avtalet regleras av "Privatuthyrningslagen" med 1 månad uppsägning eller är det vanliga som gäller, dvs. Jordabalken med 3 månaders uppsägningstid? Hyresvärden har 3 lägenheter i sin villa som han hyr ut.
Siri Dunér |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!"Privatuthyrningslagen" gäller precis som du skriver inte när uthyrningen sker i näringsverksamhet. Om någon upplåter två lägenheter gäller lagen bara för den första upplåtelsen eftersom den som hyr ut mer än två lägenheter normalt anses bedriva uthyrning i näringsverksamhet. Då din hyresvärd hyr ut tre lägenheter gäller "privatuthyrningslagen" alltså inte för någon av upplåtelserna. Med andra ord är det Jordabalkens 12:e kapitel som styr ert hyresförhållande och du har enligt 5 § rätt att säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid.

Servituts giltighet gentemot ny ägare

2015-01-21 i Servitut
FRÅGA |Fyra grannar delar på en brunn. Servitut finns.Nu säljer grannen som har brunnen på sin tomt sin fastighet. Behöver servitutet skrivas om, ändras, involvera den nya ägaren? Vad ska vi tänka på annars?
Hanna Skoglund |Hej, och tack för din fråga.Som du uppger i din fråga så existerar redan ett servitut, det framgår dock ej av frågan om det rör sig om ett avtalsservitut eller ett officialservitut.Ett avtalsservitut uppkommer genom avtal mellan fastighetsägarna. Enligt 14 kap. 5 § JB (jordabalken)(här), måste vissa formkrav vara uppfyllda. Det stadgas att servitutet skall upplåtas skriftligen av ägaren till den fastighet som kommer belastas av servitutet. Det skall även framgå vilken som är den belastade (tjänande) fastigheten och vilken fastighet till vars förmån servitut gäller (härskande fastigheten). Även ändamålet med upplåtelsen skall vara angett. Ett servitut följer fastigheterna och inte personerna som ingått avtalsservitutet. Om avtalsservitutet är inskrivet i fastighetsregistret gäller det även mot den nye ägaren. Finns alltså ett avtalsservitut som är inskrivet behöver ni inte skriva om eller ändra något.Är avtalsservitutet inte inskrivet i fastighetsregistret så måste köparen av fastigheten informeras om att ett servitut finns innan köpet fullbordas för att servitutet även skall bli gällande gentemot den nya ägaren, enligt 7 kap. 11 § JB. Ur bevissynvinkel kan det vara lämpligt att det i överlåtelsehandlingen framgår att det finns ett servitut. Även om den nye ägaren inte informeras kan dock servitutet ändå bli gällande enligt 7 kap. 14 § JB om den nye ägaren känt till eller bort känna till att fastigheten var belastad med ett servitut.Ett servitut kan upplåtas utan begränsning i tiden enligt 7 kap. 6 § JB. Normalt är även att servitut gäller utan begräsning i tiden, men det kan vara värt att kolla upp om servitutet har en tidsbegränsning.Ett officialservitut uppkommer istället genom ett myndighetsbeslut. Officialservitut är alltid gällande när fastigheten överlåts till ny ägare. Om det alltså rör sig om ett officialservitut följer servitutet också här med när fastigheten försäljs.Officialservitut skall gälla utan tidbegränsning. Dock får det bestämmas att servitut ska gälla endast så länge ändamålet inte tillgodosetts på annat sätt som särskilt anges, enligt 7 kap. 1 § 2 st. FBL (Fastighetsbildningslagen) (här). Det kan därför även vid ett officialservitut vara bra att veta vad som gäller tidsmässigt.Vänligen

Pantsättning av gemensam egendom

2015-01-18 i Fastighet
FRÅGA |Min sambo har en enskild firma som håller på att gå i konkurs. Vi har en gemensam bostad där hon tagit ut pantbrev som hon sedan lånade pengar till den enskilda firman för.Vad kommer att ingå i hennes konkursbo ? Pantbrevet är på 800 000 och helt belånat. Bostaden har ett värde på ca 1 miljon.
Josefin Grönkvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att svara exakt på din fråga skulle jag egentligen behöva mer omständigheter gällande vilken typ av bostad det är som är pantsatt (bostadsrätt eller fast egendom) samt vad du vet om panträttens giltighet. Men jag ska försöka ge dig ett så utförligt svar som möjligt för de möjliga situationerna. Pant i fast egendom, till exempel om det är så att ni äger en villa med tillhörande fastighet, innebär att pantgivaren (i detta fall din sambo) har kvar besittningen av föremålet (fastigheten) under den tid då föremålet är pantsatt. Detta är till skillnad mot exempelvis pantsättning av lös egendom där det pantsatta föremålet lämnas över till panthavaren under pantsättningens tid. I utbyte mot att pantgivaren vid pantsättning av fast egendom får behålla sin bostad (eller näringsfastighet, beroende på vad fastigheten används till) skrivs det ett pantbrev som utgör bevis på att innehavaren (panthavaren) har en panträtt i fastigheten. Detta ersätter alltså själva överlämnandet av egendomen. En förutsättning för att pantsättningen ska vara giltig och därmed användbar för panthavaren är alltså att ett sådant pantbrev har överlämnats till denne. Dessutom måste även vissa andra krav vara uppfyllt för att pantsättningen ska vara giltig: pantsättaren ska vara ägare till fastigheten, pantsättningen ska utgöra säkerhet för en fordran och pantbrevet måste ha kopplats till denna fordran genom en pantförskrivning. Det anmärkningsvärda i ditt fall bör vara kravet på att pantsättaren (din sambo) måste vara ägare till fastigheten. Det är inte tillåtet att pantsätta en fastighet utan samtycke från gemensam ägare, varför den om så sker blir ogiltig. För att bedöma giltigheten av panten måste du alltså se till hur ägarförhållandena såg ut vid pantsättningen. Om alla ägare samtyckt till panten är den giltig och tvärt om om så inte är fallet. Det bör tilläggas att även om du inte står som ägare till fastigheten är det inte heller tillåtet att pantsätta en gemensam bostad för sambos, vilket stadgas i Sambolagen. Följden av detta är även det ogiltighet. Anledningen till att skyddet är lika långtgående för gemensamma ägare som för sambos är för att en part inte i hemlighet ska kunna pantsätta en gemensam egendom eller boende vilket sedan kommer gå ut över den andre ägaren eller sambon. När man istället tar ett lån med sin bostadsrätt som säkerhet sker det genom att bostadsrätten blir pantsatt. Pantsättningen sker mellan bostadsrättshavaren och långivaren (exempelvis en bank). Formkraven är i stort sett de samma som ovan. För att en panträtt i bostadsrätt ska vara giltig krävs dock även en underrättelse (denuntiation) till bostadsrättsföreningen om pantsättningen. Den blir inte juridiskt bindande för långivaren för ens föreningen har underrättats om pantsättningen. Är inte dessa krav uppfyllda är panten således inte giltig. Kravet på alla ägares och sambos samtycke är det samma här. Rättsföljden av en överträdelse av detta är därför ogiltighet. Om pantsättningen skett under den tid ni varit sambos och du samtyckt till pantsättningen är den därför även indirekt gällande även mot dig. Panten är en så kallad särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före de med sämre förmånsrätt. När en bostad pantsätts innebär det att panthavaren (alltså fordringsägaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostaden. Detta blir kan därför bli aktuellt för er om din sambos firma går i konkurs. Detta sker då om din sambo inte betalar den pantsatta fordran, vilket oftast är fallet vid konkurs. Betalar inte din sambo kan panthavaren därför kräva in panten genom att ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten som därefter kan verkställa panten. Det vill säga att det sker en utmätning. Eftersom bostaden är pantsatt till 800.000 är det även 800.000 som är det högsta som kan krävas ur bostaden. Dessa 800.000 är då förbehållna panthavaren och får därför (enligt grunderna ovan) förtur för att få betalt för sin fordran. Eventuellt kan en försäljning av bostaden bli aktuell eftersom det rör sig om så pass mycket pengar att det kan vara svårt att få fram dem på annat sätt. Jag skulle rekommendera er att ta kontakt med er bank för att se vad ni kan göra åt pantsättningen innan konkursen kommer allt för nära. Bankerna har ofta kunniga jurister som kan ge goda råd om just sådana här situationer.Hoppas du har fått svar på dina funderingar och lycka till!Med vänliga hälsningar,

Att hitta rättskällor såsom propositioner etc.

2015-01-24 i Servitut
FRÅGA |Hej, jag undrar om var man kan hitta propositionerna till JB 14:11 om servitut. Vi jobbar med en juridisk fråga som kortfattat handlar om servitut som gäller för en brunn och om det även gäller för en nyborrad brunn. För att kunna svara på frågan behöver vi, utöver rättsregeln JB 14:11 även förarbeten/propositionerna till rättsregeln.Tack Med vänlig hälsning
Gustaf Otterheim |Hej! Tack för din fråga!Vad gäller rättskällor, såsom propositioner och olika former av utredningar etc. så finns mycket mycket material till och med början av 1990-talet att hitta på regeringens hemsida regeringen.se.Vad gäller material som tillkommit innan 1990-talet (såsom den proposition som du är ute efter, som tillkom 1970) så är sådant material svårt att hitta på internet utan att använda sig av betaltjänster såsom Karnov eller Zeteo.Du kan emellertid alltid gå ned till ett bibliotek som innehar juridiskt material och där slå upp de rättskällor du behöver. Propositionerna finns då uppdelade i årsvolymer.Den proposition du söker är proposition 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till Jordabalk. Propositionen är med andra ord den tjugonde propositionen som tillkom 1970, varför den i bokform återfinns i årsvolym 1970 för propositioner.Lycka till!Med vänlig hälsning

Överta lägenhet från närstående

2015-01-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min familj, fru och två barn har flyttat ihop med min far i en större lägenhet som han bytte till sig via den interna bostadskön, tidigare bodde vi i en bostadsrätt som vi sålde i och med flytten. Nu har vi bott tillsammans i 2 år (1 Feb 2015). Kan jag skriva in mig på kontraktet efter 3 år? om inte vid dödsfall kan jag överta lägenheten?
Caroline Orava |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du har inte skrivit vad det är för typ av lägenhet ni bor i, men jag får uppfattningen att det rör sig om en hyresrätt. I lagen finns regler om hyresrätter i 12 kap. jordabalken. Huvudregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § 1 st. jordabalken), så det första ni bör göra är att fråga hyresvärden om du kan få stå på kontraktet. Om hyresvärden går med på detta finns det inget som hindrar att du skriver in dig på kontraktet. Om ni inte skulle få hyresvärdens samtycke finns det en bestämmelse i 12 kap. 34 § 1 st. jordabalken som anger att en hyresgäst, som inte längre avser att använda sin lägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom. För detta krävs att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Om den nya hyresgästen kan antas ha möjlighet att betala hyran och inte är känd som störande ska hyresnämnden ge sådant tillstånd. När ni har bott tillsammans och haft gemensamt hushåll i tre år anses ni ha varaktigt sammanbott med din far. Om din far har tänkt bo kvar i lägenheten tillsammans med er kan ni inte få tillstånd till överlåtelsen, eftersom en överlåtelse till närstående endast får ske om hyresgästen inte längre avser att använda lägenheten.I andra stycket i samma paragraf (12 kap. 34 § 2 st. jordabalken) anges att första stycket även gäller om hyresgästen avlider under hyrestiden, och dödsboet vill överlåta lägenheten till en dödsbodelägare eller annan närstående som hyresgästen varaktigt bott tillsammans med. I detta fallet kan man ibland ta hänsyn till en kortare tid än tre år, om man hade tänkt bo tillsammans under en längre tid men hyresgästen avlider innan det hunnit gå tre år. Vid dödsfall kan dödsboet alltså ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att få överlåta lägenheten till dig.Hoppas mitt svar är till hjälp för dig!Med vänlig hälsning,

Klassificering av djur som lös egendom

2015-01-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har förstått det som att hundar, katter och sällskapsdjur i övrigt i juridisk mening klassificeras som "sak" på samma sätt som en tv eller annat lösöre.Gäller samma i tex EU?Stämmer det och var hittar jag lagtexten som säger att det är så?
Beatrice Walldov |Hej och tack för din fråga!Det stämmer att sällskapsdjur räknas som en ''sak'', alternativt lös egendom i juridisk mening enligt den svenska rättsordningen. Den EU-rättsliga regleringen som har övergripande reglering för samtliga EU-länder omfattar inte klassificering av djur. Hur ett djur klassificeras är istället beroende på vilket lands rättsordning man ser till. För att komma vidare med din fråga bör du informera dig om klassificeringen av djur enligt det land och den rättsordning du är intresserad av. Det finns inget lagrum som konstaterar att djur är egendom. Det bestäms dock av 1 kap 1 § jordabalken som fastställer vad som utgör fast egendom, allt annat är att räkna som lös egendom och detta inkluderar även djur. Hoppas du är nöjd med ditt svar, om inte eller om du har närmre funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!

Nedsättning av hyra pga. dålig luft

2015-01-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Pga undermålig ventilation har min sambo och jag inte kunnat sova i vårt sovrum i vår tvåa. Då vi anmälde detta till fastighetsägaren har det efter lång tid kommit ett flertal olika sk experter som alla direkt dömer ut luftkvaliten och föreslår olika insatser av högst olika art. Tyvärr så finns noll kommunikation mellan dem och fastighetsägaren så inget händer. Ansvarig fastighetsskötare har själv inte ens varit här! Vi är nu trötta på att sova i soffan och undrar om vi har rätt till hyresnedsättning.
Katarina Andersson |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga. En hyresvärd är skyldig att ombesörja vissa reparationer och liknande när lägenheten inte är fullt brukbar, enligt den allmänna uppfattningen på orten, för det avsedda ändamålet. Dock så går det att avtala om annat (12 kap. 9 och 15 §§ jordabalken). Vad som anses som fullt brukbar varierar beroende på lägenhet, men en hyresvärd har bland annat en skyldighet att bistå med underhåll av tapetsering och målning inom skälig tidsmellanrum. Uppfyller inte hyresvärden sin plikt att se till lägenheten är fullt brukbar, kan hyresgästen har rätt till hyresnedsättning (12 kap. 11 § 3 p.). Hyresnedsättning kan ske även om hyresvärden inte varit vållande till lägenhetens bristfällighet (se NJA 1950 s. 131). En lägenhet anses bristfällig om till exempel fukt- och mögelskador kan konstateras, om påtagligt buller förekommer och om hyresvärden eftersatt sin underhållsskyldighet. Dålig luftkvalitet till följd av undermålig ventilation torde vara en sådan brist som ger rätt till skälig nedsättning av hyran. Det finns fall från domstolen där hyresgästen fått nedsättning av hyran när ventilationen varit bristfällig och hyresvärden negligerat att åtgärda felet trots att hyresgästen påtalat bristen. En hyresvärd måste således ges en rimlig möjlighet att åtgärd en brist. Vidare har du som hyresgäst, enligt rättspraxis, inte rätt till hyresnedsättning under den tiden du inte lämnar in en klagomål till hyresvärden. Detta innebär att du endast har rätt till en nedsättning av hyran från den dagen du protesterade om de undermåliga förhållandena i lägenheten och samtidigt begärde att felet skulle avhjälpas. Om du har rätt till hyresnedsättning kan du maximalt få hela hyran nedsatt. Hur stor nedsättningen blir beror på hur omfattande felaktigheten varit. Är det exempelvis så att du endast kan använda halva lägenheten, bör nedsättning bli femtio procent av hyran. Sammanfattningsvis så har en hyresgäst rätt till en fullt brukbar lägenhet. Hyresvärden måste ombesörja reparationer och renoveringar när detta anses behövligt. Om lägenheten är bristfällig, kan nedsättning av hyran komma i fråga. Emellertid måste hyresgästen påtala bristen och ge hyresvärden en chans att åtgärda bristen. Från den dagen du, till hyresvärden, klagar över den dåliga luftkvalitén, kan du få hyresnedsättning. Om hyresvärden vägrar att åtgärda felet, kan du begära ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (12 kap. 11 § 5 p.). Då kan hyresvärden förläggas av avhjälpa bristen. Min rekommendation är att du så fort som möjligt berättar om den dåliga luften i lägenheten till hyresvärden och samtidigt begär att detta åtgärdas.Vänliga hälsningar,