Hyresavtal utan bestämmelse om betalning

2017-08-09 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej Jag hyrde ut min ettan i andra hand för juni och juli 2017 till en tjej. Som avtal änvand jag hyresgstföreningsmall. (https://www.hyresgastforeningen.se/globalassets/globalt-innehall/blanketter/hyresavtal_andrahandsuthyrning.pdf= Tyvärr på avtal glömmde jag skriva datum av betalning. Sista juni betalade hon hyran för juni. Nu vill hon betala hyran för juli den 15:e augusti. Jag vill ansöka om betalningsföreläggande his Kronofogden för utebliven betalning med räntan från 1:a augusti till dagen hon betalar hyran för juni. Vad händer om hon invänder mot och bestrider försenad betalning? Kan hon vägra betala hyran för juli och räntan för försenad betalning?
Henrik Ärnlöv |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Om man i ett hyresavtal inte har avtalat när betalningen ska ske så ska hyresgästen betala hyran i förskott, senast den sista vardagen före en ny kalendermånad, 12 kap. 20 § jordabalken. I ditt fall borde alltså tjejen du har hyrt ut till ha betalt hyran för juni i slutet av maj och hyran för juli i slutet av juni. Eftersom din hyresgäst har betalt junis hyra i slutet av juni utan att det har varit några problem (så som jag förstår det) skulle hon kunna hävda att ni har kommit överens om att en betalning i slutet av månaden eller en betalning vid anmodan är OK. Men i så fall borde hon, precis som du skriver, ha betalt julis hyra i slutet på juli och inte den 15 augusti.Din hyresgäst har alltså ingen rätt att vänta med betalningen till den 15 augusti. Om du skulle ansöka om ett betalningsföreläggande hos Kronofogden kommer din hyresgäst kunna invända och vägra betala vilket skulle kunna leda till en domstolsprocess. Eftersom ni har ett hyresavtal borde hon dock inse att hon har en skyldighet att betala hyran, men hon har alltså en möjlighet att invända.Däremot är det inte säkert att hon kan krävas att betala dröjsmålsränta. Om ni inte har avtalat om någon ränta utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen. Då det inte finns någon avtalad förfallodag för betalning av hyran kan dröjsmålsränta inte utgå förrän efter 30 dagar från att du har krävt betalt, 3 och 4 §§. Eftersom ni skulle kunna sägas ha kommit överens om att hyran ska betalas i slutet av månaden kan du inte kräva ränta från din hyresgäst förrän i slutet på augusti.Min rekommendation är att du hör av dig på nytt till din nu f.d. hyresgäst. Jag föreslår att du förtydligar att du tänker skicka ärendet till Kronofogden om hon inte betalar hyran den 15 augusti. Om du efter den 15 augusti inte har fått betalt bör du ansöka om ett betalningsföreläggande. Eftersom det inte är säkert att du har rätt till ränta har du inte mycket att vinna på att redan nu ansöka om betalningsföreläggandet. Förhoppningsvis kommer hyran betalas och du slipper fundera över processen hos Kronofogden. Hoppas du har fått svar på din fråga, om du undrar något ytterligare går det bra att kommentera nedan!Med vänliga hälsningar,

När gäller inte reglerna om besittningsrätt?

2017-08-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Har jag uppfattat det hela rätt, att besittningsrätt endast råder vid kommersiell uthyrning och inte vid privat? Kan en hyresgäst som blir uppsagd enligt de villkor som råder i hyreskontraktet 3 månaders uppsägningstid åberopa detta. Med vänlig hälsning,Ingrid
Hanna Rappmann |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!Jag är inte helt säker på vilken typ av privat uthyrning du syftar på i din fråga och kommer därför redogöra för några olika situationer. Det stämmer att reglerna om besittningsrätt i 12 kap. jordabalken inte gäller när någon hyr ut en bostadslägenhet utanför näringsverksamhet. Då gäller istället reglerna i lagen om uthyrning av privatbostad där det inte finns några regler om besittningsrätt. Om en person hyr ut flera lägenheter gäller dock den lagen endast den första lägenheten. Resterande uthyrningar omfattas av 12 kap. jordabalken där det finns regler om besittningsrätt. Om man hyr en lägenhet privat i andra hand gäller dock reglerna om besittningsrätt efter att man hyrt i mer än 2 år om man inte avtalat bort reglerna om besittningsrätt. Besittningsrätten gäller då endast mot den man hyr av och inte mot fastighetsägaren (12 kap. 45 § JB). Om man hyr ett rum i någon annans bostad så finns det inga regler alls om besittningsrätt (12 kap. 45 § JB) och inte heller om man hyr en bostadsrätt. Huvudregeln är således att reglerna om besittningsrätt endast gäller när man hyr en lägenhet av en kommersiell aktör. Jag är inte helt säker på om du syftar till ett hyresavtal som omfattas av lagen om uthyrning av privatbostad, eller inte, i din andra fråga men oavsett så har hyresgästen som har blivit uppsagd rätt till tre månaders uppsägningstid, om man inte har avtalat om längre tid, för då gäller den längre avtalade tiden, både enligt lagen om uthyrning av privatbostad och enligt jordabalkens regler (3 § lagen om uthyrning av privatbostad och 12 kap. 4 § JB).Vänligen,

Får jag skaffa katt även om jag inte får enligt mitt hyresavtal?

2017-08-07 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag och min sambo vill skaffa katt. Vi bor i ett privatägt hyreshus med 7 lägenheter. En av hyresgästerna har också katt så vi tog för givet att vi också fick detta. Min sambo ringde och frågade vår hyresvärd om detta men han sa att vi inte fick pga det kan behövas brytas upp golv när vi flyttar ifall en allergiker ska flytta in efter oss..? I vårt kontrakt står det att vi inte får ha djur men det står inget om allergier? Kan vår hyresvärd verkligen neka oss om en annan har katt i samma lilla hus..? Samt vad händer om vi skaffar katt trots hans nekande, kan vi då bli vräkta?
Johanna Matsdotter |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ni kan skaffa katt trots förbudet i hyresavtaletFör att ett förbud mot att ha husdjur i lägenheten ska vara giltigt så krävs att det hus som ni bor i är speciellt anpassat för allergiker eller att det finns andra sakliga skäl som tillåter ett förbud (12 kap 42 § p 8 Jordabalken). Normalt så föreligger inga sådana sakliga skäl i ett vanligt hyreshus och därför så är det tillåtet att ha husdjur i lägenheten även om det är förbjudet enligt hyreskontraktet. Skulle er hyresvärd försöka vräka er på grund av att ni skaffar katt så kan ni vända er till Hyresnämnden för att få vräkningsbeslutet prövat. Ni kan bli ersättningsskyldiga för skador på lägenhetenDet som kan hända när ni flyttar ut från hyresrätten är att ni kan bli skyldiga att ersätta eventuella skador som katten orsakat på lägenheten. Det är därför viktigt att ni ser till att katten inte orsakar några skador i lägenheten genom att till exempel repa golv eller klösa på väggar. Vill du har mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question- Boka tid med en jurist, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.

Får bostadsrättsförening klippa ned buske?

2017-08-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej jag bor i bostadsrätt och en och andra medlemmar och Brföreningen har varje städdag varit pådrivande att beskära en vildvuxen buske(vilket jag aldrig har förstått anledningen till) som är ca 4 meter hög och prydde min utsikt från balkongen närmast min lägenhet och som jag hade som insynskydd.Saken är den att de några medlemmarna inte störs av trädbusken som att den skuggar deras lägenheter eller är/var till olägenhet på annat sätt för gården är inte liten.Ordföranden hävdar att grenarna var döda men enligt mig och granne så var de inte det utan kunde beskäras utan att förstöra trädbusken som nu är helt osymmetrisk och ordföranden hävdar att det fanns flera skäl till beskärningen och att det är en buske från början och att det inte är en väsentlig förändring.Och nu har en till av medlemmarna vädrat sitt missnöje eftersom trädbusken nu slutligen måste tas ned til en två meters höjd.Men om de misslyckas från att få den att återhämta sig om den fortsättningvis klipps ned utan expertis är föreningen skyldig att ersätta busken med en ny buske?Och kan min lägenhet förlora i värde om trädgården är oestetiskt skött?
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huruvida föreningen är skyldig att ersätta busken med en ny beror av huruvida marken där busken står är upplåten med bostadsrätt eller inte.Är marken upplåten med bostadsrätt?Bostadsrättsföreningen skulle kunna ha upplåtit marken med bostadsrätt vilket innebär att bostadsrättshavaren, dvs. exempelvis du, ansvarar för att sköta busken och således även har rätt att bestämma hur och om busken ska klippas eller inte. Det är dock relativt ovanligt att marken är upplåten med bostadsrätt. Om bostadsrättsföreningen har upplåtit marken där busken står ska detta framgå av det ursprungliga upplåtelseavtalet. (1 kap. 4 § och 4 kap. 5 § Bostadsrättslagen) Upplåtelseavtal är det avtal som tecknas då en bostad upplåts med bostadsrätt. Ett sådant avtal tecknas bara en gång och reglerar vad som tillhör bostadsrätten, exempelvis mark, förråd, parkering osv. För att få reda på detta kan du fråga din bostadsrättsförening och begära ett utdrag från lägenhetsförteckningen avseende din lägenhet. Om marken där busken står skulle vara upplåten med bostadsrätt till din bostad har du i princip rätt att vidta vissa åtgärder på den upplåtna marken. Exakt vad du i så fall får göra är otydligt och framgår varken av lag eller domstolspraxis. Är marken inte upplåten med bostadsrätt? För att reglera hur marken får användas kan det finnas ett nyttjanderättsavtal mellan varje bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen. Ett sådant nyttjanderättsavtal ger bostadsrätthavarna rätt att nyttja marken utanför lägenheten. Om du inte vet om det finns ett sådant avtal kan du fråga bostadsrättsföreningen, möjligen reglerar detta avtal i så fall hur busken ska klippas och vem som ansvarar för detta. Finns det inget avtal mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättsinnehavarna så nyttjas marken med så kallad allmän nyttjanderätt. Du som bostadsrättsinnehavare har då erhållit sådan allmän nyttjanderätt genom att ha nyttjat marken med bostadsrättsföreningens kännedom. Denna rätt är dock inte skyddad i någon lagstiftning. Finns det inte någon särskild överenskommelse får man utgå ifrån att det är bostadsrättsföreningen som bestämmer över marken och som då alltså även har rätt att klippa/ta bort buskar och träd. Om det är så är alltså föreningen tyvärr inte skyldig att ersätta busken eftersom det är föreningen som äger och ansvarar för marken. Hoppas detta besvarade dina frågor, om inte får du gärna kontakta mig på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.Med Vänlig Hälsning

Måla om och restaurera svartbygge som inte måste rivas

2017-08-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har ett svartbygge på gården som är anmält till kommunen anonymt. Och ärendet blev nerlagt pga preskriptionstid (10 år).Frågan är då hur mycket av byggnaden kan jag renovera / byta ut utan att riskera följder från kommunen. Taket är dåligt samt delar av fasaden är i behov av renovering. Samt kanske fönsterbyte.
Emil Danielsson Nykänen |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Då du inte blivit tvungen att riva byggnaden på grund av brist av bygglov så ska du kunna ansöka om bygglov för att få restaurera byggnaden eftersom att bygglov krävs för att ändra vissa saker på en byggnad (se 9 kap. 2 § plan- och bygglagen https://lagen.nu/2010:900#K9P2S1).Jag skulle då rekommendera dig att söka bygglov om du planerar på att ändra utseendet och kanske byta material på tak och väggar. Ska du enbart måla om (till samma färg som det var innan) behövs inget bygglov. Bor du i detaljplanelagt område (oftast där det bor relativt mycket människor per yta) så kan du behöva bygglov för att måla om i vissa färger. Detta är något byggnadsnämnden i kommunen där du bor kan hjälpa dig med.Vänligen,

Fråga om rätten att få tillbaka hyra som betalats när ny hyresgäst flyttat in

2017-08-08 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag hör av mig åt min systers vägnar. Hon sade upp en hyreslägenhet och hade tre månaders uppsägningstid. Hon flyttade ut ur lägenheten en månad tidigare men betalade ändå för hyran den sista månaden såklart. Men nu i efterhand upptäckte hon att hyresvärden hittat en ny hyresgäst (som har bott där hela den månaden min syster betalat för) men min syster får enbart tillbaka pengarna för halva månaden. Hyresvärden menar på att det var "svårt" att hitta en ny hyresgäst och betalar bara tillbaka halva hyran. Han får alltså denna månad in en och en halv hyra på bekostnad av min syster. Hur ska vi gå till väga för att få tillbaka resten av pengarna? Vad har han för rätt att göra så här? Och finns det någon juridisk rätt att få tillbaka resten av pengarna?
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring detta finns i jordabalken, även kallad hyreslagen (se här).Vid uppsägning gäller avtalet tills det att uppsägningstiden passerat, i detta fall 3 månader (se här). En hyresgäst har därför en skyldighet att betala hyra för bostaden under dessa samtliga 3 månader, oavsett om denne bor kvar i lägenheten eller inte. Hade din syster valt att bo kvar hade inte hyresvärden kunnat neka detta eller tagit in en annan hyresgäst samtidigt, men i och med att hon valde att flytta tidigare så såg hyresvärden sin möjlighet att erbjuda den till någon annan hyresgäst (se här). Det finns ingen bestämmelse i hyreslagen som hindrar hyresvärden från att göra på detta vis och därför hade hyresvärden inte ens behövt ge tillbaka halva hyran.Med det sagt har din syster tyvärr ingen rätt att få tillbaka den resterande hyra hon betalat när hon flyttat ifrån lägenheten. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Ansökan om dispens från strandskyddet ska ske före ansökan om lantmäteriförrättning

2017-08-06 i Fastighet
FRÅGA |HejJag har för 1 år sedan köpt en tomt som är på ca 4000kvm. Den en av halva tomten hade en gammal stycka och jag som har 3 små barn haft behov av pengar att sälja hälften av tomten till en kompis för att bygga ett liten nytt hus. Jag fick bygglov för den halva tomten men jag har fått avslag på avstyckning av tomten trotts jag har redan sålt den. Kommunen har efter min överklagande skickat min ärende till ländsstyrelsen som också har gett ett avslag.Vår tomt ligger i Åkerberga och ett område utan detaljplanering, men det finns en strandskydd på 100 kvm. Denna samt att de övriga tomt inte är mindre än våran tomt har liggat för ländsstyrelsensbeslut.En familj med permanentboende ligger nerför våran tomt i förlängning av den strandskydd områd. En annan granna har en tomt under 1000kvm. Hur kan dessa eller annat hjälpa oss att få överklaga länsstyrelsen beslut? Kan ni hjälpa med råd? Har jag någon chans att få ändrad på ländsstyrelsensbeslut?Jag är mkt tacksamt för allt hjälp.MVHShrin Moazzeni
Emil Blomqvist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör avstyckning av tomt. För att besvara frågan kommer jag att fastställa gällande rätt och ge förslag på en lösning.Gällande rättAvstyckning regleras i fastighetsbildningslagen (FBL) och framför allt i kap. 3 (allmänna regler) och kap. 10 (specifika regler). I det här fallet är reglerna i kap. 3 FBL av störst betydelse.De allmänna lämplighetsvillkoren framgår av 3 kap. 1 § FBL. Bestämmelsen stadgar att både ursprungsfastigheten (stamfastigheten) och den nybildade (styckningslotten) fastigheten ska, med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar, vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildningDet är svårare att få till stånd en avstyckning utanför ett område med detaljplan. Det beror på att inom ett område med detaljplan har en mängd ställningstaganden och utredningar redan gjorts. Det finns alltså ett större underlag för den framtida markanvändningen.I ditt fall så skriver du att länsstyrelsen anser att området du vill avstycka är för stort i förhållande till stamfastigheten och att strandskyddet vållar problem. Vid FBL:s tillkomst uttalades, vad gäller fastigheters omfång, att till bostadsfastighet inte bör läggas mera mark än som väsentligen har karaktär av bostadstomt. Departementschefen betonade betydelsen av att allmänhetens fria tillträde till markområden som kan användas för det rörliga friluftslivet inte i onödan hindras eller försvåras. Vid en konflikt mellan den enskildes önskemål om en vidsträckt tomtplats, som i stora delar avses bli endast extensivt utnyttjad av ägaren, och å andra sidan det rörliga friluftslivets behov av fri tillgång till mark- och strandområden borde i allmänhet den enskildes intresse få vika.Efter 1990 års lagändring anses paragrafen dock numera ge möjlighet att på landsbygden bilda bostadsfastigheter som inrymmer mark för viss näringsverksamhet eller för hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling. Det finns därför ett visst utrymme att lägga åkermark till en bostadsfastighet. Skogsmark ska däremot normalt inte läggas till bostadsfastigheter. Det är framför allt en argumentationsfråga hur stor fastighet som får avstyckas och det är väldigt svårt att ge specifika råd i just ditt fall vad gäller storleken utan att veta mer om fastigheten, hur stor del som ska avstyckas, hur omgivningarna ser ut och exakt hur länsstyrelsen motiverat avslaget. Däremot är det med säkerhet något vi kan hjälpa till med om vi har mer information. I 3 kap. 2 § FBL framgår reglerna om hur fastighetsbildning (i detta fall avstyckning) förhåller sig till reglerna om strandskydd. ” Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas.”I praxis har det ansetts att syftet med strandskyddsbestämmelser inte motverkas om den mark som ska avstyckas redan är bebyggd och byggnad för bostadsändamål fanns redan vid tiden för strandskyddets tillkomst.Även om en fastighetsbildningsåtgärd skulle motverka syftet med en naturvårdsföreskrift, kan fastighetsbildningen genomföras om dispens från naturvårdsföreskriften har lämnats. I det här fallet behövs alltså dispens från strandskyddsreglerna inhämtas innan ansökan om lantmäteriförrättning görs. Om dispens inte ges kommer ”syftet med bestämmelserna motverkas” enligt 3 kap. 2 § FBL vilket gör att avstyckningen inte kommer tillåtas. LösningDet är inte nödvändigtvis så att länsstyrelsens beslut innebär att en avstyckning inte kan komma ifråga utan det är snarare så att du startat processen i fel ände. Dispens från strandskyddet måste lösas innan du ansöker om avstyckning eftersom 3 kap. 2 § FBL automatiskt kommer ”blockera” dina möjligheter att få avstyckning. När det gäller storleken på avstyckningslotten så går det alltid att argumentera annorlunda eller minska området något. Min bedömning är att det är väldigt svårt att överklaga länsstyrelsens beslut utan att du löser strandskyddsfrågan och att det största hindret ligget där. Om dina grannar fått dispens från strandskyddet så är det inte orimligt att du får det och det är därför bra att initiera ett ärende så snart som möjligt.Vi på Lawline kan hjälpa dig med strandskyddsdispens och även med en ny ansökan om lantmäteriförrättning. Vi diskuterar detta mer vid vårt telefonsamtal. För mig passar det bäst måndag 7/8 eller tisdag 8/8. Återkom till mig på emil.blomqvist@lawline.se med förslag på tid du vill bli uppringd samt telefonnummer. Hälsningar,

Fråga om hyresvärden kan kräva hyra under uppsägningstid om ny hyresgäst tillträtt lägenheten

2017-08-06 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej. Jag har sagt upp en lägenhet som hade 3 månaders uppsägningstid. Jag flyttade dock ut ur den efter 2 månader och hyresvärden hittade en ny hyresgästen till den sista månaden och hon har också använt den hela månaden. Har jag rätt att få tillbaka hyran som jag betalade för sista uppsägningsmånaden? MVHSandra
Emelie Ström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler kring detta återfinns i jordabalken, även kallad hyreslagen (se här).Vid uppsägning av bostadslägenhet är det 3 månaders uppsägningstid som gäller och det innebär att avtalet gäller fram tills dessa 3 månader har passerat (se här). Du som hyresgäst har därför en skyldighet att betala hyra för bostaden under dessa 3 månader, oavsett om du bor kvar i lägenheten eller inte. Hade du valt att bo kvar hade inte hyresvärden kunnat neka detta eller tagit in en annan hyresgäst samtidigt, men i och med att du valde att flytta tidigare såg hyresvärden sin möjlighet att erbjuda den till någon annan hyresgäst (se här). Emellertid finns det ingen bestämmelse i hyreslagen som hindrar hyresvärden från att göra på detta vis.Med det sagt har du tyvärr ingen rätt att få tillbaka den hyra du betalat när du flyttat ifrån lägenheten. Hoppas du fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,