Två bostäder

2017-06-04 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag innehar ett förstahandskontrakt för en bostadslägenhet. Kontraktet har två kontraktshavare: dels jag, som fysiks person, dels ett AB, som jag är helägare av, som juridisk person. Jag är skriven på adressen och har nu också skrivit företaget på adressen. Kan jag utan problem skriva mig på annan adress och låta företaget disponera lägenheten? Till saken hör att fastigheten har en ny ägare sedan kontraktet skrevs.Tack på förhand/Med vänlig hälsning
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!Din fråga är fastighetsrättslig och regleras av den s.k. ”hyreslagen”, jordabalkens (JB) 12 kap. Jag antar att ditt hyreskontrakt är på obestämd tid. Huvudregeln är att hyresvärdens samtycke krävs vid överlåtelse av hyresrätt till annan än kontraktsinnehavaren. Detta fall är lite ovanligt på det sättet att det är en fysisk och en juridisk person som är kontraktshavare för en bostadshyreslägenhet. Oftast hyr fysiska personer bostad och juridiska personer lokaler och dessa regleras i olika delar av "hyreslagen". Jag kommer inledningsvis ge dig ett kortfattat svar för att sedan redovisa mer detaljerat.Svar:Det finns inget uttryckligt förbud mot att inneha två hyreskontrakt eller bostadslägenheter samtidigt. Problem kan dock uppstå om hyresvärden anser att du längre inte har behov av att bruka din hyresrätt i det syfte den har hyrts ut. I detta fall framstår syftet som att det är bostadshyreslägenhet som hyrs ut i syfte att användas som en personlig bostad. Det framstår inte som att huvudsyftet med ditt kontrakt är att hyra ut lägenhet för näringsverksamhet (lokal) men det går inte att bedöma med säkerhet utan att granska ditt avtal närmare.Vid en eventuell tvist om rätten till förlängning av ditt hyreskontrakt kommer hyresnämnden att göra en intresseavvägning till ditt behov av att behålla hyresbostaden mot hyresvärdens intresse av att hyra ut bostaden till någon annan i behov av bostad. I det fall hyresvärden säger upp dig och du bor kvar i hyreslägenheten måste han hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång annars är uppsägningen ogiltig. Vid en eventuell tvist om hyresrättens förverkande kommer saken att prövas vid allmän domstol, d.v.s. tingsrätten.Bedömning av ditt fall:Risken är stor att din hyresvärd kommer att säga upp ditt bostadshyreskontrakt om han upptäcker att du är folkbokförd på en annan adress med stöd av 12 kap 46 § 1 st. p. 10. Paragrafen anger omständigheter då en hyresvärd kan säga upp en hyresgäst till följd av omständigheter som bryter besittningsskyddet. När bestämmelsen tillämpas ska som tidigare nämnts, en intresseavvägning göras mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. I dessa intresseavvägningar är det relevant med objektiva skäl och skyddsvärda intressen eftersom man väger skälens tyngd. Det krävas ett objektivt skäl från hyresvärdens sida, t.ex. skäl att hyra ut till annan, för att du ska tvingas flytta. Det krävs även att du har ett skyddsvärt intresse t.ex. intresset att ha en bostad m.fl. För att en intresseavvägning ska komma till stånd krävs att båda parterna har objektiva skäl respektive skyddsvärt intresse. Om någon av dem inte kan presentera denna typ av skäl vinner motparten och om ingen av dem kan detta, förlängs avtalet.Det är tänkbart att din hyresvärd istället åberopar att hyresrätten är förverkad om du är folkbokförd någon annanstans i samband med att hyresbostaden används i strid med sitt syfte. Förutsatt att den verkligen används i strid med kontraktssyftet. I detta fall avgörs tvisten i allmän domstol. Det kan alltså uppstå en konflikt med hyresvärden på olika sätt om du inte längre har ett behov att använda din hyresbostad i enlighet med det ursprungliga syftet med uthyrningen. Jag rekommenderar att du kontaktar din nya hyresvärd och diskuterar om era möjligheter att förlänga avtalet med företaget som ensam kontraktinnehavare. Om detta inte har önskat resultat kan du antingen själv få ärendet prövat vid hyresnämnden eller invänta en aktion från hyresvärdens sida. Jag bedömer det dock som troligt att hyresvärden skulle vinna en tvist av detta slag men det går inte att bedöma med säkerhet utan att granska hyreskontraktet och dess syfte. I en domstolsprövning/prövning vid hyresnämnden görs alltid bedömningar från fall till fall med beaktande av både lagen och alla omständigheter i övrigt.Om du vill ha hjälp att tolka ditt hyreskontrakt eller vill anlita Lawline vid en eventuell hyrestvist är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.se då sätter jag dig i kontakt med en kollega.Hyresgästens användning av lägenheten:Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom enligt 12 kap 23 § JB. För att ta reda på vilket som är det avsedda ändamålet för uthyrningen får man se på vad som är avtalat mellan parterna. Om lägenheten används i strid med vad den är upplåten till så kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 4 p. JB och ifall hyresrätten anses förverkad, har hyresvärden rätt till skadestånd enligt 12 kap 42 § 6st. Tvist om förverkande av hyresrätt avgörs i domstol.När bostad hyrs av flera gemensamt: Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av att en av dem sagt upp hyresavtalet eller till följd av annan omständighet, som hänför sig till endast en av dem, inte gemensamt har rätt till förlängning av hyresavtalet, är en medhyresgäst berättigad att få hyresavtalet förlängt för egen del, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med honom som hyresgäst. Detta gäller inte när hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid enligt 12 kap 47 §. Bestämmelsen tar dock primärt sikte på att flera fysiska personer hyr en lägenhet gemensamt och är troligen inte tillämplig i ditt fall.Uppsägning av hyresrätt:Huvudregeln vid uppsägning av bostadshyreslägenhet är att hyresgästen har rätt till förlängning om den motsäger sig uppsägningen. Från huvudregeln finns dock vissa undantag enligt 12 kap 46 § JB, punkten 10 skulle kunna bli relevant i ditt fall, det vill säga att det strider mot ”god sed” att hyresförhållandet fortgår. I dessa fall görs en intresseavvägning mellan ditt och hyresvärdens intressen angående rätten till bostadshyreskontraktet. Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger tvist om förlängning av avtalet enligt 46 § eller 47 § första stycket, är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång. Är frågan om förlängning av hyresavtalet inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord enligt 12 kap 50 § JB. Bifalls inte hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, ska samma villkor som tidigare gälla för den fortsatta uthyrningen om inte parterna har kommit överens om annat enligt 12 kap 51 § JB.Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,

Fråga om oskälig hyra

2017-06-04 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr ett garage i min bostadsrättsförening och nu har jag mottagit brev om ”uppsägning av garageavtal för hyreshöjning”. I dagsläget kostar garaget 500 kr/mån och 2012 höjdes hyran till det från 332 kr/mån. Nu vill styrelsen höja månadshyran till 800 kr/mån med följande motivering; ”Bakgrunden till de nya hyrorna är att bostadsrättsföreningen vill följa prishöjningen för boendeparkering i Stockholms Stad”.Det de menar med det sistnämnda är att Stockholm Stad nyligen infört parkeringsavgift på gatorna i vårt område där det tidigare var gratis att stå. Att ha boendeparkering på gatan kostar nu 500 kr/mån.Det har inte skett någon förbättring av garagen, dvs renovering eller liknande och föreningens omkostnader för garagen har ej förändrats. Är det då verkligen rimligt att höja hyran med hela 60 procent?Med tanke på att omkostnaderna för garaget inte ökat betyder det att den extra garagehyran går rakt in i föreningens kassa till renoveringar och liknande. Vilket även betyder att jag som har både bostadsrätt och hyr garage betalar mer till till underhållskassan än medlemmar som inte har garage. Strider inte det mot likabehandlingsprincipen?Har styrelsen rätt att höja hyran endast på grund av att Stockholm Stad infört avgift på gatan?Att Stockholm Stad har valt att införa parkeringsavgift på gatorna borde väl egentligen inte ha med vår förening att göra?Kan jag motsätta mig hyreshöjningen?Mvh, Robin
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med så gäller samma regler för hyra av garage som för hyra av lokal. Vad avgör om hyran är oskälig? För att avgöra om hyran är skälig eller inte ser man till marknadspriset för liknande lokaler på orten vid tidpunkten för hyrestidens utgång (se här). Indirekt besittningsskydd Som lokalhyresgäst har man ett indirekt besittningsskydd om man hyrt lokalen i mer än 9 månader innan villkorsändringen och uppsägningen sker (se här). Skulle hyreshöjningen anses oskälig blir hyresvärden därför ersättningsskyldig gentemot er (se här) om ni hyrt garaget i mer än 9 månader. Skulle den nya hyran däremot inte anses som oskälig är hyresvärden inte ersättningsskyldig enligt bestämmelserna och då är det upp till er som hyresgäster att antingen acceptera de nya villkoren (den höjda hyran) eller avstå från er garageplats. Avslutningsvis Har ni hyrt garaget i mer än 9 månader kan ni motsätta er hyreshöjningen och få rätt till en eventuell ersättning. Detta gör ni genom att vända er till hyresnämnden för medling. Ni har 2 månader på er från det att hyresvärden sa upp avtalet med villkorsändring. Görs inte detta innan tvåmånadersfristen förlorar ni eventuell rätt till ersättning. Att hänskjuta en sådan fråga till hyresnämnden kostar ingenting. Mer om detta kan ni läsa på hyresnämndens hemsida - här. Hoppas du fått svar på frågan!Vänlig hälsning

Får en bostadsrättsförening ha en övre åldersgräns?

2017-06-02 i Bostadsrätt
FRÅGA |kan en bostadsrättsförening ha en övre åldersgräns? om inte, var finns lagbeslutet?
Anna Holmström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om medlemskap i en bostadsrättsförening finns i bostadsrättslagen (1991:614) (BrL). Det är föreningens styrelse som med iakttagande av föreningens stadgar fattar beslut om att anta någon som medlem i föreningen (2 kap. 1 § 1 stycket BrL). En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgarna ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett stadgevillkor är dock utan verkan om det med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt (2 kap 2 § första stycket tredje punkten BrL).Utgångspunkten vid bedömningen av vilka villkor som kan vara oskäliga är främst den öppenhet som ska prägla bostadsrättsföreningar och principen om lika behandling av medlemmarna. Inom denna ram kan en bostadsrättsförening fritt ställa upp de villkor för medlemskap som är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål (prop 1990/91:92 s. 160).ÅldersgränserVad gäller villkor om viss ålder för medlemskap går det inte att generellt säga att de är otillåtna, utan varje situation måste bedömas för sig. Det brukar dock anses vara tillåtet med exempelvis nedre åldersgränser för seniorboenden eftersom de har ett betydande socialt värde för de äldre som bor där och fyller en funktion som komplement till den mer traditionella äldreomsorgen.Det är däremot tveksamt om övre åldersgränser kan anses vara skäliga. Om man tar seniorboenden igen som exempel bör inte motiveringen att medlemmarna måste kunna hjälpa till med olika sysslor ge föreningen möjlighet att neka medlemskap med hänvisning till enbart personens höga ålder (prop. 2011/12:159 s. 42 och 72 f). Speciellt då medlemmarnas förmågor bör kunna bedömas på andra sätt.Din fråga är för vid för att jag ska kunna ge ett specifikt svar, men en övre åldersgräns kan vara oskälig och därför vara utan verkan.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!

Lagligt att låta en granhäck bli jättehög?

2017-06-01 i Fastighet
FRÅGA |Är det lagligt att låta en granhäck bli så hög att den skymmer all min havsutsikt?
Gustav Persson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga, Enligt 3 kap 1 § Jordabalken ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta hänsyn till sin omgivning. 3 kap 2 § JB säger att om en rot eller gren tränger in på din tomt från din grannes och det medför olägenhet för er, får ni ta bort denna grenen eller roten. Dock så måste du upplysa din granne så att denne för tillfället att själv utföra åtgärden.Huruvida grannen får låta häcken växa hur hög som helst så finns det inga regler om det så länge häcken står på din grannes tomt. I Sverige får man ha väldigt höga häckar utan att det strider mot lagen. Det enda undantaget är att häcken inte för skymma för trafiksikt. Kan du kräva att grannens häck som skuggar din uteplats huggs ner?Nej det kan du inte, för att skugga ska vara en olägenhet måste det handla om väldigt många buskar samt att det skymmer för trafiken. Det bästa du kan göra är att försöka komma överens med grannen. Med vänliga hälsningar

Fråga om vem ska man vända sig till om hyresvärden slutar svara?

2017-06-04 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejDen 12/4/2017 vi har haft inbrott i lägenheten mitt på dagen.De använde kofot för att bryta dörren så dörren blev helt förstörd. Hyresvärden sen dess har lovat att bytta dörren och till och med de sa att de hade beställt nytt dörr och de skulle komma och byta ut men de kommer aldrig och de slutade svara på mobilen!Min fråga är om jag ska polisanmäla Hyresvärden eller?Tack på förhand Mvh Ioan Opris
Emelie Ström |Hej, vad kul att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid inbrott ska inte hyresgästen stå för de den skada som uppkommit, om det inte skulle framgår att hyresgästen brustit i omsorgen genom att exempelvis glömt att låsa dörren. Men i detta fall nämnde du att kofot använts och att dörren därför blivit helt förstörd, vilket innebär att du som hyresgäst inte ska stå ansvarig. Det blir därför din hyresvärd som blir skyldig att ersätta skadan, se här. Om din hyresvärd fortfarande inte svarat är mitt förslag att du vänder dig till hyresnämnden i första hand, och så kan de hjälpa dig vidare med problemet. Här kan du kontakta dem.Hoppas du fått vägledning och lycka till!

Hyra ut stuga. Besittningsrätt?

2017-06-03 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej, jag avser hyra ut en stuga jag har på tomten. Vi äger fastigheten (villa) ink stuga. Hur fungerar besittningsröttennom man önskar att hyresgästen flyttar ut?
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Vad är besittningsrätt?Besittningsrätt är ett skydd för hyresgästen gentemot sin hyresvärd. En hyresgäst som har besittningsrätt/besittningsskydd har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet och begära att hyresgästen ska flytta ut. Besittningsrätt är alltså en rätt att få bo kvar i lägenheten.När får en hyresgäst besittningsrätt?En hyresgäst får besittningsrätt när denne har bott i en lägenhet i över två år och inte har skrivit på det avtal där denne ifrånsäger sig rätten till besittningsrätt.Skydd mot besittningsrättOm du ska hyra ut din stuga i mer än två år så kan det vara bra att du skyddar dig. Du kommer då att bli en hyresvärd och personen som hyr din stuga blir din hyresgäst. Du och din hyresgäst kan skriva ett avtal där det står att hyresgästen inte har rätt till besittningsrätt. Dvs att hyresgästen inte får kräva att hyresavtalet förlängs ifall hyresvärden skulle säga upp hyresavtalet. Om ni inte skriver ett avtal så kan din hyresgäst kräva besittningsrätt ifrån dig eftersom du är hyresvärden.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Sekretess i bostadsrättsförening?

2017-06-01 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag talade nyss med er i telefon och fick rådet att skriva här också, för att få mer ingående hjälp.Har en störande granne i min bostadsrättsförening. Jag har varit i kontakt med styrelsen angående detta, sedan i vintras, men det blir ingen bättring. Nu har grannen och en till(som äger en del av bostadsrätten, men inte bor i den), begärt att få och fått ta del av min och styrelsens mailkonversation. Jag upplever det oerhört kränkande och undrar om det är tillåtet att en bostadsrättstyrelse lämnar ut sådan information?Jag planerar att vända mig till bostadsrättsnämnden, men behöver rådgivning först.Med Vänlig Hälsning
Marie Gergy |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Det finns inte någon uttrycklig regel om att en styrelse har tystnadsplikt i varken i Bostadsrättslagen (1991:614) eller i Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar.Den lagstiftning som vi har som reglerar sekretess och tystnadsplikt är Offentlighet- och sekretesslagen 2009:400. Denna lag gäller bara för myndigheter, kommunen, landstinget (det allmänna). Lagen gäller alltså inte för privata subjekt såsom aktiebolag, ekonomiska föreningar, bostadsrättsföreningar.Offentlighetsprincipen gäller heller inte för bostadsrättsföreningar utan den gäller bara för de allmänna organen. Vissa saker måste dock en bostadsrättsförening lämnas ut på begäran, t.ex utdrag ur lägenhetsförteckning eller medlemsförteckningen i föreningen. (Bostadsrättslagen 9 kap 9 § och 11 §).Bostadsrättsföreningen har alltså själva möjlighet att bestämma vad som ska vara sekretess och vad som ska vara offentligt. Regler och riktlinjer om sekretess och offentlighet kan i bästa fall framgå av föreningens stadgar. Annars så bör det dock följa av god moral och etik samt styrelsens ansvar att på bästa sätt sköta föreningens angelägenheter att vårda medlemmarnas intresse. Detta genom att inte sprida känslig information som de besitter, t.ex om en medlem inte sköter sig eller om en medlem anmäler att en annan medlem för oväsen.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Övertagande av hyreskontrakt vid separation eller död

2017-06-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Om jag flyttar in i en hyreslägenhet där en annan person har hyreskontraktet, hur blir det om vi sen separerar eller om han dör? Står jag utan bostad då?MVHEva Hägglund
Gustav Persson |Hej! Beroende på om ni är gifta eller om ni är sambos så finns det lite olika regler. Som utgångspunkt är det egentligen ingen som får ta över en hyreslägenhet utan hyresvärdens samtycke. Dock finns det undantag beroende på familjesituation. Hyresvärden måste exempelvis acceptera en hyresgäst som fått sig kontraktet tilldelat efter en bodelning eller när hyrestagaren avlidit. Jag redogör för några av de olika situationerna här nedan: Gifta skiljer sig och bara en står på kontraktet: Om ett äktenskaps upplöses så ska det förrättas bodelning mellan makarna. (9 kap 4 § Äktenskapsbalken) Vid skilsmässa får den med störst behov av den gemensamma bostaden bo kvar. För att den som inte står på kontraktet ska få överta det krävs dock att det kan anses skäligt. Eftersom att det handlar om hyresrätt så är det fullt möjligt att överta bostaden även fast den andre står på kontrakten. En förutsättning för att en make skall få överta en bostad som tillhör den andra maken är vidare att ett sådant övertagande med hänsyn till omständigheterna kan anses vara skäligt. Tex att den ena maken har svårare än den andra att hitta bostad pga ekonomiska förhållanden osv.Gifta med barn: Är det så att det finns barn med i förhållandet så ska även det tas med in i bedömningen. Då är det den som ska ha barnet boende hos sig som kan anses bäst behöva bostaden. Sambos förvärvat bostaden för gemensamt bruk: När ett sambo äktenskap upplöses så finns det inget krav på att man måste bodela. Utan bodelning sker om den ena sambon begär det enligt 8 § Sambolagen. Vid en bodelning när ett samboförhållande upphör så ska samboegendom ingå. Samboegendom är bostad och bohag. Har ni förvärvat hyresrätten i syfte att ni ska leva i den tillsammans så utgör den samboegendom och det spelar då ingen roll att den ena sambon står på kontraktet utan ni får då vid en eventuell bodelning se vem som ska få lägenheten. När sambor som skaffat bostad tillsammans separerar gäller som vid skilsmässa att den som bäst behöver lägenheten får bo kvar. Utöver gemensamma barn kan exempelvis ekonomin spela in när det bedöms vems behov som är störst, liksom om man kan få bostad via kontakter, släkt eller föräldrar. Är det svårt att avgöra vem som har störst behov kan en bodelningsförrättare tillsättas av tingsrätten.Sambos inte skaffat lägenheten för gemensamt bruk: Om sambor inte har skaffat lägenheten tillsammans och inte har några gemensamma barn blir det i regel den som har kontraktet som får behålla lägenheten. Om det finns ett gemensamt barn att ta hänsyn till och barnet ska bo med den föräldern som inte står på kontrakten så kan denne sambon tilldelas kontraktet eftersom hon då anses ha störst behov av lägenheten. Om en sambo flyttar ut ur den andres lägenhet, som inte är samboegendom, men senare vill göra anspråk på att få överta hyreskontraktet så måste det ske inom tre månader.När någon dör i ett äktenskap: Som efterlevande maka har man rätt att överta hyresrätten. Det gäller även om den döde maken har stått på hyreskontraktet. Hyresvärden måste acceptera överlåtelsen och ska heller inte pröva om den efterlevande maken är godtagbar som hyresgäst. Som efterlevande partner har man även rätt att överta hyreskontraktet även om det skulle vara så att den döde maken har sagt upp hyreskontraktet före dödsfallet. Sambo som står på kontraktet dör: Om en hyresgäst dör har efterlevande make eller sambo som bor i lägenheten rätt att överta hyresrätten. Den efterlevande sambon får alltså bo kvar och har rätt att ta över den döde sambons kontrakt utan hyresvärdens samtycke. Skulle den ena sambon dö så gäller är det endast den efterlevande sambon som har rätt att begära bodelning. Skulle den sambon som inte står på hyreskontraktet vilja ta över bostaden räcker det alltså med att inte begära bodelning för att få bo kvar i hyresrätten. Så sammanfattningsvis: Beroende på hur din situation ser ut, om ni är sambos, eller är gifta, det finns barn eller ej, så finns det relativt goda chanser att få överta hyresrätten vid upplösning av partnerskapet eller vid den andres död. Hoppas det gav svar på din fråga! Med vänliga hälsningar