Kan man skänka fastighet mot vederlag?

2019-12-09 i Gåvoskatt
FRÅGA |Far äger och bor i en fastighet, värde ca 7- 8 milj. Han vill att min bror flyttar till och bosätter sig i fastigheten.Han tänker därför ge fastigheten i gåva till min bror som förväntas ge mig 3-3.5 milj för min andel.Är detta en möjlig uppgörelse? Vilka andra alternativ är möjliga så att min bror kommer att äga fastigheten och jag får min andel?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga vill din far skänka en fastighet värd 7-8 miljoner kronor till din bror. Av rättviseskäl vill han att din bror ska ge 3-3,5 miljoner kronor till dig. I praktiken innebär det en gåva mot vederlag; din far ska få 3-3,5 miljoner kronor av din bror som sedan ska ges till dig i gåva. Gåvor mot vederlag är möjliga och utgångspunkten är att gåvor är skattefria (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Det är fullt möjligt för gåvomottagaren att ersätta den som ger bort sin fastighet genom betalning upp till taxeringsvärdet vid gåva av fastighet utan skattemässiga konsekvenser för givaren, mottagaren övertar då givarens omkostnadsbelopp. För ett en gåva av fastighet skatterättsligt ska räknas som en gåva krävs att eventuell betalning understiger fastighetens taxeringsvärde (för det år som överlåtelsen sker). Om betalningen är lika hög som, eller högre än, fastighetens taxeringsvärde räknas annars hela överlåtelsen som ett köp. Om marknadsvärdet är lägre än taxeringsvärdet görs jämförelsen istället med marknadsvärdet. Den som får en fastighet i gåva (din bror) ska ansöka om lagfart inom tre månader från att gåvobrevet avseende fastigheten upprättade. Om betalningen för fastigheten är 85% eller mer av föregående års taxeringsvärde (året före lagfarten beviljas) ska stämpelskatt betalas, även om det skattemässigt räknas som gåva. Stämpelskatten för privatpersoner är 1,5% av det högsta av taxeringsvärdet och betalningen.Det är således fullt möjligt med ett upplägg såsom du beskriver det. Dock bör ni vara uppmärksamma på att även om avtalet är att din bror ska ge dig 3-3,5 miljoner kronor kommer det sannolikt av Skatteverket att ses som ett kringgående av reglerna för det fall att betalningen överstiger taxeringsvärdet. I sådana fall kommer det att bedömas som att din bror betalt din far 3-3,5 miljoner kronor för att få fastigheten, överstiger det taxeringsvärdet kommer det att räknas som ett köp med de skattekonsekvenser det medför.För att din bror ska kunna äga fastigheten själv och att du samtidigt får 3-3,5 miljoner kronor krävs det ett upplägg som det du beskrivit. Ett alternativ är annars att er far skänker fastigheten till er gemensamt, vilket jag antar ni inte är intresserade av. För det fall att din far är förmögen finns möjligheten att din bror får fastigheten nu och att du får vänta tills den dag din far går bort. Gåvor till barn räknas som utgångspunkt som förskott på arv. Om din bror fått en fastighet värd 7-8 miljoner kronor ska det räknas som förskott på arv, innebärande att du får mer i arv den dagen din far går bort. Det krävs dock att det finns så pass mycket när din far går bort att det finns utrymme för att du ska få ut lika mycket i arv. Enligt bestämmelserna i ärvdabalken (ÄB) är en arvinge som fått förskott på arv inte skyldig att återbära överskottet om det inte särskilt skrivits om att så ska ske. Det är således möjligt att det i samband med givandet av gåvan (som utgör förskott på arv) skrivs att eventuellt överskott av arv som din bror får mer än dig på grund av gåvan, ska betalas till dig (jfr 6 kap. 4 § ÄB).Om ni behöver hjälp med gåvobrev eller vidare konsultation av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Behöver man betala skatt vid försäljning av fastighet man fått eller ärvt?

2019-11-01 i Reavinstskatt
FRÅGA |"ArvsfrågaFörskott på arv är reglerat i 6 kap. Ärvdabalken (ÄB), i 6 kap. 1 § ÄB (här) anges en huvudregel att vad en arvlåtare ger sina barn ska anses vara ett förskott på arv. Denna huvudregel kan brytas om din far vid gåvotillfället visar att det inte ska anses vara ett förskott på arv, till exempel med ett skriftligt dokument.Om fastigheten anses vara ett förskott på arv finns ingen skyldighet för dig att betala tillbaka en vinst enligt huvudregeln i 6 kap 4 § ÄB, på samma sätt som i 1 § kan man göra avsteg från huvudregeln. Det man istället gör med ett förskott på arv är att man räknar av på din arvslott. Exempel om fastigheten var vid gåvotillfället värd 50 000 kr och vid din faders död finns 100 000 kr att dela med dina syskon, (Jag räknar som om du har två syskon) kommer följande hända. Man lägger till gåvans värde med egendomen i boet och fördelar ut egendomen. Varje syskonen får då 50 000 kr men efter som du redan fått 50 000 kr i förskottet får du i exemplet ingenting."Så skrev ni i ett svar. Vad betyder detta vid en försäljning? Att man INTE behöver betala skatt för ev vinst, eftersom man ju i praktiken har "köpt ut" kåken från sina syskon för deras delar av densamma? mvh T
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga undrar du om man inte behöver betala skatt för eventuell vinst vid försäljning av fastighet som man erhållit i gåva eller genom arv. Gåvor och arv är enligt svensk rätt skattefria (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Däremot följer det av den s.k. kontinuitetsprincipen att den som erhåller en fastighet i gåva/arv träder i gåvogivarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att gåvan av fastigheten är skattefri för givaren (till skillnad från om vederbörande hade sålt den), däremot övertar mottagaren givarens ansvar för betalning av skatt den dag fastigheten säljs.Det innebär att om du erhåller en fastighet genom arv eller gåva är du skattskyldig för eventuell vinst som uppkommer vid försäljning i framtiden. Eftersom du trätt i gåvogivarens skattemässiga situation kommer omkostnadsbeloppet som används vid beräkningen av kapitalvinst att vara vad givaren betalde för fastigheten en gång i tiden, ökad med eventuella förbättringsutgifter.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hur räknar vi ut försäljningspris och latent skatt?

2019-09-10 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |HejTyckte uträkningen av er gällande försäljningspris dvsMarknadsvärde+ renoveringskostnader- mäklararvode och därmed vinsten kändes fel.Jag ser det så här:Köpt huset för: 2 400 000Renoveringskostnader: 700 000Marknadsvärde: 6 000 0000Vinst: 6 000 000-2 400 000- 700 000=2 900 00022% x 2 900 000= 638 0002 900 000-638 000=2 262 000Delat på två= 1 131 000Verkar det rätt?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då din fråga är ganska kortfattat ställd, utgår jag från att det rör sig om att ena parten ska köpa ut den andra parten ur en fastighet i samband med en bodelning. När man ska lösa ut någon ur en fastighet sker det ingen egentlig försäljning, utan man gör en fiktiv sådan. Beloppet den parten som ska ta över fastigheten minskar med den latenta vinstskatten och mäklarkostnader. När parten som tagit över fastigheten i framtiden säljer fastigheten betalar den kapitalvinstskatt på hela fastigheten (men har då i förväg blivit ersatt genom det avdrag som gjorts). Den fiktiva försäljningen innebär att man beräknar en försäljning utifrån rådande marknadspris för att få fram den fiktiva kapitalvinsten.Beräkningen av kapitalvinst och skattVinst vid försäljning av fastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). I ert fall är "ersättningen" för den avyttrade fastigheten 6.000.000 kronor, då det är marknadspriset ni är överens om. Ni kan även dra av kostnader för avyttring (mäklarkostnader). Kostnaderna får dras av från ersättningsbeloppet innan kapitalvinstberäkningen görs. Som jag förstår det vill du inte räkna med någon mäklarkostnad, varför ersättningsbeloppet blir 6.000.000 kronor. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (vad ni ursprungligen köpte fastigheten för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter kan avse t.ex. en tillbyggnad av fastigheten eller andra förbättrande åtgärder (jfr 45 kap. 11 § IL). Förbättringsutgifter får dras av för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5.000 kronor. I ert fall har du uppgett förbättringsutgifter om 700.000 kronor, varför omkostnadsbeloppet blir 2.400.000 kronor + 700.000 kronor = 3.100.000 kronor. Desto högre omkostnadsbelopp, desto lägre kapitalvinst blir det i slutändan.Skatten på kapitalvinster är som huvudregel 30% (65 kap. 7 § IL). När det gäller kapitalvinst för försäljning av privatbostad görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22% på kapitalvinsten (vilket innebär att den latenta skatteskulden är densamma).Uträkning med de uppgifter du delgett ossMarknadsvärde: 6.000.000 kronor Omkostnadsbelopp ink. ny-, till- och ombyggnad, förbättringskostnader, lagfart vid förvärv, pantbrevskostnad m.m.: 3.100.000 kronorVinst: 2.9000.000 kronorSkatt: 22% på 2.900.000 kronor = 638.000 kronorNettovärde: 6.000.000 kronor – 638.000 kronor = 5.362.000 kronor. Hälften av detta (2.681.000 kronor) är vad som ska betalas för att lösa ut den andre ägaren. Så som du har räknat i din fråga drar du bara av den latenta skatten från vinsten. Men den fiktiva försäljningen innebär att man beräknar vad det skulle kosta parterna om fastigheten hade sålts på marknaden idag. Hade fastigheten sålts på marknaden hade den sålts för 6.000.000 kronor. Vinsten att skatta på hade varit 2.900.000 kronor innebärande en skatt om 638.000 kronor. Parterna hade då vardera erhållit 2.681.000 kronor från försäljningen efter avdrag för kapitalvinstbeskattning. För att det ska bli "rättvist" är det således ovanstående uträkning som gäller, sen står det givetvis er fritt att komma överens om annat.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad är skatten på ärvd fastighet?

2019-06-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Svärmor har gått bort och lämnat efter sig en fastighet som en dotter och mina två söner( i sin avlidne fars ställe) har ärvt! Hur räknas arvsskatt om Dottern ersätter mina söner för deras del? Hur räknas den delen ut? Om huset sedan säljs hur blir skatten då!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Förvärv genom bland annat arv är i Sverige skattefritt (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Bestämmelsen innebär att det inte finns någon skatt på arv. Däremot kan arv aktualiseras den dag fastigheten säljs.Om barnen erhållit en fastighet genom arv gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, innebärande att de träder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att när barnen ska sälja fastigheten kommer de att skatta precis som den ursprungliga ägaren hade gjort vid försäljning. För att räkna ut hur mycket skatt som ska betalas vid en försäljning måste kapitalvinsten beräknas. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (dvs. det fastigheten säljs för) minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet för fastigheter är anskaffningsutgiften (vad fastigheten ursprungligen köptes för) ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Skatten på kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). När det handlar om försäljning av privatbostadsfastigheter görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § första stycket IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22 % på kapitalvinsten.I fallet du beskriver innebär det att om dottern ska köpa ut sönerna får det göras en beräkning av vad kapitalvinsten beräknas bli och den latenta skatteskulden. Det vill säg om hon ska köpa ut de andra två får man (för det fall att man inte kommer överens om annat) komma fram till ett marknadspris och dra av omkostnadsbeloppet (se ovan). Det mest rättvisa är ju att de som blir utköpta betalar skatten till henne nu, den dag hon säljer fastigheten kommer hon nämligen att beskattas med 22% av kapitalvinsten.Vänligen,

Måste jag betala skatt för gåva till min dotter i USA?

2019-12-02 i Gåvoskatt
FRÅGA |Kan jag ge min dotter, som bor i US, mer än 10.000 USD i gåva utan skatt.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningFör att det enligt svenska skatteregler ska röra sig om en gåva utgås det från tre kriterier. 1. Det ska röra sig om en förmögenhetsöverföring.2. Du som överlåtare ska ha haft en gåvoavsikt, att vilja berika din dotter på tillgången. När en gåva ges till en närstående (såsom t.ex. barn) finns det en presumtion att gåvoavsikt föreligger.3. Överlåtelsen ska ha skett frivilligt.Om ovanstående är uppfyllt rör det sig rent skatterättsligt om en gåva. Enligt svenska skatteregler är gåvor skattefria (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL). Det innebär att det är skattefritt att ta emot en gåva, och även att ge en gåva. Om ovanstående inte är uppfyllt kan det istället räknas som en inkomst. Ur ett svenskt perspektiv är det således helt skattefritt såväl att ge som att ta emot en gåva.Tyvärr har varken Lawline, eller svenska jurister i allmänhet, någon kunskap om amerikanska skatteregler. Det är en helt annan jurisdiktion med betydande skillnader i skattelagstiftning. Som exempel är man skattskyldig till USA om man är amerikansk medborgare eller har uppehållstillstånd i USA, även om man inte bor där. Det är en skillnad från de flesta andra länder där du som utgångspunkt är skattskyldig endast om du är stadigvarande bosatt i landet.Tidigare har reglerna avseende gåvoskatt i USA varit 14-15.000 USD årligen. Du bör dock ta uppgiften med viss försiktighet. Som angivet enligt ovan är amerikanska skatteregler komplexa och skiljer sig från de svenska. Ur ett svenskt perspektiv är du inte skattskyldig. Min rekommendation är dock att du och/eller din dotter kontaktar en amerikansk jurist eller expert på amerikansk skatterätt för att få närmre besked om amerikanska skatteregler. Ett alternativ är att du och/eller din dotter kontaktar de amerikanska skattemyndigheterna (IRS) för besked.Hoppas du fick svar på din fråga. Om något är oklart är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Vem står för reseersättning om inte företaget gör det?

2019-09-29 i SKATTERÄTT
FRÅGA |vem står för reseersättning om inte företaget gör det
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om företaget du är anställd av inte står för reseersättning är det en kostnad du får stå för själv. Reseersättning kan i ett sådant fall i vissa fall vara avdragsgill i deklarationen. Din fråga är väldigt kortfattat ställd, varför jag får be dig att återkomma med en mer specificerad fråga om du vill ha ett längre svar. Kortfattat kan dock nämnas att reglerna om reseavdrag finns i 12 kap. 5-17 § inkomstskattelagen (IL). Har du inte fått ersättning från arbetsgivaren och använt egen bil för tjänsteresor, har du exempel vis rätt till avdrag med 18,50 kronor per mil. Använder du egen förmånsbil och har betalat allt drivmedel själv, får du göra avdrag med 6,50 kronor per mil för diesel och 9,50 kronor per mil för annat drivmedel (12 kap. 5 § IL). Utgifter för parkering ingår inte i reseersättningen utan avdrag för detta beviljas separat.Vänligen,

Kan vi kringgå beskattning genom att komma överens om en gåva?

2019-08-08 i SKATTERÄTT
FRÅGA |Hej,Jag och min syster äger en jordbruksfastighet tillsammans. Hon ska ta över gården nu. Jag överväger att ge henne min halva som en gåva, men mot en ersättning på 85 % av förra årets taxeringsvärde.Min fråga lyder:Om hon och jag kommer överens om att utöver ersättningen för gåvan, så ska hon ge mig 1 000 000 kr. En gåva från henne till mig. Vad säger skatteverket om det?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att det skatterättsligt ska röra sig om en gåva krävs en gåvoavsikt, en förmögenhetsöverföring och att transaktionen skett frivilligt. I ert fall finns det egentligen inte en gåvoavsikt (då den i praktiken innebär en ersättning för fastigheten, även om ni kallar det för en gåva). Med tanke på att det är en ganska stor summa som "skänks" är min uppfattning att Skatteverket kommer att reagera och anse det som ersättning för fastigheten.Innan ni försöker er på ett upplägg enligt ovan är min rekommendation att ni tar kontakt med en jurist specialiserad på skatterätt.Vänligen,

Vad blir anskaffningsvärdet för fastighet jag fått i gåva?

2019-06-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag kommer att få ett hus i gåva av min pappa (köper hans hus för 84% av taxeringsvärdet). Han köpte huset för 5 år sedan för 5 000 000. När jag väl bestämmer mig för att sälja huset, vilket blir mitt anskaffningsvärde?En till fråga är hur gåvan påverkar det framtida arvet mellan mig och min bror i framtiden? Tack på förhand!
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Om du erhållit en fastighet i gåva gäller den s.k. kontinuitetsprincipen, innebärande att du träder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § inkomstskattelagen, IL). Det innebär att när du ska sälja fastigheten kommer du att skatta precis som din pappa hade gjort om han hade sålt den. För att räkna ut hur mycket skatt du ska betala måste kapitalvinsten beräknas. Kapitalvinsten är skillnaden mellan ersättningen (dvs. det du säljer fastigheten för) minskat med utgifterna för avyttringen (t.ex. mäklarkostnader) och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet för fastigheter är anskaffningsutgiften (vad fastigheten köptes av din pappa för) ökade med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Skatten på kapitalvinster är 30 % (65 kap. 7 § IL). När det handlar om försäljning av privatbostadsfastigheter görs en kvotering och endast 22/30 tas upp till beskattning (45 kap. 33 § första stycket IL). I praktiken innebär det en effektiv skatt om 22 % på kapitalvinsten.I ditt fall innebär det att anskaffningsutgiften för dig är vad din pappa betalde för fastigheten när han köpte den, dvs. 5 miljoner kronor. I fråga om arv är utgångspunkten att allt en bröstarvinge (dvs. arvlåtarens barn) har mottagit under arvlåtarens livstid utgör förskott på arv, om inte annat framkommer i t.ex. ett gåvobrev. Det innebär att om inte din pappa skriver i gåvobrev att gåvan inte ska utgöra förskott på arv, är gåvan ett förskott som ska medräknas i arvsfördelningen när din pappa går bort.Vänligen,