Kan jag ge bort en belånad fastighet?

2020-05-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur går det till om jag vill ge min sambo 50% av en fullt belånad fastighet? Han har ingen del i lånet i nuläget.
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din fråga.Det finns ingen lag som hindrar dig från att ge bort en belånad fastighet, men innan du ger bort halva fastigheten bör du kolla vad villkoren säger om detta i ditt avtal med långivaren. Vanligen är är fastighetslån förenade med panträtt på fastigheten, som innebär att fastigheten kan tas i anspråk för att täcka era skulder om ni inte betalar till banken. Vill du att din sambo ska ta över halva betalningsansvaret för lånen också bör ni diskutera detta med långivaren, som bör gå med på det, eftersom det innebär en fördel för långivaren att fler personer står som betalningsansvariga för lånen.Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Kan jag säga upp ett hyresavtal för fritidshus i förtid?

2020-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har ett hyreskontrakt (som skrevs i januari) för ett fritidshus fr den 5 juli och 3 veckor framåt.Jag har betalat förskott 3000 kr och resterande belopp ska betalas 3 veckor innan tillträde.Tanken var att mina barn och barnbarn skulle hyra ett annat hus samtidigt. De bor utomlands och nu ser det ut som om de inte kan komma pga coronaviruset.Då vill inte jag hyra heller. Det finns ju ingen uppsägningstid eller liknande. Vad finns det för regler ang hyra av fritidshus? Kan hyresvärde motsäga sig uppsägningen om den görs senast 3 veckor innan den 5 juli? Kan han kräva några mer pengar?Det lär inte vara svårt att finna en annan hyresgäst, då huset ligger i Göteborgs södra skärgård.Mycket tacksam för svar!Mvh
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att du har hyrt ett hus för fritidsändamål och att du undrar om det finns någon möjlighet att säga upp hyresavtalet att upphöra helt. Bestämmelser om uppsägning av hyresavtal för fritidshus finns i 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen. Hyresavtalet upphör vid hyrestidens slutDitt hyresavtal gäller fr.o.m 5 juli och tre veckor framåt. Du har därmed ett hyresavtal som gäller på bestämd tid. Uppsägningstiden för tidsbestämda hyresavtal är beroende av hyrestidens längd. Ett hyresavtal som är längre än två veckor men längst tre månader ska sägas upp senast en vecka innan hyresavtalet upphör att gälla (12:4 andra stycket 2 p. JB). Tidsbestämda hyresavtal upphör dock att gälla först vid hyrestidens slut, dvs vid det slutdatum som står i ditt hyresavtal (12:3 andra stycket JB). Även om du säger upp ditt hyresavtal redan nu kommer det alltså fortsätta att gälla ändå under hela den hyrestid som du och hyresvärden har kommit överens om. Det finns som huvudregel ingen möjlighet att säga upp ett tidsbestämt hyresavtalet att upphöra i förtid. Ingen möjlighet till undantag i ditt fallDet finns en undantagsregel som säger att en hyresgäst alltid har rätt att säga upp ett hyresavtal att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tre månader efter uppsägningen (12:5 första stycket JB). Den bestämmelsen är dessvärre inte till någon hjälp för din del eftersom att ditt hyresavtal snart börjar gälla och även om du säger upp hyresavtalet nu så kommer hela din hyrestid på tre veckor hinna passera innan uppsägningstiden på tre månader har gått ut.Jag vill även nämna att hyreslagen är tvingande till hyresgästens förmån vilket betyder att om det finns bestämmelser om uppsägning i ditt hyresavtal som är mer förmånliga för dig som hyresgäst, t.ex. att du har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, så är det avtalets regler som gäller. Jag uppfattar det dock som att det inte står något om uppsägning i ditt hyresavtal och då är det lagens bestämmelser som gäller, dvs att du är bunden av hyresavtalet till hyrestidens slut.Du är bunden av ditt hyresavtalSammanfattningsvis så är du bunden att hyra fritidshuset de tre veckor som ni har avtalat om och du måste betala hyra för hela perioden. Du kan försöka prata med hyresvärden och se om värden ändå går med på att du får säga upp ditt hyresavtal, men om hyresvärden inte går med på det har du tyvärr ingen laglig rätt att få säga upp ditt hyresavtal att upphöra i förtid.Vänliga hälsningar

Störande grannar

2020-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, Mina grannar över mig sjunger karaoke varje dag i flera timmar igår var det totalt tre timmar. Vid flertal egna mätningar ligger det konstanta ljudnivån i min lägenhet på ca 42db när dom är igång. Dom sjunger dock inte innan 9 eller efter 22. Min fråga är, måste jag tåla detta? Det börjar nämligen tära på mina nerver.
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Det framgår inte av din fråga vilket boendeform du har, dvs om det gäller en hyreslägenhet eller en bostadsrätt. Bor du i en bostadsrätt kan du bortse från svaret jag skriver nedan och kontakta din bostadsrättsförening. Föreningen kan i sin tur utfärda en skriftlig varning till dina grannar. För hyresförhållanden är det 12 kap. Jordabalken (JB) som blir aktuell. Störningar i boendet regleras i 12 kap. 25 § JB. En hyresgäst får inte orsaka sina grannar störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö och som rimligen inte bör tålas. Utgångspunkten för vilka störningar som inte rimligen bör tillåtas avgörs utifrån det som allmänt sett skulle betraktas som otillåtet. Det betyder att bedömningen kan variera från fall till fall. Ingen hänsyn tas dock till extra känsliga personer eller exempelvis till nattarbetare. Det du borde göra är att kontakta din hyresvärd och påtala störningarna från din granne. Hyresvärden kan då ge den störande grannen en tillsägelse och se till att störningarna upphör. Rättar sig inte grannarna efter en tillsägelse kan hyresvärden, om störningarna är tillräckligt allvarliga, säga upp deras hyresavtal enligt 12 kap. 42 §.Skulle din hyresvärd inte anse att störningarna är ett problem kan du själv driva ärendet i hyresnämnden. Hyresnämnden kan då besluta i saken istället för hyresvärden. Det gäller dock bara om störningarna är allvarliga i den mening som avses juridiskt. Du kan då också eventuellt ha rätt till nedsatt hyra under den tid som störningarna pågår. Du kan exempelvis föra loggbok och försöka få bevis på att dina grannar stör så pass mycket att de inte bör tålas. Behöver du hjälp med en bedömning kan hyresgästföreningen yttra sig om störningarna är så allvarliga att du har möjlighet till framgång, om du är medlem hos dem.Med vänliga hälsningar,

Kan jag få hyresvärden att hyra ut till någon annan under min uppsägningstid?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Jag ska flytta från en hyreslägenhet och har 3 månaders uppsägningstid för denna. Jag kommer flytta till ny bostad innan dessa tre månader gått och har en person som gärna vill ta över lägenheten snarast men min hyresvärd säger att de ska lägga ut lgh på nätet (vilket kan ta flera veckor!) invänta svar från intressenter och sedan välja ut någon osv. Hyresvärden har ingen bostadskö utan tillämpar "först till kvarn" - principen, ändå vill de inte ens kolla upp den som jag vet vill ta över lägenheten. Kan de göra så?
Erika Redelius |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB).Får personen göra så här? Eftersom du ingått avtal med din hyresvärd om tre månaders uppsägningstid är det avtalet som gäller (1 § avtalslagen). Om avtalet skulle innefatta en bestämmelse om att du får hitta en ny hyresgäst att ta över din plats så hade det varit gällande, men det är inte huvudregeln och det låter heller inte som att ni skrivit in det i avtalet (12 kap 32 § JB). Din hyresvärd har alltså rätt att kräva hyra av dig för de tre månaderna som är uppsägningstid, även om du flyttar i förtid. Du har också rätt att nyttja lägenheten under dessa månader om du skulle vilja (12 kap 7 § JB). Angående först till kvarn-principen är det inte heller något som är lagreglerat. Om personen vill kolla upp intressenter innan de bestämmer sig har de rätt till det. Uppsägningstiden finns för just detta syfte - det kan ta tid både för hyresgästen och hyresvärden att finna en ny fungerande situation. Hyresvärden har heller inte skyldighet att hyra ut till någon särskild och kan därför inte tvingas kolla upp din intressent.Vad kan du göra?Det är inte för sent att avtala om en kortare uppsägningstid om din hyresvärd skulle gå med på det. Det låter konstigt att hyresvärden, om de inte har specifik önskan om hyresgäst, inte vill kolla upp din intressent, men du kan tyvärr inte tvinga dem att göra det. Vad du kan göra är att återigen kontakta hyresvärden, diskutera situationen och ditt intresse av att korta ner uppsägningstiden. Hoppas att du fick svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Vem betalar sista hyran?

2020-05-29 i Hyresavtal
FRÅGA |Vår ekonomiska förening ska hyra ut en hästbox. Den som nu har boxen har uppsägningstid maj, juni, juli (boxen är tom).Den som vill hyra boxen har sagt att hon vill ha den från 1 juni. Nu har hon ändrat sig till 1 juli. Vi har ännu inte skrivit något kontrakt. Vem betalar junihyran?MVHA-S
Edessa Barmousa Altun |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar din fråga att gälla uthyrning av lokaler och bostäder vilka regleras i 12 kap. Jordabalk (1970:994) (hädanefter JB), samt att den tidigare hyresgästens uppsägningstid går ut i juli.UppsägningstidEnligt 12 kap. 4 § JB gäller tre månaders uppsägningstid för hyresavtal på obestämd tid, vilket jag nu antar så är fallet eftersom inget annat har antytts i frågan. Detta innebär även att hyresgästen har rätt att nyttja hyresrätten tills hyrestidens sista dag. Av samma paragraf framgår det att hyresavtalet inte upphör förrän efter uppsägningstidens utgång. Hyresgästen är därför skyldig betala för hela uppsägningstiden, oavsett om hyresgästen väljer att nyttja hyresrätten eller inte.Utnyttjande av hyresrätt under uppsägningstidDet framgår av 12 kap. 7 § JB att hyresgästen har rätt att utnyttja hyresrätten fram till dess att avflyttning sker, alltså att hyresgästen flyttar ut. Det innebär att även om hyresgästen väljer att utnyttja hyresrätten sporadiskt eller inte alls under uppsägningstiden så är det upp till denne. Däremot försvinner inte hyresgästens skyldighet att betala in hyran under uppsägningstiden såsom ovan konstaterat enligt 12 kap. 4 § JB.När ska betalning ske?I 12 kap. 20 § JB anges att ni kan avtala om tiden för betalning av hyra. Normalt gäller att hyresgästen kan dock alltid betala hyran senast sista vardagen för början av den tid till vilken hyran beräknas. Detta betyder hyran för juni kan betalas senast sista vardagen i maj enligt lagens ordalydelse.SammanfattningSåsom ovan konstaterat så har hyresgästen rätt att utnyttja hyresgästen till sista dagen, men hyresgästen har även skyldighet att betala in hyra under uppsägningstiden oavsett hur mycket hyresgästen disponerar hyresrätten. Detta innebär således att det är den tidigare hyresgästen som är skyldig att betala för juni-hyran, fram tills den tidigares uppsägningstid är över. Detta ska dock ske senast sista vardagen i maj.Vänligen,

Säga upp hyreskontrakt på grund av fel?

2020-05-29 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag hyr en lägenhet som har blivit vattenskadad, som jag ej har orsakat.Nu vill jag flytta ut, gäller 3 månaders uppsägning då?
Arian Shadmehr |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Mitt kortfattade svar är att beroende på hur omfattande skadan är och hur hyresvärden har inställt sig, kan det finnas möjlighet att säga upp hyresavtalet i förväg. Däremot krävs det fler omständigheter för att kunna göra en konkret bedömning utifrån ditt fall. Jag kommer nedan att utveckla och förklara vad jag grundar mitt svar på. Frågor gällande hyresrätter/lägenheter finner du i 12 kap. jordabalken (JB). Specifikt gällande åtgärder mot brister i hyresrätten framgår av 12 kap. 16 § JB.Vad gäller vid brister i hyresrätten?Vid hyra av en lägenhet ska skicket på lägenheten vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i staden är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Undantaget är däremot att detta går att avtala bort och om det är så att man avtalat om annat bör det också framgå i avtalet, 12 kap. 9 § JB. Vidare har hyresvärden skyldighet att underhålla lägenheten och hålla samma skick som vid tillträdet av hyresrätten, med undantagen att något annat har avtalats, att det skulle finnas en förhandlingsklausul eller om hyran avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet, 12 kap. 15 § JB. Skulle det vid hyrestiden uppkomma brister som inte orsakats av hyresgästen och som medför att lägenheten avviker från den normala standarden, som nämnts ovan, bör hyresgästen meddela hyresvärden om bristen. Hyresvärden bör så fort som möjlighet efter hyresgästens meddelande åtgärda problemet. Skulle hyresvärden efter meddelandet inte åtgärda bristen eller skadan har hyresgästen rätt att åtgärda bristen på egen hand och därefter göra avdrag på hyran/depositionen, 12 kap. 16 § JB.Vad kan hyresgästen göra om hyresvärden inte åtgärdar brister i hyresrätten?De åtgärder som hyresgästen främst kan göra, om hyresvärden inte åtgärdar problemen, är att åtgärda problemen själv och på hyresvärdens bekostnad, 12 kap. 11 § första stycket, första punkten, JB. Utöver detta har du rätt till nedsättning av hyran under den period då bristerna förelegat och även eventuell ersättning för skador som sker i samband med bristerna där hyresvärden inte kan visa att felen beror på hyresgästen, 12 kap. 11 § första stycket, tredje punkten, JB. Om bristerna inte går att åtgärda på egen hand och bristen är av väsentlig betydelse har hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet, 12 kap. 11 § första stycket, andra punkten, JB.Om det inte är aktuellt för hyresgästen att säga upp hyresavtalet finns det en ytterligare åtgärd som medför att hyresgästen ansöker om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan därmed ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen och om hyresvärden fortfarande inte åtgärdar problemet kan denne bli skyldig att utge vite, 12 kap. 16 § andra stycket, JB. Vad kan du göra i ditt fall?Utifrån din fråga är min uppfattning att det är en vattenskada i lägenheten och att du som hyresgäst vill säga upp hyresavtalet. Mitt råd till dig i detta fall är att försöka se till att säga upp hyresavtalet i samråd med din hyresvärd för att undvika ansvar för eventuella avtalsbrott eller processkostnader. Är det fallet att ni inte kommer överens är mitt råd i andra hand att vända dig till hyresnämnden. Är det fallet att ni har haft detta fel i er lägenhet under längre tid och där hyresvärden inte har åtgärdat felet har ni även rätt till en skälig nedsättning av hyran från den tiden som felet meddelades till hyresvärden fram till att det åtgärdas eller att ni flyttar ut!Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Uppsägningstid vid uthyrning av egen bostad

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hejsan! Jag har hyrt ut min lägenhet i andrahand och den 2 mars så valde personen som bor där att säga upp den. I kontaktet står det att uppsägningstiden är 3 månader uppsägningstid till hyrestidens utgång. Det står också I kontraktet att hyran ska vara betald senast sista vardagen i månaden före månadsskifte. Personen som hyr lägenheten har tolkat det som att hon hyr i andra hand och inte i första hand och att det är 3 månader som gäller och inte 3 kalendermånader och att hon ska betala sista hyran nu 30/4-2020 och jag menar på att hon ska betala sista hyran den 31/5-20 då hon sa upp den efter månadsskiftet den 2 mars. Vad är det som gäller?
Mohamed Mustapha |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du har hyrt ut din bostadsrätt. Jag kommer därför utgå från denna förutsättning. När man hyr ut en bostadsrätt blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig. Lagen är ett minimiskydd för hyresgästen. Detta innebär att hyresgästen inte är bunden till villkor i avtalet som avviker från lagen och är till nackdel för hyresgästen (2 §). I fall där lagen om uthyrning av egen bostad är tillämplig har hyresgästen en uppsägningstid om en (1) månad, om inte kortare uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket). Det finns inget som hindrar din hyresgäst att åberopa lagen och därmed ha en uppsägningstid om en månad. Om din hyresgäst säger upp hyresavtalet den 2:a mars så börjar uppsägningstiden att löpa från nästa månadsskifte, alltså från den 1:a april (innevarande månad räknas inte med i uppsägningstiden). Då uppsägningstiden är en månad blir den sista månaden som hyresgästen ska betala för april. Om din hyresgäst vill så kan alltså den sista betalningen ske senast den 31/3. Hyresgästen kan däremot, om han eller hon vill, välja att följa villkoren i avtalet. Det verkar som att din hyresgäst har valt att fullfölja avtalets villkor avseende tre månaders uppsägningstid. Uppsägningstiden skulle då löpa under tre månader med start i april. Den sista betalningen ska då ske den 31/5 avseende hyra för juni.Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss igen!Med vänliga hälsningar,

Går det att avtala att hyresgästen ska stå för skador på grund av yttre åverkan?

2020-05-28 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Vi hyr en lokal från en bostadsrättsförening som används för restaurangverksamhet. Tyvärr har vi haft ett antal inbrott där de bl.a. vid ett tillfälle brytit upp ytterdörren och vid ett annat kastat sten genom en fönsteruta för att komma in. Enligt vårt hyresavtalet finns det an paragraf där det står:"Skador p.g.a. yttre påverkan. Hyresgästen svarar och står för kostnaden för skador på grund av åverkan på till hyresobjektet hörande fönster, skyltfönster, skyltar samt entré- och andra dörrar eller portar som leder till eller från hyresobjektet. I samtliga fall omfattar ansvaret även karmar, bågar och foder m.m."Min fråga är tvådelad:1: Kan man "förhandla bort" 12 kap. 9§ i Jordabalk (1970:994) gällande Hyresvärdens ansvar att stå för skador som ej vållats av hyresgästen (eller dess gäster/kunder)?2: Vem står i det här fallet för kostnaden reparera dörren vid det första inbrottet och ersätta skyltfönster glaset vid det andra inbrottet?
Elise Sohlberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som du nämner är det i 12 kap jordabalk (JB) som vi hittar regler om hyresförhållanden. Att notera är dock att med fastighetsrättslig terminologi avses med begreppet "lägenhet" inte bara en sedvanlig bostad. Även lokaler, kontor, lager och andra liknande utrymmen omfattas av det nyss nämnda begreppet.Vilka regler blir tillämpliga?Enligt 12 kap. 9 § JB är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen "tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.". I 12 kap. 15 § JB görs en hänvisning till ovanstående krav. Det stadgas att hyresvärden under hyrestiden är skyldig att hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §. Detta innebär alltså att hyresvärd måste hålla lägenheten fullt brukbar för det avsedda ändamålet både innan och under hyrestiden.Jag kan tillägga att det i 12 kap. 24§ JB framgår att en hyresgäst är ansvarig för sådana skador som uppstår till följd av dennes vårdslöshet eller vållande. Det är emellertid svårt att argumentera för att ett inbrottsförsök beror på din vårdslöshet eller vållande så länge du har iakttagit den aktsamhet som utmärker en ordentlig person (till exempel låst ordentligt efter dig och dylikt).Sammanfattningsvis stadgar 12 kap. JB att det är hyresvärden som ska se till att lokalen är fullt brukbar som restaurangverksamhet. Eftersom krossad ruta och uppbruten ytterdörr gör att restaurangen inte blir fullt brukbar och skadorna inte beror på dig som hyresgäst är det alltså hyresvärden som ska stå för kostnaderna för reparation.Kan man förhandla bort 12 kap. 9 § JB?Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är avtalsvillkor som strider mot kapitlet utan verkan mot hyresgästen om inte annat anges. Huvudregeln är alltså att 12 kap. JB är tvingande till hyresgästens fördel och att parterna inte kan avtala om mindre förmånliga regler än vad som står i lagen. Enligt 12 kap. 9 och 15 §§ får dock avtal träffas om att lägenheten ska vara i sämre skick än vad som stadgas i lagen. Detta innebär att 9 och 15 §§ är dispositiva och avtalsfrihet gäller här.Avtalsvillkoret du anger i din fråga är vanligt i många standardiserade hyreskontrakt och är alltså i regel ett giltigt avtalsvillkor. Hyresavtal med ett sådant villkor som du beskriver brukar också ha ett villkor om att hyresgästen ska teckna försäkring för lokalen. I sådana fall ska alltså skadorna bekostas av hyresgästens försäkring.Sammanfattning och handlingsplan:Sammanfattningsvis är det möjligt att avtala bort hyresvärdens ansvar att hålla lokalen i ett visst skick eftersom det stadgas i både 12 kap. 9 § och 15 § att annat får avtalas. Detta innebär tyvärr i ditt fall att du som hyresgäst ska stå för kostnaderna för dörren och skyltfönstret eftersom avtalsvillkoret anger att du ska stå för skador på grund av yttre åverkan. Observera dock att jag inte har sett avtalet och eventuellt finns det något annat villkor som talar i din fördel. Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, fredagen den 29 maj, klockan 12:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess. Jag nås på elise.sohlberg@lawline.se. Vänliga hälsningar,