Vad händer när lägenheten inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra?

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Jag har hyrt ut mitt studentrum i andrahand. Igår skulle en ny hyresgäst flytta in och den gamla ut. Eftersom jag inte hade möjlighet att lämna över rummet personligen så skedde övergången mellan dessa två efter att vi har skrivit på kontrakt som vi skickade via post.Nya hyresgästen skulle hyra i November och framåt men börjar genast klaga över att rummet var litet men jag hänsvisar till att jag gjorde det tydligt i kontraktet och bilder hur stort det var, han erkänner att han inte varit uppmärksam. Då börjar han istället klaga på att det var dåligt städat. Jag ber gamla hyresgästen komma över för att se till så det blir rent. Efter ett tag kontaktar nya hyresgästen mig och säger att det fortfarande är smutsigt för att han inte vill säga till hur rent det.Idag kontaktar nya hyresgästen mig och hänsvisar till att han vill ha pengarna för hyran tillbaka för att han vill flytta ut då han anser att det är för smutsigt. I bilderna han skickar så är det rent med undantag för en del dammråttor ovanför kylskåp och bakom någon möbel. Jag anser att jag har rätt till hyran då jag inte har brutit mot något i kontraket eller mot lagen. Han anser däremot att "lägenheten var i så dåligt skick" att han har rätt att frånträda hyresavtalet. Han hänvisar till tolfte kapitel nionde paragrafen jordabalken. Jag erbjöd att stå för städhjälp idag men han ignorerar mitt erbjudande och hotar om att gå till rätten om jag inte ger tillbaka pengarna för hyran. Vem har rätt?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelsen i 12 kap. 9 § Jordabalken (JB) behandlar normen för lägenhetens skick och stadgar att lägenheten vid hyresgästens tillträde enligt den allmänna uppfattningen på orten ska vara fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Vad som avses med fullt brukbar för det avsedda ändamålet preciseras inte utan beror på typ av lägenhet som upplåts samt gällande bestämmelser i byggnads-, hälsoskydds- och arbetsskyddslagstiftning. Det är hyresnämnden eller domstolen som har att göra denna bedömning. Denne bestämmelse kombineras med 12 kap. 15§ JB som föreskriver att hyresvärdar måste hålla lägenheten i sådant skick så att 12 kap. 9§ JB uppfylls.Det kan föras en argumentation om lägenheten ändå kan sägas vara fullt brukbar för dess ändamål trots smutsen han påstår sig existera. Hans påståenden ter sig inte heller så starka sett till hur snabbt problemet kan lösas. Inte heller har han angripit någon bestämmelse i Miljöbalken om t.ex. sanitär olägenhet eller olägenhet för hans hälsa. Däremot ska det erinras om att hyresgästen alltid har en rätt att säga upp hyresavtalet att sluta gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, 12 kap. 5§ JB. Det som därför går att angripa är den påföljd som han vill göra gällande mot dig. 12 kap. 11 § JB föreskriver särskilda sanktioner när lägenheten vid tillträdet inte är i det skick som hyresgästen kan påfordra. Det handlar om uppsägning i förtid, nedsättning i vederlag (hyran), skadestånd. 12 kap. 11§ p. 2 JB anger närmare att ifall bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.Det kan därför diskuteras om bristen verkligen är av väsentlig betydelse vidare som du faktiskt erbjudit dig att avhjälpa felet. Detta bör tala för att avtalet inte kan sägas upp på denna grund. Ingen av sanktionerna medger heller hyresgästen en rätt att få tillbaka hyran. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Indirekt besittningsskydd och rätt till ersättning

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vi är ett företag som hyr en kontorslokal under tre års tid och automatisk förnyelse. Inför förnyelsen så vill hyresvärden säga upp kontraktet. Det står i vårt kontrakt att vi som företag har besittningsskydd till hyresobjektet enligt svensk lag. Vet ni vad det innebär och kan det vara en fördel när vi ska förhandla om ersättningen för uppsägningen? Vi har varit hos Hyresnämnden men inte godkänt förlikningsförslaget.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Besittningsskydd är en slags skyddsbestämmelse för nyttjanderättshavare ifall upplåtaren skulle säga upp avtalet till upphörande. Bestämmelsen innebär att den som hyr en bostad/lokal i första-eller andrahand inte nödvändigtvis behöver flytta trots uppsägning av hyresavtal. Reglerna om besittningsskydd regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB). Det är av största relevans här att skilja på det s.k. direkta besittningsskyddet och det indirekta besittningsskyddet:Direkta besittningsskyddet återfinns i 12 kap. 46§ JB och gäller främst för bostadslägenheter. Bestämmelsen stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse och enligt första punkten gäller ej en sådan förlängning om hyresrätten t.ex. blivit förverkad i enlighet med 12 kap. 42§ JB. Det indirekta besittningsskyddet används i fråga om lokaler och är på ett sätt svagare för hyresgästen då hyresvärden inte kan tvingas förlänga avtalet. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande. För att ändå förstärka hyresgästens position har det istället införts en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakats pga. upphörandet av hyresförhållandet. De relevanta lagrummen återfinns i 12 kap. 56-60§§ JB. I ert fall är ni ett förtag som hyr en kontorslokal varför det indirekta besittningsskyddet blir av intresse att analysera. Skyddet får indirekt sitt uttryck i 12 kap. 57§ JB där det anges att ni som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b§ JB om hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning inte kommer till stånd då ni som hyresgäst inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Däremot ska det erinras om att ersättning inte alltid utgår. Detta är om någon av punkterna i bestämmelsen skulle anses uppfylld. Av eran bakgrundsinformation framgår inte vilka motiv som legat bakom hyresvärdens val att säga upp avtalet och det blir därför inte lika lätt för mig att besvara er fråga. Det bör däremot nämnas att ersättningsskyldigheten bortfaller om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning. Skälen för avflyttningen ska vara av saklig art. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till erat intresse av att behålla lokalen. Det görs alltså en intresseavvägning mellan era motstående intressen. Jag vill även här uppmärksamma om generalklausulen i 12 kap. 57§ p. 4 JB som lämnar bredare utrymme för hyresvärden att komma undan med att betala ersättning. Sammanfattningsvis stämmer det att ni kan ha rätt till ersättning, men ni bör studera 12 kap. 57§ och se om någon av undantagen som radas upp i punkterna blir aktuella i ert fall, dvs om hyresvärden anger ett sakligt skäl. Vidare bör ni åberopa ett skyddsvärt intresse från er sida eftersom det får betydelse i intresseavvägningen. Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hur länge får ett upplåtelseavtal gälla?

2020-11-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är fastighetsägare där en idrottsförening vill nyttja min mark för ett el-ljusspår. Marken har nyttjats för detta sedan tidigare ägare men något avtal finns inte.Jag vill låta föreningen fortsätta med det och tänkte att det är väl bäst för alla parter om vi har skriftligt på vad som gäller. Men när jag då läser jordabalkens 7 kap. 5 § så verkar vi inte kunna avtala om en viss avtalstid, utan 50 år i icke detaljplaneratområde gäller från det att ett nyttjanderättsavtal upprättats? Fortsättningsvis jordabalken 7 kap. 10 § om jag upplåter nyttjanderätt skriftligt så skulle föreningen ha en obegränsad rättighet att söka inskrivning på min fastighet?Hur ska jag tänka som fastighetsägare, där jag vill upplåta marken just nu, men kan omöjligt planera för 50 år framåt i tiden, eller riskera att någon gör en inskrivning på min fastighet som i förlängningen skulle riskera att sänka värdet på min fastighet vid framtida försäljning. Det verkar ju inte vara möjligt att skriva ett skriftligt nyttjanderättsavtal då dessa risker inte går avtala bort enligt lagen. Hur gör jag?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att uppmärksamma om att det råder avtalsfrihet och att du kan välja att upplåta ett avtal att gälla under den tid du önskar. Bestämmelsen i 7 kap. 5§ Jordabalken (JB) kan i första anblick vara lite svårbegriplig, men i sin helhet avser den att reglera totala upplåtelsetider. Bestämmelsen är faktiskt till förmån för dig på så sätt att ifall tidsgränserna som uppställs i paragrafen överskrids så är upplåtelsen inte längre tvingande. Syftet är precis som du själv anger, att man inte vill binda parterna under en för lång tid. Det är även självklart att du kanske önskar förändra något efter sådan tid. Regeln är tvingande på så sätt att den inte kan avtalas bort. Av första stycket anges att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt, inte är bindande längre än 50 år från det att avtalets slöts. Det finns ändå utrymme för er att avtala om en längre upplåtelsetid, men då har ni dessutom en rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat. Vid upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dessa inte bindande mer än 25 år. Vad gäller 7 kap. 10§ JB reglerar denna rätt till inskrivning för nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling (samt servitut). Inskrivningen är alltså ingen skyldighet utan en rättighet. Inskrivning är bra sett utifrån att nyttjanderätten blir allmänt känd genom förfarandet. I och men inskrivningen anses ny ägare vara medveten om dess existens. Den nye ägaren försätts i ond tro och rättigheten blir gällande mot denne. Rättigheten ges ett sakrättsligt skydd. Inskrivning är även den en tvingande regel som inte kan avtalas bort. Undantag gäller däremot för arrende som istället skyddas i 7 kap. 13§ JB vilket hänger samman med att man velat undvika att fastighetsregistret blir överfyllt med inskrivningar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,