Får en bostadsrättsförening neka en bostadsrättshavare att hyra ut sin parkeringsplats i andra hand?

2020-11-03 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag kommer eventuellt att hyra ut min lägenhet i andra hand mellan 6-12 månader. I mitt avtal med föreningen så har jag en parkeringsplats. Min avsikt är givetvis att kunna erbjuda denna till hyrestagaren. Ny var det en styrelseledamot som gjort ett yttrande att detta inte är möjligt då föreningen äger rätten att hyra ut den till den de önskar, låter märkligt i mina öron då jag har avtalet med dem och betalar hyran månadsvis.Frågan är då, äger styrelsen rätten att ta min p-plats i besiktning och hyra ut den via föreningen?
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. I vardagligt tal kan ordet parkeringsplats användas såväl för parkeringar utomhus som garageplatser. Rent juridiskt gäller dock skilda regler för de olika parkeringsformerna och jag kommer därför att redogöra för båda alternativen. Garageplats En garageplats är en parkering som är en del av en byggnad med fyra väggar och ett tak. För uthyrning av garageplats i andra hand gäller samma regler som vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand. Utgångspunkten i detta fall är alltså att styrelsen behöver lämna sitt samtycke till att du hyr ut din garageplats, vilket framgår av 7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen. Om styrelsen inte samtycker till att du hyr ut din garageplats i andra hand har du ändå rätt att hyra ut den i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till detta. Ett sådant tillstånd lämnas om du har skäl till att hyra ut din garageplats i andra hand och styrelsen inte har någon befogad anledning till att samtycka. Ett exempel på ett acceptabelt skäl kan vara att du ska bo på annat håll. För att avgöra om styrelsen har befogad anledning att inte samtycka till att du hyr ut din garageplats i andra hand prövas de personliga förhållandena hos den som ska hyra garageplatsen i andrahand. Ett exempel på en omständighet som kan medföra att styrelsen har en befogad anledning till att vägra sitt samtycke är ifall den som ska hyra garageplatsen inte kan förväntas vårda den. Parkeringsplats En parkeringsplats utomhus omfattas av reglerna för lägenhetsarrende, vilket framgår av 8 kap. 1 § jordabalken, Detta innebär att du inte får hyra ut din parkeringsplats utan tillåtelse från bostadsrättsföreningen, enligt 8 kap. 19 §. Bostadsrättsföreningen har alltså möjlighet att självmant välja vilka regler som gäller för andrahandsuthyrning av deras parkeringsplatser. Vänliga hälsningar,

Skälig hyra för uthyrning i andrahand

2020-10-27 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hyr ut ett hus på 7 rum och kök. Med kallhyra.Hyran är på 4200 till min son. Kan jag höja hyran till 5200.
Carolina Olsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Regler om hyra finns i Jordabalken (JB). Om du bor i en hyreslägenhet och har ett förstahandskontrakt har du rätt att hyra ut din bostad, så länge du får tillåtelse av din hyresvärd. Om värden nekar dig att hyra ut kan du gå till Hyresnämnden och ansöka om tillstånd. Som hyresvärd är det tillåtet att höja hyran för hyresgäster med en höjning som är skälig. Höjningen är skälig om den görs till en nivå som motsvarar lägenheter på samma ort. I bedömningen ska det tas till hänsyn var lägenheten är placerad, omgivning, standard och modernitet. En renovering kan vara en omständighet som göra att högre hyra kan anses skäligt jämfört med tidigare 12 kap. 55 § JB. I en möblerad hyreslägenhet får du lägga på 10–15 procent på den hyra du själv betalar. 15 % högre än 4200 kr blir 4830 kr, vilket innebär att du inte får höja hyran till 5200 kr. Som max kan du höja hyran till 4830 kr. När hyresvärden vill höja hyran bör hyresgästen bli meddelad detta skriftligen 12 kap. 54 § 1 st. JB. Meddelandet ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjning det är, vad den nya hyran kommer bli samt när den börjar gälla. Meddelandet ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden till att betala den högre hyran om hyresgästen inte innan en viss angiven dag ger dig som hyresvärd ett meddelande om att hyresgästen motsätter sig höjningen. Denna angivna dag bestämmer du som hyresvärd men det får inte vara tidigare än två månader från meddelandet. Meddelandet behöver även innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om hyresgästen inte anser att den är skälig och vad hyresgästen ska göra för att få till en sådan prövning 12 kap. 54 a § JB.

Är jag ersättningsberättigad om min hyresvärd hyr ut olagligt i andra hand till mig?

2020-10-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag bor för tillfället i andrahand och är orolig att min hyresvärd hyr ut olagligt. Jag har en misstanke att jag står som inneboende, vilket inte är avtalat i papperna. Om det skulle vara olagligt - blir hyresvärden på något sätt betalningsskyldig till mig?
Erica Lager |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Uthyrning av hyresrätter regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), kapitlet brukar också kallas också för "hyreslagen".Om andrahandsuthyrningEn hyresgäst får lov att hyra ut sin bostad i andra hand ex. om hen ska vara iväg en längre period för arbete eller studier på annan ort eller vill pröva samboförhållande. Hyresgästen får måste ha hyresvärdens samtycke till detta (12 kap. 39 § JB) eller tillstånd från hyresnämnden (12 kap. 40 § JB). En otillåten andrahandsuthyrning är en grund för hyresrättens förverkan och hyresvärden får lov att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 p.3 JB). Dock måste hyresvärden säga upp avtalet inom 6 månader från att denne fick vetskap om den olagliga andrahandsuthyrningen, annars förlorar det sin grund för förverkande (12 kap. 43 § 2 st JB).Andrahandsuthyrning till oskäligt hög hyra är ett brottSedan oktober 2019 är det också straffbart ifall en person olagligt (utan samtycke/ tillstånd) hyr ut sin hyresrätt i andra hand + tar ut en oskäligt hög hyra gentemot sin hyresgäst. Brottet stadgas i 12 kap. 65 c § JB och om det inte är ringa kan personen dömas till böter eller upp till 2 års fängelse. Lite om brottet och vad som är oskälig hyra går att läsa om här.Om andrahandsuthyrningen är olaglig, vad innebär det för andrahandshyresgästen?En andrahandsuthyrning är egentligen enbart ett avtal mellan hyresgästen och andrahandshyresgästen. Det har ingen påverkan alls på det första hyresavtalet mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen. Det innebär i sin tur att om hyresvärden väljer att säga upp hyresavtalet på förverkandegrunden att andrahandsuthyrning skett utan samtycke, eller för att hyresgästen inte betalar hyran så så måste hen flytta och avtalet till andrahandshyresgästen sägs automatiskt upp då det inte längre finns någon hyresrätt att ha ett avtal kring. Det finns inte heller någon särskild rätt för andrahandshyresgästen att ta över första hyreskontraktet. Det kan alltså vara riskfyllt att inneha ett andrahandskontrakt, och man bör därför vara medveten om detta.Dock finns visst skydd. En hyresgäst som tagit betalt allt för oskäligt hög hyra av sin andrahandshyresgäst kan bli återbetalningsskyldig för den del som var oskälig (12 kap. 55 f § JB). En andrahandshyresgäst har också möjlighet att få besittningsskydd efter 2 år, som innebär att man inte kan tvingas flytta utan skäl på uppsägningsdagen (12 kap. 45 § p.1 JB). Vad gäller för dig?Som beskrivits ovan har andrahandshyresgästen väldigt få rättigheter, utan får lita på att förstahandshyresgästen fullföljer sina plikter enligt hyresavtalet. Trots att olaglig andrahandsuthyrning fått skarpare regler nyligen, verkar det inte finnas någon rätt till ersättning enbart på grunden att avtalet varit otillåtet. Däremot om förstahandshyresgästen dessutom krävt en oskälig hyra riskerar hen straff samt blir återbetalningsskyldig för den summan av hyran som varit oskälig. Om du misstänker att ditt avtal inte är tillåtet kan du göra en anmälan till Hyresnämnden, som kan undersöka saken och hjälpa dig om det visar sig att du har rätt. Lycka till! Jag hoppas att detta gav svar på din fråga. Annars är du välkommen att ställa fler frågor till oss här på Lawline!Vänligen,

Uppsägningstid vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2020-10-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej!Jag ställde nyligen en fråga om uppsägningstid vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt men behöver ställa en följdfråga. Vårt kontrakt är på obestämd tid och min hyresvärd sa upp lägenheten den 27:e september och hänvisade till kontraktet som säger tre månaders uppsägning. Jag kontrade då med att jag vill ha en månads uppsägning. Men bara för att hon sa upp lägenheten "först", måste jag då ha tre månader och därmed förlorar min rätt till en månads uppsägningstid? Eller har jag rätt att säga att jag vill ha en månad för att det är mer gynnsamt för mig? Tack på förhand.
Linn Engdahl |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet gäller bestämmelserna i lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Då ert avtal löper på obestämd tid gäller de uppsägningstider som framgår av lagens 3 § andra stycket. Enligt bestämmelsen gäller en månads uppsägningstid om det är hyresgästen som säger upp avtalet, och tre månaders uppsägningstid om det är hyresvärden som säger upp. Bestämmelsen är en skyddsregel för hyresgästen och innebär att om det skulle ha stått en månad oavsett vem som säger upp så har hyresgästen ändå rätt till tre månaders uppsägningstid.I ditt fall är det hyresvärden som har sagt upp avtalet och då är det en uppsägningstid på tre kalendermånader som som gäller. Vill du flytta ut tidigare ska hyran ändå betalas om inte hyresvärden går med på en kortare tid. Endast om det vore du som hyresgäst som hade sagt upp avtalet först hade du haft rätt till en månad.Hyresavtalet upphör att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen, alltså vid årsskiftet i ditt fall.Tveka inte att höra av dig om det är något ytterligare du undrar över!Med vänliga hälsningar,

Vad händer när en andrahandshyresgäst betalar för hög hyra?

2020-11-02 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |HejJag undrar om det är till er jag vänder mig när jag hyr i andra hand och jag tycker att hyresvärden tar en onormal hyra av mig?Det är en bostadsrättsföreningHyr en tvåa på 45m2 på stora Essinge i Stockholm.Skälig hyra säger Samtrygg 9 770 - 12 930 kr/månad för detta och jag betalar 15 000:-Jag vet att jag kanske får skylla mig själv, men det är inte lätt att få en bostad i StockholmTack på förhandTrevlig helg
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 12 kap. 55§ st. 1 Jordabalken (JB) ska vid tvist om hyrans storlek hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning enligt första stycket ska enligt 12 kap. 55§ st. 4 JB i fråga om en lägenhet som upplåts i andra hand, en hyra som hyresvärden betalar med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter aldrig anses som skäligt. Ett tillägg för möbler mm, får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Du får alltså bedöma om din hyra är skälig baserat på vad din hyresvärd betalar. Ifall det är så att din hyra är oskälig utgör detta förvarande faktiskt en förverkandegrund vilket med enklare termer innebär att hyresavtalet för din hyresvärd (primärhyresgästen) kan upphävas enligt 12 kap. 42§ p. 6 JB. Din hyresvärd kan även bli skadeståndsskyldig mot dig enligt 12 kap. 55 f§ JB förutsatt att du som hyresgäst ansöker om detta hos hyresnämnden. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.Förfarandet kan även vara straffbart i enlighet med 12 kap. 65 c§ JB. En hyresgäst som upplåter en bostadslägenhet i andra hand för självständigt brukande utan behövligt samtycke av hyresvärden eller tillstånd av hyresnämnden, och tar emot en hyra för upplåtelsen som inte är skälig enligt 12 kap. 55§ st. 4 JB, döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska det inte dömas till ansvar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan man säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen inte städar?

2020-10-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag hyr ut min lägenhet i andra hand och min andrahandsyresgäst vårdar inte lägenheten väl. Han städar inte dem. Detta kan innebära städkostnader för mig om jag ska säga upp lägenheten. Kan jag säga upp lägenheten i förtid eftersom han inte vårdar lägenheten väl och inte städar? Kan jag tvinga honom göra det genom att hänvisa till att lägenheten ska vårdas väl enligt vårt andrahandskontrakt? Vad kan jag annars göra? Jag kan nämligen inte flytta tillbaka ännu då jag har en relation i en annan del av Sverige där vi provbor tillsammans. Kan jag säga upp mitt kontrakt om jag inte flyttar tillbaka?
Emilia Alfredsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bestämmelser om hyra hittar du i lagen om uthyrning av egen bostad (även kallad "privatuthyrningslagen") och jordabalken. Det framgår inte av din fråga om andrahandsuthyrningen avser en lägenhet som du själv hyr eller äger. Men eftersom du skriver "min lägenhet" så utgår jag från att det är din egen bostadslägenhet som du hyr ut. Det ska därmed tillämpas bestämmelser i lagen om uthyrning av egen bostad, vilka kompletteras av 12 kap. jordabalken (1 § privatuthyrningslagen).Hyresgästens skyldighet att väl vårda lägenhetenHyresgästen ska vårda lägenheten väl i enlighet med ert hyreskontrakt och följa de avtalsvillkor som ni kommit överens om. Som hyresgäst har man en vårdplikt som innebär att man ska vidta de åtgärder som behövs för en kontinuerlig skötsel av lägenheten - såsom att städa och hålla rent. Hyresgästen ska alltså vara aktsam så att det inte uppkommer större slitage än normalt, och undvika att det uppstår risk för skada på lägenheten. Hyresgästen ska också ersätta dig om det uppkommer en skada till följd av hans vållande eller vårdslöshet (12 kap. 24 § jordabalken). Om det faktum att hyresgästen inte städar innebär städkostnader för dig så kan hyresgästen alltså bli skyldig att ersätta dessa kostnader.Att säga upp hyresgästen i förtidEn hyresgäst som hyr en privatbostad i andra hand har inte något besittningsskydd. Det innebär att en hyresgäst inte har rätt att bo kvar i en bostad om hyresvärden vill säga upp avtalet. Från hyresgästens sida är uppsägningstiden en månad, och för dig som hyresvärd är uppsägningstiden tre månader. Hyresavtalet upphör i sådana fall att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast tre månader efter uppsägning (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Detta gäller såvida ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid.Utebliven städning som grund för förverkande av hyresrätt?Om hyresgästen genom sin vårdslöshet är vållande till att det förekommer ohyra i lägenheten eller vanvårdar den på något annat sätt kan hyresrätten förverkas (12 kap. 42 § första stycket jordabalken). Det innebär att du som hyresvärd kan säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid och hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det krävs emellertid även att lägenheten vanvårdas i sådan grad att det inte är av ringa betydelse (12 kap. 42 § femte stycket jordabalken). Beroende på i vilken grad din hyresgäst undviker att städa kan det bli svårt att motivera varför den uteblivna städningen ska medföra att hyresgästen ska förlora sin hyresrätt. Hyresgästen har dessutom rätt till en chans att förbättra sig innan du som hyresvärd kan säga upp avtalet (12 kap. 43 § första stycket jordabalken). Om hyresgästen rättar till sig kan han inte längre skiljas från lägenheten på den grunden. Därtill får hyresavtalet inte sägas upp innan socialnämnden har kontaktats och underrättats (12 kap. 25 § andra stycket jordabalken).SammanfattningHyresgästen är skyldig att vårda lägenheten väl. Om det faktum att hyresgästen inte städar medför städkostnader för dig så ska hyresgästen ersätta dessa kostnader. Du kan säga upp hyresavtalet i förväg och hyresgästen får i sådana fall bo kvar under tre månaders uppsägningstid. Om ni har avtalat om en längre uppsägningstid gäller emellertid den. För att avhysa hyresgästen krävs det att han vanvårdar lägenheten, och att misskötseln inte är av ringa betydelse. Hyresgästen ska först få en chans till förbättring. Jag rekommenderar att du kontaktar hyresgästen och lyfter fram det faktum att han är skyldig att vårda lägenheten bättre, såsom står avgivet i ert hyresavtal och följer av vårdplikten.Jag hoppas att du har fått din fråga besvarad! Du är varmt välkommen att ställa fler frågor till oss.Med vänliga hälsningar,

Kan man ha en hyresrätt i syfte att hyra ut den i andra hand?

2020-10-26 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Hej.Jag bor just nu i en bostadsrätt med min sambo i stockholm, vi har köpt lägenheten tillsammans. Men jag har bra kö poäng och skulle vilja hyra en lägenhet åt mina föräldrar, är det möjligt? Att jag hyr den lägenheten men hyr ut till dom i andra hand? Eller att dom helt enkelt får bo där som mina inneboende? Men jag vill fortfarande stå skriven på bostadsrätten, ha den adressen.Tacksam för hjälp.
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du undrar om du, trots att du redan har en bostadsrätt, kan hyra en lägenhet i syfte att hyra ut den till dina föräldrar. Regler om hyresrätter går att finna i jordabalken. Även villkor uppställda av enskilda hyresvärdar är av stor betydelse i sammanhanget.Möjligheten att inneha både bostadsrätt och hyresrättDet finns ingen bestämmelse i lag som säger att det är förbjudet att samtidigt inneha en bostadsrätt och en hyresrätt. Däremot har hyresvärdar en stor frihet att ställa villkor på sina hyresgäster och det är inte ovanligt att dessa innefattar krav på att blivande hyresgäster måste avyttra eventuella bostadsrätter de kan tänkas äga innan ett hyresavtal kan ingås. Huruvida det är möjligt för dig att hyra en hyresrätt trots att du redan äger en bostadsrätt kommer således att bero på vilka villkor som hyresvärden ställer på sina hyresgäster. Det kan dessutom finnas anledning för dig att undersöka om din bostadsrättsförenings stadgar ställer upp några krav som kan leda till besvär i sammanhanget.Möjligheten att inneha en hyresrätt utan att själv bo därI det fall du faktiskt tecknar ett hyresavtal bör det noteras att det finns stöd i lag för hyresvärdar att säga upp ett hyresavtal om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen (12 kap. 46 § 10 punkten jordabalken). Det är inte ovanligt att hyresvärdar med hänvisning till denna bestämmelse säger upp hyresavtal om det framkommer att en hyresgäst inte själv bor i hyresrätten. Detta brukar inte anses vara oskäligt eftersom hyresrätten som utgångspunkt ska tillgodose hyresgästens eget behov av bostad. Har hyresvärden ett sakligt skäl som väger tyngre än hyresgästens intresse att ha kvar hyresrätten kan denne således säga upp hyreskontraktet. Ett sakligt skäl för hyresvärden i en sådan situation skulle kunna vara att hyresvärden vill prioritera en hyresgäst med ett större behov av hyresrätten. Skulle du få teckna ett hyreskontrakt finns det således en risk att kontraktet sägs upp med anledning av att du inte själv bor i hyresrätten.Möjligheten att hyra ut en hyresrätt i andra handSkulle du teckna ett hyresavtal bör det även tilläggas att du måste ha hyresvärdens tillstånd för att få hyra ut hyresrätten i andra hand (12 kap. 39 § jordabalken). Skulle hyresvärden inte tillåta en andrahandsuthyrning finns det även en möjlighet för dig att vända dig till hyresnämnden (12 kap. 40 § jordabalken). Skulle du hyra ut hyresrätten utan tillstånd skulle detta vara en grund för hyresvärden att säga upp hyresavtalet (12 kap. 42 § 3 punkten jordabalken).Hur du kan gå vidare med ditt ärendeEftersom olika hyresvärdar ställer olika villkor på sina hyresgäster så rekommenderar jag dig att kontakta din tilltänkta hyresvärd för att klargöra om denne tillåter dig att hyra en lägenhet trots att du redan har en bostadsrätt och om du, i så fall, får hyra ut lägenheten i andra hand. Skulle du ha ytterligare funderingar så får du gärna återkomma. Vänligen,

Uppsägningstid för andrahands hyresgäst

2020-09-29 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Om jag hyr en villa som bostad av en privatperson där det i kontraktet är en tidsbestämning på 1 år. Kan man då säga upp kontraktet tidigare under denna 1 års period eller måste man vänta tills den bestämda tiden löpt ut?
Filippa Nielsen Norelind |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!LagrumDu säger att du hyr en villa av privatperson, jag kommer därför anta att du hyr i andra hand. Detta förhållandet regleras i den så kallade Privatuthyrningslagen (Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad).Kan man säga upp kontraktet tidigare?Som hyresgäst har man rätt till en uppsägningstid på en månad, detta kan inte avtalas bort eller avtalas till en längre tid. Du har alltså rätt att säga upp avtalet när du vill och då gäller kontraktet endast en månad från och med att du säger upp det (3 § 2 st. Privatuthyrningslagen). Hoppas detta besvarade din fråga!Med vänliga hälsningar,