Delavyttring, fastighet

2014-07-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vår 91 åriga far är sedan 40 år ägare till en sommarstuga. Han har beslutat att som gåva ge denna till min bror och mig. Jag vill nu köpa ut min bror. Vi har gemensamt värderat stugan till 500 tkr. Det innebär att min bror säljer sin del för 250 tkr. Anskaffningsvärdet för 40 år sedan understiger 250 tkr. Kan denna försäljning få negativa skattekonsekvenser för min bror?
Denise Peters |Hej och tack för din fråga! Reglerna om detta hittar du i Inkomstskattelagen, (IL), här.Det vi har att göra med här är en så kallad delavyttring. Det hela kommer beskattas som en kapitalvinst. För att få fram kapitalvinsten räknar man som huvudregel ut skillnaden mellan den ersättning man fått för fastigheten och omkostnadsbeloppet/anskaffningsvärdet, se 44:13-14 IL. När man gör en delavyttring kommer man dock bara använda de belopp som belöper på just den del som avyttras. Detta betyder att man kommer räkna ut kapitalvinsten som skillnaden mellan ersättningen för delen som avyttrats och det omkostnadsbelopp som belöper på denna, se 45:19 IL. Kan man inte utreda hur mycket delen som ska säljas är värd i förhållande till den andra finns det en även en proportioneringsregel att tillgå, se 45:20.Me de siffror som ges i din fråga kan jag inte göra en korrekt bedömning då jag inte vet hur mycket förbättringsarbeten som lagts ner på varje del osv. men teoretisk sätt kommer en uträkning enligt huvudregeln se ut ungefär såhär:Din bror säljer halva stugan till dig. Värdet för denna del är 250 000 kr vilket är 50 % av det totala värdet. Anskaffningsvärdet för samma del är då 250 000/2 dvs. 125 000 kr. Kapitalvinsten för din bror är således 250 000 minus 125 000 dvs. 125 000 kr. Denna vinst kommer sedan beskattas med 30% i inkomstslaget kapital, se 65:7 IL. Så i den mån din bror säljer sin del av huset till dig kommer han alltså beskattas.Med vänliga hälsningar

Benefikt fång av fastigheter

2014-07-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Om man ärver ett hus vad gäller då vid försäljning av detta? Med vänlig hälsning Birgitta
|Hej och välkommen till Lawline!Jag måste nog tyvärr be dig precisera din fråga. Vad som gäller vid försäljning beror helt och hållet på vad du menar.Jag kan inte spekulera i kring allt vad du kan tänkas mena med din fråga, men vanliga frågor gäller vad som blir det skattemässiga resultatet av en sådan försäljning du beskriver. Jag svarar därför på din fråga i alla fall utifrån den aspekten.Av 44:21 IL följer att du kommer att inträda i den tidigare ägarens skattemässiga situation.

Beräkna anskaffningsvärde på egenbyggd villa utan kvitton

2014-07-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Villaförsäljning 2014. Hur beräknar jag ingående "anskaffningsvärde" i min deklaration för en villa som byggdes av familjen på egen mark 1976? Inga kvitton finns kvar på ingående material och arbetskostnaden = eget arbete. Tomtavstyckningen gjordes 76-04-30. Taxeringsvärde i dag: 1417000 kr.
Beatrice Rohdin |Hej,Tack för din fråga! I de situationer man själv bygger ett hus på en fastighet består anskaffningsvärdet av kostnaden för tomten och utgifterna för det material man har använt. Det innebär att kostnader för eget arbete inte får tas med i anskaffningsvärdet och är således inte avdragsgilla. När man begär avdrag för något, t.ex. en anskaffningsutgift, måste man bevisa två saker: 1) Att man har haft kostnaderna, samt2) vilken summa utgifterna uppgick till. Ifall man enbart kan bevisa det förstnämnda ges man skäliga avdrag, således inte avdrag för de faktiska utgifterna. Man bevisar att man har haft de kostnader man yrkar avdrag för främst genom att uppvisa kvitton och fakturor, men även utlåtanden och intyg från t.ex. byggherrar, bygglovsanteckningar och ritningar kan vara tillräckligt för att beviskravet ska vara uppfyllt (se t.ex. RÅ 1992 not 90 samt KamR 6782-12). Kan man även bevisa den exakta kostnad man har haft (således även den andra punkten) får man självklart avdrag för de bevisade och således de faktiska utgifterna. Anskaffningsvärdet på den tomt som avstyckades för att bebyggas år 1976 bör vara möjligt att beräkna då jag antar att ni har det inköpspris som betalades för hela fastigheten som avstyckningen gjordes från. Det kan även hända att Lantmäteriet har uppgifterna. Går det inte att få de exakta och korrekta uppgifterna bör bland annat avstyckningshandlingarna vara till hjälp för att få ett skäligt och uppskattat avdrag för anskaffningsvärdet på tomten.Vad gäller materialutgifterna bör du således bevisa att du faktiskt har haft dessa utgifter (första punkten ovan) eftersom du inte har uppgifter på de exakta kostnaderna. Detta kan göras genom t.ex. bygglovsanteckningar. Du bör då få ett skäligt avdrag av Skatteverket för materialkostnaderna. SCB har uppgifter om genomsnittliga kostnader för att bygga ett småhus år 1976, vilket kan tjäna som vägledning.Eftersom du inte kan styrka dina uppgifter genom kvitton eller fakturor är det viktigt att du är tydlig gentemot Skatteverket och påtalar att du har uppskattat uppgifterna för att det inte ska uppstå några missförstånd. Hör av dig till Skatteverket om hur de vill att du ska förfara i den frågan!Jag hoppas att du är nöjd med svaret och önskar dig lycka till!Vänliga hälsningar  

Ansökande om lagfart vid gåva

2014-06-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min make ämnar ge mig ett hus han har lagfart på i gåva. Måste jag söka lagfart? Om det är så, hur kan jag undvika den stora kostnaden det innebär? Vänligen Sigbritt Hagbard
|Lagfart är en officiell registrering av ett förvärv av fast egendom.Enligt 20 kap 2 § jordabalken ska lagfart sökas senast tre månader räknat från den dag då den handling, som grundar förvärvet, upprättades. Med förvärv avses alla typer av handlingar där äganderätten övergått på annan. I annat fall kan vite m.m. komma ifråga och förvärvet kommer eventuellt att underkännas.Kostnaden för registrering av ett förvärv är uppdelat på dels en expeditionsavgift på 825 SEK och dels stämpelskatt, se Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. För gåvor gäller följande. Om vederlaget för gåvan uppgår till mindre än 85 % av fastighetens taxeringsvärde året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades, utgår inget stämpelskatt. Med andra ord uttas ingen stämpelskatt på rena gåvor. (Ett ytterligare undantag från stämpelskatt är förvärv från make, om förvärvet sker i syfte att för sammanläggning åstadkomma enhetliga lagfartsförhållanden för makarnas fasta egendom.)Själva lagfart söks hos Inskrivningsmyndigheten som är en del av Lantmäteriet.

Skatt i samband med byte av bostadsrätt

2014-07-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi har en fyrarummare och grannen en trerummare. Nu har vi tänkt byta med varandra utan att växla några pengar. Lägenheternas marknadsvärde ligger mellan 500 000 - 900 000. Grannens är på första vån o våran på tredje, vilket gör att dom har lika värde prismässigt. Kan vi byta och ange ett pris på t ex 550 000? Vad händer skattetekniskt? Vi är medvetna om att vi måste skatta en viss del redan nu, men att det blir mindre för oss om vi kan skatta i två steg. Jag menar vid nästa försäljning skattar man för det man får som överstiger t ex 550 000 kr.
Linnea Ranvinge |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina funderingar!När man byter en bostadsrätt anses marknadsvärdet av den erhållna lägenheten som köpeskilling för den lägenhet man överlåter. På samma sätt är marknadsvärdet på den överlåtna egendomen anskaffningsvärde för den lägenhet man erhåller (enligt den s k korsvisa principen). Kapitalvinsten beskattas som vanligt på så sätt att köpeskillingen (d.v.s. den erhållna lägenhetens marknadsvärde) minskas med omkostnadsbeloppet (vilket motsvarar inköpspris, förbättringsutgifter m.m. för den överlåtna lägenheten). 22/30-delar av denna vinst ska sedan tas upp i inkomstslaget kapital (46 kap. 18 § 1 st. inkomstskattelagen, IL) vilket sedan beskattas med 30 % (65 kap. 7 § IL). För mer information kring beskattning vid försäljning av bostadsrätt kan ett besök på Skatteverkets hemsida rekommenderas. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Skatt vid försäljning av ärvd fastighet

2014-07-13 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min bror har gjort bouppteckningen efter min mor och är övertygad om att vi slipper betala skatt för hennes hus som säljs i samma veva. Han menar att om vi tar upp taxeringsvärdet i bouppteckningen så blir det dödsboet som säljer huset och vi behöver inte betala någon skatt alls eftersom arvsskatten är avskaffad. Jag är tveksam, visst måste väl vinsten på husförsäljningen beskattas ändå? Mamma köpte för 50 000 och det säljs nu för 1,2 milj och då kan väl inte de 22% i vinstskatt på 1150000 bara räknas bort som arv? Bouppteckningen är inskickad som han vill ha den nu, vad händer med den om han har fel?
|Oavsett om ni säljer fastigheten genom dödsboet eller först efter att ni har skiftat arvet så blir ni skyldiga att betala vinstskatt avseende fastigheten. Att arvsskatt inte längre finns innebär att man inte betalar skatt på arvet i sig, dvs ni betalar inte skatt för att ta emot fastigheten i arv, men när den säljs ska ändå vinstskatt betalas.Vilket värde som anges i bouppteckningen är irrelevant för vilken vinstskatt som ska betalas. De värden som är av intresse är vad ni säljer fastigheten för, i ditt exempel 1,2 milj, och anskaffningsvärdet, dvs 50 000 kr, vilket dras av från försäljningspriset, 44:13-14 inkomstskattelagen (IL). Om er mor har haft några förbättringskostnader, t.ex. för renovering, får också dessa dras av från försäljningspriset, precis som eventuella mäklarkostnader ni har. Att ni använder er av er mors anskaffningskostnad och eventuella förbättringskostnader beror på att man vid arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation, 44:21 IL.Den mellanskillnad ni fått efter uträkning enligt ovan blir det belopp som beskattas. Skattesatsen är 30 %, men då endast 22/30 av vinsten beskattas för privatbostadsfastighet blir det i praktiken så att man betalar 22 % skatt, se 65:7 och 45:33 IL.Inkomstskattelagen hittar du https://lagen.nu/1999:1229#A7Vänliga hälsningar,

Huvudsaklighetsprincipen vid gåva av fastighet

2014-06-18 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, Min pappa och farbror äger en fastighet som jag önskar ta över. För att hålla lånekostnaden nere för mig, undrar jag om det går att på något sätt "ge" min farbror en summa pengar utan att han behöver betala skatt på? Som gåva? Så överlåter de lagfarten till mig. Min pappa ger sin del som gåva och värdet överstiger den tänkta summan med över det dubbla.
|Hej. Följande gäller skatterättsligt vid gåva av fast egendom.Om du som gåvotagare erhåller en fastighet av gåvogivaren (din far och morbror) och utger ett vederlag (t.ex. kontanter eller övertagande av lån) till givaren eller givarna, måste man bedöma om överlåtelsen alltjämt är att betrakta som en gåva. Om vederlaget motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret, anses överlåtelsen i sin helhet utgöra köp och utlöser därför kapitalvinstbeskattning för överlåtaren. Skulle vederlaget vara lägre än taxeringsvärdet för överlåtelseåret föreligger istället en gåva. Detta följer inte direkt av någon lagregel utan av rättspraxis på området. För det fall gåva anses föreligga innebär det att beskattning underlåts och att du inträder i de tidigare ägarnas skatterättsliga situation, se 44:21 Inkomstskattelagen. Vad gäller lagfarten tillåter jag mig att citera mig själv i en tidigare besvarad fråga;Lagfart är en officiell registrering av ett förvärv av fast egendom.Enligt 20 kap 2 § jordabalken ska lagfart sökas senast tre månader räknat från den dag då den handling, som grundar förvärvet, upprättades. Med förvärv avses alla typer av handlingar där äganderätten övergått på annan. I annat fall kan vite m.m. komma ifråga och förvärvet kommer eventuellt att underkännas.Kostnaden för registrering av ett förvärv är uppdelat på dels en expeditionsavgift på 825 SEK och dels stämpelskatt, se Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. För gåvor gäller följande. Om vederlaget för gåvan uppgår till mindre än 85 % av fastighetens taxeringsvärde året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades, utgår inget stämpelskatt. Med andra ord uttas ingen stämpelskatt på rena gåvor.Om vederlaget för gåvan uppgår till 85 % eller mer av fastighetens taxeringsvärde året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljades, utgår stämpelskatt med 1,5 % av taxeringsvärdet. I annat fall underlåts uttagande av stämpelskatt.Hoppas du fått svar på din fråga. Det avgörande såväl när det gäller realisationsvinstbeskattning som stämpelskatten är alltså vederlagets förhållande till fastighetens taxeringsvärde.

Begränsat skattskyldig - kapitalvinst på fastighet

2014-06-11 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej jag har bott i USA i 20 år och betalat skatt i USA i 20 år. Jag är svensk medborgare och har amerikansk grön kort. Min far gav mig och min bror halva huset var med gåvo brev. Ett år senare gick han bort. Vi har nu sålt huset. Behöver jag betala skatt på pengarna av försäljningen och i så fall hur mycket?
Beatrice Rohdin |Hej!Tack för din fråga. Jag utgår från att fastigheten är belägen i Sverige. Skattskyldig i Sverige kan man bli på grund av en rad olika omständigheter. I det här fallet är du så kallat begränsat skattskyldig på grund av att du har sålt en fastighet i landet, vilket innebär att du är skattskyldig för den vinst du uppburit. Detta regleras i 3:18 11 p. IL https://lagen.nu/1999:1229#K3P18S1 och tar inte hänsyn till ifall du bor utomlands utan det är den omständigheten att fastigheten är belägen i Sverige som är relevant. Således kommer du att behöva redovisa försäljningen precis som vilken avyttring av privatbostadsfastighet som helst. Den vinst du uppburit tas upp till 22/30-delar i inkomstslaget kapital, se 45:33 1 st. IL https://lagen.nu/1999:1229#K45P33S1. Därefter blir beskattningen 30 % på resterande summa, 65:7 IL https://lagen.nu/1999:1229#K65P7S1 . Återkom ifall du har några ytterligare funderingar.Vänliga hälsningar