Måste jag betala hyra under uppsägningstiden även om jag flyttat ut?

2020-05-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,Jag hyr en lägenhet i andra hand från en privat person. Han äger lägenheten. Jag flyttade in i november och kontraktet är tillsvidare. Uppsägningstid enligt kontraktet är 3 månader. "Hyresavtalet upphör vid det månadsskifte som infaller närmast efter tre månader från uppsägningen." Jag har sagt upp lägenheten i mitten av maj och informerat hyresvärden att jag kommer att flytta ut redan i början av juli. Har han rätt att kräva de 3 månader uppsägningstid alltså att jag måste betala hyran för juli och augusti fast jag inte längre bo i lägenheten?
Ida Tylhammar |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom ni har avtalat om en uppsägningstid på 3 månader så är den den uppsägningstiden som gäller. Den uppsägningstiden är också förenlig med jordabalkens regler om uppsägningstid (12 kap. 5 § JB). Din hyresvärd har därför rätt att kräva att du betalar hyran för juli och augusti även om du inte längre bor i lägenheten. Om du inte betalar hyran kan din hyresvärd ta hjälp av Kronofogdemyndigheten för att driva in skulden, eller väcka talan i hyresnämnden eller tingsrätten.Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har fler funderingar är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen!Vänliga hälsningar,

Vad säger lagen om störiga grannar?

2020-05-25 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag har problem med grannar som stör kvällar och nätter, ibland även dagtid. Störningarna sker oftast under helger/veckoslut men ibland även övriga vardagar.Det skriks, bråkas, smälls i dörrar, spelas musik och en tv på hög volym. Har förstått att alkohol (och troligtvis även andra substanser) är inblandade. Vid ett tillfälle hördes vad som lät som misshandel så jag kontaktade polisen. Har även ringt polisen en gång innan dess pga högljutt störande som ej blivit bättre av att störningsjour varit dit. Efter att första polisutryckningen gjordes skrev grannarna en obehaglig och hotfull lapp som lämnades utanför min och mina närmsta grannars lägenheter.Har kontaktat hyresvärden och de skulle skicka ut ett varningsbrev, men inte mycket har blivit bättre efter det. Ett hot som skrevs på lappen var att grannarna skulle bedriva väldigt högljutt samliv (mycket grövre språk var skrivet), och det har de också gjort, både dagtid, nätter och tidiga mornar.Jag är tvungen att sova med öronproppar men vaknar ändå nattetid av deras oväsen och bråk. Vissa nätter hörs att tvn står på hög volym hela natten, i sovrummet som det låter.Enligt hyresvärden kan de inte göra något och dra det till vräkning eftersom störningsjouren rapporterat att det varit lugnt vid ankomst många gånger. Jag mår fruktansvärt dåligt både psykiskt och fysiskt pga allt detta och känner mig otrygg i mitt eget hem. Vad säger lagen om denna situation? Vad är det som gäller här? Tack på förhand!
Emlika Magnusson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om hyresförhållanden regleras i 12 kap. Jordabalken (JB), den s.k "hyreslagen".Hyresvärdens skyldigheterNär en hyresgäst använder lägenheten är denne skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö på ett sätt som rimligen inte bör tålas. Om det förekommer störningar i boendet ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra och i de fall det handlar om en bostadshyresgäst ska även socialnämnden meddelas om problemet (12 kap. 25 § JB). Om hyresgästens inte rättar sig efter hyresvärdens tillsägelse och störningarna kvarstår kan det leda till att hyresrätten förverkas och hyresvärden är då berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § p. 9 JB).StörningarSom hyresgäst måste man acceptera att det kan förekomma en del störningar. Vid bedömningen av vilka störningar som en hyresgäst måste acceptera brukar man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar som bör tålas i ett flerfamiljshus. T.ex. bör visst ljud från lekande barn och TV tålas. Utifrån din beskrivning av situationen verkar det som att det kan handla om sådana störningar som du som hyresgäst inte rimligen bör tåla. HyresnämndenI ditt fall har hyresvärden gett dina grannar en tillsägelse, men inte någonting mer. Du kan då själv vända dig till hyresnämnden som kan fatta ett beslut om åtgärdsföreläggande. Ett åtgärdsföreläggande innebär att din hyresvärd måste åtgärda ett problem, i detta fall störningar från din granne, inom en viss tid. Viktigt att tänka på i sådana fall är att störningarna måste vara så allvarliga att det även ses som störningar i lagens mening. Det är även viktigt att dokumentera störningarna på något sätt för att kunna bevisa att dem ägt rum. Du kan även ha rätt till eventuell nedsatt hyra under tiden som störningar pågår (12 kap. 16 § 3 st. JB). SammanfattningJag uppfattar det som att störningarna upphört/inte varit tillräckligt störande när störningsjouren anlänt i och med att dem rapporterat att det varit lugnt flera gånger. När det handlar om störningar blir det en bevisfråga och därför rekommenderar jag dig att dokumentera störningarna så mycket som möjligt. Får du ingen hjälp av din hyresvärd kan du själva vända dig till Hyresnämnden som kan besluta att din hyresvärd måste åtgärda problemet inom en viss tid. Vänliga hälsningar,

Hyresvärds rätt vid utebliven hyra

2020-05-24 i Hyresrätt
FRÅGA |Utebliven betalning av hyra, vad kan jag göra som hyresvärd? Har försökt läsa på om kronofogden, men där är ju avgifter som jag får betala.
Emilia Nordström |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågor om hyra regleras i jordabalkens tolfte kapitel, den s.k. hyreslagen. När en hyresgäst är försenad med betalning av hyran är denne skyldig att betala dröjsmålsränta. Därutöver kan hyresrätten bli förverkad enligt 12 kap. 42 § st. 1 p. 1–2 jordabalken (JB). Om det gäller en lokalhyresgäst räcker det med att dröjsmålet endast är två vardagar efter förfallodagen för att hyresrätten ska bli förverkad, men vid en bostadsrätt måste dröjsmålet vara minst en vecka.Dröjsmålet måste också utgöra ett väsentligt kontraktsbrott för hyresvärden. Det får alltså inte vara fråga om någon bagatellartat som att bara betala några kronor för lite i hyra. Under hela tiden innan hyresvärden säger upp hyresrätten på grund av förverkande har hyresgästen rätt att vidta rättelse och betala hyran, hinner den göra det kan inte hyresrätten längre förverkas på den grunden 12 kap. 43 § st. 1 JB.Du har alltså som hyresvärd rätt att förverka hyresrätten vid utebliven hyra. Hoppas du fick var på din fråga, och om du har fler frågor får du gärna vända dig till oss på Lawline igen!Med vänlig hälsning,

Vad gör vi vid tvist om fastighet?

2020-05-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min släkt, bestående av 4 familjer hade mark och stuga i X sedan 60 talet. Våra förädrar som köpte marken upprättade en stiftelse som ägare. De kallade den Stiftelsen Y fjällstuga. En representant från varje familj satt i stiftelsens styrelse. Min pappa som var ingenjör byggde huset på tomten som är 2000 m2 stor. På denna plats har jag tillbringat många somrar och vinterlov.Med tiden gick våra föräldrar bort och en familj var inte delaktig längre alls i stiftelsen. Min bror representerade min familj tills ca 2015 då 2 av de övriga styrelsemedlemmarna gick bakom ryggen på oss och ansökte om stiftelsens upplösning. De ansökte därefter om lagfart efter gåvobrev som godkändes och de delade marken på 2.Efter detta anlitade vi en advokat, som inte lyckades lösa problemet. Våra kusiner slog ifrån sig och meddelade via sin advokat att vi skulle sluta trakassera dem, vilket var väldigt fräckt.Hur kan det vara så lätt för 2 styrelsemedlemmar i en stiftelse att bara roffa åt sig marken för sig själva, som flera familjer köpt tillsammans 50 år tidigare för att nyttja tillsammans?Vad kan vi göra för att få tillbaka våran rättmätiga del av marken och stugan som min pappa byggde?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar er fråga har det förelegat ett ägande av fastigheten genom en stiftelse i vilken det suttit en representant för varje familj. År 2015 gick två av styrelsemedlemmarna bakom ryggen på er, ansökte om stiftelsens upplösning och ansökte därefter om lagfart för fastigheten efter gåvobrev som godkändes. Ni undrar hur det kan vara så lätt för två styrelsemedlemmar i en stiftelse att bara roffa åt sig fastigheten åt sig själva, som flera familjer femtio år tidigare köpt för att nyttja tillsammans.I ert fall blir det väldigt svårt att ge ett bra svar utan en djupare utredning. För att kunna ge ett svar och eventuellt nå framgång krävs att det gås igenom allt som skett. Hur stiftelsen kunde avslutas, gåvobrevets äkthet m.m. Eftersom det funnits någon form av gåvobrev som ansetts giltigt är sådant tillräckligt för att söka lagfart (jfr 20 kap. 1-2 § jordabalken). Om det exempelvis är så att lagfart beviljats på grund av gåvobrevet var falskt kan den som drabbas väcka talan om bättre rätt för att undanröja lagfarten. Det bör observeras att innan ni väcker talan om bättre rätt bör ni gå igenom med en jurist vilka möjligheter som finns till framgång. En domstolstvist kan dels ta lång tid, dels kosta mycket pengar om ni inte når framgång.Tyvärr går det inte att ge ett klarare svar på er fråga utan en djupare utredning. Jag rekommenderar att ni anlitar en jurist som går igenom allt och ger er råd för vilka möjligheter ni har att gå vidare. Ert ärende förefaller komplext varför det inte kan ges ett djupare svar än enligt ovan. För det fall att ni är intresserade av att låta en av våra jurister gå igenom ärendet och råda er vidare är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Våra jurister erbjuder möten per telefon, e-post och Skype. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Är en begränsning av antal boende i en hyresrätt juridiskt bindande?

2020-05-25 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej jag har en rent teoretisk fråga.Min fråga är om en begränsning på antal boende i en hyreslägenhet är en juridiskt bindande avtals punkt. Bor i en lägenhet där avtalet säger att endast en person får bo. Skulle det vara ett avtalsbrott som kan resultera i vräkning om jag skulle skaffa en flickvän som flyttar in
Alice Nordlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Är en begränsning av antal boende i en hyresrätt juridiskt bindande?Bestämmelser om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken och brukar kallas för hyreslagen. I hyreslagen finns det inga bestämmelser som reglerar hur många personer som får bo i en lägenhet. Det finns därmed inte ett lagstadgat maxantal personer som får bo i en hyreslägenhet.Det du ska tänka på är dock att du som hyresgäst är skyldig att vårda lägenheten. Det innebär att du som hyresgäst är skyldig att bevara lägenheten i gott skick och inte slita på lägenheten mer än vad som betraktas som normalt slitage (12 kap. 24 § jordabalken). Dessutom finns en bestämmelse i hyreslagen som stadgar att det inte får bo utomstående i hyreslägenheten, om det kan leda till men för hyresvärden (12 kap. 41 § jordabalken). Om du skulle bryta mot någon av nämnda bestämmelser så riskerar du att få din hyresrätt förverkad (12 kap. 42 § jordabalken). Det finns dock inget som talar för att lägenheten skulle bli vanvårdad enbart genom att din flickvän flyttar in hos dig. Det finns inget juridiskt hållbart argument för att två personer i en lägenhet skulle leda till onormalt högt slitage och du därmed skulle brista i vårdplikten av lägenheten genom att ni är två som bor där. Eftersom det endast gäller att en person ska flytta in hos dig, finns det inte heller något som talar för att det skulle leda till men för hyresvärden enbart genom att din flickvän bor hos dig. Utifrån detta kan jag inte se något problem med att din flickvän skulle flytta in hos dig.SammanfattningSammanfattningsvis är din hyresvärds villkor om att endast en person får bo i lägenheten inte juridiskt bindande. Det är därmed inte att avtalsbrott om din flickvän skulle flytta in hos dig och ditt kontrakt kan inte bli uppsagt enbart på denna grund. Du riskerar inte vräkning så länge som du inte vanvårdar lägenheten eller att det kan leda till men för hyresvärden att du har din flickvän boende hos dig.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vilket hyresavtal är giltigt om jag har hyrt ut samma lägenhet till två olika hyresgäster?

2020-05-24 i Hyresrätt
FRÅGA |HejJag har hyrt ut en lägenhet till företag A i november 2019 med tillträde 2020-06-01.En miss i kommunikationen internt gjorde att en kollega hyrde ut samma lägenhet till ett annat företag B i april i år med tillträde snarast (2020-04-20). Vi kom på det för några dagar sedan .Kan vi nu hävda att avtal med företag B är ogiltigt - vi kan ju inte hyra ut samma lgh 2 ggr... eller vad gäller?Båda företagen har skrivit på avstående från besittningsskydd.
Anna Dahlenborg Akmese |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag uppfattar det som att du och din kollega vid två olika tillfällen har hyrt ut samma lägenhet till två olika företag. Det har därmed skett en s.k. dubbelupplåtelse av hyresrätten. Bestämmelser om dubbelupplåtelser finns i jordabalken.Den första uthyrningen gällerOm samma lägenhet har hyrts ut till två olika hyresgäster är det som utgångspunkt tidpunkten för uthyrningen som är avgörande för vilket av hyresavtalen som är giltigt. Tidpunkt för tillträde eller att hyresgästen har besittningsskydd spelar ingen roll. Allmänt gäller att den uthyrning som har skett först har företräde och därmed är giltig, medan den uthyrning som har skett vid en senare tidpunkt är ogiltig (7:22 första stycket JB). Om uthyrningarna har skett samtidigt eller om det inte går att fastställa vilken uthyrning som har skett först ska rätten bestämma det efter vad som är skäligt (7:22 andra stycket JB).Särskilda regler gäller om något eller båda av hyresavtalen är inskrivet i fastighetsregistret. Då är det istället tidpunkten för inskrivningen som är avgörande för vilket av hyresavtalen som är giltigt. Om ett av hyresavtalen är inskrivet har det företräde framför det hyresavtal som inte är inskrivet. Om båda hyresavtalen är inskrivna har det hyresavtal som först skrivits in företräde framför det andra (17:1, 17:4 JB). Om inskrivning först görs av det senare upplåtna hyresavtalet förutsätts dock att hyresgästen vid tillfället för uthyrningen var i god tro om dubbelupplåtelsen för att hyresavtalet ska få företräde (17:3 JB). Med god tro menas att hyresgästen inte ska ha känt till eller ens ha haft någon anledning att misstänka att lägenheten redan var uthyrd till någon annan.Hyresvärden kan bli skadeståndsskyldigDen hyresgäst vars hyresavtal är ogiltigt har rätt till skadestånd av hyresvärden om hyresgästen var i god tro om dubbelupplåtelsen (7:24 JB). Det vill säga för att ha rätt till skadestånd ska hyresgästen inte ha känt till eller ens ha haft någon anledning att misstänka att lägenheten redan var uthyrd till någon annan.Ni kan hävda att hyresavtalet med företag B är ogiltigtDet framgår inte av din fråga om hyresavtalen är inskrivna i fastighetsregistret. Om något eller båda av hyresavtalen är inskrivna är det som har skrivits in först som är giltigt. Inskrivning av hyresavtal är dock ovanligt och jag utgår därför från att det är bestämmelserna om tidpunkt för uthyrning som gäller i ditt fall. Lägenheten hyrdes ut till företag A i november 2019 och till företag B i april 2020. Det är därmed hyresavtalet med A som är giltigt eftersom att den uthyrningen skedde före uthyrningen till företag B. Ni kan därför hävda att hyresavtalet med företag B är ogiltigt. Viktigt för er att känna till är att ni blir skadeståndsskyldiga gentemot företag B, om företaget inte kände till att ni redan hade hyrt ut lägenheten till företag A.Vänliga hälsningar

Hyreslagen och Lagen om uthyrning av ergen bostad tvingande till hyresgästens förmån

2020-05-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad gäller för följande:Vi har sålt vår lägenhet och flyttar ut 1 Juni, men har köpt ett nyproducerat (som byggs just nu) hus med inflytt under September. Vi behöver därmed ett boende för tiden mellan dessa datum.Vi står långt fram i kö för en lägenhet med tillfälligt hyreskontrakt (sk korttidskontrakt utan besittningsrätt) där hyresvärden kräver att "man ska bo stadigvarande". Det är tre månaders uppsägningstid under de första fyra månaderna därefter 1 månads uppsägning. Kan vi, om vi får lägenheten, säga upp kontraktet den sista Juni och därmed flytta ut i slutet av September utan några påföljder?
Ebba Meyer-Lie |Hej och tack för att vänder dig till lawline!Jag tolkar din fråga som att du undrar om ni kan säga upp avtalet tre månader innan utflytt, trots att det kanske inte räknas som att ni har bott stadigvarande i lägenheten, utan att riskera att drabbas av några påföljder. Lagval: Två olika lagar kan vara tillämpliga rörande ert framtida hyresförhållande. Om hyresvärden själv äger lägenheten som hen hyr ut, och alltså inte hyr ut den i kommersiellt syfte, så ska lagen om uthyrning av egen bostad gälla. Om ni ska hyra en hyreslägenhet som hyresvärden hyr ut i kommersiellt syfte så gäller hyreslagen i 12 kap JB. Båda dessa lagar är tvingande till hyresgästens förmån. Hyresvärden kan alltså inte avtala om sämre villkor för hyresgästen än vad dessa lagar stadgar utan endast avtala om förmånligare villkor. Om någonting i hyresavtalet i din fråga avviker från den tillämpliga lagen, till nackdel för dig som hyresgäst, gäller det alltså inte i praktiken.Då jag inte utifrån din fråga kan avgöra hur ert hyresförhållande ska klassificeras så kommer jag nedan att beskriva hur det blir om respektive lag är tillämplig.Om 12 kap JB gäller:Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte tidigast 3 månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § jordabalken, alltså i enlighet med ert kontrakt. Ni kan alltså även enligt 12 kap jordabalken säga upp hyresavtalet att gälla före den sista juni 2020 och ha rätt att flytta ut den sista september, utan att riskera några påföljder. Om lagen om uthyrning av egen bostad gäller:Om denna lag gäller på ert avtal så har ni en månads uppsägningstid,3 § lag om uthyrning av egen bostad, och hyresvärden har inte möjlighet att avtala om längre uppsägningstid. Då kan ni alltså säga upp avtalet att gälla så sent som sista augusti för utflytt den sista september, utan att riskera några påföljder.Det spelar alltså ingen roll om hyresvärden skriver i kontraktet att hen kräver att ni "ska bo stadigvarande" då både hyreslagen och lagen om uthyrning av egen bostad som sagt är tvingande till er fördel. Hoppas du fick svar på din fråga och lycka till med flytten!

Sista utflyttningsdag vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

2020-05-21 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Min fråga gäller andrahandshyrning. Jag bodde i bostadsrätt med andrahands kontrakt. Kontraktet tog slut på torsdag den sista aprill 2020 och nästa vardag var först på följande måndag och därmed var flyttdatum på måndag 4 maj kl 12.00. Vi stannade i lägenheten tills måndag kl 12.00 precis som det står i lagen.Nu vill hyresvärden hålla en summa ur depositionen som hyra för dem dagarna vi stannade i lägenheten utöver hyreskontraktet. Har dem rätt att göra så?
Mina Jenabpour |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagDet är Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som reglerar hyresförhållandet mellan dig och din före detta hyresvärd då det gäller en bostadsrätt (d.v.s. en egen bostad) och inte en hyresrätt. Enligt 1 § 2 stycket i denna lag stadgas det dock att bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) är tillämpliga i den utsträckning inte annat föreskrivits. Då det inte finns någon specifik bestämmelse om dagen för utflyttning ska därför reglerna i 12 kap JB tillämpas. Sista utflyttningsdag var 4 maj - ni har gjort rätt!Enligt 12 kap. 7 § JB gäller, precis som du skrivit i din fråga, att lägenheten ska lämnas dagen efter att hyrestiden löpt ut och om denna dag är en helgdag gäller istället den nästkommande vardagen - vilket i ditt fall var den 4 maj eftersom att 1 maj är en röd dag. Enligt 3 stycket gäller dock inte detta om annat har avtalats.Ni hade alltså rätt till att stanna i lägenheten fram till klockan 12 den 4 maj 2020 (12 kap. 7 § 1 stycket JB), såvida det inte står annat i ert hyresavtal. Hyresvärden kan därför inte begära någon kompensation för att ni bodde kvar i lägenheten den helgen. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en till fråga!Med vänlig hälsning,