Får obehöriga gå igenom min gård med stöd i allemansrätten?

2021-04-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag bor på och äger en gård. Jag har märkt att det går folk in på gården förbi stall och andra byggnader 30 m från mitt hus och genom mina hagar, är det ok?, eller kan man säga att de får gå i hagarna men inte genom mitt gårdcentrum för att komma dit. Vi använder hela vårt gårdscentrum och vill inte ha obehöriga där.
Linn Gustafsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga berör gränsdragningen mellan den privata hemfridszonen och allemansrätten, så nedan ska jag i grova drag gå igenom hur dessa förhåller sig till varandra och hur det kan påverka din situation.I Sverige har vi en lagstadgad rättighet att ha tillgång till naturen (2 kap. 15 § regeringsformen och 7 kap. 1 § miljöbalken), denna rätt kallas för allemansrätten. Innebörden av allemansrätten är att man får gå nästan överallt i naturen, inklusive på annans mark, under förutsättning att man inte stör eller förstör. Allmänheten får alltså inte ta sig sådana friheter att markägaren tillfogas någon nämnvärd olägenhet eller skada. Detta undantag från allemansrätten finns till för att inte äventyra markägarens hemfrid och gäller framförallt den s.k. hemfridszonen.Hemfridszonen är det området närmast fastigheten. Det finns dessvärre inga tydliga regler om hur stort området som omfattas av hemfridszonen är, men syftet är att de boende ska ha rätt till sitt privata och ostörda område, så man ska ta hänsyn till det ändamålet när man bedömer hur stort område som ska vara del av hemfridszonen.Om någon beträder annans tomt och det inte kan bedömas falla inom allemansrätten, kan den göra sig skyldig till hemfridsbrott (4 kap. 6 § brottsbalken). Hemfridsbrott föreligger om någon "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg". Inkräktaren kan dömas till böter (eller undantagsvis fängelse). Till gård, som i ditt fall, räknas såväl avskilda gårdsplaner där inga utomstående får vara såväl som mindre villaträdgårdar m.m. Sådan mark nära bostadshus som dessutom är skyddad med häckar eller staket för att avskärma från insyn är väldigt skyddad och kan nästan aldrig bedömas vara en del av allemansrätten.Det fall du beskriver är en typisk intressekonflikt mellan å ena sidan dina intressen som markägare och å andra sidan allmänna intressen i form av allemansrätten. Tyvärr finns det ingen klarhet i hur man som privatperson ska bedöma sin mark eller var man ska söka vägledning i och med att det finns väldigt få domstolsavgöranden som tydliggör frågan.Markägare kan ibland försöka skydda sin mark genom att sätta upp skyltar som förbjuder gångtrafik. Sådana skyltar får dock endast sättas upp med tillstånd från kommunen (utom i fall där det är uppenbart att allmänheten inte får passera).Jag skulle rekommendera att i första hand prata med de som vistas på din gård och be dem ta andra vägar, i många fall kommer man långt med det. Om det inte löser något rekommenderar jag i andra hand att kontakta din kommun för att utreda eventuella möjligheter att få sätta upp skyltar/stängsel eller dylikt.Sammanfattningsvis kan man inte förbjuda folk från att vistas på mark man äger om det är tillåtet enligt allemansrätten. Däremot begränsas allemansrätten av äganderätten, vilket innebär att du inte ska behöva utstå att någon brukar din gård på ett sätt som stör dig som ägare. Är detta ett fortsatt problem efter att du pratat med de som brukar använda din mark, så skulle jag rekommendera att höra av dig till din kommun för att ta reda på vad som gäller din gård mer exakt.Har du ytterligare frågor är du välkommen att återkomma till Lawline!

Vem ska betala för flyttstädning?

2021-04-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag är hyresvärd och har haft min restaurang uthyrd i ca 5 år och de lämnar nu utan att städa. Nästa hyresgäst kan omöjligtvis öppna. Om jag tar dit en städfirma vem ska fakturan gå till? Är kronofogden nästa instans om de vägrar stå för kostnaderna? Hur många påminnelser måste skickas innan i så fall?
Mathias Nilsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vem ansvarar för flyttstädning?Regler om vem som är ansvarig för flyttstädningen finns inte i hyreslagen. Av den anledningen kommer hyresavtalet att vara vägledande. Det måste framgå av hyresavtalet vem som är ansvarig för flyttstädningen. Om det inte står i hyresavtalet att hyresgästen ska städa lokalen kan inte hyresvärden på rättslig grund kräva ersättning från hyresgästen på grund av utebliven städning. Jag rekommenderar dig att kontakta hyresgästen för att tillsammans komma överens om vem som ska stå för städningen och/eller kostnaderna. Sedvanan är rimligen att hyresgästen lämnar lokalen i städat skick, som vid inflyttningen. Vem ska fakturan gå till?Om det framgår av hyresavtalet att hyresgästen ska städa lokalen, men inte gör det får du en fordran på hyresgästen. Du har därför rätt att kräva betalt från hyresgästen för städningen. Om inget förfallodatum har avtalats har du rätt till betalning när du begär det (jfr 5 § SkbrL). Det finns inget krav på hur många påminnelser man måste skicka till den betalningsskyldige. Om inte hyresgästen betalar kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten här. Har lokalen skadats på grund av utebliven städning?Hyresgästen har en vårdplikt. Du som hyresvärd har dock inte rätt att förvänta dig att lägenheten ska vara i samma skick som vid tillträdesdagen. Hyresgästen har en skyldighet att vårda lägenheten så att inte onödigt slitage eller skador uppstår. Har restaurangen däremot skadats på grund av bristande åtgärder som behövs för den löpande skötseln av lägenheten, som att t.ex. städa och hålla den ren kan du som hyresvärd kräva ersättning av hyresgästen under förutsättning att det kan visas att skadan inte existerade när hyresgästen flyttade in (12 kap. 24 § jordabalken).Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad gäller för störande grannar?

2021-04-01 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej. Jag och min familj bor i en hyresrätt och har ett stort högljudd problem mer vår granne. Vi delar uppfart med grannen och deras son äger en epa-traktor och han spelar fruktansvärt högt ifrån epa-traktorn. Våra fönster vibrerar, glasen i köksskåpen står och hoppar och man känner till och med vibrationerna i golvet. Vi har pratat med föräldrarna några gånger, men nu finns det ingen i hushållet som bryr sig längre och vi har tröttnat rejält. Ibland står pojken på uppfarten och skruvar på epan och kan stå flera timmar med hög volym. Sen står han och varvar med epan innan han kör iväg och det är bara utanför vårt hus och det låter inte vackert! Det har till och med hänt att larmet på vår bil har startat pågrund av den höga ljudnivån. Snälla hjälp oss, hur ska vi göra?
Julia Hellquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det gäller hyresrätter så finns det en regel i 12 kap. 25 § jordabalken (JB) som säger att hyresgäster inte får orsaka sina grannar störningar som kan vara skadliga för hälsan eller försämra deras bostadsmiljö, och att dessa störningar inte skäligen bör tålas av grannarna. Störningar av övergående natur, t ex vid renovering eller liknande, måste en hyresgäst tåla medan varaktiga störningar ska man inte behöva stå ut med. I ditt fall låter det som att den typen av störningar ni blir utsatta för inte är av lindrig karaktär, det vill säga inte något ni skäligen borde tåla. De framstår inte heller som tillfälliga. Jag rekommenderar därför att du pratar med hyresvärden och berättar om problemet. En hyresvärd är skyldig att till en störande hyresgäst ge en tillsägelse om att den ska upphöra med sina störningar omedelbart, 12 kap. 25 § 2 st. JB. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Köps bostadsrätt inom familjen för anskaffnings- eller marknadsvärdet?

2021-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Pappa köpte en bostadsrätt med avsikt att jag ska hyra den i andra hand och för att kompensera mig vad min bror fått. Jag har betalat alla avgift och räntor, har investerat i bla tvättmaskin och diskmaskin. Jag har nu fått ett arv och kan köpa min bostad efter 7 år i andra hand. Pappa har gott ställt. Ska jag betala pappas inköpspris eller marknadsvärdet på lägenheten?
Jessica Sarhede |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns ingen lag som reglerar vilket värde lägenheter köps för utan detta är upp till köparen och säljaren då råder avtalsfrihet. Därav av kan du och din pappa själva komma överrens om vilket pris ni ska se till, beroende på hur bostadsmarknaden ser ut borde det vara mer lönsamt för dig om du får köpa lägenheten för anskaffningsvärdet. Detta eftersom du dessutom betalat hyran själv under dessa år och investerat i lägenheten med vitvaror som du nämner. Det finns lite olika sätt att tolka vad du skrivit ovan om att han köpte lägenheten för att kompensera dig. Om din bror har fått något som är av stort värde kan detta komma att anses som ett förskott på arvet. Detta innebär att vid din pappas bortgång så kommer värdet av gåvan din bror redan fått att räknas av från det arv som tillfaller honom efter din pappa gått bort. Om detta är fallet så kanske ni istället till exempel komma överens om att du får lägenheten som förskott beroende på skillnaden i värdena på gåvorna, 6:1 ärvdabalken. Men det är som sagt upp till dig och din pappa helt och håller att bestämma vad du ska betala för lägenheten. Hoppas detta var svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Särskilt allvarliga störningar i boendet

2021-04-02 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag är en internationell student som ska vara i Sverige 2 år och bor i ett student boende och min granne som är också en internationell student som kommer va här 2 år har antastat och kränkt mig och andra av mina tjej grannar. Vi har polisanmält att han har kränkt och tafsat på mina bröst och kontakta hyresvärden men inga åtgärder har skett. Hyresvärden har istället erbjudit mig och mina tjej grannar att flytta istället för att lösa problemet med honom fast många har klagat. Vad kan jag göra för att få honom att flytta ut/hyresvärden att ta åtgärder? Vilket lagrum kan jag "använda" som argument för att pressa på min hyresvärd att göra något?
Elias Kröger |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Du undrar vilket eller vilka lagrum du bör presentera för din hyresvärd för att förmå denne att vidta åtgärder mot din granne som har kränkt och antastat dig och dina grannar.Hyresrättsliga regler återfinns i 12 kap jordabalken (JB).Enligt 12 kap 25 § JB ska en hyresgäst vid användningen av lägenheten se till att de ytterligare boende i omgivningen inte utsätts för störningar i boendet. Störningar som generellt måste accepteras är exempelvis diverse rimliga ljud från grannar som uppkommer vid normalt användande av lägenheten. Med störningar som inte är acceptabla avses i bestämmelsen exempelvis nedskräpning och orimligt höga ljudnivåer från grannar. Förekommer sådana störningar ska hyresvärden uppmana hyresgästen att upphöra med dessa samt underrätta socialnämnden.Vid särskilt allvarliga störningar i boendet kan ifrågavarande hyresgäst omedelbart skiljas från lägenheten utan tidigare förvarningar och uppmaningar från hyresvärden enligt 12 kap 25 § 3 st JB. Särskilt allvarliga störningar kan exempelvis avse allvarligare brottsliga gärningar från en hyresgäst gentemot en annan. I ditt fall verkar du bland annat ha blivit utsatt för något som, utifrån din beskrivning, närmast bör kategoriseras som ett eventuellt sexuellt ofredande, se 6 kap 10 § brottsbalken. Det du blivit utsatt för bör enligt mig rimligen klassificeras som särskilt allvarliga störningar i boendet.Uppfyller en hyresgäst inte sina skyldigheter enligt 12 kap 25 § JB – genom att utsätta sina grannar för särskilt allvarliga störningar i boendet – är ifrågavarande persons hyresrätt enligt 12 kap 42 § 9p JB att se som förverkad. Hyresvärden har därmed rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.Slutligen är mitt råd till dig att, om möjligt, ur bevishänseende försöka dokumentera om denna hyresgäst utsätter dig och dina grannar för någonting liknande igen, samt presentera ovan nämnda bestämmelser för din hyresvärd.Hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Måste hyresvärden godkänna en utbyggnad mot fastighetens fasad?

2021-04-01 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej,jag driver ett kontorshotell med ett café i entrén. Har fått tillstånd från polisen och kommunen (kommunens mark) för en uteservering mot husets fasad med en uppbyggt golv pga lutning i marken. Hyresvärden, som är en BRF i huset anser att de skall sitt godkännande och tillstånd till uteserveringen. Vissa boende har sina fönster ovanför, på plan 1. BRF är negativa till uppbyggnaden. Vill endast tillåta bord och stolar, samt upprätta ett kontrakt. Finns det en lag som säger att sådant tillstånd krävs? uppbyggnad behövs pga lutning. Platser jag har inne blir inte använda pga corona. För trångt. Förlorar intäkter, behöver verkligen uteservering. Vad anser ni?
Julia-Saga Nilsson Herhold |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tillämplig lagBestämmelser om hyra finns i 12 kap. jordabalken, som härefter förkortas som JB. Får man upprätta en uteservering mot hyresvärdens fastighet utan tillstånd från denne? Om inte hyresavtalet ger dig rätten att upprätta någon uteservering mot husets fasad så är det upp till hyresvärden att besluta om du får göra det, eftersom äganderätten ger denne rätt att besluta om sin egen egendom. Jordabalken reglerar inte frågan huruvida en hyresgäst får göra olika slags utbyggningar. Däremot får inte en lokalhyresgäst använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar sitt tillstånd (12 kap. 23 § andra stycket JB). Eftersom du anger att du har haft en café-verksamhet i lokalen innan så är detta dock inget som blir aktuellt i ditt fall. Sammanfattning och rekommendation Eftersom det är upp till ägaren vad som får göras i och utanpå dennes fastighet så kräver byggnationer hyresvärdens tillstånd. Det du kan göra är att vända dig till hyresvärden igen och förklara situationen samt försöka nå en överenskommelse. Kanske är det möjligt att komma fram till en lösning som känns okej för er båda och som möjliggör för dig att bedriva caféet utomhus. Skulle du behöva mer hjälp kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister hos Lawlines juristbyrå. Om du är intresserad av detta kan du kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så hjälper jag dig vidare därifrån. Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!Med vänlig hälsning,

Är det en "störning" att det låter när det regnar?

2021-03-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Jag bor i en bostadsrätt där en av bostadsrättsförmedlingens styrelsemedlem störs sig på "dropp" ljud som uppstår när regn faller ner på mitt markisskydd. Styrelsen säger nu att jag måste åtgärda detta och bekosta denna åtgärd. Kan också tillägga att jag haft skyddet i fem år vilket var en förutsättning från tidigare styrelse för att godkänna att jag satte upp markis. Styrelsemedlem som stör sig på ljud har bott i fastigheten i två år. Frågan är om styrelsen har rätt att kräva att jag åtgärdar detta och dessutom att jag måste bekosta detta själv? Emotser med tacksamhet ert svar.
Fredrik Anstrin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Som bostadsrättshavare har man ganska stora friheter att använda sin lägenhet som man önskar. Gränsen för tillåtet användande hittas främst i bostadsrättslagen 7 kap. 9 §. Där står först och främst att bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. För att utreda huruvida du använder lägenheten på ett tillåtet sätt måste således en bedömning göras av den eventuella störning som pågår. Det är osannolikt att något så milt som "droppljud" över huvud taget kan betraktas som en störning enligt mig. Man kan med lite fantasi föreställa sig att regnet träffar någon form av kammare som förstärker ljudet i någon mån, men det är ytterst osannolikt att ljudet ens kommer i närheten av en ljudnivå som kan betraktas som en "störning". Dessutom regnar det ju inte dygnet runt, år ut och år in. Det är alltså helt uteslutet att det pågår en störning i sådan grad att den kan vara "skadlig för hälsan" eller att den försämrar bostadsmiljön så mycket att det "inte skäligen bör tålas". Det ljud som du orsakar genom ditt markisskydd kan alltså inte läggas dig till last. Det är visserligen möjligt att bostadsrättsföreningen meddelar särskilda regler "i överensstämmelse med ortens sed", som bostadsrättshavare i princip ska följa. En förening kan emellertid inte meddela vilka regler som helst. Eftersom jag inte vet vilka eventuella sådana regler som föreningen har meddelat kan jag emellertid inte uttala mig närmare om den saken. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Överklaga ett planerat bygge av padelbana

2021-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid min tomtgräns vill de bygga en paddel bana, 12,5 m nära min tomtgräns. Utebana. Hur kan jag överklaga att den kommer för nära mig o mitt privata, det blir mycket insyn o ljud. Med vänlig hälsning, Marina
Vilhelm Oxhammar |Hej och tack för din fråga. Jag uppfattar din fråga såsom att dina grannar vill bygga en padelbana nära din tomtgräns och du vill överklaga detta. Padelbanan kräver troligtvis bygglovDet är högst troligt att det krävs ett bygglov för att bygga en Padelbana men det är något osäkert. Då en padelbana saknar tak, räknas det inte som en byggnad. Dock så gör vissa kommuner gällande att glasväggarna kan räknas som plank och behöva bygglov därefter. Om du skall bedriva kommersiell verksamhet eller inte spelar också in/roll. Det är kommunen som hanterar bygglov. Därav är det min uppfattning att du bör kontakta kommunen för att se över huruvida det krävs bygglov för padelbanan eller inte.Om det kräver bygglov kommer du få ge synpunkterOm det krävs bygglov, har du rätt att få ge dina synpunkter på bygget, där du bl.a. kommer att kunna framföra insyn och ljud som argument för att bygglov inte bör beviljas. Har bygglov redan beviljats, kan du överklaga detta till Länsstyrelsen, men detta ska ske från och med att bygglovet beviljades. RådMitt råd är att du kontaktar kommunen angående bygglovet för att se ifall att de tycker att padelbanor kräver bygglov. Om så har du rätt att invända mot deras ansökan och anföra dina argument. Om de får bygglov kan du överklaga detta till Länsstyrelsen. Allt gott,