Vräkning av hyresgäst

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Har en hyresgäst som röker inomhus, i gemensamma utrymmen men även i sin lägenhet. Hon röker cigarretter men även hasch. På gemensamma balkonger, springer runt i underkläder, sitter jättefull framför lägenheterna, springer in på visningar utan byxor och står och skriker. Hon är hög konstant och springer i lägenheter hon inte hyr. Nu under arbete i en lägenhet, har hon gått in och badat i den lägenheten medans det var olåst. Har hotat grannar och ingen känner sig trygg. Jag missade i just hennes hyreskontrakt att skriva att hon inte FÅR röka i sin lägenhet men har informerat om detta. Kan jag vräka henne?
Amanda Sivander |Hej!Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att svara på din fråga så kommer att använda mig av 12 kap Jordabalken (JB). En hyresgäst har en plikt att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras bostadsmiljö att det skäligen inte bör tålas. Hyresgästen skall vid sin användning av lägenhet också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten (12 kap 25 § 1 st JB). Om det förekommer störningar i boendet så skall du som hyresvärd ge hyresgästen tillsägelse och underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Om störningarna är särskilt allvarliga så behövs ingen tillsägelse eller att du underrättar kommunen (12 kap 25 § 2-3 st JB). Som hyresvärd (eller granne) så behöver man tåla vissa störningar (som ljud när ett barn leker eller en middagsbjudning), men det finns störningar som inte skäligen bör tålas som till exempel skrik, ohygieniska lukter, med mera. Om en hyresgäst utsätter omgivningen för störningar så kan hyresrätten därmed under vissa förutsättningar förverkas, du som hyresvärd kan säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid (12 kap 42 § 1 st 9 p JB - hänvisning till 12 kap 25 § JB). Hur du kan gå tillväga för att vräka din hyresgäst Utifrån omständigheterna du beskriver så verkar störningarna vara i sådan art att det försämrar grannarnas hälsa eller bostadsmiljö att det inte skäligen bör tålas. Om störningarna ska bedömas som "vanliga" eller av särskild allvarlig art är en ytterligare bedömning som behövs göras. Exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten, se t.ex. RH 2006:72. Det är vidare sådana fall då det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för grannarna. Bedömer du att det är fråga om "vanliga" störningar återstår endast att du underrättar socialnämnden om störningarna. Om din hyresgäst redan har blivit tillsagd om störningarna så behöver det inte göras igen. Efter det kan hyresgästens hyresrätt förklaras förverkad och du kan då säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Bedömer du i stället att det är fråga om särskilt allvarliga störningar behöver du inte göra något mer - du kan förklara hyresrätten förverkad med detsamma.Om du anser att kraven på hyresrättens förverkande är uppfyllda enligt det jag har beskrivit ovan så kan du därmed förklara hyresrätten förverkad. Då kan du kontakta Kronofogden och begära att de fastställer vräkningen. Hoppas du fått svar på din fråga! Har du fler frågor är du välkommen att ställa dem till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Det föreligger inte något krav på flyttstädning i hyreskontrakt men den övertagande hyresgästen kräver den utflyttade på ersättning för städfirma.

2021-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Jag har hyrt en lägenhet I andrahand. När jag flyttade ut från denna så tyckte nästkommande hyresgäst att jag städat för dåligt, tog tag och gjorde en djup städning själv och vill ha 3800 kr i ersättning lägenheten som är 38 kvm. Städning ska ha varit ostädat golv, fettfläckar i kök på spisfläkt, smutsfläckar på kylskåp och köksluckor etc.Vi har inget avtal på hur det skulle vara städat vid utflytt. Vem äger frågan? Finns det någon standard Vad man som nästkommande hyresgäst kan kräva från föregående hyresgäst när man flyttar in i en lägenhet om ej avtal finns? Har personen som flyttar in rätt att kräva ersättning från mig som flyttade ut och isf hur mycket?
Rebecca Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga har du hyrt en lägenhet i andra hand. Det finns ett kontrakt mellan dig och uthyraren men i det kontraktet framkommer det inte något om att du ska genomföra en flyttstädning innan nästa hyresgäst tar över. Nu har du flyttat och den nya hyresgästen kräver dig på ersättning då lägenheten inte var flyttstädad och hen har själv lagt ut pengar för att få detta behov tillgodosett. Denna hyresgäst är inte densamma som hen du hade hyrt utav utan är en annan andrahandsuthyrare. Om vi då bakar ner denna fråga till olika delfrågor så kommer jag först det kontraktet som finns (eller inte finns) mellan dig och uthyraren. Till sist kommer jag att gå in på det krav som den nya hyresgästen ställer på dig. I Dina rättigheter som andrahandsuthyrareReglering av hyreslägenheter återfinns i 12 kap. Jordabalken (JB). En andrahandshyresgäst har normalt bara ett avtal med förstahandskontraktsinnehavaren och om den som hyr i andra hand inte sköter sig så är det hyreslagens regler som gäller. Flyttstädning utan reglering i kontraktUnder hyrestiden har en hyresgäst ansvar att vårda lägenheten (12 kap. 24 § JB) och denna vårdplikt medför att hyresgästen ska iaktta aktsamhet och rengöring. Det finns dock inga regler i Jordabalken angående flyttstädning utan i detta fall är det hyreskontraktet som avgör och om det saknar reglering kan det bli svårt för en hyresvärd att kräva ersättning om städningen är bristfällig. Om en städfirma anlitas och den gamla hyresgästen senare får ett ersättningskrav kan hen bestrida detta, oavsett om flyttstädningen regleras i hyreskontraktet eller ej. Värt att notera är att skrivningar som "lämnas i samma skick som vi fick den" kan innebära ett indirekt krav på flyttstädning. Att då lämna lägenheten i sämre skick innebär då ett kontraktsbrott. Hyresgästens krav på digDet finns inget avtal mellan dig och den nya hyresgästen och därför kan inte den nya hyresgästen ställa dig till ansvar utan bör vända sig till uthyraren. SammanfattningSom andrahandsuthyrare är kontraktet mellan dig och den du hyr utav. Detta innebär att den nya hyresgästen inte kan ställa något krav på dig om betalning utan bör vända sig till den som hyr ut bostaden. Om uthyraren sedan vänder sig till dig med ett betalningskrav gällande städfirmans kostnad kan du bestrida detta oavsett om flyttstädning står skrivet i kontraktet eller ej. Om det inte finns någon skrivelse i kontraktet om att en flyttstädning ska ske innan utflytt bär inte du ansvar för att detta ska ske. Däremot kan skrivelser såsom att lägenheten ska "lämnas i samma sak som vi fick den" innebära ett indirekt krav om den övertogs flyttstädad. Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Grannar som stör-vad kan jag göra?

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag bor i en hyresrätt, där mina grannars konstanta sexljud hindrar mig från att leva normalt sen jag flyttade in i slutet på augusti. Det dunkas, smäller och vrålas, både dagtid och på natten. Enligt det jag har läst, ska ljud i en lägenhet inte överskrida 35 db. Deras sexljud tränger tydligt igenom mina 35 db öronproppar. På dagen kan jag inte ens få äta eller slappna av i mitt eget hem. Enligt lag ska man inte utsätta sina grannar för oskäliga, dvs onormala vardagsljud. Personligen tycker jag att konstant höglutt sex 24/7 inte hör till det normala som man ska behöva tåla. Jag har inte sovit på tre veckor. Bad dem att dra ner på det på natten, men det hörs fortfarande så otroligt högt på dagen, att jag vill flytta. Är lagen på min sida? Jag kan inte ens leva ett normalt vardagsliv för att de håller på hela tiden. Kan jag kräva att de slutar?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Till att börja med kan framföras att du gjorde rätt i att vända dig till grannarna direkt och framföra ditt klagomål. För att undvika större komplikationer är det alltid en bra början att ta ett snack med personerna innan man tar det hela vidare. Du framför däremot att deras oordning fortsätter.Enligt 12 kap. 25§ Jordabalken (JB) ska hyresgästerna som använder huset se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. I förarbetena till lagen har angivits att utgångspunkten för vad som ska förstås med störningar i boendet är bestämmelserna i hälsoskyddslagen och hälsoskyddsförordningen om sanitär olägenhet. För att falla under olägenhet ansågs en störning kunna vara skadlig i psykiskt eller fysiskt hänseende för en människas hälsotillstånd. Stöd får tas från den allmänna uppfattning om vad som får godtas i ett hus likt ditt och en avvägning får göras av vad som ska anses vara en störning i boendet. Mindre störningar eller sådana som är tillfälligt övergående måste grannarna tåla. Hänsyn tas inte till om grannarna är känsliga än normalt (prop. 1992/93:115 s. 30). Däremot kan det sägas att de boende på natten ska kunna sova ostört, medan man på dagen får räkna med en del liv och rörelse i fastigheten. Av din bakgrundsinformation skulle jag påstå att det finns sådant som talar för att bestämmelsen kan angripas.Enligt 12 kap. 25§ st. 2 JB ska hyresvärden ge hyresgästerna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om dessa är bostadshyresgäster, underrätta socialnämnden i den kommun där bostaden är belägen om störningarna. Om hyresgästerna bryter mot detta och inte bättrar sig efter att de fått en tillsägelse kan hyresrätten förverkas enligt 42 § 1 st. 9 p. Det finns inte några särskilda regler om påföljd för en hyresvärd, som underlåter att reagera mot en störande hyresgäst, men det är viktigt att du känner att du trivs hemma, varför det även finns möjlighet att kontakta hyresnämnden om du känner att din bosituation påverkas och hyresvärden inte varit till någon hjälp.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.

Att bestrida klagomål och uppsägning av hyresrätt på grund av störning

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hyresrätt, familj med två hundar och ett barn på två år. Sonen leker under dagtid, går och springer på hälarna, detta gillar ej våra grannar under. Dom bankar i vårat golv för minsta lilla och anmäler oss till störningsjouren (områdesfärvaltaren.).Områdesförvaltaren är även grannens bror och tar deras klagomål på allvar, det har gått så långt att vi fått rättelseanmaning och blir snart uppsagda pga vårat lekande barn. Jag känner mig illa till mods och vågar inte låta min son leka i sitt eget hem. Jag känner mig trakasserad av både grannar och områdesförvaltare. (lång historia kort). Går detta att polisanmäla på något sätt? Jag tycker inte detta känns rätt någonstans, dom hae även skickat in en anmälan till individ och familjeomsorg, pga mitt barn som sagt leker hemma under dagtid. Kan dom kasta ut oss? Kan man anmäla? Hjälp!
Mathea Santesson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tänkte dela upp din fråga i dels vad som kan göras angående hyresrätten och dels dina möjligheter att polisanmäla grannarna för trakasserier.Hyreskontraktet Frågor om hyresförhållanden regleras i Jordabalkens (JB) tolfte kapitel. Som hyresgäst har man en skyldighet att inte utsätta omgivningen för störningar i den grad de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra omgivningens bostadsmiljö och därför inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1st. JB). Förekommer störningar är hyresvärden skyldig att säga till den störande hyresgästen att upphöra med störningarna samt underrätta socialnämnden (12 kap. 25 § 2st. JB). Om störningarna är så pass illa att de inte skäligen bör tålas, och om hyresgästen inte bättrar sig efter tillsägelse från hyresvärden har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid (12 kap. 42 § 1 st. 6p. JB). I förarbetena till Jordabalken framhålls att inte alla störningar som potentiellt kan påverka andras hälsa negativt utgör störningar i boendet i lagens mening. Det kan i flerfamiljshus förekomma störningar som kan sägas ha viss skadlig inverkan på hälsan som man ändå får förvänta sig och tåla. Detta gäller även om man anser sig överkänslig för t.ex. ljud. Bland dessa ingår "vanliga" ljud på dagtid, såsom steg, röster i samtalston och att grannen då och då ska spika upp något. Hyr man bostad får man helt enkelt räkna med att det under dagen är liv och rörelse i fastigheten. Att er son leker torde inte utgöra en sådan störning som inte skäligen bör tålas. Däremot kan man ifrågasätta om era grannars bankande utgör störningsmoment. Skulle hyresvärden säga upp er lägenhet i förtid enligt paragrafen ovan kan ni pröva uppsägelsen i allmän domstol. Skulle det istället uppstå tvist om förlängning kan ärendet istället hänskjutas till hyresnämnden (12 kap. 46, 49 §§ JB). Ni kan alltså bestrida en eventuell uppsägning. TrakasserierVad gäller att du upplever dig trakasserad av dina grannar och områdesförvaltaren krävs att ett brott begåtts enligt brottsbalken (BrB) för att du ska kunna anmäla dem. Den som utsätter annan för störande kontakter eller annat hänsynslöst agerande gör sig skyldig till ofredande (4:7 BrB). Det är dock tveksamt om det du beskriver uppfyller kraven för att brott ska föreligga. Det är därför tveksamt om det är värt för dig att upprätta en polisanmälan. Jag hoppas detta gav dig svar på din fråga! Undrar du över något mer är du varmt välkommen att vända dig till oss på Lawline igen! Med vänliga hälsningar,

Vad händer om man inte ansöker om lagfart?

2021-09-30 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har köpt en bostad och betalt hela summan. Jag har inte fixat lagfart ännu. Vad kommer att hända?. Jag köpte bostaden för tre år sedan. Mvh
Sara Hrnic |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Reglerna om fastighetsköp och lagfart återfinns i 20 kap. jordabalken, som härefter kommer att benämnas som "JB". Den som har köpt en fastighet ska söka lagfart inom tre månader från köpet. Har man inte gjort detta inom tre månader kan lantmäteriet förelägga vite, dvs. du kan bli tvungen att betala en slags böter ( 20 kap. 3 § JB). I föreläggandet begär också lantmäteriet att man ska ansöka om lagfart. Vitet fungerar således som ett slags påtryckningsmedel. Anledningen till att det är så viktigt att ansöka om lagfart i rätt tid är att den som står som lagfaren ägare har rätt att göra inteckningar och få ut pantbrev. Jag skulle därför råda dig till att snarast ansöka om lagfart för att säkra din rätt till fastigheten. Jag hoppas detta besvarade din fråga, om inte får du gärna höra av dig till oss igen!Hälsningar,

Uppsägningstid vid uthyrning av hyresrätt

2021-09-30 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, jag ska säga upp min inneboendes hyreskontrakt 2021-10-01 och jag har 3 månaders uppsägningstid och hyran betalas mellan 25e och sista varje månad och jag vill att allt ska göras rätt så jag undrar hur många hyrror min innebonde ska betala fram till dess jag trodde det var två men andra säger tre så nu kollar jag med er.Tack för hjälpen på förhand.
Hemen Yazdanfar |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du hyrt ut rum i din hyresrätt till en inneboende. Dessutom tolkar jag det som att denna uthyrning skett tillsvidare och inte på bestämd tid. Om jag tolkat frågan felaktigt är du välkommen att ställa en på nytt! Vid uppsägning av en inneboende har denne alltid rätt till minst tre månaders uppsägningstid (12 kap. 4 § JB). Det innebär alltså att ifall du säger upp hyresavtalet 2021-10-01 ska den inneboende betala hyra för hela oktober månad, november månad och december månad. Med vänlig hälsning

Överlåta sin andel av en fastighet till någon annan

2021-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejJag och min bror äger en fritidsfastighet tillsammans. Nu har min bror låtit sin ena son skriva sig på fastigheten utan min vetskap, är det tillåtet, lagligt? om jag skall godkänna det vad bör jag tänka på?
Eles Karahalilovic |Hej och tack för att du vänder dig till oss här på lawline med din fråga !Varje samägare får fritt förfoga över sin andel av fastigheten, dock inte på ett sätt som sker på bekostnad av andra samägareDetta innebär att varje samägare får sälja, pantsätta eller på annat sätt överlåta sin andel utan att övriga samägare egentligen kan säga emot. Dock är det viktigt att påpeka att förfoganden över fastigheten i sin helhet kräver samtliga samägares samtycke (2 § samäganderättslagen).Ifall din bror i detta fall har valt att överlåta en andel av fritidsfastigheten till sin son är det inom sin ordning, så länge det inte påverkar din förfogandemöjlighet till fastigheten i sin helhet!Jag skulle dock rekommendera dig att ställa ytterligare frågor till våra erfarna jurister här på lawline för ytterligare vägledning angående fördjupning kring inskrivningsprocessen!Hoppas det var svar på din fråga !

Hur mycket är skälig hyra för en villa?

2021-09-30 i Andrahandsuthyrning
FRÅGA |Vi undrar vad en skälig hyra är? Vi vet vad vi har i lån på bostaden (hus). Men vilket pris i hyra, kan vi sätta till dem som kommer hyra av oss? Det tillkommer Sop hämtning ElFiberVäg avgUtöver lån & amortering som vi har.
Daniel Högström |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vi uthyrning av en privatbostad som inte är för fritidsändamål gäller privatuthyrningslagen. Skälig hyra uppgår till kapitalkostnader och driftskostnader (4 § andra stycket privatuthyrningslagen). Med kapitalkostnad menas den årliga avkastningen på bostadens marknadsvärde. Utgångspunkten är riksbankens referensränta med ett påslag och vanligtvis används 4% i beräkningen. Driftskotnader avser exempelvis det du nämner som sophämtning och elkostnader. Hur mycket ni har i lån vägs inte in i bedömningen.Det innebär i praktiken att formeln för att räkna ut skälig hyra blir:((Bostadens marknadsvärde x 0,04) / 12) + Driftkostnader = MånadshyranJag ger ett kort exempel så kan ni byta ut siffrorna mot de som gäller för er bostad.Om bostaden är värd 4.000.000 kronor med driftskostnader på 5.000 kronor per månad blir då skälig hyra:((4.000.000 x 0,04) / 12) + 5.000 = 18.333 kronor.Om du har fler frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på Lawline igen.Med vänliga hälsningar,