Har lokalhyresvärden rätt att neka överlåtelse av lokalen till annan?

2021-01-28 i Hyresrätt
FRÅGA |En dag får x ett erbjudande från ett närliggande företag att ta över deras lokal mot en mindre summa pengar. Det är en liten butikslokal men med två stora skyltfönster, något de själva saknar. Just nu är det en service- och spelbutik, och den har funnits där i fem år. x och y diskuterar saken och kommer fram till att de skulle behöva en visningslokal för sina vackra möbler. Den nuvarande innehavaren kontaktar hyresvärden, som dock säger blankt nej. Han har andra planer för lokalen. Har hyresvärden rätt att neka innehavaren att överlåta lokalen till y och x?Vad kan de göra för att få tillgång till lokalen?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga aktualiserar 12 kapitlet i Jordabalken (JB) vilken även kallas hyreslagen. Huvudregeln enligt 12 kap. 32§ st. 1 JB är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Enligt 12 kap. 36§ JB får däremot den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet överlåta hyresrätten. Detta förutsätter att tillstånd till överlåtelsen lämnats av hyresnämnden. Ett sådant tillstånd ska lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig detta. Ifall hyresgästen innehaft lokalen mindre än tre år, får dock tillstånd enbart lämnats om det föreligger synnerliga skäl. Synnerliga skäl är ett rekvisit som inom juridik betraktas som väldigt omfattande och kräver mycket till för att kunna uppfyllas. I förevarande fall blir situationen lite annorlunda. Om man granskar 12 kap. 36§ JB noggrant går det att utläsa att bestämmelsen tar sikte på när den befintliga verksamheten ska övertas: " […] får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten [...]". Av bakgrundsinformationen går det att utläsa att det i lokalen bedrivs service- och spelbutik. X och Y önskar använda lokalen som visningslokal för sina möbler. Här blir det således en förändring i verksamheten, ändamålet med uthyrningen är inte densamma och därför är det inte den befintliga verksamheten som övertas.Den relevanta bestämmelsen att studera blir därför 12 kap. 23§ st. 2 JB. Bestämmelsen stadgar att en lokalhyresgäst inte får använda lokalen för annat ändamål än det avsedda om inte hyresnämnden lämnat tillstånd. Ett sådant tillstånd ska lämnas ifall hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan dessutom förenas med villkorEn alltför avvikande förändring av verksamheten, utan hyresvärdens tillstånd, kan vara skäl för att hyresvärden begär en rättelse där denne senare eventuellt säger upp hyresavtalet.Sammanfattningsvis kan det alltså konstateras att det finns möjlighet för x och y att få lokalen överlåten till sig, men att denna rätt inte kan härledas av 12 kap. 36§ JB. Sådan rätt skulle däremot kunna härledas av 12 kap. 23§ st. 2 JB förutsatt att hyresnämnden lämnar tillstånd vilket de ska om faktorerna i bestämmelsen är uppfyllda. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Vad har jag för rättigheter när någon på jobbet kallar mig barn mm.

2020-12-18 i Övrigt
FRÅGA |Hej, jag har en kollega som kallar sig för pappa på jobbet. Han har vid ett tillfälle skrivit att jag är ett barn. Jag är vuxen och välutbildad, vilket inte han är, utbildad alltså. Vad har jag för rättigheter? Jag kommer att anmäla honom.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Du skulle eventuellt kunnat ha blivit utsatt för diskriminering pga. din ålder i enlighet med 1 kap. 5§ st. 1 p. 6 Diskrimineringslagen (DiskL). Diskriminering kan få sitt uttryck på olika sätt t.ex. genom direkt diskriminering. Med direkt diskriminering i enlighet med 1 kap. 4 p. 1§ DiskL, avses att någon ska ha missgynnats genom att behandlas sämre än någon annan behandlats, har behandlats eller skulle ha behandlats i en jämförbar situation. Det förutsätts dessutom att missgynnandet har samband med någon av diskrimineringsgrunderna i 1 kap. 5§ DiskL. I ditt fall är det enligt min mening inte lika självklart att det rör sig om en direkt diskriminering eftersom att kalla dig "barn" inte direkt behöver syfta till din ålder. En annan diskrimineringsform är trakasseri. Trakasserier i enlighet med 1 kap. 4§ p. 4, är handlingar som innebär missgynnande i form av skada, obehag som kränker den enskildes värdighet. Handlandet ska i sig vara oönskat och ha ett orsakssamband med någon av diskrimineringsgrunderna i 1 kap. 5§ DiskL. Resterande diskrimineringsformer bygger på objektiva grunder, men just trakasserier bygger på subjektiva. AG måste förstå att dennes beteende kränker någons värdighet.Man skiljer på grundform och allvarlig form, där grundformen är att den som upplever sig trakasserad ska säga ifrån till den som trakasserar eller till arbetsgivaren. Först om beteendet upprepar sig trots tillsägelse, betraktas det som trakasseri. Den allvarligare formen är då kränkningen till sin karaktär är så grov att den som kränker förstod eller borde ha förstått. I dessa fall blir det direkt ett trakasseri. Om arbetsgivaren får kännedom om att en arbetstagare anser sig trakasserad har arbetsgivaren skyldighet att utreda omständigheterna och vidta de åtgärder som skäligen kan krävas för att förhindra trakasserier i framtiden, 2 kap. 3§ DiskL. Underlåtenhet till detta kan leda till skadestånd (AD 2002 nr 102). Bevisbördan vid diskriminering regleras i 6 kap. 3§ DiskL. Bestämmelsen syftar till att ge den som anser sig ha blivit diskriminerad en bevislättnad. Om den som anser sig ha blivit diskriminerad visar omständigheter som ger anledning att anta detta, så ska svaranden visa att diskriminering ej förekommit. Bestämmelsen har uppfattats som en presumtionsregel. Din bakgrundsinformation utgör inget tillräckligt underlag för mig att kunna bedöma situationen, men ovanstående redogörelse visar på hur en sådan bedömning kan gå till hos domstolen. Förhoppningsvis hjälper även detta dig att veta hur du ska bygga upp ditt resonemang i din anmälan. Jag rekommenderar dig dock att gå in på diskrimineringslagen och studera de olika lagrummen, särskilt 1 kap. 4§ DiskL, för att få en förståelse för vad som avses med diskriminering. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hyresgästens vårdnadsplikt

2020-12-18 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej,Vi har hyrt ett hus under 9 månader.Tyvärr så har en blomkruka luckrat upp fönsterbrädan precis där.Är vi ersättningsskyldiga eller ses det som en olyckshändelse?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av 12 kap. 24§ Jordabalken (JB) följer en vårdnadsplikt för dig i egenskap av hyresgäst. Bestämmelsen stadgar att du under din hyrestid väl ska vårda lägenheten och vad därtill. Du är vidare skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom ditt vållande eller genom vårdslöshet. Detsamma gäller vid försummelse av någon som hör till ditt hushåll, gästar, inrymt eller utgör arbete för din räkning. I andra stycket anges att du vid skada som ofördröjligen måste avhjälpas är skyldig att genast meddela hyresvärden om skadan eller bristen. Ifall du försummar att underrätta hyresvärden blir du ansvarig för den skada som försummelsen föranleder. Sammanfattningsvis kan det alltså till viss mån konstateras att ni kan bli ersättningsskyldiga oberoende av olyckshändelse. En olyckshändelse kan falla in under vårdslöshet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Vad förutsätts vid en överlåtelse av bostadsrätt till närstående?

2020-12-18 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Min mor äger en bostadsrätt, värd uppskattningsvis en miljon. Min mor ska flytta till boende. Vi är fyra systrar. Min ena syster vill flytta in i lägenheten. Hon äger ett hus som hon uppger ska säljas alternativt hyras ut till hennes dotter i väntan på försäljning för att få loss pengar och önskar under tiden själv flytta in i vår mammas lägenhet. Hur ska man tänka här? Jag vill att allt ska gå rätt till. Tusen tack på förhand!
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det finns inget som hindrar din syster från att få lägenheten överlåten till henne från din mamma. Däremot förutsätts att vissa steg genomfört för en giltig överlåtelse. För det första behöver din syster och mamma upprätta en skriftlig överlåtelsehandling som innehåller uppgifter om den aktuella bostadsrätten. T.ex. adress, lägenhetsnummer mm. Det är även väldigt viktigt att båda deras namn tydligt framgår av överlåtelsehandlingen. Annat som ska framgå är hur stor del av bostadsrätten som ska överlåtas. Jag förutsätter med din bakgrundsinformation att det här rör sig om en total överlåtelse. I överlåtelsehandlingen måste det vidare tydligt framgå att det rör sig om en gåva om det är så att hon inte avser betala något för den vilket jag utgår ifrån. I så fall kallas överlåtelsehandlingen för gåvobrev. Nästa steg i denna process är att din syster söker om medlemskap hos bostadsrättsföreningen. För tydlighetens skull upprepar jag de formkrav som krävs vid en gåvohandling. Formkrav för gåva: Vid gåva av fast egendom krävs det enligt 4 kap. 1§ st. 1 och 4 kap. 29§ Jordabalken (JB) att vissa kriterier är uppfyllda. 1.Gåvobrevet ska vara skriftligt 2.Det ska finnas en upplysning om att gåvogivaren (din mamma) överlåter bostadsrätten i form av gåva till dig som gåvotagare. 3.Innehålla uppgifter om bostadsrätten som ska överlåtas. Fastighetsbeteckningen ska finnas med och en tydlig beskrivning av hur stor del av bostadsrätten ska överlåtas till dig. 4.Gåvobrevet ska innehålla båda era underskrifter. Du måste dessutom ansöka om lagfart inom tre månader från det att gåvobrevets har upprättats, 20 kap. 2§ JB. Här är det krav på att lagfarts ansökan ska styrkas av två vittnen (vilket inte är fallet vid upprättande av gåvobrev även om det är att rekommendera). De enda som inte får vittna är personer under 15 år och de som pga. psykisk störning inte kan ha någon insikt om betydelsen av vittnesbekräftelsen. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Är bostadsrättsföreningen berättigad att förbjuda laddning av hybridbil utanför bostaden?

2020-12-19 i Bostadsrätt
FRÅGA |Vår bostadsrättsförening anmodar oss att inte ladda vår hybrid bil från vår bostad Om vi fortsätter att göra det ändå vad kan hända?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då förevarande fall behandlar en bostadsrätt blir bostadsrättslagen (BRL) tillämplig. Av 7 kap. 9§ BRL ska ni i egenskap av bostadsrättshavare vid er användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Ni har skyldighet att rätta er efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Nu vet inte jag motiven bakom att föreningen hindrar er från att ladda er hybridbil, men jag vill ändå erinra om att föreningen kan ha legitima skäl bakom detta. Av 7 kap. 9§ st. 2 BRL ska föreningen vid en sådan störning som angivits ovan bl.a. ge er tillsägelse att störningarna omedelbart ska upphöra (vilket de gjort i detta fall). I 7 kap. 18§ BRL uppges de olika förverkandegrunderna som kan bli aktuella. Enligt p. 5 så är föreningen berättigad att säga upp er till avflyttning ifall ni åsidosätter era skyldigheter enligt 7 kap. 9§ BRL (den jag ovan angivit). Däremot får bostadsrätten inte förverkas om det som ligger er till last är av ringa/ liten betydelse, 7 kap. 19§ BRL. Slutsatsen blir att det krävs mer information om varför bostadsrättsföreningen inte beviljar er detta. Är det så att det är förenligt med den sed som gäller i resterande del av ort talar det för att det är just 7 kap. 9§ BRL som aktualiseras. I sådana fall löper ni risk att få er bostadsrätt förverkad. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Får man som omyndig vara vice ordförande i en ideell förening?

2020-12-18 i Föreningar
FRÅGA |Hej, min fråga är att får jag som är icke myndig person skriva på papper om att bli vice ordförande i en idel förening & även hur är det om jag nu skulle vilja lämna en idel förening, när får jag göra detta?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad gäller just ideella föreningar finns det ingen lag som reglerar dessa, utan relevanta rättskällor blir således andra lagar, men framförallt föreningens egna stadgar (regler/villkor). Det finns inget som hindrar dig som omyndig att ta ann en sådan roll i föreningen. Detta beror främst på den föreningsfrihet som råder i Sverige vilken även gäller för dig som minderårig. Detta förutsätter som sagt att stadgarna inte anger annat. Observera däremot att reglerna är annorlunda om det rör sig om en förening som bedriver ekonomisk verksamhet (vilket en ideell föreningen inte gör). Vad gäller frågan om att utträda föreningen beror även detta på vad stadgarna hos föreningen anger. Ifall det saknar regler om detta går det att till viss mån finna vägledning från hur tidigare utträdelser skett inom föreningen. Jag rekommenderar dig därför att fråga föreningen om hur det går till. Ett ytterligare sätt att hitta vägledning på är genom lagen om ekonomiska föreningar. Här måste man dock vara lite försiktig. För att läsa mer om det se här eller återkom. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Vänliga hälsningar,

Varför begär åklagaren komplettering av ärenden?

2020-12-18 i Bevis och bevisning
FRÅGA |Hejsan varför begär åklagaren lättare komplitering av ett ärende som jag är misstänkte vid?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Även om jag såklart inte med säkerhet kan veta motiven bakom detta torde svaret vara tämligen simpelt. Åklagaren begär nog komplettering för att stärka sitt underlag och de uppgifter denne har om dig. En åklagare har en åtalsplikt för nästan alla brott, vilket betyder att åklagaren måste väcka åtal om det finns tillräckligt starka bevis för att någon begått ett brott. De åligger därför åklagaren att samla in så mycket bevis som möjlig för denne på objektiv grund ska kunna förvänta sig en fällande dom. Detta utgör en av de anledningar bakom att många åtal inte väcks trots att brott begåtts- att åklagaren bedömer att det inte finns tillräckliga bevis för en fällande dom.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hur påverkas undersökningsplikten av en besiktning?

2020-12-18 i Fel i fastighet
FRÅGA |Vi skall separera som gift par och jag önskar att köpa ut fastigheten och bo kvar i huset. Vi är överens om detta upplägg och fått fastigheten värderad. Jag undrar om det är något speciellt jag behöver tänka på när vi genomför detta köp. Tex borde vi även ta in en besiktningsperson för att se så att det inte finns några allvarliga fel, som jag kommer att ta över när väl fastigheten skall säljas i framtiden?Tacksam för svar.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom det rör sig om ett fastighetsköp vill jag såklart rekommendera dig att göra det som krävs för att säkra ett så bra köp som möjligt. Detta ter sig däremot inte lika enkelt som det låter. Till att börja med vill jag upplysa dig om att det finns tre olika former av fel: rättsliga- rådighets- och faktiska fel. För att inte överkomplicera det hela, baserar jag mitt svar på risken att du finner framtida faktiska fel i fastigheten. Enligt 4:19 st. 1 Jordabalken (JB) föreligger fel i fastigheten om den inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tidpunkten för felbedömningen utgår från tiden då avtalet mellan er ingicks. Vid detta sammanhang brukar det bli aktuellt att belysa den undersökningsplikt som köpare har. Ifall felet avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta är detta något som faller under din undersökningsplikt. Av 4 kap. 19 st. 2 JB stadgas nämligen att du i egenskap av köpare inte som fel får åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.Trots att undersökningsplikten kan tolkas väldigt långtgående gäller den däremot inte vid dolda fel (eller rådighets- och rättsliga fel för den delen). Undersökningsplikten är dock inte oföränderlig då den kan utökas vid misstanke om fel på samma sätt som den kan minska ifall säljaren ger dig lugnande utfästelser. Inom ramen för din undersökningsplikt får du genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som kan begäras av en person i din situation utan speciella kunskaper på området. Däremot krävs ej att du ska undersöka utrymmen som inte är möjliga att komma åt utan ingrepp i fastigheten. Om det emellertid finns tecken på skada eller om säljaren gjort uttalanden som tyder på risk för skador utvidgas din undersökningsplikt. Det är således omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för säljarens felansvar. Det kanske tycks lite oklart varför jag tar upp detta, men det beror på att jag vill erinra dig om att en besiktning riskerar att utöka din undersökningsplikt. I rättsfallet NJA 1998 s. 407 resonerade Högsta domstolen att en besiktningsman som inte upptäckt fel å ena sidan kan tala för att köparen inte heller borde upptäckt felet, men om felet å andra sidan är en sådan att köparen borde upptäckt det, hjälper det ej att besiktningsmannen inte gjort det. I detta fall ansågs besiktningsutlåtandet utökat köparens undersökningsplikt. Summan man kan dra är att man ej som köpare kan stödja sig på allt det en besiktningsman angivit. Sammanfattningsvis rekommenderar jag dig att vara uppmärksam vid köpet och ta hänsyn till de faktorer jag angivit som kan påverka graden av din undersökningsplikt. Det är väldigt bra att anlita en besiktningsman, men det är viktigt att du vet om att det inte utgör en garanterad säkerhet. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,