Indirekt besittningsskydd och rätt till ersättning

2020-11-02 i Hyresavtal
FRÅGA |Hej! Vi är ett företag som hyr en kontorslokal under tre års tid och automatisk förnyelse. Inför förnyelsen så vill hyresvärden säga upp kontraktet. Det står i vårt kontrakt att vi som företag har besittningsskydd till hyresobjektet enligt svensk lag. Vet ni vad det innebär och kan det vara en fördel när vi ska förhandla om ersättningen för uppsägningen? Vi har varit hos Hyresnämnden men inte godkänt förlikningsförslaget.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Besittningsskydd är en slags skyddsbestämmelse för nyttjanderättshavare ifall upplåtaren skulle säga upp avtalet till upphörande. Bestämmelsen innebär att den som hyr en bostad/lokal i första-eller andrahand inte nödvändigtvis behöver flytta trots uppsägning av hyresavtal. Reglerna om besittningsskydd regleras i 12 kapitlet Jordabalken (JB). Det är av största relevans här att skilja på det s.k. direkta besittningsskyddet och det indirekta besittningsskyddet:Direkta besittningsskyddet återfinns i 12 kap. 46§ JB och gäller främst för bostadslägenheter. Bestämmelsen stadgar en huvudregel att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden sagt upp denna. Detta då besittningsskyddet dels syftar till att bringa hyresgästen trygghet i boendet. Undantagen då besittningsskyddet inte gäller radas upp i punktform i samma bestämmelse och enligt första punkten gäller ej en sådan förlängning om hyresrätten t.ex. blivit förverkad i enlighet med 12 kap. 42§ JB. Det indirekta besittningsskyddet används i fråga om lokaler och är på ett sätt svagare för hyresgästen då hyresvärden inte kan tvingas förlänga avtalet. Hyresgästen skyddas alltså inte från avtalets upphörande. För att ändå förstärka hyresgästens position har det istället införts en rätt till ekonomisk ersättning av hyresvärden för den förlust som förorsakats pga. upphörandet av hyresförhållandet. De relevanta lagrummen återfinns i 12 kap. 56-60§§ JB. I ert fall är ni ett förtag som hyr en kontorslokal varför det indirekta besittningsskyddet blir av intresse att analysera. Skyddet får indirekt sitt uttryck i 12 kap. 57§ JB där det anges att ni som hyresgäst har rätt till ersättning enligt 12 kap. 58 b§ JB om hyresvärden sagt upp avtalet och vägrar förlänga hyresförhållandet eller om förlängning inte kommer till stånd då ni som hyresgäst inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning. Däremot ska det erinras om att ersättning inte alltid utgår. Detta är om någon av punkterna i bestämmelsen skulle anses uppfylld. Av eran bakgrundsinformation framgår inte vilka motiv som legat bakom hyresvärdens val att säga upp avtalet och det blir därför inte lika lätt för mig att besvara er fråga. Det bör däremot nämnas att ersättningsskyldigheten bortfaller om hyresvärden haft befogad anledning att vägra förlängning. Skälen för avflyttningen ska vara av saklig art. Det är tillräckligt att skälen bärs upp av ett legitimt intresse. Om sakliga skäl föreligger beror ersättningsskyldigheten på tyngden av dessa skäl i förhållande till erat intresse av att behålla lokalen. Det görs alltså en intresseavvägning mellan era motstående intressen. Jag vill även här uppmärksamma om generalklausulen i 12 kap. 57§ p. 4 JB som lämnar bredare utrymme för hyresvärden att komma undan med att betala ersättning. Sammanfattningsvis stämmer det att ni kan ha rätt till ersättning, men ni bör studera 12 kap. 57§ och se om någon av undantagen som radas upp i punkterna blir aktuella i ert fall, dvs om hyresvärden anger ett sakligt skäl. Vidare bör ni åberopa ett skyddsvärt intresse från er sida eftersom det får betydelse i intresseavvägningen. Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Föräldrars beslutanderätt vad gäller skolval

2020-10-16 i Barnrätt
FRÅGA |Hej Lawline,Jag och min dotters mamma är separerade. Dottern är uppvuxen och har gått förskola centralt i staden som vi bor i. Vi har delad vårdnad och hon bor växelvis varannan vecka (50%) Nästa år börjar hon förskoleklass och det är dags att söka skola. Både jag och dotterns mamma har under förskoletiden bott nära förskola centralt i staden. Nu ska dem (min före detta med familj) flytta en bit utanför staden och mamman vill att dottern ska gå i skola där. Dottern är folkbokförd hos mig. Vad gäller om vi inte är överens? Har folkbokföringen någon inverkan på var dottern kommer att få gå i skola om vi ej är överens?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vårdnadshavarnas beslutanderätt regleras i 6:11 Föräldrabalken (FB). Bestämmelsen stadgar att vårdnadshavare både har en rätt och en skyldighet att bestämma i frågor som rör barnets personliga angelägenheter. Däremot har det införts en erinran i andra meningen om att vårdnadshavare ska ta allt större hänsyn till barnens synpunkter och önskemål i takt med deras stigande ålder och utveckling. Bestämmelsen i 6:11 FB utgör en förutsättning för att föräldrarnas ansvar gentemot barnen i enlighet med 6:1-2 FB, ska kunna uppfyllas. Om barnet står under vårdnaden av två vårdnadshavare ska vad som sägs i 6:11 FB gälla de tillsammans, 6:13 st. 1 FB. Möjligheten för din dotters mamma att ensamt fatta beslut, är ifall du till följd av sjukdom eller annan orsak är förhindrad att fatta beslut som rör vårdnaden och som inte utan olägenhet kan uppskjutas. Här rör det sig om beslut av enklare karaktär såsom val av kläder. I ditt fall föreligger ingen sådan omständighet varför båda ert samtycke krävs. Detta till trots finns det ännu ett undantag om att din dotters mamma inte ensamt får besluta om sådant av ingripande betydelse för barnets framtid, såvida inte barnets bästa uppenbarligen kräver det, 6:13 st. 2 FB. Det måste alltså föras en diskussion kring ifall val av skola utgör en sådan ingripande betydelse för barnens framtid som kräver bådas samtycke. Med andra ord måste man se till beslutets karaktär. Enligt lagkommentarerna till 6:13 FB är skolval ett sådant beslut av ingripande betydelse som måste tas av vårdnadshavarna tillsammans. Folkbokföringen torde således sakna betydelse. Jag presumerar även här att din dotter är väldigt ung, men det ska inte glömmas att hänsyn även ska tas till hennes synpunkter och önskemål i takt med hennes stigande ålder och utveckling. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Mor- och farföräldrars rätt till umgänge med barnbarn

2020-10-15 i Barnrätt
FRÅGA |Hej!Vår son ligger i tvist med sin x-fru vad gäller deras gemensamma barn. Ärendet har gått till Tingsrätten och i väntan på ev utredning/förundersökning får han inte träffa barnen. Min fråga är om vi som farmor och farfar har någon rätt att träffa våra barnbarn? Vår fd svärdotter säger att ev kan vi träffa dem hemma hos henne men vi får inte vara ensamma med dem och göra något kul tillsammans. Har vi rätt att vara med dem utan att mamman är med? Vad gäller? Vi saknar barnen så mycket.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt 6 kap. 15 a§ st. 2 Föräldrabalken (FB) får rätten på talan av socialnämnden, besluta om umgänge mellan barnet och någon annan än en förälder. Vid bedömningen av om en sådan talan ska föras ska socialnämnden särskilt beakta barnets behov av umgänge med sina morföräldrar och farföräldrar och andra som står barnet särskilt nära. Ni skulle således med socialnämndens hjälp kunna ange att ni önskar få en egen umgängesrätt med era barnbarn. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan man upphäva umgängesrätten?

2020-10-15 i Barnrätt
FRÅGA |Hej. Vi har fått en dom i tingsrätten att vi har fortsatt gemensam vårdnad, dottern ska ha umgänge varannan lördag 7 timmar med sin pappa, hon vill dock inte träffa honom alls, hon är 11 år. Nu har vi en insats via socialen där dom inblandade inte tycker att dottern ska träffa pappa nu, även bup är av den uppfattningen, då dottern mår sämre när pappa kontaktar henne, kan jag få de fastställda umgänget upphävt på något sätt ett tag så dottern kan få läka i lugn o ro.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag funderar över ifall du skulle kunna begära ett nytt beslut angående umgängesrätten. Av din information verkar du ha fått mer stöd för en sådan talan efter tingsrättens dom. Principen om barnets bästa ska vara avgörande vid alla beslut som rör umgänge. Hänsyn ska bl.a. tas till barnets vilja med beaktande av dennes ålder och mognad, 6 kap. 2 a§ Föräldrabalken (FB). Det framgår inte när domen om fortsatt gemensam vårdnad med umgängesrätt meddelades, men du skulle kunna föra en argumentation om att din dotter är 11 år. Att det är en ålder som rätten borde ta hänsyn till och att hon verkligen inte mår bra av umgänget med sin pappa. Genom stöd från både BUP och socialen har du troligtvis större framgång med en sådan talan. Däremot vill jag erinra om att detta inte ter sig så lätt. Praxis på området visar på att rätten fäster väldigt stor vikt vid barnets behov av en nära och god kontakt med båda föräldrarna. Det har vidare betraktats som väldigt allvarligt när en boförälder motverkat umgänge med den andre. (se t.ex. NJA 1989 s. 335 och RH 1999:74). Ett alternativ skulle kunna vara att du ändrar umgängesformen genom att till en början låta den övergå till telefonkontakt eller dylikt. Det är däremot erat gemensamma ansvar att eran dotters behov av umgänge tillgodoses så långt det är möjligt. Jag råder dig därför att om du kan och detta inte är till besvär, att kontakta pappan och prata med honom om omständigheterna. Att du berättar om vad din dotter känner och ifall umgänget kan ändras i sin form. Även här vill jag påminna dig om att vara tydlig med att uttrycka att du ej söker rubba deras rätt till relation. I ett mål från Göta Hovrätt (målnummer T 2936-16), övervägdes nämligen alternativet att ändra vårdnadsformen från gemensam till ensam då mamman ansågs vara den som givit barnen en negativ inställning till pappan. Ett annat alternativ jag funderar över, är ifall du vid din nya talan anger att du önskar att socialnämnden ska medverka vid umgänget i form av umgängesstöd. Enligt 6 kap. 15 c§ FB får rätten nämligen vid beslut om umgänge med en förälder som barnet inte bor tillsammans med, besluta att en person som utses av socialnämnden ska medverka vid umgänget (umgängesstöd). Detta förutsätter att barnet har ett sådant behov. Innan ett beslut om umgängesstöd meddelas ska rätten inhämta yttrande från socialnämnden. Av det du angivit verkar socialen dela din åsikt varför detta bör vara till din fördel. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Kan en förälder förhindra den andre föräldern från att träffa barnen?

2020-10-16 i Barnrätt
FRÅGA |Hejsan, min fråga är, jag och mitt ex har 50% vårdnad om våra vara var. Nu önskar hon att få full vårdnsd av barnen. Vad innebär det igentligen. Kan hon neka mig träffa banen? Jag förstår att de är på hennes vilkor då men förlorar jag allt att säga till om? Om jag ber henne att skriva under ett papper där det står att, om hon vill ha full vårdnad så behöver inte jag betala underhåll. Funkar det tex? Ja känner att om ja förlorar min del av vårdnaden så får hon allt och jag ingenting så där av att då vill jag slippa betala underhåll.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag vill börja med att erinra dig om att även ifall vårdnaden hade övergått från gemensam till ensam, att du fortfarande kan ha en umgängesrätt enligt 6:15 föräldrabalken (FB). Enligt 6:15 ska barnen ha rätt till umgänge med den förälder som de inte bor med. Umgänget kan ske genom fysisk kontakt eller på annat sätt, t.ex. via telefon mm. Det är föräldrarnas gemensamma ansvar att barnens behov av umgänge tillgodoses så långt det är möjligt. Vidare har barnens vårdnadshavare ett ansvar för att barnens behov av umgänge tillgodoses. Ifall barnen har två vårdnadshavare, men bara bor med en av dem, har den vårdnadshavararen barnen bor hos en upplysningsplikt beträffande sådant som kan främja umgänget med barnen. Detta gäller såvida inte särskilda skäl talar emot. Denna upplysningsplikt gäller även ifall du inte skulle vara vårdnadshavare. Upplysning ska således lämnas av ditt ex förutsatt att hon har vårdnaden, 6:15 st. 2 FBPraxis har visat att det betraktas som väldigt allvarligt om en boförälder motverkar umgänge med den andre. I många fall kan det indikera på att den föräldern inte borde få ensam vårdnad, sett till att man dels ska betrakta barnens behov av en nära och god kontakt med båda föräldrarna, 6:2 a FB (se t.ex. NJA 1989 s. 335 och RH 1999:74). En förälder som inte har vårdnaden har rätt att väcka talan om umgänge enligt 6:15 a FB. Umgänget kan fastställas av domstolen eller avtalas med socialnämnden. Avtalet ska då vara skriftligt och godkännas av socialnämnden om det är till barnets bästa enligt 6:15 a FB. Beträffande underhåll har det inte samband med vårdnad utan ditt ansvar som förälder. Huvudregeln är att ni båda i form av föräldrar ska betala underhåll efter vad som är skäligt med hänsyn till barnens behov och föräldrarnas ekonomiska förmåga. 7 kap 1 § stycke 1 FB. Eftersom barnen huvudsakligen hade bott hos sin mamma vid ensam vårdnad, behöver hon inte betala något underhåll sett till att hon uppfyller denna del av underhållet genom de kostnader det medför att ha barnen boende hos sig. Detta talar därför mer för att du kommer behöva betala underhållsbidrag även om de inte bor hos dig. Hur stort underhållsbidrag du ska betala till mamman kan ni komma överens om antingen genom att själva avtala om det, eller genom dom.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Rätt till sjuklön

2020-10-15 i Sjuk
FRÅGA |Hej!Har jag rätt till sjuklön?Har varit sjuk lite mindre än en månad. Och undrar om jag får betalt för de inbokade pass jag haft och varit tvungen att sjukanmäla mig för?På kontraktet står det i kryssat "behov av extra arbetskraft enligt ett av nedanstående alternativ 1-3"Kollektivavtal: transportavtalet mellan BA och Transport.Mvh, tack
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om sjuklön finner du i Lag (1991:1047) om sjuklön. Enligt 3§ Lag om sjuklön har du rätt till sjuklön från och med den första dagen av anställningstiden. Vanligtvis brukar ett karensavdrag på 20% av sjuklönen göras, men till följd av rådande coronavirus har regeringen meddelat att detta karensavdrag tillfälligt slopats. Din arbetsgivare är enbart skyldig att utge ersättning för de timmar du varit ombedd att arbeta. Det är enbart inkomstbortfall som hänför sig till arbetstidsminskning på grund av din nedsatta arbetsförmåga som kommer kompenseras, 4§ Lag om sjuklön. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Har arbetsgivaren skyldighet att meddela anledning till upphörande av tidsbegränsad anställning?

2020-10-15 i Arbetsgivarens skyldigheter
FRÅGA |Hej, min fråga handlar om tidsbegränsade anställningar. Jag arbetar inom kommunal verksamhet och vi har då ett tecknat kollektivavtal (AB 17, SKR) men jag lyckas inte hitta svar på min fråga. Om man har en tidsbegränsad anställning (ex. "månadsanställning") kan chef då låta denna löpa ut utan en verklig anledning? Om man ska avsluta en tidsbegränsad anställning behöver man ange anledning, antingen arbetsbrist eller personliga skäl. Men jag hittar inget om man enbart väljer att inte förlänga förutom att man måste varsla senast 1 månad innan. Jag undrar alltså om skillnaden mellan avslut och att enbart låta anställningen utgå.Tack på förhand!
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln är att en tidsbegränsad anställning upphör vid tidens utgång. Det föreligger ingen uppsägningstid inför anställningens upphörande, förutom en underrättelsetid som du själv uppmärksammat. En arbetstagare som är anställd under begränsad tid och vars anställning inte kommer fortsätta ska få besked om detta minst en månad före anställningens utgång. Ett krav för detta är däremot att du varit anställd mer än tolv månader under de senaste tre åren hos din arbetsgivare, 15§ lagen om anställningsskydd (LAS). Denna bestämmelse kan dock i ditt fall te sig annorlunda eftersom du har kollektivavtal. 15§ LAS är nämligen semidispositiv vilket innebär att det får beslutas om annat i kollektivavtal. Det stämmer att arbetsgivaren inte behöver ange anledning till anställningens upphörande i och med att den upphör då anställningstiden löpt ut. Arbetsgivaren har ingen skyldighet att förlänga ditt anställningsavtal, men önskar du detta kan du ju alltid diskutera det med din arbetsgivare. Personliga skäl och arbetsbrist blir enbart aktuellt vid uppsägning. Arbetsgivarens skyldigheter är då annorlunda och det är en del som ska beaktas i och med att det vid uppsägning måste föreligga saklig grund. I ditt fall rör det sig inte om detta varför det inte blir aktuellt, men vill du läsa mer om detta se då här. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Värdering av bostad i samband med bodelning

2020-10-15 i Alla Frågor
FRÅGA |Låt säga att jag köpt min lägenhet för 40000 kr och har fått den värderad till 150000 kr och min fru som bor i Thailand ärver mig, vilket värde får hon som arv och behöver hon skatta något. Jag har ca 100000 i lån på lägenheten.
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Huvudregeln vid upplösande av äktenskap är att makarnas egendom ska fördelas mellan de genom en bodelning, såvida de inte kommit överens om annat, 9:1 Äktenskapsbalken (ÄktB). Ett äktenskap kan antingen upplösas genom ena makens död eller vid en äktenskapsskillnad, 1:5 ÄktB. I detta fall aktualiseras frågan om arv varför jag utgår från dödsfall. Bodelning ska ske innan arvskifte enligt 23:1 st. 2 Ärvdabalken.Det som ingår i bodelningen ska utgöras av egendomsförhållandet den dag då dödsfallet inträffade. Detta brukar med andra ord benämnas brytdagen eller den kritiska tidpunkten, 9:2 ÄktB. Vad gäller värdering av bostad ska denna däremot ske när "boet är utrett" enligt NJA 1950 s. 50 (se även prop. 1986/87:1 s. 159). Värderingen ska ske i så nära anslutning det går till bodelningen, för att man ska få ett så materiellt och riktigt resultat som möjligt. Detta har ansetts mest förenligt med principen om likadelning (11:3 ÄktB).I NJA 1975 ansåg HD att den latenta skatten vid en eventuell försäljning av en fastighet borde beaktas när fastigheten värderas vid bodelningen. HD åberopade som skäl principen om likafördelning. Latens skatteskuld och mäklarprovision ska då avräknas vid bodelningen. Sammanfattningsvis är det därmed vad lägenheten är värd när själva bodelningen görs som är avgörande. Det spelar således ingen roll att den var värd 40 000 kronor vid köpet, såvida den inte värderas till samma pris när boet är utrett. Här ska det erinras om att skulden ska dras av enligt 11:2 ÄktB. Det ska avräknas så mycket från makens giftorättsgods att dennes skulder täcks, gäldstäckning. Även här är det enbart de skulder som maken haft vid brytdagen som ska avräknas och senare tillkomma skulder beaktas således ej.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,